1 إجابة واحدة
550 مشاهدة

بناء ارض منزل في بقعة من ارض فلاحية

استشارة عاجلة منذ شهر واحد بواسطة Salah Nait
550 مشاهدة

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته. اشتريت بقعة أرضية فلاحية 1300متر مربع وهي مقتطعة من ارض كبيرة وأريد أن ابني فيها منزل للسكن و اود ان أعرف المراحل التي ساتبعها وماهي المساحة المسموح لي أن ابنيها وجزاكم الله خيرا

تعليق أضف تعليق

إجابة واحدة
4.9k إجابة - إدارة الموقع

يبدو من سؤالك أنك حريص على معرفة الخطوات القانونية لإقامة بناء على ارضك بشكل قانوني صحيح.
ولكن هل تمت مراعاة المقتضيات القانونية عند الشراء؟
عندما قلت بأنك اشتريت بقعة من 1300 متر مربع مقتطعة من أرض كبيرة، فإن أول ما يتبادر إلى الذهن هو هل هذا الشراء استوفى الشروط القانونية المتطلبة بمقتضى القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات المنفذ بالظهير رقم 1.92.7 صادر في 15 من ذي الحجة 1412 (17 يونيو 1992). وهل حصلت على الشهادة الإدارية من رئيس المجلس الجماعي التابع له العقار بأن هذا العقار غير خاضع للقانون المذكور، لأن ما قام به البائع ( ربما) هو أنه قام بتجزئة عقاره دون الحصول على الإذن المنصوص عليه في هذا القانون إذا كان عقاره موجودا في منطقة خاضعة لهذا القانون.
وعليه فإن أول خطوة يجب عليك القيام بها هي التأكد مما إذا كان العقار الذي اشتريت فيه بقعة الأرض موضوع سؤالك خاضعة لهذا القانون أم لا.
إذا اشتريت بواسطة موثق فلست في حاجة لهذا البحث لأن الموثق ( notaire) لن يقوم بإنجاز العقد إلا بعد الحصول على الشهادة المذكورة.
إذا تجاوزنا هذه المرحلة، ننتقل إلى المرحلة الثانية وهي الاتصال بمهندس معماري لطلب إنجاز مخطط البناء ( التصميم) ثم الحصول على الرخصة، وبحكم عمله فإن المهندس سيتصل بالمصلحة المختصة في الجماعة المعنية لمعرفة المساحة المسموح بالبناء فيها لأنه ، ولعلمك، تختلف هذه المساحة من جماعة لأخرى ومن مساحة لمساحة، والكل يحكمه مخطط توجيه التهيئة العمرانية المنصوص عليه في القانون رقم 012.90 المنفذ بالظهير رقم 1.92.31 الصادر في 15 من ذي الحجة 1412(17 يونيو 1992) المتعلق بالتعمير، ولأن من أهداف هذا المخطط تحديد المناطق العمرانية الجديدة وتواريخ السماح بالقيام بعمليات عمرانية فيها، مع الحفاظ، بوجه خاص، على الأراضي الزراعية والمناطق الغابوية التي تتولى السلطة التنظيمية تحديدها.
وهكذا ففي جماعات معينة يسمح مثلا في مساحة هكتار ببناء 250 متر مربع أو أكثر أو أقل، وكلما كبرت المساحة كبر حجم الأرض المسموح بالبناء فيها، وبالتالي فمن موقعي كرجل قانون لا أملك أن أجيبك عن المساحة المسموح البناء فيها، لأن هذا الأمر من اختصاص مصلحة الرخص و التصاميم بالجماعة، والجواب لن تأخذه إلا من هذه المصلحة بهذه الجماعة بعد اطلاعها على تصميم التنطيق أو تصميم التهيئة الخاصين بالمنطقة الموجود بها العقار، وهذا التصميم الأخير هو الذي يحدد بالضبط نسبة المساحة الممكن إقامة البناء عليها بالقياس إلى مساحة الأرض جميعها والارتفاقات المعمارية.
وأنقل إليك في الأخير بعض المقتضيات القانونية المنصوص عليها في القوانين التي أشرت إليها في جوابي تعميما للفائدة:
المادة 35 من القانون رقم 25.90
لا يجوز للعدول والموثقين والمحافظين على الاملاك العقارية ومأموري إدارة التسجيل والجهات المخول لها الإشهاد على صحة الإمضاءات أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أو يشهدوا على صحة إمضاءات العقود المتعلقة بعمليات البيع والإيجاز والقسمة أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا العقود المتعلقة بعمليات البيع والايجار والقسمة المشار اليها في المادة الاولى أعلاه اذا لم يقع الادلاء :
