عقد البيع بالإيجار في القانون الجزائري
أركان عقد البيع بالإيجار وفقا للمرسوم التنفيذي 01-105
أ: شيخ محمد زكرياء
محامي وأستاذ باحث – مدرسة الدكتوراه-
مقدمة
لقد حظي قطاع السكن بالجزائر مند الاستقلال باهتمام خاص، باعتباره أكثر القطاعات الاجتماعية حساسية وأحد المكونات الأساسية للتنمية الاقتصادية والاجتماعية. لدلك نجد أن الدولة الجزائرية جندت كل الوسائل المادية والبشرية المتاحة لتلبية الطلب المتزايد في مجال السكن، الناتج عن ارتفاع نسبة النمو الديموغرافي من جهة، والنزوح الريفي للسكان من جهة أخرى.
ولقد حاولت الدولة الجزائرية حل مشكلة السكن من خلال انجاز مشاريع سكنية تلبية لحاجات الأفراد، إلا أن هده المشاريع كانت تسير بشكل بطيء مع ارتفاع في تكاليف انجازها، نتيجة لإتباع الدولة طرقا تقليدية في البناء وبوسائل تجاوزها الزمن.
إن الحديث عن أزمة السكن يدعونا بالضرورة إلى الحديث عن الحلول و السياسات التي اتبعتها الدولة من اجل القضاء عليها أو حتى التخفيف منها، ومن بين هده الحلول المعتمدة صيغة البيع بالإيجار التي نظمها المشرع الجزائري بموجب أحكام المرسوم التنفيذي رقم 97/35 المؤرخ في 14 يناير سنة 1997 والمحدد لشروط وكيفيات بيع الأملاك ذات الاستعمال السكني، وإيجارها، وبيعها بالإيجار، وشروط بيع الأملاك ذات الاستعمال التجاري والمهني وغيرها التي أنجزتها دواوين الترقية والتسيير العقاري.
غير أن معالجة هدا المرسوم التنفيذي لعقد البيع بالإيجار لم تكن دقيقة ومفصلة، فلم يتطرق هدا الأخير للأحكام التفصيلية المنظمة لهدا العقد، مما دفع بالمشرع الجزائري إلى إصدار المرسوم التنفيذي رقم 01/105 ، المعدل والمتمم بموجب المرسوم التنفيذي رقم 03/35 ، والدي جاء لتكريس المبادئ التي تضمنها المرسوم التنفيذي رقم 97/358، ولسد الثغرات التي تضمنتها أحكامه والتي أثرت سلبا على الهدف من إصداره.
يقوم عقد البيع بالإيجار الوارد على عقار مثله مثل أي عقد آخر على أركان أربعة وهي التراضي والمحل والسبب والشكل، الا أنه ينفرد بشروط خاصة تميزه عن غيره من العقود.
وحتّى يتسنى لي تفصيل أركان عقد البيع بالإيجار على نحو دقيق، ارتأيت تقسيم هذا البحث إلى مطلبين، حيث أعالج في المطلب الأول الأركان الموضوعية لعقد البيع بالإيجار، بينما أخصص المطلب الثاني لدراسة ركن الشكل في عقد البيع بالإيجار.
المطلب الأول: الأركان الموضوعية لعقد البيع بالإيجار
إن عقد البيع بالإيجار باعتباره عقدا مثل سائر العقود فإنه يشترط لصحته توافر الأركان الموضوعية العامة، وباعتباره عقدا مركبا ذا طابع خاص فإنه يشترط لصحته كذلك توافر مجموعة من الشروط الموضوعية الخاصة حتّى ينعقد صحيحا، وهذا ما سأحاول التعرض إليه في الفرعين الآتيين.
الفرع الأول: الأركان الموضوعية العامة لعقد البيع بالإيجار
إن دراسة شروط انعقاد عقد البيع بالإيجار، تقتضي مني التعرض لأركانه المتمثلة في التراضي والمحل والسبب وعليه سأحاول أن أحلل هذه العناصر تباعا في ثلاثة أجزاء.
أولا : التراضي في عقد البيع بالإيجار
لقد استلزم المشرع الجزائري لانعقاد عقد البيع بالإيجار صحيحا توافر ركن التراضي. ومتى انعدم الرضا بين المتعاقدين، كان عقـد البيع بالإيجـار باطلا. ويتحقق ركـن التراضـي في عقد البيع بالإيجار بوجود الرضا والذي لا يتحقق إلاّ بتوافر إرادتين يتم التعبير عنهما وأن تتطابق إحداهما مع الأخرى متجهة إلى إحداث نفس الأثر القانوني المتمثل في نقل ملكية المسكن إلى المستفيد، مقابل دفع هذا الأخير ثمن المسكن للبائع المؤجر. وبصحته والّتي لا تتحقق إلاّ إذا كانت إرادة المتعاقدين سليمة وخالية من كل العيوب وهو ما سأعرضه في الجزأين الآتيين.
-1 وجود التراضي في عقد البيع بالإيجار
التراضي هو تطابق الإيجاب والقبول كتعبيرين عن إرادتي العقد في البيع بالإيجار(1). فلكي يوجد الرضا في عقد البيع بالإيجار لابد وأن توجد إرادتين يتم التعبير عنهما وأن تتطابق إحداهما مع الأخرى متجهة إلى إحداث نفس الأثر القانوني.
• الإيجاب في عقد البيع بالإيجار
يعرف الإيجاب في العقود بوجه عام بأنه العرض الذي يتقدم به الشخص ليعبر به على وجه الجزم عن إرادته في إبرام عقد معين، فينعقد هذا العقد بمجرد صدور القبول، وحتّى يكون التعبير عن الإرادة إيجابا لابد من توافر شرطين:
أن يكون التعبير دقيقا ومحددا.
أن يكون باتا (2).
ولقد نص المشرع الجزائري في المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 105-01 على ما يلي: ” يتاح البيع بالإيجار لكل شخص لا يملك أو لم يسبق له تملك عقار ، ذا استعمال سكني ملكية كاملة ولم يستفد مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو لشرائه ولا يتجاوز مستوى مداخيله 5 مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون…”.
يستفاد من هذه المادة أنّ العرض المقدم من طرف المرقي العقاري للمواطنين الذين تتوفر فيهم الشروط المنصوص عليها في ذات المادة، لا يعدو أن يكون دعوة للتعاقد وليس إيجابا باتا (3) على اعتبار أنّ هذه المرحلة تسبق الإيجاب ولا يترتب عنها في الأصل أي أثر قانوني (4).
ومن ثم فإن الإيجاب في عقد البيع بالإيجار يصدر من قبيل المستأجر المستفيد والذي يعبر عن إرادته في إبرام العقد عن طريق تقديم طلب الاستفادة من المسكن إلى المتعهد بالترقية العقارية.
هذا وإذا كانت القاعدة العامة أنّ الإيجاب يتحقق إما باللفظ أو الكتابة أو الإشارة المتداولة عرفا (5) إلاّ أنّه في عقد البيع بالإيجار نجد أنّ المشرع أوجب أن يكون التعبير عن الإرادة كتابيا وفقا لمقتضيات المادة 15 من المرسوم التنفيذي 105-01 السالف الذكر والّتي جرى نصها كالآتي: ” يقدم طلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار إلى المتعهد بالترقية العقارية المعني بعد تحريره على مطبوع يحدد نموذجه الوزير المكلف بالسكن…”
• القبول في عقد البيع بالإيجار
القبول بوجه عام هو التعبير عن إرادة من وجه إليه الإيجاب بالموافقة عليه، وبه ينعقـد العقد (6)، ويشترط في القبول أن يكون مطابقا للإيجاب وأن يتم قبل سقوطه (7).
وعليه فإن القبول في عقد البيع بالإيجار يكون صادرا من طرف من وجه إليه الإيجاب أي من طرف المتعهد بالترقية العقارية (8)، ومتى صدر القبول من المرقي العقاري مطابقا للإيجاب الصادر من المستفيد نشأ العقد. غير أنّه إذا لم يتطابق القبول مع الإيجاب لم ينعقد هذا الأخير.
-2 صحة التراضي في عقد البيع بالإيجار
إن عقد البيع بالإيجار يعد عملا قانونيا قوامه الإرادة، فلا يكفي مجرد توافر التراضي حتّى ينعقد صحيحا، بل يلزم أن تكون إرادة كل من المتعاقدين سليمة وخالية مما يعيبها. ويتحقق ذلك متى كان المتعاقد وقت إبرام العقد على بينة من أمره ويتمتع بحرية كاملة في الإقدام على العقد بالإضافة إلى ذلك فإنه يجب أن تكون الإرادة مستنيرة بكل ظروف التصرف الذي تشارك في إتمامه، وغير مدفوعة إلى ذلك بضغط غير مشروع. فإذا ما كانت الإرادة معيبة فإن العقد رغم انعقاده يكون قابلا للإبطال على أساس أنّ الإرادة المعيبة هي إرادة موجودة ولكنها غير سليمة كونها شابـها عيب من عيوب الرضا والمتمثلة في الغلط(9) أو التدليس(10) أو الإكراه (11) أو الاستغلال (12).
