استرجاع محل تجاري بمقتضى أمر استعجالي – حجيته – إلغاء الأمر بالاسترجاع – وضعية المكتري اللاحق.

  حكم عدد 8085 بتاريخ 14/07/2009 في الملف رقم 2009/9/479

القاعدة :

إقدام مالك العقار على كرائه بعد أن استرجعه في إطار أمر استعجالي بفتح محل وليس في إطار القواعد الخاصة بإنهاء كراء المحلات التجارية لا يرتب أي حق للمكتري الثاني لأن مصالح المكتري الأول أولى بالحماية.

الوقائــع:

بناء على المقال المسجل بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 16/1/2009 بعد أن أديت عنه الرسوم القضائية يعرض فيه المدعي بواسطة دفاعه أنه يكتري المحلات التجارية الكائنة بالزنقة رقم 31 الرقم 15-17-19 حي الفرح بالدار البيضاء من المدعى عليهم الأولين لغرض تجاري بمشاهرة قدرها 425 درهم، وأنه استعمل المحل كمستودع لبضائعه التي هي عبارة عن أثواب ويؤدي واجبات الكراء للمالكين بانتظام إلى أن فوجئ يوم 10/9/2008بإرجاع حيازته إليهم بواسطة قسم التنفيذ التابع للمحكمة الابتدائية، فاتضح له أنهم كانوا قد استصدروا أمرا بتاريخ 29/7/2008 تحت رقم 1799/2008 في الملف رقم 714/1/2008 معللا بكون المحل بقي مغلقا مدة طويلة حسب الواضح من ظاهر الوثائق، في حين أن الأمر بخلاف ذلك لأنه لم ينقطع عن حيازة محله واستغلاله ودليله أنه أدى الكراء إلى غاية يونيو 2008 والضرائب عن سنوات 2006 إلى 2008 وواجبات استهلاك الماء والكهرباء إلى غاية يوليوز 2008، كما أن محضر استرجاع الحيازة تضمن الإشارة إلى ملابس وأثواب كثيرة الأحجام والأشكال مما يدل على تشغيل المحل والواضح أنهم انتهزوا فرصة استعمال المحل كمستودع لا يفتح إلا في أوقات معينة فأجروا معاينات في وقت لا يكون فيه المستودع مفتوحا وقاموا بإجراءات في غيبة العارض من قبيل الإشهارات بالمحكمة أبحاث الضابطة لم يشعر بها. وقد استأنف الأمر القاضي بإرجاع الحيازة فقضت محكمة الاستئناف التجارية بتاريخ 16/12/2008 في الملف رقم 4941/4/2008 بإلغاء الأمر المذكور بعلة أن فسخ كراء المحلات التجارية مؤطر بقواعد ظهير 24/5/1955 وأن الاستثناء هو إمكانية استرجاع العين المكراة في حالات خاصة جدا بقصد الحفاظ عليها، وأن ظهور المالك للأصل التجاري وإثبات تواجده بالمحل من خلال البضاعة وأداء الكراء يفيد أنه لا يزال يشغل المحل ويكون سبب الإرجاع قد انتفى، ولأن الأوامر الاستعجالية لا تحوز إلا حجية مؤقتة تزول بزوال الأسباب التي أدت إلى صدورها وهو ما حصل بواسطة القرار الاستئنافي المذكور، ولأن المالكين لا يمكنهم الاستفادة من سوء نيتهم، وذلك بعدما بادروا بعد مقاضاة العارض إلى كراء المحل للمدعى عليها وأن حقه في استرجاع المحل حق مشروع ومصالحه أولى بالحماية من مصالح المكتري اللاحق، وهو ما سبق أن قضت به محكمة الاستئناف بالرباط في الملف رقم 3584/96 بتاريخ 13/3/1997 والمنشور بمجلة الإشعاع العدد 17 الصفحة 164 بقولها:” إنه إذا كان الضرر الذي تجدر الحماية منه عن طريق الطعن بتعرض الخارج عن الخصومة إنما يقصد به الضرر غير المشروع، ولما كان القرار القاضي بإرجاع الحالة قد كشف عن حق المكتري السابق في استرجاع ما فقده تنفيذا للقرار الذي فقد مفعوله فإن تمسك الطاعنة بعقد لاحق لإفراغ القرار المطعون فيه من محتواه يبقى عديم الأساس، فحق المكتري الأول في استرجاع المحل مشروع ومصالحه أولى بالحماية من مصالح الطاعنة التي أنشئت في ظروف غير قانونية بغض لنظر عن أسباب النقض ومآل الملف بعد الإحالة لأن رجوع الطرفين إلى حالتهما الأصلية قبل صدور القرار القاضي بالإفراغ أصبح أمرا أكيدا بقبول طلب النقض وصدور قرار بإرجاع الحالة مما يجعل أسباب الطعن عديمة الأساس ويبرر رفض طلب المتعرضة وتغريمها.” ولأن العارض يبقى أيضا محقا في طلب التعويض عن الحرمان من استغلال المحل ابتداء من 10/9/2008 إلى تاريخ استرجاع الحيازة، لأجله فهو يلتمس الحكم بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه  وإرجاع حيازة المحلات المذكرة إليه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 2000 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ على الأصل وقبل التسجيل وإجراء خبرة لتحديد التعويض وحفظ حقه في تحديد مطالبه بعد الخبرة. وأرفق مقاله بصور لمقال وأمر استعجالي ومحضر استرجاع حيازة ومقال تدخل وقرار استئنافي وقرار استئنافي لمحكمة الرباط.

