كراء العقار والأصل التجاري – إفراغ المكتري – التعويض عن التحسينات للأصل التجاري – نعم

القاعدة:

يطبق ظهير 24 مايوعلى كراء العقارات التي تمارس فيها الأعمال التجارية ولا يطبق على كراء الأصل التجاري الذي هوبطبيعته مال منقول حيث يظل خاضعا للقواعد العامة ولشروط العقد الخاصة.

الفصل 39 من ظهير 24 مايوالذي يعطي لمكتري الأصل التجاري وللعقار أن يطالب المكري عند الإفراغ بالتعويض عما أحدثه من تحسينات زادت في قيمة الأصل التجاري لا يستلزم تطبيق مسطرة الإفراغ التي ينظمها هذا الظهير في حق المكتري المذكور

حتى في الحالات التي يكون فيها ظهير 24 مايو واجب التطبيق يكون للمكري أن يطلب فسخ العقد طبقا للقواعد العامة في حالة مطل المكتري.

القرار رقم 781

الصادر بتاريخ 27 مارس 1985

ملف مدني 95572

                                                                                              باسم جلالة الملك

إن المجلس:

وبعد المداولة طبقا للقانون

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية

بناء على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود الذي يعطي الحق للمكري في أن يطالب بفسخ عقد الكراء إذا لم يؤد المكتري مبلغ الكراء الذي حل أجله.

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطعون فيه الصادر من محكمة الاستئناف بفاس بتاريخ 21 شتنبر 1981 ملف قرار عدد 734 إلى 81 أن الطاعنين أبناء محمد المرنيسي رفعوا دعوى ضد المطلوبين في النقض نجية بنت محمد بن التهامي بن موسى ومن معها – يعرضون فيها أنهم أكروا لهؤلاء العقار والأصل التجاري للحمام الواقع بالسراجين رقم 20 بفاس، وأنهم امتنعوا من أداء الكراء ابتداء من شتنبر 1975 طالبين الحكم عليهم بأداء الكراء والتعويض مع الإفراغ لتماطلهم في أداء الكراء وبعدما دفع المطلوبون بأنهم أدوا الكراء عن بعض الشهور المطلوبة وناقشت المحكمة الحكم الذي وقع الاستدلال به والذي قضى بمراجعة السومة الكرائية، قضت المحكمة بأداء الكراء ورفض طلب الإفراغ، بعلة أن دعوى الإفراغ أسست على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود والحال أن ظهير 24-5-1955 قانون لاحق للقانون المذكور فيكون هوالواجب التطبيق، وأن اتباع مسطرة الإفراغ العادية من شأنها أن تخل بالغاية التي جاء من أجلها الظهير المذكور وهي حماية المكتري، فاستأنف الطاعنون الحكم الابتدائي مؤكدين أنهم أكروا للمطلوبين في النقض العقار والأصل التجاري معا وأن الطاعنين لا يملكون الأصل التجاري ولذا فإنه لا مبرر لتطبيق ظهير 24/5/5 على النازلة فقضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم الابتدائي بعلة أنه وإن كان المكترون لا يملكون الأصل التجاري للحمام المطلوب إفراغه فإنهم يملكون التحسينات الطارئة عليه منذ اكترائهم وهم يستحقون عنها التعويض ولهذا فإن ظهير 24/5/1986 هوالواجب التطبيق.

حيث يعيب الطاعنون القرار المطعون فيه بخرق القانون وعدم صحة التعليل ذلك أنهم كانوا تمسكوا في مقالهم الاستئنافي بأنهم يملكون العقار والأصل التجاري للحمام وأن المطلوبين اكتروا منهم العقار والأصل التجاري بمعنى أن المطلوبين لا يملكون الأصل التجاري ولا يستفيدون من مقتضيات ظهير 24 مايو1955 وأنهم أي الطاعنين كانوا على حق حينما أسسوا دعوى الإفراغ على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود، ولكن المحكمة استبعدت هذا الفصل بعلة أن المطلوبين وإن كانوا لا يملكون الأصل التجاري للحمام فهم يملكون التحسينات الطارئة عليه منذ اكترائهم له ويستحقون عنها التعويضات وأن ظهير 24 مايو1955 هوالواجب التطبيق، مع أن المطلوبين لم يطالبوا بهذه التحسينات لأنه لا توجد أية تحسينات بل تخريبات، ومن جهة أخرى فإن المطلوبين حتى ولوكانوا يملكون الأصل التجاري فإنه عند مماطلتهم في أداء الكراء يكون من حق المكري أن يرفع دعوى الإفراغ في نطاق ظهير 24 مايو1955 أوفي نطاق القواعد العامة ارتكازا على الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود، الأمر الذي يعرض القرار للنقض.

حقا فإن مقتضيات الفصل الأول من ظهير 24 مايو1955 الذي أحدث أحكاما مستثناة من القواعد العامة بشأن إنهاء وتجديد عقود الكراء المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود – قد حددت مجال تطبيق هذا القانون الخاص بكراء العقارات التي تمارس فيها الأعمال التجارية أوالصناعية أوالحرفية متى توافرت الشروط المحددة في الفصل الخامس منه ولهذا فإن كراء الأصل التجاري الذي هومال منقول يخرج عن مجال تطبيق، هذا القانون ليظل خاضعا للقواعد العامة الواردة في قانون الالتزامات والعقود التي تقرر في الفصل 230 منه أن العقد شريعة المتعاقدين وفي الفصل 692 من أن للمكري أن يطلب فسخ العقد إذا لم يؤد المكتري مبلغ الكراء الذي حل أجله، وأن المحكمة لما رفضت الدفع الرامي إلى عدم تطبيق ظهير 24 مايو1955 على كراء الأصل التجاري بعلة أن من حق المكترين أن يطالبوا بقيمة التحسينات التي أحدثوها وهي تشير ضمنيا إلى ما ورد في الفصل 39 من الظهير المذكور فإن هذا الفصل وإن كان يعطي لمكتري الأصل التجاري والعقار معا الحق في أن يطالب المكري وقت الإفراغ بالتعويض عما أحدثه من تحسينات زادت في قيمة الأصل التجاري – فإنه أي الفصل المذكور – مع ذلك – لا يتضمن أي استثناء من القواعد الواردة في الظهير التي تقصر مجال تطبيقه على من يملك الأصل التجاري لا على من يكتريه. وعلاوة على أنه حتى لوكان المكتري مالكا للأصل التجاري فإن للمكري في حالة المطل أن يطلب فسخ العقد طبقا للفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود، باعتبار أن ظهير 24 مايو1955 لما استبعد بعض فصول مدونة العقود والالتزامات من التطبيق على من يملك الأصل التجاري لم يستبعد الفصل المذكور، ولهذا فإن المحكمة لما رفضت مناقشة دعوى الفسخ لعدم أداء الكراء في نطاق القواعد العامة بعلة أن ظهير 24 مايو1955 هووحده الواجب التطبيق، تكون قد أساءت فهم هذا الظهير وعرضت قرارها للنقض.

لهذه الأسباب

قضى بالنقض والإحالة

الرئيس:                 المستشار المقرر:                     المحامي العام: 

 السيد محمد عمور،                    السيد الدردابي،                        السيد الشبيهي،

الدفاع:

ذ. البواب.