فمتى وقع المتعاقد في غلط، أو دلس عليه، أو كان رضاه قد حدث تحت تأثير إكراه أو استغلال، فإن الرضا يكون موجودا ويقوم العقد. ولكن يكون مهددا بالزوال أي باطلا بطلانا نسبيا (13).
ولقد أضاف المشرع الجزائري في المادة 91 من ق.م.ج الغبن، على أنّه عيب من عيوب الإرادة وإن كان في حقيقة الأمر يعد عيبا في العقد لا عيبا من عيوب الإرادة. إلاّ أنّه وفي كلتا الحالتين فإنه قائم على كون العاقد المغبون كان فريسة لأحد عيوب الرضا (14).
وخلاصة ما سبق أنّ التراضي في عقد البيع بالإيجار يكون صحيحا متى صدر إيجاب من طرف المستفيد قابله قبول تام ومطابق من قبل المتعهد بالترقية، وكان صادرا عن ذي أهلية وخاليا من أي عيب يفسده يستوي في ذلك أن يكون غلطا أو تدليسا أو إكراها أو استغلالا.
ثانيا : المحل في عقد البيع بالإيجار
إن محل الالتزام هو الشيء الذي يلتزم المدين القيام به (15) وهذا وفقا لمقتضيات المادة 54 من ق.م.ج والتي جاء نصها كالآتي: ” العقد اتفاق يلتزم بموجبه شخص أو عدة أشخاص نحو شخص أو عدة أشخاص آخرين بمنح أو فعل أو عدم فعل شيء ما “.
وبالرجوع إلى عقد البيع بالإيجار، يتبين أن محل العقد يشمل العملية القانونية التي تراضى الطرفان على تحقيقها والمتمثلة في نقل ملكية المسكن إلى المستفيد، في مقابل التزام هذا الأخير بدفع الأقساط المتفق عليها في العقد. الأمر الذي يجعل عقد البيع بالإيجار يتميز بازدواجية المحل المتمثلة في المسكن والثمن.
فبالنسبة للمسكن اشترط المشرع الجزائري وفقا للقواعد العامة أن يكون موجودا ومعينا أو قابلا للتعيين وأن يكون مشروعا أي غير مخالف للنظام العام والآداب العامة (16).
• أن يكون المحل موجودا أو قابلا للوجود
إن محل الالتزام بوجه عام قد يكون إما القيام بعمل أو الامتناع عن عمل أو الالتزام بإعطاء شيء، وعليه متى كان محل الالتزام عملا أو امتناعا عن عمل وجب أن يكون هذا العمل أو هذا الامتناع ممكنا. ومتى كان محل الالتزام إعطاء شيء فإن هذا الشيء لابد أن يكون موجودا أو قابلا للوجود (17).
نص المشرع الجزائري في المادة العاشرة من القرار المؤرخ في 23 يوليو 2001 والمحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك على أنّه: ” قبل تسليم مفاتيح المسكن للمستفيد، يجب إعداد عقد البيع بالإيجار بين هذا الأخير وبين الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره…”
ونص في المادة 11 من المرسوم التنفيذي رقم 137/04 (18) على أنّه: ” يترتب على تسديد المستفيد نسبة %5 من ثمن المسكن عند استلامه هذا المسكن طبقا لأحكام المادة 7 أعلاه…إعداد الهيئة المتعهدة بالترقية العقارية عقدا للبيع بالإيجار “.
يستفاد من هاتين المادتين أنّ المحل في عقد البيع بالإيجار المتمثل في المسكن والثمن يكون محقق الوجود على أساس أنّ المشرع الجزائري اشترط إعداد عقد البيع بالإيجار قبل تسليم مفاتيح السكن، وفي هذا دلالة على وجود المحل المتمثل في المسكن قبل إبرام عقد البيع بالإيجار، وأوجب على المستفيد أن يسدد دفعة أولى ويلتزم بشروط تسديد ثمن المسكن كما هي محددة في رزمانة الأقساط قبل إعداد المرقي العقاري لعقد البيع بالإيجار.
• أن يكون المحل معينا أو قابلا للتعيين
يشترط لصحة عقد البيع بالإيجار أن يكون المحل المزدوج معينا أو قابلا للتعيين، بأن يكون معلوما علما كافيا، نافيا للجهالة الفاحشة للمتعاقدين، ولقد نص المشرع الجزائري في ملحق القرار الصادر في 2004/05/04 المعدل للقرار المؤرخ في 23 يوليو 2001 والمتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار على وجوب تعيين المسكن محل التعاقد تعينا دقيقا نافيا للجهالة وذلك بتبيان صنفه ورقم المسكن والطابق المتواجد فيه، وكذا رقم العمارة وموقعها وتحديد البلدية والولاية الكائن بها المسكن، وكذا جميع مشتملاته من تحديد لعدد الغرف ومساحة كل منها وكذا المساحة الكلية ونسبة الأجزاء المشتركة.
يستفاد مما سبق أنّ المشرع الجزائري أعطى أهمية بالغة لمحل الالتزام في عقد البيع بالإيجار كونه أوجب تعيين المسكن تعيينا دقيقا، فاشترط في ملحق القرار المؤرخ في 17 يوليو 2001(19) أن يكون المسكن محل عقد البيع بالإيجار مكونا وجوبا من غرفة استقبال ومن غرفتين إلى ثلاث غرف ومطبخ وغرفة حمام ومرحاض ورواق ورفوف للترتيب وشرفة ومكان تجفيف الملابس.
ومتى تعذر تعيين المسكن محل عقد البيع بالإيجار أو وجد اختلاف في تعيينه فإن المصلحة المعقود عليها تصبح غير معلومة، الأمر الذي يحول دون قيام العقد (20).
أما بالنسبة للثمن وباعتباره المحل الثاني في عقد البيع بالإيجار فهو الآخر لابد أن يكون معينا ونهائيا وهذا ما نصت عليه المادة الأولى من القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار(21) بالقول على أنّه: ” يحرر ثمن بيع المسكن موضوع عقد البيع بالإيجار بالأرقام والحروف مع تبيان أنّ هذا الثمن نهائي…”.
أما عن كيفيات دفع الثمن فنصت المادة السابعة من المرسوم التنفيذي رقم 137/04 السالف الذكر على أنّه :” يجب على كل من يطلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد دفعة أولى لا تقل عن %25 من ثمن المسكن على أن يتم تسديد هذه الدفعة حسب الكيفيات الآتية :
%10 من ثمن المسكن عند الإقرار الثابت بالشراء.
%5 من ثمن المسكن عند استلام المستفيد للمسكن.
%5 من ثمن المسكن أثناء السنة الأولى من شغل المسكن.
%5 من ثمن المسكن أثناء السنة الثانية من شغل المسكن.
على أن يسدد المستفيد المبلغ المتبقي من المسكن بعد خصم مبلغ الدفعة الأولى على مدى فترة لا تتجاوز 25 سنة (22)
• أن يكون المحل مشروعا
يجب أن يكون محل الالتزام مشروعا أي جائز قانونا، ومتى كان المحل غير مشروع فإن الالتزام لا ينشأ ويعتبر العقد بذلك غير مشروع ويقع باطلا بطلانا مطلقا، ويكون محل الالتزام مشروعا متى كان غير مخالف للنظام العام والآداب العامة. وعليه فإن كل مستفيد من سكنات البيع بالإيجار ملزم باستغلالها وفقا لما أعدت له، فلا يمكن للمستفيد من هذه السكنات أن يقوم باستعمالها لغرض الدعارة على اعتبار أنّ هذا الأمر مخالف للأسس والقيم والمبادئ الّتي يقوم عليها كل مجتمع(23).
بالإضافة إلى ذلك فإن السكنات الّتي يمكن اعتبارها محلا لعقد البيع بالإيجار هي كل سكن منجز من طرف ميزانية الدولة أو الجماعات المحلية أو عن طريق المصادر البنكية أو التمويلات الأخرى. وبالتالي لا تعتبر مساكن قابلة للبيع بالإيجار، المساكن الفردية أو السكنات التابعة للأملاك الوطنية العامة والمخصصة للمنفعة العمومية (24).
أما الثمن فهو المبلغ من النقود الذي يلتزم المستفيد بدفعه للمتعهد بالترقية العقارية مقابل أن يقوم هذا الأخير بنقل ملكية المسكن لفائدته، و تبعا للتعريف السابق يمكن استخلاص الشروط الواجب توافرها في الثمن باعتباره المحل الثاني في عقد البيع بالإيجار و التي يمكن إجمالها فيما يلي:
* أن يكون الثمن نقديا
نصت المادة 351 من ق.م.ج على ما يلي:” البيع عقد يلتزم بمقتضاه، البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي.”
ونصت الفقرة الأولى من المادة السابعة من المرسوم التنفيذي137-04 المؤرخ في: 1ربيع أول1425 الموافق ل2004/04/21 م المعدل و المتمم للمرسوم التنفيذي105-01 ، و المتضمن لشروط و كيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويلات أخرى في إطار البيع بالإيجار على ما يلي: “يجب على كل من يطلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد دفعة أولى لا تقل على25٪ من ثمن المسكن.”
يتضح من المادتين السالفتي الذكر، أن الثمن في عقد البيع بالإيجار لابد أن يكون نقدا، و عليه يجب على المستفيد أن يدفع إلى المتعهد بالترقية العقارية مبلغا من النقود كمقابل لنقل الملكية إليه.