وبناء على جواب المدعى عليهم الأولين أنه يظل محوريا أن المحل قد تم كراؤه للشركة المدعى عليها  التي جعلته أصلا تجاريا لها ويتجلى في إيقاع حجز تحفظي عليه لضمان دين في ذمتها وأن تعلق حق الغير حسن النية بهذا الأصل يجعل دعوى إرجاع الحالة تحت طائلة الاستحالة المادية لترتب حقوق مضاعفة من كراء وحجز، وبخصوص طلب التعويض فإنه بعدم وجود خطا من جانبهم يجعل أركان المسؤولية غير متوفرة لأن استرجاع المحل كان بمقتضى أمر استعجالي سلك قبل إصداره قاضي المستعجلات مسطرة البحث فتأكد له واقعة هجره ناهيك عن أن الأمر ظل حائزا لحجيته إلى حين صدور القرار الاستئنافي، مما يجعل من طول هذه الفترة محمية بالحجية الشرعية المعطاة للأوامر القضائية ملتمسين الحكم برفض الطلب. وأرفقوا مذكرتهم بصورة من النموذج 7 من السجل التجاري.

وبناء على جواب المدعى عليها الثانية أنها استأجرت العقار موضوع الدعوى الحالية بقصد استغلاله لأغراضها التجارية منذ إبرام العقد في 19/9/2008 بعد أن تبين ألا وجود لأي أصل تجاري بالمحل، وأن كراءها له جاء في اتجاه فتح فرع جديد لها، كما عمدت إلى تسجيل رهن بالأصل بقيمة 500.000 درهم قصد توسيع نشاطها، وبالتالي فلا علاقة لها بالنزع القائم بين الطرفين، وأن مالكي العقار أدلوا بالأمر القاضي بالاسترجاع وفواتير استهلاك الماء والكهرباء ليس بها أي استهلاك عدا واجبات كراء العداد، وفي غياب ما يثبت أن هناك أصلا تجاري للمدعي بالمحل فإنه يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى. وأرفقت مذكرتها  بصور لعقد الكراء وعقد الرهن وصورة من النموذج 7 من السجل التجاري.