- اما بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل من محضر التسلم الموقت ؛
- وإما بنسخة مشهود بمطابقتها للأصل من شهادة مسلمة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق هذا القانون.
المادة 58
في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها والمجموعات الحضرية والمناطق ذات صبغة خاصة وكل منطقة تشملها وثيقة من وثائق التعمير موافق عليها كمخطط توجيه التهيئة العمرانية أو تصميم تنمية تجمع قروي، يتوقف على الحصول على إذن سابق للتقسيم :
-كل بيع أو قسمة يكون هدفهما أو يترتب عليهما تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها ؛
-بيع عقار لعدة أشخاص على أن يكون شائعا بينهم إذا كان من شأن ذلك أن يحصل أحد المشترين على الأقل على نصيب شائع تكون المساحة المطابقة له دون المساحة التي يجب ألا تقل عنها مساحة البقع الأرضية بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير أو دون 2.500 متر مربع إذا لم ينص على مساحة من هذا القبيل.
المادة 59
يسلم رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية، بعد استطلاع رأي الادارة، الاذن المنصوص عليه في المادة 58 أعلاه على أساس ملف تحدد السلطة التنظيمية الوثائق التي يجب أن يتضمنها.
ويعتبر الاذن ممنوحا اذا لم يبت رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية في طلب الحصول عليه داخل شهرين من ايداعه.
المادة 60
لا يقبل طلب الحصول على الاذن المنصوص عليه في المادة 58 أعلاه إذا كانت الارض المعنية تقع في منطقة يباح البناء بها بمقتضى وثيقة من وثائق التعمير.
وفي هذه الحالة لا يجوز الاذن في اجراء العملية الا وفق الشروط المنصوص عليها في الباب الاول من هذا القانون.
المادة 61
لا يجوز للعدول والموثقين والمحافظين على الاملاك العقارية ومأموري إدارة التسجيل والجهات المخول لها الإشهاد على صحة الإمضاءات أن يحرروا أو يتلقوا أو يسجلوا أو يشهدوا على صحة إمضاءات العقود المتعلقة بعملية من عمليات البيع أو القسمة أي عقد يتعلق بعملية من عمليات البيع أو القسمة المشار اليها في المادة 58 أعلاه ما لم يكن مصحوبا بالإذن المنصوص عليه في نفس المادة أو بشهادة من رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية تثبت ان العملية لا تدخل في نطاق تطبيق هذا القانون.
المادة 13 من قانون التعمير
يهدف تصميم التنطيق إلى تمكين الإدارة والجماعات المحلية من اتخاذ التدابير التحفظية اللازمة لإعداد تصميم التهيئة والحفاظ على توجيهات مخطط توجيه التهيئة العمرانية.
ولبلوغ هذه الغاية يشتمل تصميم التنطيق على :
 تحديد تخصيص مختلف المناطق للأغراض التي يجب أن تستعمل لها بصورة أساسية : منطقة سكنية، منطقة صناعية، منطقة تجارية، منطقة سياحية، منطقة زراعية، منطقة غابوية على سبيل المثال ؛
 تحديد المناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه ؛
 تعيين المواقع المخصصة لإقامة التجهيزات الأساسية والاجتماعية كالطرق الرئيسية والمستوصفات والمدارس والمساحات الخضراء ؛
 تحديد المناطق التي يجوز لرئيس المجلس الجماعي أن يؤجل البت في الطلبات التي ترمي إلى الحصول على إذن للقيام داخلها بتجزئة أو إحداث مجموعة سكنية أو استصدار ترخيص للبناء فيها.