* أن يكون الثمن مقدرا أو قابلا للتقدير
خلافا للقواعد العامة في عقد البيع و التي تقضي بأن يكون الثمن مقدرا أو قابلا للتقدير، نجد أن المشرع في عقد البيع بالإيجار أوجب أن يكون الثمن محددا في العقد و غير قابل لأي تغيير و هذا ما أكدته المادة الأولى من القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار و التي نصت على ضرورة تحديد الثمن بالأرقام والحروف، و أكدت على أن الثمن يكون نهائيا، أي غير قابل لأي تعديل سواء بالزيادة أو بالنقصان. و يرجع السبب في عدم قابلية الثمن للتغيير على أساس أن ثمن المسكن المخصص للبيع بالإيجار يحدد على أساس الكلفة النهائية لإنجازه بما يتضمنه نفقات شراء الأرض و كذلك مصاريف التسيير التقني والإداري التي تحتسب على المدة التي تسبق نقل الملكية ومن تمّ فإن تحديد ثمن المسكن يكون مدروسا بصفة دقيقة و محددا سلفا من قبل المتعهد بالترقية العقارية.
* أن يكون الثمن جديا
لا يكفـي لانعقـاد البيـع بالإيجار أن يكـون الثـمن نقديـا و محـددا، بل لابـد أن يكـون حقيقيـا لا صوريا (25) وأن يكون جديا لا تافها (26) أو بخسـا (27) وعلة ذلك أن الثمن يعتبر عنصـرا أساسـيا في عقد البيع بالإيجار.
هذا وإن كانت الأحكام السالفة الذكر، تطبق أيضا على عقد البيع بالإيجار، إلا أنني أرى أن الثمن في هذا العقد يكون جديا بالنظر إلى تقديره سلفا على أساس الكلفة النهائية لإنجاز المسكن.
ثالثا : السبب في عقد البيع بالإيجار
تسري نظرية السبب في القانون المدني على عقد البيع بالإيجار كما تسري على غيره من العقود، ويجب أن يفهم السبب هنا بمعناه الحديث لا التقليدي (28). أي الباعث للتعاقد وبمعنى آخر الغاية الّتي يستهدف الملتزم تحقيقها نتيجة التزامـه، ففي عقد البيع بالإيجـار يرتضي البائـع المؤجـر
نقل ملكية المبيع إلى المشتري المستأجر وتسليمه إياه بهدف الحصول على الثمن الذي يلتزم المشتري المستأجر بدفعه، ومن جهة أخرى يرتضي هذا الأخير تحمل دفع الثمن رغبة منه في الحصول على المبيع (29). وعليه إذا التزم المتعاقدان لسبب غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب العامة كان العقد باطلا (30).
الفرع الثاني: الشروط الموضوعية الخاصة في عقد البيع بالإيجار
لقد سبـق التعرض للأركـان الموضوعيـة العامة الّتي يجب أن تتوفر في عقد البيع بالإيجار إلاّ أنّها غير كافية لإنشاء عقد البيع بالإيجار صحيحا، بل لابد من توافر مجموعة من الشروط الخاصة لعقد البيع بالإيجار أجملها فيما يلي:
أولا : شرط الاحتفاظ بالملكية
إن شرط الاحتفاظ بالملكية هو ذلك الاتفاق الذي يمكن البائع من الاحتفاظ بملكية الشيء المبيع ولو تم تسليمه للمشتري إلى غاية استيفائه كامل الثمن (31). ويعد هذا الشرط استثناءا عن القاعدة العامة الّتي تقضي بنقل ملكية المبيع إلى المشتري بمجرد إبرام العقد (32)، خاصة متى كان محل العقد منقولا (33).
هذا وإن الاحتفاظ بالملكية يعد شرطا موضوعيا خاصا في عقد البيع بالإيجار حتّى وإن لم ينص عليه المشرع صراحة عند تنظيمه لهذا العقد. إلاّ انه يفهم ضمنيا من المادة 19 من المرسوم التنفيذي 105-01 السالف الذكر والّتي تنص على ما يلي: ” تنقل ملكية السكن المعني وفقا للقواعد المعمول بها بعد تسديد ثمن المسكن بكامله” ،وكذا نص المادة 16 من القرار المؤرخ في 2004/05/04 والمتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار الّتي تنص على أنّه: ” يكتسي هذا العقد طابعا موقفا ولا يقر نقل ملكته المسكن موضوع البيع بالإيجار للمستأجر المستفيد “.
يستفاد من نص المادتين أنّ لشرط الاحتفاظ بالملكية دورا تأمينيا، فهو يعد كضمان عيني يكفل للبائع المؤجر إمكانية الاحتفاظ بملكية المسكن إلى غاية تسديد المشتري المستأجر كامل الثمن رغم انتفاعه به فور إبرام عقد البيع بالإيجار كما يمنع من القيام بأي تصرف يخص السكن موضوع عقد البيع بالإيجار سواء بالبيع أو الهبة أو التنازل.
ويظهر جليا أنّ لهذا الشرط دورا تأمينيا (34) فهو من جهة يجعل انتقال الملكية إلى المشتري المستأجر معلقا على شرط واقف وهو وفاؤه بجميع أقساط الثمن في مواعيدها ومتى لم يوف المشتري بكل الأقساط الدورية المتفق عليها في الميعاد المحدد عادت الملكية إلى البائع المؤجر باتة بأثر رجعي من وقت البيع، وأمكنه طلب فسخ العقد واسترداد المبيع (35). ومن جهة أخرى يجنب البائع المؤجر خطر إفلاس أو إعسار المستأجر المشتري ويحفظ حقه في مواجهة الغير ذلك أنّه يحول دون تنفيذ دائني المستفيد المفلس على السكن محل التعاقد (36).
فوجود شرط الاحتفاظ بالملكية في عقد البيع بالإيجار يجعل البائع المؤجر يأمن نفسه من مخاطر هذا الإفلاس كونه لا يزال مالكا للمسكن محل التعاقد ملكية تامة ويمكنه بذلك استرداده من التفليسة دون مزاحمة من دائني المشتري المستأجر (37).
إلى جانب الدور الهام الذي يلعبه شرط الاحتفاظ بالملكية في عقد البيع بالإيجار يثور تساؤل مؤداه ما هو مصير شرط الاحتفاظ بالملكية في عقد البيع بالإيجار ؟
للإجابة على هذا التساؤل يجدر بنا التفرقة بين فترتين، الفترة الّتي تسبق موعد الوفاء بالثمن والفترة اللاحقة للسداد وذلك كالآتي:
أ- قبل حلول موعد الوفاء
في هذه الفترة يحتفظ البائع المؤجر بملكية السكن رغم تسلميه للمشتري المستأجر إلى حين الوفاء بجميع الأقساط المتفق عليها، فيكون بذلك المستفيد مجرد مستأجر للعين محل التعاقد وبالتالي يخوله القانون حق الاستعمال فقط (38). وحق الاستعمال هو حق عيني يتقرر لشخص على شيء مملوك لغيره، ويخول صاحب هذا الحق استعمال الشيء لنفسه ولأسرته. وهو بهذا المعنى يخول صاحبه حق السكني فلا يجوز للمشتري المستأجر أن ينزل عن هذا الحق للغير بمقابل أو بدون مقابل، ولا يجوز له أن يؤجره. ومتى تنازل عنه للغير أو أجره كان هذا التنازل أو الإيجار باطلا (39).
وترتيبا على ذلك فإن شرط الاحتفاظ بالملكية في عقد البيع بالإيجار يبقى قائما إلى غاية تسديد المشتري المستأجر كامل الثمن، وعليه فإن البائع المؤجر يبقى مالكا للمسكن محل التعاقد طالما لم يسدد المشتري ثمنه كاملا.
ب- وفاء المشتري المستأجر بالثمن
إذا كان للمشتري المستأجر حق استعمال المسكن فقط قبل تسديد كامل الثمن بسبب احتفاظ المؤجر البائع بالملكية في هذه الفترة، إلاّ أنّ الأمر يختلف بعد تسديد المشتري المستأجر كل الثمن المتفق عليه. إذ يزول شرط الاحتفاظ بالملكية فتنتقل إلى المشتري المستأجر بموجب عقد رسمي مستوف للشروط والإجراءات الشكلية المقررة قانونا، الأمر الذي يخوله إمكانية استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه بالبيع أو بالهبة أو بأي تصرف آخر ناقل للملكية.
ثانيا : الشرط الصريح الفاسخ في عقد البيع بالإيجار
تنص الفقرتين الثانية والثالثة من المادة السادسة (40) من المرسوم التنفيذي 350-03 على ما يلي:”…وفي حالة عدم تسديد ثلاثة أقساط شهرية مجمعة يفسخ عقد البيع بالإيجار على حساب المستفيد دون سواه.
يباشر المتعهد بالترقية العقارية في هذه الحالة دعوى أمام الجهات القضائية المختصة لطرد المقيم من المسكن المعني طبقا للأحكام التشريعية المعمول بها “.
وتنص الفقرة الأولى من المادة التاسعة من القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار على ما يلي: ” يترتب على عدم تسديد ثلاثة أقساط شهرية بعد تبليغ إعذارين مدة كل منهما خمسة عشر يوما فسخ هذا العقد على مسؤولية المستأجر المستفيد وحده “.