وبناء على إدراج القضية أخيرا بجلسة 16/6/2009 فحضر نائب المدعي فتقرر حجز الملف للمداولة قصد النطق بالحكم في جلسة يومه 14/7/2009.

التعليـــل

بعد الاطلاع على جميع  وثائق الملف و بعد المداولة طبقا للقانـــون.

في الشكل:

حيث إن المقال مستوف للشروط الشكلية المطلوبة قانونا وأديت عنه الرسوم القضائية فيتعين التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع:

حيث إن الطلب يهدف إلى الحكم بما سطر أعلاه.

وحيث أجاب المدعى عليهم بالدفوع المشار إليها صدره.

وحيث ثبت للمحكمة أن المكرين لم يسترجعوا محلهم في إطار القواعد التي تنظم فسخ العلاقة الكرائية للمحلات التجارية بل سلكوا طريق الاسترجاع بواسطة أمر استعجالي يلجا إليه عادة للحفاظ على المحل المكترى بسبب هجران المكتري له.

وحيث ثبت أيضا أن محكمة الاستئناف قضت بإلغاء الأمر المذكور بعلة ظهور المكتري الحقيقي وبالتالي فإن السند الذي اعتمده المدعون في حيازة المحل قد زال ولم يعد يوجد أي مبرر لجعلهم يحتفظون به.

وحيث إن إقدامهم على كراء المحل للغير لا يمكن أن يرتب أي حق لفائدة هذا الغير، لأن التعاقد وإنشاء الحق تم في ظروف غير قانونية تميزت بعدم استرجاع المحل في ظل احترام تام للأحكام التي تنظم إنهاء العلاقة الكرائية للمحلات التجارية، والتي تبقى الضمان الوحيد لاستقرار الأوضاع، بينما الأوامر الاستعجالية لا حجية لها إلا في ظل استمرار الظروف التي صدرت فيها.

وحيث إن المحكمة تتبنى اتجاه محكمة الاستئناف بالرباط في قرارها الصادر بتاريخ 13/3/1997 في الملف رقم 3584/96 وتعتبر أن حق المكتري الأصلي في استرجاع المحل مشروع ومصالحه أولى بالحماية من مصالح المكتري اللاحق.

وحيث إن الطلب تبعا لما تقدم مؤسس وتتعين الاستجابة له فيما يخص هذا الشق.

لكن حيث إنه فيما يخص طلب التعويض فإن الحصول عليه رهين بإثبات الخطأ في جانب المكرين، والحال أنهم تقدموا بمجرد طلب إلى القضاء الاستعجالي وأدلوا بحججهم الإثباتية التي لم يدل المدعي بشأنها أنها أنجزت بشكل تدليسي، بل إن السيد قاضي المستعجلات لم يؤسس قضاءه على ما أدلي به فقط بل باشر التحريات التي تقتضيها مسطرة استرجاع المحلات المهملة وأجرى البحث الذي جاءت نتيجته في صالح المكرين، وبالتالي لا يوجد خطأ بالمعنى القانوني يمكن أن يكون أساسا لمساءلتهم والحكم عليهم بالتعويض مما يكون معه الطلب في هذا الشق غير مؤسس ويتعين رفضه.

وحيث إن إرجاع الحيازة يتطلب تدخلا شخصيا من المحكوم عليهم وتحدد المحكمة تبعا لذلك مبلغ الغرامة التهديدية في 1000 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الامتناع.

وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل الصائر.

لهذه الأسبـــــاب

حكمت المحكمة علنيا ابتدائيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الدعوى.

في الموضوع: بإرجاع المدعى عليهم للمدعي حيازة المحلات 15 و 17 و 19 الكائنة بالزنقة رقم 31 حي الفرح الدارالبيضاء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ مع الصائر ورفض ما زاد على ذلك.

وبهـــذا صـــدر الحكم فــي اليـــوم  والشهـــر والسنـــة أعــــلاه.