تعدد المدعى عليهم – السند المشترك – التحفيظ – الأثر التطهيري – الخلف الخاص
القرار رقم 72
الصادر بتاريخ 21 أبريل 72
من الملف الإداري رقم 271 18
القاعدة:
* لا يوجد أي نص قانوني يمنع المالك من إقامة دعوى جماعية واحدة ضد عدة أشخاص يحتلون عقاره متى كانت هذه الدعوى تستند إلى رسم عقاري واحد وتهدف لغاية واحدة.
* إقامة الرسم العقاري له صفة نهائية لا تقبل الطعن ويحسم كل نزاع يتعلق بالعقار ولا يمكن الاحتجاج بأي حق عيني سابق على التحفيظ لم يسجل على الرسم العقاري.
* الشراء الذي أبرم قبل التحفيظ ولم يقع الإدلاء به أثناء مسطرة التحفيظ لا يمكن الاحتجاج به فيما بعد ما لم يقر به البائع.
باسم جلالة الملك
بناء على طلب النقض المرفوع بتاريخ 5 أكتوبر 1964 من طرف عيسى بن محمد بواسطة نائبه الأستاذ تييري المحامي بمراكش ضد حكم محكمة الاستئناف بالرباط الصادر بتاريخ 6 مايو1964 في القضية عدد 23337.
وبناء على مذكرات الجواب المدلى بها من طرف المطلوب ضدهم النقض المذكور أعلاه والرامية إلى الحكم برفض الطلب.
وبناء على الظهير المؤسس للمجلس الأعلى المؤرخ بثاني ربيع الأول عام 1377 موافق 27 شتنبر 1957 .
وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 2 مارس 1972 .
وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة في 31 مارس 1972 .
وبعد الاستماع بهذه الجلسة إلى المستشار السيد امحمد بلقزيز في تقريره وإلى ملاحظات المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
فيما يخص الوسيلة الأولى
حيث يؤخذ من أوراق الملف ومن الوثائق المدلى بها أن أحمد ومحمد بن عمرووشركائهما التسعة أقاموا دعوى أمام المحكمة الابتدائية بمراكش على عيسى بن محمد السكوري وإحدى عشر شخصا من أجل إفراغ قطعة محفظة تحت عدد 2331 ز يحتلها المدعى عليهم بدون موجب قانوني وأن عيسى المذكور أقام أمام نفس المحكمة دعوى مضادة يطلب فيها بأن يسجل في الدفتر العقاري المشار إليه الرسم مؤرخ في فاتح أبريل 1941 يدعي أنه اشترى بمقتضاه جزءا من الأرض المذكورة تبلغ مساحته 200 مترا مربعا وأن المحكمة الابتدائية قضت بإفراغ المدعى عليهم من الأرض المذكورة والاستجابة إلى طلب عيسى فيما يخص الاعتراف بحقه في استرجاع ثمن البناءات التي شيدها في الملك المذكور أوما يعادل الزيادة في قيمته وذلك بعد إجراء خبرة لتحديد مبلغ التعويض وأن محكمة الاستئناف بالرباط قضت بتصحيح الحكم المذكور وبإرجاع القضية إلى المحكمة الابتدائية للبت في النازلة على ضوء نتيجة الخبرة.
وحيث إن المدعى في النقض عيسى بن محمد يعيب على القرار المطعون فيه خلوه من التنصيص على الوثائق والحجج المدلى بها ومن الإشارة إلى النصوص التشريعية المعتمدة في النازلة.
لكن من جهة حيث يتبين من مراجعة القرار المذكور أنه أشار باللفظ الصريح إلى مقال الاستئناف ، والحكم الابتدائي (مراكش 16 يناير 1963) وإلى محتويات الملف الابتدائي كما نص على المذكرات والاستنباطات التي تقدم بها الطرفان وإلى الإجراءات التي اتخذها المستشار المقرر ومن جهة أخرى فإنه ليس من الواجب على المحكمة أن تشير إلى النصوص المطبقة ويكفي أن تكون قد طبقتها تطبيقا محكما مما تكون معه الوسيلة مخالفة للواقع.