يستفاد من هذه المواد أنّ الشرط الصريح الفاسخ (41) الذي يتضمنه عقد البيع بالإيجار يجعل العقد مفسوخا من تلقاء نفسه، متى لم يقم المستأجر المشتري بتنفيذ التزامه المتمثل في دفع ثلاثة أقساط شهرية مجمعة، دون حاجة للجوء إلى القضاء من أجل فسخ العقد. إلاّ أنّ هذا لا يمنع البائع المؤجر من حق اللجوء إلى المحكمة من أجل طلب فسخ عقد البيع بالإيجار واستصدار أمر استعجالي يقضي بطرد المشتري المستأجر من السكن محل التعاقد (42).
هذا وإن الشرط الصريح الفاسخ لا يغني عن ضرورة إعذار المشتري المستأجر ذلك أنّ المشرع الجزائري نص صراحة على وجوب إعذار المستأجر مرتين، وإمهال هذا الأخير مهلة 15 يوما في كل إعذار من أجل تسديد الأقساط الغير مدفوعة. فإذا وفى المستأجر بالمبالغ المستحقة خلال المدة الّتي تضمنها الإعذاران، يكون هذا الأخير قد توقى الفسخ بتنفيذ التزامه ويظل العقد قائما ولو كان هناك إخلال بالالتزام، ومن ثم لم يجز للبائع المؤجر طلب فسخ عقد البيع بالإيجار. أما في الحالة العكسية كما لو لم يوف المستأجر بالأقساط المتأخرة بعد إعذاره، أو وفى بها خارج الآجال المحددة في الإعذارين. تعين على القاضي الحكم بوقوع الفسخ بعد التحقق من توافر شروطه (43)، فلا يستطيع منح المستأجر مهلة للوفاء بالتزامه، حيث يكون العقد قد انفسخ إعمالا للشرط الصريح الفاسخ ، ويلاحظ أنّ الشرط الصريح الفاسخ لا يؤدي إلى استبعاد دور القاضي كلية بل إلى تغيير طبيعة هذا الدور وتوقيته، إذ في حالة الشرط الصريح الفاسخ يقع الفسخ تلقائيا، فيقتصر دور القاضي على التأكد من صحة وقوعه ويأتي دوره بعد حدوث الفسخ لا قبله، ومن ثم يعتبر حكم القاضي كاشفا له لا منشأ له.
إذا ما تقرر فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة الّتي كانا عليها قبل التعاقد فينحل العقد بأثر رجعي ويعتبر كأن لم يكن، ويسترد بذلك البائع المؤجر المسكن محل العقد ويقوم في المقابل برد مبلغ الدفع الأولي الذي دفعه المستأجر المستفيد بعد خصم الأقساط الشهرية الغير مدفوعة والتكاليف المختلفة المتعلقة بشغل المسكن ونفقات إصلاح الاتلافات الّتي تكون قد ألحقت بالمسكن (44) ،وكذا تكاليف القضاء (45).
ثالثا : شرط المنع من التصرف في المسكن محل عقد البيع بالإيجار
إذا كان يمكن للبائع أن يشترط على المشتري عدم التصرف في الشيء المبيع قبل الوفاء بكامل الثمن وهذا ما يعرف بالشرط المانع من التصرف متى كان هذا الشرط مبنيا على باعث مشروع (46) ومقصورا على مدة زمنية معينة (47) ، فإن المشرع الجزائري أوجب هذا الشرط في عقد البيع بالإيجار، فنص في المادة 21 من المرسوم التنفيذي 105-01 السالف الذكر على أنّه : “لا يمكن للمستفيد من البيع بالإيجار أن يتنازل عن مسكنه قبل نقل الملكية بصفة شرعية لفائدته “.
ونص في المادة 15 من القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار على ما يلي: ” يمنع منعا باتا على المستأجر المستفيد أن يؤجر مسكنه موضوع هذا العقد بصفة كلية أو جزئية أو يمارس فيه أي نشاط حر أو تجاري “.
يستفاد من هاتين المادتين أنّ المشرع الجزائري منع المستفيد من البيع بالإيجار نقل ملكية المبيع إليه بصفة مشروعة، أو أن يتنازل عنه سواء ثم ذلك بمقابل أو بدون مقابل، وكذا من تأجيره كليا أو جزئيا، واشترط عليه أن يستعمله للسكن وفقا لما هو مقرر قانونا.
إن المشرع بنصه على هذا الشرط المانع من التصرف قبل تسديد المستفيد لكامل الأقساط وانتقال الملكية إليه يكون قد حفظ حق البائع المؤجر في الحصول على ثمن المبيع لأن يد المستفيد تظل مغلولة عن التصرف في المسكن محل التعاقد إلى حين الوفاء بكامل الثمن هذا من جهة، ومن جهة ثانية فإن أي تصرف صادر عن المستفيد قبل انتقال الملكية إليه بصفة مشروعة لا يكون نافذا في حق البائع المؤجر الأمر الذي يسمح له بإبطال هذا التصرف غير المشروع مع إبقاء عقد البيع بالإيجار قائما أو فسخ العقد وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل التعاقد.
وخلاصة ما سبق أنّ شرط المنع من التصرف في عقد البيع بالإيجار يبقى قائما طالما لم يسدد المستفيد ثمن المسكن كاملا ولم تنقل لفائدته الملكية بصفة شرعية.
رابعا : الشرط الجزائي في عقد البيع بالإيجار
يعرف الشرط الجزائي بأنه التعويض المسبق الذي يتفق عليه المتعاقدان إما في العقد أو في اتفاق لاحق، فيتم الاتفاق مسبقا على مقدار التعويض المستحق للدائن في حالة ما إن لم يقم المدين بتنفيذ التزامه أو تأخر في تنفيذه (48) ، والشرط الجزائي هو التزام احتياطي تابع لالتزام أصلي. وعليه فإن بطلان الالتزام الأصلي يؤدي إلى بطلان الشرط الجزائي.
إن الشرط الجزائي طبقا للقواعد العامة لا يكون مستحقا إلاّ إذا توافرت شروطه وهي نفس شروط استحقاق التعويض المتمثلة في خطأ من المدين وضرر يصيب الدائن وعلاقة سببية ما بين الخطأ والضرر، وكذا إعذار المدين. فلا يستحق الشرط الجزائي إلاّ إذا كان هنالك خطأ صادر عن المدين وذلك بامتناع هذا الأخير عن تنفيذ الالتزام المتفق عليه أو تأخره في تنفيذه، غير أنّه إذا انتفى الخطأ من جهة المدين فلا يكون التعويض مستحقا ومن ثم فلا محل لإعمال الشرط الجزائي (49)، علما بأن وقوع الخطأ يترك تقديره لمحكمة الموضوع، والدائن بالشرط الجزائي هو من يقع عليه عبء إثبات خطأ المدين، ولا يستحق الشرط الجزائي إذا لم يكن هنالك ضرر أصاب الدائن،فمتى انعدم الضرر فلا محل للتعويض ولا لإعمال الشرط الجزائي.
كما أنّ الشرط الجزائي لا يكون مستحقا إلاّ إذا قامت علاقة السببية بين الخطأ والضرر، ومتى انتفت هذه العلاقة بثبوت السبب الأجنبي، أو انتفت بأن كان الضرر غير مباشر أو كان في المسؤولية العقدية مباشرا ولكنه غير متوقع، فلا تتحقق المسؤولية ولا يستحق التعويض ومن ثم فلا محل لإعمال الشرط الجزائي.
إضافة إلى الشروط السالفة الذكر، فالشرط الجزائي لا يقوم إلاّ إذا وجه الدائن إعذارا للمدين ينذره فيه بتنفيذ الالتزام محل العقد ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك (50) أو نص في القانون (51).
ومتى كان الشرط الجزائي مستحقا تعين القضاء به على المدين، والأصل أنه يخضع في تقديره لإرادة المتعاقدين غير أنّ هذا لا يمنع القاضي من التخفيض أو الزيادة في قيمة الشرط الجزائي (52).
ولقد نص المشرع الجزائري في عقد البيع بالإيجار على الشرط الجزائي في المادة السابعة من القرار المؤرخ في 2004/05/04،المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار والّتي جرى نصها كالآتي: “يتعهد المستأجر المستفيد بتسديد منتظم لكل قسط شهري خلال الأيام الخمسة عشر الأولى من الشهر حسب الرزنامة المتفق عليها وكل تأخر في الدفع يفوق مدة شهر يعرض المستأجر المستفيد إلى دفع غرامة %2 عن كل شهر من التأخر”، كما تنص المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 35-03 السالف الذكر على أنّه: ” يترتب على عدم تسديد كل قسط شهري بعد إعفاء شهر من حلوله تطبيق زيادة %2 من مبلغ القسط الشهري “.