المادة 19 من قانون التعمير
يهدف تصميم التهيئة إلى تحديد جميع أو بعض العناصر التالية:
1. تخصيص مختلف المناطق بحسب الغرض الأساسي الذي يجب أن تستعمل له أو طبيعة النشاطات الغالبة التي يمكن أن تمارس فيها، وذلك بإحداث منطقة سكنية ومنطقة صناعية ومنطقة تجارية ومنطقة سياحية ومنطقة لزراعة الخضروات ومنطقة زراعية ومنطقة غابوية على سبيل المثال ؛
2. المناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه ؛
3. حدود الطرق (المسالك والساحات ومواقف السيارات) الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها أو إحداثها؛
4. حدود المساحات الخضراء العامة (الأماكن المشجرة والحدائق والبساتين) وميادين الألعاب والمساحات المباحة المختلفة كالمساحات المخصصة للتظاهرات الثقافية والفلكلورية الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها أو إحداثها؛
5. حدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية الواجب إحداثها وفق أحكام المادة 61 من القانون رقم 6.87 المتعلق بالتربية البدنية والرياضية، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.88.172 بتاريخ 13 من شوال 1409 (19 ماي 1989) وحدود المساحات المخصصة للنشاطات الرياضية الواجب الحفاظ عليها أو تغييرها ؛
6. المواقع المخصصة للتجهيزات العامة كتجهيزات السكك الحديدية وتوابعها والتجهيزات الصحية والثقافية والتعليمية والمباني الإدارية والمساجد والمقابر ؛
7. المواقع المخصصة للتجهيزات الجماعية والمنشآت ذات المصلحة العامة التي يتولى إنجازها القطاع الخاص كالمراكز التجارية والمراكز الترفيهية؛
8. الأحياء والآثار والمواقع التاريخية أو الأثرية والمواقع والمناطق الطبيعية كالمناطق الخضراء العامة أو الخاصة الواجب حمايتها أو إبراز قيمتها لأغراض جمالية أو تاريخية أو ثقافية وكذلك القواعد المطبقة عليها إن اقتضى الأمر ذلك؛
9. ضوابط استعمال الأراضي والضوابط المطبقة على البناء، خصوصا تحديد العلو الأدنى والأقصى للمبنى ولكل جزء من أجزائه وطريقة تسييجه وشروط إقامة العمارات وتوجيهها ومواقف السيارات المسقفة أو المكشوفة والمسافات الفاصلة بين المباني ونسبة المساحة الممكن إقامة البناء عليها بالقياس إلى مساحة الأرض جميعها والارتفاقات المعمارية ؛
10. الارتفاقات المحدثة لمصلحة النظافة والمرور أو لأغراض جمالية أو أمنية أو للحفاظ على الصحة العامة وكذلك الارتفاقات التي تفرضها قوانين خاصة إن وجدت ؛
11. المناطق المفتوحة لإنجاز أعمال عمرانية بها بحسب توقيت معين ؛
12. دوائر القطاعات الواجب إعادة هيكلتها أو تجديدها؛
13. المناطق التي تخضع تهيئتها لنظام قانوني خاص.
وينص تصميم التهيئة إن اقتضى الحال ذلك على التغييرات التي يجوز إدخالها على الأحكام الواردة فيه تطبيقا لمقتضيات البنود 1 و9 و11 من هذه المادة بمناسبة طلب إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية ويحدد شروط القيام بتلك التغييرات.
وفي الأخير أخشى أن تكون اشتريت القطعة في أرض جماعية فهو تصرف ممنوع منعا مطلقا. ولا يغرنك كثرة المشترين وبناؤهم فيلات فخمة عليها لأن كل ذلك مهدد إذا ما قررت وزارة الداخلية اتخاذ موقف حازم من هذه التصرفات ما لم يكن الأمر قد زاد على قدرتها فتقرر تسوية أوضاع هؤلاء المشترين، ولعل الخطوة الأولى التي اتخذتها وزارة الداخلية في اتجاه تمليك الأراضي الجماعية لأصحابها هي تسير في هذا الاتجاه ، ولكن هذا الملاحظة كان لا بد منها حتى لا تخاطر بالبناء بدون رخصة كما يفعل الكل أو بناء على الترخيص الذي قد يأتيك به البائع فتضيع لا قدر الله في ثمن الشراء وثمن البناء.


منذ شهر واحد

تعليق أضف تعليق

856 مشاهدة
856 مشاهدة
135 مشاهدة
135 مشاهدة

إحصاءات

محكمتي في أرقام


31.7k
استشارة

18.7k
إجابة

47.1k
مستخدم

23k
تعليق