فيما يرجع للوسيلة الثانية.
حيث إن عيسى بن محمد السكوري يؤكد ما جاء في عريضة الاستئناف من وجوب التصريح بعدم قبول الدعوى من حيث الشكل لكون طلب الإفراغ الموجه ضد إثني عشر شخصا قد أدرج في مقال واحد وكان يجب على صاحبه أن يقدم دعوى مستقلة على كل واحد منهم.
لكن حيث إن محكمة الاستئناف قد أجابت عن صواب بأنه لا توجد أية قاعدة قانونية تمنع رب الملك من إقامة دعوى جماعية على طائفة من الأشخاص من أجل احتلالهم ملكه بدون موجب قانوني .
وحيث إن طلب الإفراغ الصادر عن أحمد بن محمد بن عمروضد عيسى بن محمد ومن معه يستند على رسم عقاري واحد ويهدف موضوعه إلى غاية موحدة فلا مانع من ضم جميع المدعى عليهم في مقال واحد مما يجعل الوسيلة غير مرتكزة على أساس.
وفيمـا يتعلق بالوسيلة الثالثـة:
حيث إن طالب النقض يعيب على القرار المطعون فيه استجابته لطلب الإفراغ في حين أن صاحب هذا الطلب باعوا له القطعة المطلوب إفراغها مع العلم بأنهم ملزمون بحكم القانون بضمان حقوقه في مشتراه.
لكن حيث يؤخذ من عناصر الملف أن عيسى بن محمد وأخاه أحمد اشتريا من أحمد بن محمد بن عمروومن معه بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في فاتح أبريل 1941 جميع قطعة أرضية مساحتها 200 متر مربع تقع ضمن مطلب للتحفيظ مسجل تحت عدد 5007 وأن البلاد المذكور قد تم تحفيظها في دفتر عقاري رقم 1632 ز ثم استخرجت منها عن طريق التجزئة قطعة أدرجت في دفتر عقاري رقم 1632 ز ثم استخرجت منها عن طريق التجزئة قطعة أدرجت في دفتر عقاري خاص يحمل رقم 2331 ز وأن الحقوق التي يدعي عيسى وأخوه شراءها لم تسجل لا في الدفتر العقاري الأول ولا في الثاني .
وحيث إن الفصل 62 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بتحفيظ العقار ينص على أن الدفتر العقاري يثبت الملكية بصفة نهائية ويحسم مادة كل نزاع بشأنها ولا يمكن مطلقا الاحتجاج بحقوق غير مسجلة فيه .
وحيث إن قضاة الموضوع كانوا على صواب عندما أمروا بإفراغ عيسى من الأرض المتنازع فيها لكونه يحتلها بدون موجب ولا سند قانوني فإن الوسيلة المستدل بها غير مرتكزة على أساس.
وفيما يخص الوسيلة الرابعة:
حيث إن عيسى بن محمد السكوري يؤاخذ على قضاة الموضوع رفض طلبه الرامي إلى تسجيل رسم شرائه المؤرخ في فاتح أبريل 1941 في الدفتر العقاري رقم 2331 ز بدعوى أن تأسيس هذا الدفتر تسقط معه جميع الحقوق التي لم تسجل فيه في حين أن محكمة الاستئناف لم تجب على الوسائل المثارة من قبله في هذا الباب والتي يؤكد فيها بأن الحقوق التي اشتراها تتعلق بملك محفظ في الدفتر العقاري رقم 1632 ز وأن تغيير رقم الدفتر المذكور على أثر التجزئة لا يمكن أن يترتب عنه سقوط حقوقه السابقة.
لكن حيث يتضح من الحكم المطعون فيه أن محكمة الاستئناف أجابت عن الوسائل المشار إليها قائلة أنه “لا يجوز للمستأنف الاحتجاج بشراء أبرم في فاتح أبريل 1941 حين كان الملك تحت إجراءات التحفيظ وبالفعل فإن الرسم العقاري رقم 2381 أثبت في 18 غشت 1948 وأنه لم يثبت أن البيع المدعى به وقعت المصادقة عليه بعد هذا التاريخ وأن قضاة الدرجة الأولى كانوا على صواب عندما رفضوا الطلب الرامي إلى تصحيح البيع المذكور وتسجيله في الدفتر العقاري” مما يجعل الوسيلة مخالفة للواقع .