يستفاد من المادتين السالفتي الذكر، أنّه متى تأخر المستفيد في دفع القسط الشهري المتفق عليه خلال الأيام الخمسة عشر الأولى من الشهر لمدة تفوق شهرا، فإنه يتعرض لدفع غرامة تأخيرية قدرها %2 عن كل شهر من التأخر، وهذا ما يعرف بالشرط الجزائي في عقد البيع بالإيجار. وعليه فإن البائع المؤجر يستفيد من قيمة الشرط الجزائي متى توافرت شروطه المتمثلة في خطأ المستفيد المتمثل في تأخره عن دفع القسط الشهري في الآجال المحددة في المادة السابعة المنوه عنها أعلاه، وإلحاقه ضررا بالبائع المؤجر نتيجة هذا التأخير في الدفع، على أن يكون هذا الضرر ناتجا عن خطأ المستفيد من البيع بالإيجار. ومتى انتفت علاقة السببية لم يجز إعمال الشرط الجزائي.
تجدر الإشارة إلى أنّ البائع المؤجر لا يستحق التعويض إلاّ إذا أعذر المستفيد من أجل الدفع ومتى لم يعذره فإنه لا يمكنه الاستفادة من غرامة التأخير.
المطلب الثاني: ركن الشكل في عقد البيع بالإيجار
من المتفق عليه فقها وقضاء أنّ العناصر الأساسية الّتي يتكون منها العقد هي الرضا والمحل والسبب طبقا لمبدأ الرضائية ، غير أنّه يرد استثناء على هذا المبدأ أين يفرض القانون في بعض التصرفات شكلا معينا، فلا ينعقد العقد بمجرد التراضي بل لابد من إفراغه في شكل معين كما هو الشأن بالنسبة لعقد البيع بالإيجار الذي لا ينعقد صحيحا مرتبا لآثاره القانونية إلاّ باستيفاء الشكل المتطلب قانونا. وعليه سأتناول في هذا المطلب دراسة الإجراءات الّتي تسبق إبرام العقد في الفرع الأول وكذا الإجراءات اللاحقة لإبرام العقد في الفرع الثاني.
الفرع الأول : الإجراءات السابقة لإبرام العقد
إن كل شخص يرغب في الاستفادة من مسكن في إطار البيع بالإيجار عليه أن يقوم بمجموعة من الإجراءات من أجل الاستفادة من المسكن، إذ يجب عليه أن يقدم طلبا إلى المتعهد بالترقية العقارية يبين فيه رغبته بالشراء، على أن تتم معالجة هذا الطلب وفقا لمعيار شروط الاستفادة الواجب توافرها في المستفيدين. وعليه ومن أجل الإلمام بهذه الإجراءات حاولت في هذا الفرع التطرق إلى كل الإجراءات الّتي تسبق إبرام عقد البيع بالإيجار.
أولا : تقديم طلب الشراء
حتّى يستفيد الشخص من مسكن في إطار عقد البيع بالإيجار لابد على هذا الأخير أن يقدم طلب الاستفادة، لكن قبل ذلك لابد أن تتوافر في هذا الأخير الشروط الّتي نص عليها المشرع الجزائري في المرسوم التنفيذي 105-01 السالف ذكره.
-1 شروط الاستفادة من مسكن عمومي في إطار البيع بالإيجار
نص المشرع الجزائري في المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 105-01 على أنّه: ” يتاح البيع بالإيجار لكل شخص لا يملك أو لم يسبق له أن تملك عقارا ذا استعمال سكني ملكية كاملة ولم يستفد مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو لشرائه ولا يتجاوز مستوى مداخيله خمس مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون، ولا تتاح الاستفادة من البيع بالإيجار المنصوص عليه بموجب أحكام هذا المرسوم إلاّ مرة واحدة لذات الشخص “.
ونص المشرع الجزائري في المادة الثالثة (53) من المرسوم التنفيذي 340-04 المؤرخ في 2004/11/02 والمعدل للمرسوم التنفيذي 105-01 السالف ذكره على أنّه: ” يجب على المستفيد أن يسدد في كل الحالات وقبل أن يتجاوز عمره 70 سنة مبلغ آخر قسط من ثمن بيع المسكن كما هو منصوص عليه في المادة 8 أعلاه “.
يتبين من هاتين المادتين أنّ الشخص لا يمكنه الحصول على سكن في إطار البيع بالإيجار إلاّ إذا توافرت مجموعة من الشروط أجملها تباعا فيما يلي :
• ألا يكون الشخص مالكا لعقار ذي استعمال سكني أو سبق له تملكه
لقد سبق القول أنّ الجزائر ومنذ سنـة 2001 وهـي تشهـد حركة إصلاحية واسعـة في مختلـف القطاعات لاسيما في قطاع السكن، وما اعتماد الدولة على صيغة البيع بالإيجار إلاّ وسيلة لتسهيل عملية إنشاء المساكن وتوزيعها على مستحقيها. لذا فقد أوجب المشرع الجزائري للاستفادة من سكن في إطار البيع بالإيجار ألا يكون الشخص مالكا لعقار ذا طابع سكني أو سبق له أن تملك مسكنا وتصرف فيه بأي تصرف ناقل للملكية، وذلك منعا للمضاربة ولتمكين المحتاجين الحقيقيين من الاستفادة من هذا النوع من السكنات، وبالتالي تخفيف أزمة السكن. والملاحظ أنّ نص المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 105-01 جاء عاما وهو ما يجعلنا نثير تساؤلا مؤداه ما الحل في حالة ما إذا كان أحد الزوجين مالكا لسكن أو سبق له تملكه، وتقدم الزوج الآخر بطلب الاستفادة من سكن في إطار البيع بالإيجار ؟
أرى بالرجوع لنص المادة السادسة السالفة الذكر أنّه يمكن لأحد الزوجين الحصول على سكن في إطار البيع بالإيجار متى توافرت فيه الشروط المتطلبة قانونا حتّى وإن كان الزوج الآخر مالكا لعقار سكني أو سبق له وأن تملكه وهذا ما يستفاد من عبارة ” يتاح لكل شخص…” ، غير أنّ تمكين الزوج من سكن في هذه الحالة يتعارض والغرض من المرسوم التنفيذي 105-01 والذي يهدف إلى التخفيف من أزمة السكن واستفادة أكبر عدد ممكن من محتاجي هذه السكنات.
ويجدر التنويه إلى أنّه يمكن أن يستفيد من البيع بالإيجار، كل مستأجر لمسكن إيجاري عمومي متى توفرت الشروط المقررة قانونا. على أن يتعهد بإعادة السكن المعني إلى الهيئة المؤجرة فور تسليمه السكن موضوع البيع بالإيجار(54).
• ألا يكون الشخص قد استفاد من مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو شرائه
بالإضافة إلى الشرط السابق أوجب المشرع الجزائري للاستفادة من سكن في إطار البيع بالإيجار ألا يكون الشخص قد تحصل على مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو شرائه، وذلك تلبية للحاجة الاجتماعية للمستفيدين الحقيقيين ذوي الدخل الضعيف. ذلك أنّ الشخص الذي تحصل على سكن سواء قام بتشييده أو بشرائه بإعانة مالية من الدولة لا يمكنه أن يستفيد من مساعدة مالية أخرى للحصول على مسكن في إطار البيع بالإيجار.
وفي هذا الصدد يثور تساؤل مفاده هل يمكن للأشخاص الذين سبق لهم الحصول على مساعدة مالية من الدولة لاكتساب محلات ذات استعمال تجاري أو مهني الاستفادة من مساعدة الدولة للحصول على سكن ؟
بالرجوع إلى نص المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 105-01 المنوه عنه أعلاه، والمادة الثانية من ذات المرسوم (55)، يتبين أنّه يمكن لهذه الفئة من الأشخاص متى توافرت فيهم الشروط المحددة قانونا الحصول على سكن في إطار البيع بالإيجار على أساس أنّ المحال التجارية يكون الهدف منها مزاولة النشاط التجاري أو المهني وليس السكن.
ويثار تساؤل آخر مؤداه ما هو الحل في حالة ما إذا تقدم كلا الزوجين، كل منهما على انفراد بطلب الاستفادة من سكن في إطار البيع بالإيجار ؟
بالرجوع إلى المادة السادسة والّتي ورد فيها عبارة ” يتاح البيع بالإيجار لكل شخص… ” أرى أنّه يمكن لكل واحد من الزوجين الاستفادة من مسكن في إطار البيع بالإيجار متى توافرت فيهما الشروط المتطلبة قانونا وهذا تماشيا مع أحكام المادة 29 من الدستور(56).
غير أنّ إفادة كل من الزوجين بسكن خاص به في إطار البيع بالإيجار يتعارض والغرض من سن المشرع الجزائري للمرسوم التنفيذي 105-01 والذي يرمي إلى القضاء على أزمة السكن وتوزيع السكنات حسب الحاجة. وعليه أرى أنّه لابد أن يتدخل المشرع بنصوص قانونية لإيجاد حل لهذا الإشكال وذلك إما بتعديله للمادة السادسة من المرسوم التنفيذي 105-01 المنوه إليه أعلاه أو بإضافة مادة تعالج هذه المسألة.
• ألا يتجاوز مستوى مداخيل الشخص خمس مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون
بالإضافة إلى الشرطين السابقين يتبين أنّ المشرع الجزائري استلزم في المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 105-01 ألا يتجاوز دخل المستفيد خمس مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون(57). فيلاحظ أنّ المشرع الجزائري لم يشترط حدا أدنى للمداخيل وذلك رغبة منه في توسيع دائرة المستفيدين من السكنات الممنوحة في إطار البيع بالإيجار، لتشمل إلى جانب الطبقات الضعيفة ذات الدخل المحدود، الطبقات المتوسطة في المجتمع .
