1 إجابة واحدة
403 مشاهدة

نزاع حول محل معد لتخزين السلع بيني انا المكري و المكتري

استشارة عاجلة منذ 23 أيام بواسطة KARIM
إجابة مختارة واحدة
403 مشاهدة

السلام عليكم
الله اجازيكم اطلب استشارة
لدينا محل قامت جدتي بكرائه مند سنة 2004 بسومة كرائية قدرها 400 درهم بدون عقد كراء (اكتفيا باتفاق شفهي) لشخص يقوم بتخزين سلعه فيه و ينام فيه العامل الدي يشغل لديه في متجره الرئيسي.
بعد مرور 12 سنة (2016) طالبت جدتي من المكتري افراغ المحل بسبب احتياج شخصي (انا حفيدها احتاج مقر لانشاء مقاولة) وافق في البداية و طالب بمهلة سنة حتى يجد محلا بديلا بدون ان ياخد من عندنا اي تعويض مادي. بعد مرور سنة ذهبت عنده جدتي تطالبه بالمحل لكنه طالب بمهلة سنة اخرى و ظل هكذا يماطل او يتراجع عن وعده الى غاية سنة 2019.
قامت جدتي بتوكيلي للدفاع عنها في هاته المسألة, ذهبت عند محامي و قمنا بارسال انذار أداء سومة كرائية حتى تثبث علاقتنا الكرائية في المرحلة الأولى بعدها دخلنا في سلسلة مفوضات ودية أثمرت اتفاقا بيننا: الافراغ في أجل 6 شهور مقابل تعويض قدره 10000 درهم لكنه تماطل في الالتزام كعادته و تراجع عن الاتفاق.
الأن قامت المحكمة بتعيين خبير للقيام بخبرة حسابية يوم 4/11/2020.
المكتري الذي كان يستغل المحل للتخزين فقط لا يفتح باب المحل سوى لادخال او اخراج بضاعته, قام مؤخرا (حوالي 3 أشهر) بفتح أحد أبواب المحل وقام بعرض بضاعته يوميا, قمت بطلب شهادة ادارية عند عون سلطة الحي يشهد فيها ان المحل معروف بالتخزين طيلة سنوات كي أعطيها حجة للخبير غير أنه رفض بدعوى أن القضية دخلت المحكمة و لا يحق له بادلاء اي شهادة بدون طلب المحكمة.
لا أدري هل هذا المعطى سيؤثر في قرار الخبير أم هو سوف يتعمق في الموضوع ويسأل الجيران او السلطة, أم علي انا القيام باثبات أن المحل معد للتخزين.
من فضلكم أحتاج معلومات حول هاته النقطة, و حول كيفية حساب المحكمة للتعويض الذي سأعطيه للمكتري,
و هل المحل الملحق (ان كان كذالك) لديه مسطرة خاصة... أو اي معلومات اضافية تساعدني في اثراء أفكاري حول هذا الملف.
ملاحظة: (لست جازما لكن أعتقد أن المكتري لم ينشئ السجل التجاري للمحل)
أعتذر عن الاطالة
شكرا جزيلا