من أجله
قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وعلى صاحبه بالصائر.
وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه في قاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالمشور وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة الإدارية الأستاذ مكسيم أزولاي والمستشارين السادة، محمد بلقزيز ومحمد بنعزوز وعمر التازي ومحمد الجيدي وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبد الغفور بوعياد.
2 Replies to “تعدد المدعى عليهم – السند المشترك – التحفيظ – الأثر التطهيري – الخلف الخاص”
طبق المجلس في هذا القرار القاعدة المنصوص عليها في الفصل 64 من ظهير مسطرة التحفيظ التي تفيد أن الحقوق العينية المتضررة من التحفيظ لا يمكن المطالبة بها عينا وهي قاعدة تعتبر نتيجة طبيعية لقاعدة أخرى قررها الفصل الثاني من الظهير المذكور وأكدها الفصل 62 منه والقائلة بأن التحفيظ يطهر العقار من جميع الحقوق التي كانت عالقة به قبل التحفيظ ولم يطالب بها أثناء مسطرة التحفيظ تنعدم فلا يعتد إلا بما اشتمل عليه الرسم العقاري وبه وحده.
غير أنه إذا كانت هذه الفكرة يمكن قبولها بالنسبة للغير فإنها غير مستساغة وتتعارض مع القانون بالنسبة للخلف الخاص فعقد البيع ينشئ التزامات شخصية متبادلة المشترى بدفع الثمن والبائع بتسليم المبيع وبضمان الاستحقاق ويجوز المبيع والتصرف فيه بلا معارض.
والتزام البائع هذا يظل التزاما حيا واجب التنفيذ ولوعمد إلى التحفيظ العقاري باسمه ولهذا فقد حمله القانون مسؤولية الإخلال به “الفصل 64” فكان ينبغي أن يكون تنفيذ هذا الالتزام تنفيذا عينيا بالسماح للمشتري بتسجيل عقد الشراء على الرسم العقاري بدل إلزام البائع بالتعويض عنه فقط لما في ذلك في تكريس لعمل ينافي الأخلاق فالبائع الذي عمد رغم تعهده بالبيع إلى تحفيظ العقار باسمه يقوم بعمل تدليسي وعنصر التدليس ثابت في حقه ولا يستطيع أن يدعي أنه كان يجهل البيع لأنه صادر عنه فكان الأولى أن يعامل بنقيض قصده ويرخص للمشتري بأن يسجل اسمه بدل البائع على الرسم العقاري ويمكن تبرير التنفيذ العيني بالقول بأن البائع الذي تابع إجراءات التحفيظ باسمه رغم البيع يعتبر كما لوكان يقوم بذلك لفائدة المشتري خصوصا وأن القضاء قد قبل هذا الاتجاه في حالة ما إذا أقر البائع بعد التحفيظ بوجود بيع سابق وإلى هذا الاتجاه يشير قرار المجلس حيث قال : ولم يثبت أن البيع المدعى به وقعت المصادقة عليه بعد هذا التاريخ أي تاريخ التحفيظ وكان الأولى أن يعمم هذا الاتجاه ليشمل الحالة التي ظل فيها البائع على عناده متى ثبت للمحكمة وجود عقد بيع مستوف لكافة الشروط على ألا يكون في ذلك مساس بحقوق الغير ذي النية الحسنة الذي اشترى وسجل شراءه على الرسم العقاري .
لكن يظهر أن نصوص القانون لا تسعف باتخاذ هذا الموقف فالفصل 64 صريح ولا اجتهاد مع صراحة النص، فهويقرر مبدأ يكون حصانة عامة ومحكمة للحقوق التي وقع تحفيظها ويستبعد إمكانية المطالبة بالتنفيذ العيني للحقوق التي أضر بها التحفيظ : فلا يمكن إقامة أية دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ لا فرق في ذلك بين الغير والخلف الخاص ولهذا لا نعتقد أن المجلس سيعدل عن اتجاهه ما لم يعدل القانون.