هذا ويتعين على المترشح أن يقدم إما قسيمة أجرة متى كان أجيرا أو موظفا، أو شهادة المداخيل أو تصريح المداخيل متى كان يزاول نشاطا تجاريا أو مهنيا يثبت بها مستوى مداخيله حتّى يستفيد من السكن. على أنّ العبرة في تحديد مستوى الدخل يكون من تاريخ تقديم الطلب، فإذا حدث وأن تجاوز راتب المستفيد الأجر المحدد في الشرط بعد تقديمه للطلب فلا يجوز رفض طلبه على اعتبار أنّه لا عبرة بزيادة الأجر بعد تقديم الطلب.
• ألا يكون قد سبق له الاستفادة من سكن في إطار البيع بالإيجار
يستفاد من نص الفقرة الثانية من المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 105-01 السالف الذكر أن كل شخص سبق له الاستفادة من سكن في إطار عقد البيع بالإيجار لا يمكنه الاستفادة مرة ثانية، وهذا تحقيقا لمبدأ العدالة الاجتماعية ومبدأ المساواة بين الأطراف، وكذلك تجنبا لعامل المضاربة والذي قد يلجأ إليه المستفيد حال حصوله على أكثر من استفادة.
• ألا يتجاوز سن المترشح 70 سنة عند حلول تاريخ الوفاء بآخر قسط
زيادة على الشروط السـابقة الذكر والواجب توافـرها في المترشح للحصـول على مسـكن في إطار البيع بالإيجار، نص المشرع الجزائري في المادة الثالثة من المرسوم التنفيذي رقم 340-04 المشار إليه سابقا على أنّه : ” يجب على المستفيد أن يسدد في كل الحالات وقبل أن يتجاوز عمره 70 سنة مبلغ آخر قسط من ثمن بيع المسكن كما هو منصوص عليه في المادة 08 أعلاه “.
ونص في المادة الثانية من نفس المرسوم على ما يلي: ” يجب أن يسدد المستفيد مبلغ ثمن السكن في كل الحالات بعد خصم مبلغ الدفعة الأولى على مدى فترة لا تتجاوز 25 سنة “.
يستخلص من المادتين السالفتي الذكر أنّه يشترط كأصل عام في كل مترشح يتقدم بطلب الحصول على سكن في إطار البيع بالإيجار ألا يفوق سنه 45 سنة على اعتبار أنّ المدة القصوى لدفع الأقساط هي 25 سنة، وأن السن الأقصى لدفع آخر قسط شهري هو 70 سنة فأقل. غير أنّه يمكن للمترشح الذي يفوق سنه 45 سنة أن يستفيد من سكن في إطار البيع بالإيجار طالما أنّ المقرر قانونا (58) أنه يسوغ لكل مستفيد أن يسدد عدة أقساط قبل حلول موعد استحقاقها، غاية ما في الأمر وهو أنه يتعين على المترشح الذي يفوق سنه 45 سنة أن يسدد كل الأقساط المستحقة والمترتبة في ذمته قبل أن يتجاوز سنه 70 سنة.
ومن ثم يمكن القول أنّ سن المترشح لا يهم عند تقديمه لطلب الاستفادة من السكن متى كان هذا الأخير قادرا على دفع آخر قسط قبل بلوغه سن 70 سنة، إذ يمكن مثلا لمترشح يبلغ من العمر 55 سنة أن يتقدم بطلب الاستفادة من سكن في إطار البيع بالإيجار، على أن يلتزم بدفع الثمن في مدة لا تتجاوز 15 سنة أي قبل بلوغه سن 70 سنة. ولعل ما دفع المشرع الجزائري إلى رفع السن من 65 سنة (59) إلى 70 سنة، هو أنّ هذا السن الأخير يعتبر سن التقاعد لأغلب فئات المجتمع العاملة سواء في القطاع الخاص أو القطاع العام.
-2 تحرير طلب الاستفادة
نصت المادة 15 من المرسوم التنفيذي 105-01 على ما يلي: ” يقدم طلب شراء مسكن في إطار البيع بالإيجار إلى المتعهد بالترقية العقارية المعني بعد تحريره على مطبوع يحدد نموذجه الوزير المكلف بالسكن “.
ولقد صدر هذا النموذج بموجب القرار المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1425 الموافق لـ 04 مايو سنة 2004 والمعدل للقرار المؤرخ في 02 جمادى الأولى عام 1422 الموافق لـ 23 يوليو سنة 2001 والمتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار.
وبالرجوع إلى نموذج عقد البيع بالإيجار يتبين أنّه يتضمن بيانات عامة خاصة بهوية المتعاقدين وبصفتهم وبيانات خاصة تتعلق بتعيين الملك وأصل الملكية وكذا شروط الاتفاق الّتي يتضمنها عقد البيع بالإيجار(60).
بالإضافة إلى ذلك فإن المستفيد يرفق الطلب بتصريح شرفي يؤكد فيه صحة المعلومات الّتي قدمها بشأن عدم تملكه لأي عقار أو قطعة أرض للبناء وعدم استفادته مسبقا من أي مساعدة مالية من الدولة لاقتناء أو بناء مسكن، على أنّ أي تصريح كاذب أو تزوير في محررات عرفية أو شروع في ذلـك يعرض المستفيـد للعقوبـات المنصـوص عليها في المادتـين 220 و221 من ق.ع.ج.
ويرفق الطلب مع التصريح الشرفي بالوثائق التالية: شهادة الإقامة أو الإيواء لا تقل عن ثلاثة أشهر، كشف الراتب أو شهادة المداخيل أو تصريح المداخيل بالنسبة لأصحاب المهن الحرة، مستخرج شهادة الميلاد، نسخة مصادق عليها من بطاقة التعريف الوطنية (61).
ثانيا : معالجة الطلب
بعد استكمال الملف يقوم المستفيد بتقديمه إلى المتعهد بالترقية العقارية ممثلا في الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره، هذه الأخيرة تقوم بمعالجة الطلب وتقييم الملفات وكذا إعداد قائمة بأسماء المستفيدين الذين قبلت ملفاتهم. ولأجل أن نعرف بصورة موسعة كيفية معالجة الطلب لابد من التطرق إلى المسائل المتعلقة بتكوين لجنة معالجة الطلبات والطبيعة القانونية لقرار اللجنة ومدى إمكانية الطعن فيه ؟
أ- تكوين لجنة معالجة الطلبات
تتشكل لجنة معالجة الطلبـات الّتي يرأسهـا المدير العام للوكالـة أو ممثلة الموكـل قانونـا من :
مدير السكن والتجهيزات العمومية بالولاية المعنية ببرنامج السكنات الموجهة للبيع بالإيجار.
ممثل موكل قانونا من طرف المدير العام للصندوق الوطني للسكن.
يمكن زيادة على ذلك توسيع هذه اللجنة عند الضرورة إلى أعضاء آخرين لاسيما ممثل الوزير المكلف بالسكن.
تضبط تشكيلة هذه اللجنة بمقرر من الوزير المكلف بالسكن (62).
ب- إعداد قرار البيع بالإيجار
تعلم مصالح الوكالة المستفيدين الذين قبلتهم اللجنة بقرار القبول برسالة موصى عليها مع دعوتهم إلى دفع %10 من ثمن المسكن كالتزام نهائي بالشراء (63)، لكن كيف يتم إعداد قرار اللجنة المذكورة ؟ وما هي الطبيعة القانونية للقرار الصادر عن اللجنة ؟ وهل يمكن الطعن فيه ؟
إن الإجابة على كل هذه التساؤلات تتطلب مني التعرض بشيء من التفصيل إلى كيفية إعداد قرار البيع بالإيجار ثم إلى الطبيعة القانونية لهذا القرار وإمكانية الطعن فيه وذلك تباعا فيما يلي :
• كيفية إعداد قرار البيع بالإيجار
بعد الإعلان عن افتتاح الاكتتاب لدى الهياكل الّتي تعينها الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره من أجل شراء مسكن في إطار صيغة البيع بالإيجار وفق الشروط المحددة قانونا، وبعد تقديم الطلب المحرر من طرف المستفيد في مطبوع طبقا للنموذج المسن سابقا والمرفوق بالوثائق الضرورية (64). يتم تسجيل هذه الطلبات وفق ترتيب زمني فور استلامها في سجل يرقمه ويوقعه المدير العام للوكالة أو ممثله المعين قانونا لهذا الغرض. وبعد معالجة الطلبات من طرف اللجنة على أساس الترتيب المسجل قانونا تعاد الطلبات الّتي تنقصها معلومات، أو تلك الّتي لم ترفق بالوثائق المطلوبة إلى أصحابها خلال 8 أيام الّتي تلي استلامها مع الإشارة لسبب إعادتها(65).
وفي حالة ما إذا فاق عدد الطلبات الّتي تستوفي الشروط التأهيلية والّتي تم قبولها من طرف اللجنة عدد مساكن البرنامج المقرر، يبلغ المترشحون الغير مقبولين كتابيا مع توضيح رتبة طلباتهم ودعوتهم إن رغبوا في ذلك إلى التمسك باختيارهم في البرامج السكنية المستقبلية المخصصة للبيع بالإيجار. وفي هذه الحالة يتعين على صاحب الطلب تأكيد طلبه الأول على البرامج السكنية المستقبلية المنجزة من طرف الوكالة برسالة موصى عليها(66).