تعليق أضف تعليق

إجابة واحدة
3.5k إجابة - مستشار قانوني - متخصص
إجابة مختارة

في القانون القديم ، وأقصد به ظهير 24 ماي 1955، كان الفصل الأول منه ينظم كراء المحلات الملحقة بالأصل التجاري ( كالمخزن الذي تتحدث عنه).
وهكذا نص هذا الفصل على أن القانون المذكور يطبق على عقود كراء الأملاك أو الأماكن الإضافية اللاحقة بالمتجر بشرط أن تكون ضرورية لاستغلال هذا المتجر. وعلاوة على ذلك فإذا كانت هاته المرافق تابعة لملاك آخر غير رب عقار المتجر فيشترط أن تكون قد أكريت ليستعملها المكتري هي والمتجر معا للشؤون التي خصصها به وأن يكون المكري– وقت إبرام الكراء – عالما بالشيء الذي تستعمل له تلك الأماكن.
وقد تكرر هذا المقتضى في القانون الجديد، أي القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي المنفذ بالظهير رقم 1.16.99 صادر في 13 من شوال 1437 (18 يوليو 2016) الذي نصت مادته الأولى على أن هذا القانون يطبق على عقود كراء العقارات أو المحلات الملحقة بالمحل الذي يستغل فيه الأصل التجاري؛ وفي حالة تعدد المالكين، فإن ضم استغلال المحل الملحق بالمحل الأصلي يجب أن يكون بموافقة مالكي العقار الملحق والأصلي.
وعليه فإن القانون الجديد المتعلق بتعويض المكتري عن الإفراغ لمحل ملحق بأصله التجاري يجب أن تتوفر فيه الشروط الواردة في المادة الأولى أعلاه أي وجوب إثبات المكتري موافقة مسبقة من المكري ( مالك المحل) على إلحاق المحل المكتري بالمحل الذي يستغل فيه الأصل التجاري، وأقصد بالمحل الملحق المخزن الذي تتحدث عنه في سؤالك.
ولكن للوصول إلى هذه النتيجة يتعين أن تثبت أولا وبكافة وسائل الإثبات أن المحل المكتري لم يكن المكتري يمارس فيه أي تجارة، وإنما كان مجرد مخزن يخزن فيه المكتري بضاعته، لتصل إلى أن هذا المخزن لا يتوفر على زبائن ولا على سمعة تجارية وإنما هو جزء من أصل التجاري يوجد في مكان آخر.
لم أفهم من سؤالك ما إذا كانت دعوى الإفراغ معروضة على المحكمة وأن الخبير الذي تم ندبه سيقوم بتقويم الأصل التجاري بحكم أنك تحدثت عن الخبير مباشرة بعد قولك أنك أرسلت الإنذار بأداء الكراء لإثبات العلاقة الكرائية.
إذا كان الخبير منتدبا من المحكمة لتقييم الأصل التجاري فمعنى هذا أنك فوتت فرصة تنبيه المحكمة إلى أن المحل المطلوب إفراغه ليس محلا تجاريا تمارس فيه تجارة وأنه يتوفر على زبائن وسمعة تجارية، لأنه لو فعلت لكان من بين الأسئلة التي ستكلف المحكمة الخبير بالجواب عليها تحديد ما إذا كان المحل تمارس به تجارة أم مجرد مخزن، وإذا تم تحويله لمحل تجاري متى تم ذلك، وهو ما سيفتح الباب أمام الخبير للبحث والتحري والاطلاع على السجل التجاري للمكتري لمعرفة ما إذا كان عنوان تجارته هو هذا المحل أم غيره.
وبالتالي فإن الخبير المنتدب سوف يتقيد بالنقاط القانونية التي ستحددها له المحكمة في حكمها التمهيدي ولن يقوم بالبحث من تلقاء نفسه.
بالنسبة لكيفية تحديد التعويض فإن القانون حدد في المادة 7 من القانون رقم 49.16 كيفية تحديد التعويض والعناصر المعوض عنها.
وهكذا فإن التعويض، وبصفة عامة، يجب أن يكون جابرا للضرر الناتج عن الإفراغ، لتقديره، يجب تحديد قيمة الأصل التجاري انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، ويضاف إلى ذلك ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات يجب أن تكون مثبتة بفواتير، كما يجب أن يؤخذ في الحسبان ما فقده المكتري من عناصر الأصل التجاري التي حددتها المادة 80 من مدونة التجارية في الزبناء والسمعة التجارية، و كل الأموال الأخرى الضرورية لاستغلال الأصل كالاسم التجاري والشعار والحق في الكراء والأثاث التجاري والبضائع والمعدات والأدوات وبراءات الاختراع والرخص وعلامات الصنع والتجارة والخدمة والرسوم والنماذج الصناعية وبصفة عامة كل حقوق الملكية الصناعية أو الأدبية أو الفنية الملحقة بالأصل.
وغالبا ما لا يفقد التاجر جراء إفراغه سوى السمعة والزبائن أما باقي العناصر فيمكنه نقلها من مكان إلى آخر بدون ضرر.

منذ 22 أيام (معدّل: منذ 18 أيام)
تصفيق

تعليق أضف تعليق

408 مشاهدة
سئل بواسطة SINDIBAD
تم الرد عليه منذ 5 أعوام بواسطة أيمن - رجل قانون
408 مشاهدة
3.2k مشاهدة
سئل بواسطة SINDIBAD
تم الرد عليه منذ 5 أعوام بواسطة دليلك القانوني
3.2k مشاهدة
163 مشاهدة
سئل بواسطة تيسمان
تم الرد عليه منذ 4 أعوام بواسطة دليلك القانوني
163 مشاهدة

إحصاءات

محكمتي في أرقام


34.6k
استشارة

19.6k
إجابة

52.5k
مستخدم

23.9k
تعليق