أما فيما يخص حالة الإقرار بوجود البيع السابق فإن ذلك يحمل على القول بأن المقر ينشئ بيعا جديدا لاحقا لمسطرة التحفيظ فيسجل على الرسم العقاري كأي بيع آخر أبرم بعد التحفيظ.
طبق المجلس في هذا القرار القاعدة المنصوص عليها في الفصل 64 من ظهير مسطرة التحفيظ التي تفيد أن الحقوق العينية المتضررة من التحفيظ لا يمكن المطالبة بها عينا وهي قاعدة تعتبر نتيجة طبيعية لقاعدة أخرى قررها الفصل الثاني من الظهير المذكور وأكدها الفصل 62 منه والقائلة بأن التحفيظ يطهر العقار من جميع الحقوق التي كانت عالقة به قبل التحفيظ ولم يطالب بها أثناء مسطرة التحفيظ تنعدم فلا يعتد إلا بما اشتمل عليه الرسم العقاري وبه وحده.
غير أنه إذا كانت هذه الفكرة يمكن قبولها بالنسبة للغير فإنها غير مستساغة وتتعارض مع القانون بالنسبة للخلف الخاص فعقد البيع ينشئ التزامات شخصية متبادلة المشترى بدفع الثمن والبائع بتسليم المبيع وبضمان الاستحقاق ويجوز المبيع والتصرف فيه بلا معارض.
والتزام البائع هذا يظل التزاما حيا واجب التنفيذ ولوعمد إلى التحفيظ العقاري باسمه ولهذا فقد حمله القانون مسؤولية الإخلال به “الفصل 64″ فكان ينبغي أن يكون تنفيذ هذا الالتزام تنفيذا عينيا بالسماح للمشتري بتسجيل عقد الشراء على الرسم العقاري بدل إلزام البائع بالتعويض عنه فقط لما في ذلك في تكريس لعمل ينافي الأخلاق فالبائع الذي عمد رغم تعهده بالبيع إلى تحفيظ العقار باسمه يقوم بعمل تدليسي وعنصر التدليس ثابت في حقه ولا يستطيع أن يدعي أنه كان يجهل البيع لأنه صادر عنه فكان الأولى أن يعامل بنقيض قصده ويرخص للمشتري بأن يسجل اسمه بدل البائع على الرسم العقاري ويمكن تبرير التنفيذ العيني بالقول بأن البائع الذي تابع إجراءات التحفيظ باسمه رغم البيع يعتبر كما لوكان يقوم بذلك لفائدة المشتري خصوصا وأن القضاء قد قبل هذا الاتجاه في حالة ما إذا أقر البائع بعد التحفيظ بوجود بيع سابق وإلى هذا الاتجاه يشير قرار المجلس حيث قال : ولم يثبت أن البيع المدعى به وقعت المصادقة عليه بعد هذا التاريخ أي تاريخ التحفيظ وكان الأولى أن يعمم هذا الاتجاه ليشمل الحالة التي ظل فيها البائع على عناده متى ثبت للمحكمة وجود عقد بيع مستوف لكافة الشروط على ألا يكون في ذلك مساس بحقوق الغير ذي النية الحسنة الذي اشترى وسجل شراءه على الرسم العقاري .
لكن يظهر أن نصوص القانون لا تسعف باتخاذ هذا الموقف فالفصل 64 صريح ولا اجتهاد مع صراحة النص، فهويقرر مبدأ يكون حصانة عامة ومحكمة للحقوق التي وقع تحفيظها ويستبعد إمكانية المطالبة بالتنفيذ العيني للحقوق التي أضر بها التحفيظ : فلا يمكن إقامة أية دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ لا فرق في ذلك بين الغير والخلف الخاص ولهذا لا نعتقد أن المجلس سيعدل عن اتجاهه ما لم يعدل القانون.
أما فيما يخص حالة الإقرار بوجود البيع السابق فإن ذلك يحمل على القول بأن المقر ينشئ بيعا جديدا لاحقا لمسطرة التحفيظ فيسجل على الرسم العقاري كأي بيع آخر أبرم بعد التحفيظ.