هذا وبعد انتهاء اللجنة من عملية معالجة الطلبات تقوم بتحديد الطلبات المقبولة والمستوفية للشروط التأهيلية في محضر يوقعه جميع أعضاء اللجنة على أنّ يتبين المحضر أسماء وألقاب المترشحين الذين عولجت ملفاتهم ولا يتأتى ذلك إلاّ بتوضيح البيانات الآتية :
تاريخ التسجيل عند قبول طلبه.
أجل تسديد القيمة المتبقية من ثمن المسكن.
نوعية المسكن المخصص وموقعه على الخصوص في العمارة (67).
على أنّه وعند غلق قائمة الطلبات المقبولة، يتم إرسال نسخة من المحضر إلى الوزير المكلف بالسكن بعد تسجيل المستفيدين في بطاقية وطنية خاصة بهذه العملية تفتح على مستوى المديرية العامة للوكالة (68).
ومتى انتهت اللجنة من القيام بكل هذه الإجراءات يتم إعلان المستفيدين الذين قبلتهم اللجنة بقرار القبول برسالة موصى عليها مع دعوتهم لدفع %10 من ثمن المسكن كإلتزام نهائي بالشراء، على أن يودع وصل الدفع لدى مصالح الوكالة ليرفق بملف المستفيد (69). وبعد إيداع هذا الأخير النسبة السالفة الذكر مقابل وصل يسلم له، يتم إبرام عقد البيع بالإيجار بينه وبين الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره لدى مكتب توثيق وفق النموذج المقرر قانونا(70).
• الطبيعة القانونية للقرار الصادر عن اللجنة
لتحديد الطبيعة القانونية لهذا القرار ، لابد من تحديد الطبيعة القانونية للهيئة الّتي قامت بإصداره.
كأصل عام متى كانت الهيئة المصدرة للقرار إدارة، فإن القرار الصادر عنها يكون إداريا ومن ثم فإن أي نزاع بشأنه يخضع للقضاء الإداري. وتكون بذلك الغرفة الإدارية الموجودة على مستوى المجالس القضائية أو المحاكم الإدارية إن وجدت هي المختصة بالنظر في هذا النزاع.أما إذا كانت الهيئة المصدرة للقرار لا تعد إدارة بمفهوم القانون، فإن القرار الصادر عنها لا يعد إداريا ومن هنا وجب التساؤل عن الطبيعة القانونية للقرار الصادر عن اللجنة ؟
من المعلوم أنّ المشرع الجزائري اعتمد على المعيار الموضوعي كمعيار أساسي لتحديد الهيئات الإدارية وحددها على سبيل الحصر في الدولة والولاية والبلدية والمؤسسات العمومية ذات الصبغة الإدارية (71).
وبالرجوع إلى المادة الأولى من المرسوم التنفيذي رقم 148-91 (72) نجدها تنص على أنّه: “تنشأ الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره في شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري وتتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي “.
وعليه فإن قرار البيع بالإيجار المتخذ من طرف اللجنة لا يعد قرارا إداريا ولا تخضع المنازعات بشأنه للمحاكم الإدارية، على اعتبار أنّ اللجنة تعد تاجرة في علاقاتها مع الغير وكل نزاع فيه يكون من اختصاص القضاء العادي. وترتيبا على ما سبق فإن القرار الصادر عن اللجنة والمتضمن قرار البيع بالإيجار يعد قرارا مدنيا لا إداريا.
• الطعن في قرار اللجنة
إن قرارات البيع بالإيجار الّتي تصدرها لجنة معالجة الطلبات يمكن الاعتراض عليها بطريق الطعن، ويتم ذلك أمام اللجنة الخاصة المنشأة بموجب مقرر صادر عن الوزير المكلف بالسكن وهو ما نصت عليه المادة 12 من القرار المؤرخ في 23 يوليو 2001 والمحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار المشار إليه سابقا.
وتتكون لجنة الطعن بموجب المادة الأولى من المقرر الوزاري رقم 85 من :
مدير الوكالة الوطنية لتحسين وتطوير السكن رئيسا.
مدير الصندوق الوطني للسكن عضوا.
مفتش من المفتشية العامة بوزارة السكن والعمران عضوا.
مدير السكن والتجهيزات العمومية للولاية المعنية بالطعون عضوا.
المدير الجهوي للوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره للولاية المعنية بالطعون عضوا.
محضر قضائي مقرر لهذه اللجنة (73).
تقوم هذه اللجنة الخاصة بدراسة الطعون المقدمة وتكون قراراتها نهائية غير قابلة لأي طعن، ويلاحظ أنّ المقرر الوزاري المنشئ للجنة معالجة الطعون ينظم قواعد الطعن، وإجراءاته، وكيفية الفصل فيه، وإمكانية مراجعة البيع بالإيجار. غير أنّه لم يحدد تاريخا للطعن ولا مواعيد الفصل فيه. ومن ثم فلا يعقل أن يظل الطعن موقوفا على إرادة اللجنة وحدها، الأمر الذي يؤدي إلى تشجيع البيروقراطية.
الفرع الثاني : الإجراءات اللاحقة لعقد البيع بالإيجار
بعد التعرض إلى الإجراءات السابقة لإعداد عقد البيع بالإيجار في الفرع الأول يبقى أن أتعرض في هذا الفرع إلى الإجراءات اللاحقة لإعداده، والمتمثلة في تحرير عقد البيع بالإيجار فتسجيله ثم شهره وذلك تباعا في ثلاثة أجزاء :
أولا : تحرير عقد البيع بالإيجار في شكل رسمي
إن الشكل هو الطريقة الّتي حددها المشرع للتعبير عن الإرادة بالنسبة للتصرفات الشكلية وإذا ما استلزم المشرع الكتابة الرسمية لانعقاد التصرف القانوني فإنه لا يمكن في هذه الحالة للمتعاقدين تحرير تصرفهم بأنفسهم بل يجب عليهم اللجوء إلى موظف مختص (74) يقوم بإعداد السند الرسمي الذي يتضمن التصرف في الشكل المطلوب فيسمى التصرف الشكلي هنا تصرفا شكليا رسميا، وهنا يثور تساؤل مفاده هل يعتبر عقد البيع بالإيجار عقدا رضائيا أم شكليا ؟
للإجابة على هذا السؤال نجد أنّ المشرع الجزائري نص في المادة الثانية من المرسوم التنفيذي 105-01 على ما يلي: ” البيع بالإيجار صيغة تسمح بالحصول على مسكن…في إطار عقد مكتوب”.
ونص في المادة 17 من نفس المرسوم على ما يلي: ” يحرر عقد البيع بالإيجار المذكور في المادة 11 أعلاه لدى مكتب موثق “.
كما نص في المادة العاشرة من القرار المؤرخ في 23 يوليو 2001 والمحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك على ما يلي: ” قبل تسليم مفاتيح المسكن للمستفيد، يجب إعداد عقد البيع بالإيجار بين هذا الأخير وبين الوكالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره لدى مكتب موثق وفق النموذج المعد…”.
كما أنّ المشرع الجزائري حدد في القرار المؤرخ في 2004/05/04 المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار، البيانات اللازمة الّتي يجب أن ترد في عقد البيع بالإيجار.
يستفاد من هاته المواد مجتمعة أنّ المشرع الجزائري أوجب أن يفرغ عقد البيع بالإيجار في شكل رسمي وفق النموذج الملحق بالقرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار، ومن ثم فإن عقد البيع بالإيجار يعتبر من العقود الّتي لا يكفي لانعقادها وجود التراضي بين البائع المؤجر والمستفيد من البيع بالإيجار بل لابد من إفراغها في عقد رسمي يحرره الموثق (75).
وعليه فإن عقد البيع بالإيجار ليس عقدا رضائيا وإنما عقدا شكليا يتعين إفراغه في الشكل الرسمي لينعقد صحيحا، فالشكل الرسمي ركن من أركان تكوين عقد البيع بالإيجار يجب توافره بالإضافة إلى سائر الأركان الموضوعية الأخرى اللازمة لتكوين العقد والمتمثلة في الأركان الموضوعية العامة والشروط الخاصة بعقد البيع بالإيجار، وطالما أنّ المشرع الجزائري اعتبر عقد البيع بالإيجار عقدا شكليا فإنه يتعين على البائع المؤجر والمشتري المستأجر أن يتوجها إلى مكتب التوثيق المختص (76) من أجل أن يقوم الموثق بكتابة عقد البيع بالإيجار طبقا للنموذج المحدد في ملحق القرار المشار إليه آنفا، بحيث يتضمن مجموعة من البيانات الإلزامية الّتي تتمثل فيما يلي :
البيانات العامة الخاصة بهوية المتعاقدين: أوجب المشرع الجزائري أن يتضمن عقد البيع بالإيجار مجموعة من البيانات الخاصة بهوية المتعاقدين إذ يتم ذكر اسم ولقب كل من البائع والمؤجر والمشتري المستأجر مع توضيح تاريخ ومكان ازدياد كل منهما (77).
إضافة إلى ذلك فإن المشرع الجزائري ألزم كذلك على الموثق الذي يقوم بإبرام عقد البيع بالإيجار بين المتعاقدين أن يبين اسمه ولقبه ومقر مكتبه والمكان والسنة والشهر واليوم الذي أبرم فيه العقد على أن يتضمن العقد توقيع كلا الطرفين والموثق.
وصف المسكن ومشتملاته : يجب أن يتضمن عقد البيع بالإيجار وصفا دقيقا وشاملا للسكن محل التعاقد، بحيث يتم ذكر صنف المسكن وعنوانه ووضعيته في العمارة ومكانه وتعداد محتوياته المتمثلة في عدد الغرف ومساحة المسكن إضافة إلى الأجزاء المشتركة في حالة البناية الجماعية.
تحديد أصل الملكية : يتعين أن يشتمل عقد البيع بالإيجار على تحديد دقيق للأرضية الّتي أقيم عليها المسكن وأصل ملكيتها، كل ذلك بموجب عقد رسمي مسجل ومشهر مع ذكر رقم رخصة البناء وكذا تاريخ تسليمها.
الوثائق الضرورية الّتي تحكم عقد البيع بالإيجار: لقد اشترط المشرع الجزائري على المتعاقدين إيداع مجموعة من الوثائق لدى الموثق والّتي تحكم عقد البيع بالإيجار ويمكن تبينها كالآتي:
عقد رسمي يثبت ملكية الأرض الأساس.
رخصة البناء والتصاميم الملحقة.
شهادة المطابقة.
نظام الملكية المشتركة مطابق للقوانين المعمول بها والقواعد المطبقة في هذا المجال.
نسخة مصادق عليها من وثيقة هوية كل من المستأجر المستفيد، وممثل الهيئة المتعهدة بالترقية.
وصل دفع يثبت تسديد الدفع الأولي من طرف المستأجر المستفيد بما في ذلك وصل الاكتتاب واستكمال ذلك بأي وثيقة مرجعية محتملة.
ثمن السكن وكيفية دفع الأقساط : أوجب المشرع الجزائري أن يتضمن عقد البيع بالإيجار ثمن بيع المسكن محل العقد على أن يكون هذا الثمن نهائيا ومحددا بالأرقام والحروف فتحدد في العقد قيمة الدفع الأولي وكذا النسب المتبقية وتواريخ استحقاقه
ثانيا : تسجيل عقد البيع بالإيجار
يمكن تعريف التسجيل بأنه إجراء إداري يقوم به موظف عمومي مؤهل قانونا بتسجيل جميع التصرفات القانونية مقابل دفع حقوق التسجيل (78) ويخضع تسجيل العقود للأمر 105-76 المؤرخ في 1976/12/29 والمتضمن قانون التسجيل(79).
هذا وإن لإجراء التسجيل أهمية مالية تكمن في دفع حقوق تمثل ضريبة غير مباشرة لفائدة الدولة مما يؤدي إلى تمويل الخزينة العمومية للدولة، وأهمية قانونية ذلك أنّ التسجيل يعطي المحرر العرفي تاريخا ثابتا (80). والتسجيل إجراء يتوسط مرحلة التوثيق والإشهار العقاري ويعد كذلك إجراء ملزما على أساس أنّ حقوق التسجيل تدفع قبل القيام بهذا الإجراء طبقا لنص المادة 82 من قانون التسجيل والّتي تقضي بما يلي: ” رسوم العقود الّتي يجب تسجيلها تستخلص قبل إتمام الإجراءات” وعليه فلا بد من إجراء التسجيل بالنسبة للتصرفات القانونية الرسمية الواردة على العقارات والحقوق العينية العقارية.
تجدر الإشارة إلى أنّ إجراء التسجيل على خلاف ما يعتقده البعض ليس له أي أثر ناقل للملكية ولا يرتب أي أثر على موضوع العقد وإنما له وظيفة جبائية محضة، وفقا لنص المادة 28 من القانون رقم 27-88 المتضمن مهنة التوثيق والّتي جرى نصها كالآتي: ” يحصل الموثق الحقوق والرسوم بمختلف أنواعها لحساب الدولة من الأطراف الملزمين بتسديدها ويدفع مباشرة بقباضات الضرائب المبالغ الواجبة على الأطراف…”. ويجب على الموثق بعد أن يحرر عقد البيع بالإيجار في شكل رسمي أن يقوم بتسجيله لدى مصالح مفتشية التسجيل والطابع المختصة إقليميا (81) خلال مدة شهر واحد من تحرير العقد (82).
وكأصل عام فإن المشتري هو من يتحمل نفقات التسجيل والطابع والتوثيق وغيرها ما لم تكن هنالك نصوص قانونية تقضي بغير ذلك (83).
غير أنّه وبالرجوع إلى المادة 20 من القانون رقم 21-04 المؤرخ في 2004/12/29 والمتضمن قانون المالية لسنة 2004 نجدها تنص على ما يلي: ” تضاف فقرة سابعة إلى المادة 258 من قانون التسجيل وتأتي على الشكل التالي:”…………….
-7 تعفى من رسم حق نقل الملكية المنصوص عليه في المادة 252 من قانون التسجيل عمليات بيع البنايات ذات الاستعمال السكني والّتي تنازلت عليها الدولـة والهيئـات العموميـة للسكـن حسب إجراء البيع بالإيجار والسكن الاجتماعي والسكن الاجتماعي التساهمي والسكن الريفي “.
وعليه يتضح من المادة السالفة الذكر أنّ المستفيد في عقد البيع بالإيجار يعفى من تسديد رسوم التسجيل.
هذا وإن عدم تسجيل العقود في الآجال المحددة قانونا يجعل الموثقين ملزمين شخصيا بدفع غرامة مالية تقدر بـ %10، متى كان التأخير يتراوح ما بين يوم وثلاثين يوما مع التزام مالي قدره %3 متى تم الإيداع بعد اليوم الأخير وذلك دون أن يتعدى مجموع الالتزام المالي والغرامة الجبائية المشار إليها سابقا %25 (84).
ثالثا: شهر عقد البيع بالإيجار
سبق أن رأينا بان عقد البيع بالإيجار هو عقد يعلق انتقال الملكية فيه على شرط واقف وهو وفاء المستفيد بجميع أقساط الثمن (85) ومن تم فان ملكية المسكن لا تنتقل من البائع المؤجر،إلى المشتري المستأجر إلا بعد تسديده كامل الأقساط الواجبة، سواء تم ذلك خلال الآجال المحددة سلفا والمقدرة بخمس وعشرين سنة كحد أقصى، أو قبل حلول موعد استحقاقها.
وإذا كانت القاعدة العامة في البيع بالإيجار تقضي بنقل ملكية المسكن بمجرد سداد آخر قسط من الثمن (86)، فان المشرع الجزائري اشترط لنقل الملكية العقارية وجوب شهر التصرف الوارد على عقار لدى المحافظة العقارية. فنص في المادة 793 من ق.م على ما يلي: “لا تنتقل الملكية والحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهر العقار”.
يستفاد من هذه المادة أن الملكية في العقارات والحقوق العينية العقارية لا تنتقل إلا بإجراء الشهر(87)، ذلك أن التصرف العقاري غير المشهر بمجموعة البطاقات العقارية لا يمكن لصاحبه الاحتجاج به سواء فيما بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير.
وغاية المشرع الجزائري من وجوب مراعاة إجراء الشهر في التصرفات العقارية، هو لحماية المتعاقدين و الغير. وذلك بتنبيه المتصرف في العقار إلى خطورة هدا التصرف وكدا حماية المتصرف له بتامين حقه العقاري من المخاطر التي قد يسببها المتصرف نفسه أو الغير. وهو بصفة عامة يضمن الثقة في المعاملات الواردة على عقار.
هذا وبالرجوع إلى المرسوم التنفيذي 01-105 المعدل والمتمم، وكذا القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار، يلاحظ أن المشرع الجزائري اكتفى بالنص على أن عقد البيع بالإيجار يعد عقدا توثيقيا (88)، دون أن يتطرق إلى مدى خضوعه إلى إجراء الشهر من عدمه (89)، ومن تم وجب طرح التساؤل التالي: هل عقد البيع بالإيجار يشهر؟
إذا رجعنا إلى نص المادة 19 من المرسوم التنفيذي 01-105، يتبين أن إجراء شهر عقد البيع بالإيجار في مصلحة الشهر العقاري لا يتم إلا عند تسديد المستفيد ثمن المسكن بكامله. ذلك أن ملكية المسكن محل التعاقد لا تنتقل من البائع المؤجر، إلى المشتري المستأجر، إلا بعد دفع هذا الأخير آخر قسط من الثمن. ومتى وفى المستفيد بهذا القسط وجب على الموثق وفقا للقواعد العامة المقررة قانونا أن يقوم بشهر العقد لدى المحافظة العقارية المختصة.
وإذا رجعنا إلى أحكام المادة 17 من الأمر 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 والمتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري والتي جرى نصها كالأتي: “إن الإيجارات لمدة 12 سنة لا يكون لها أي اثر بين الأطراف ولا يحتج بها تجاه الغير في حالة عدم إشهارها ودلك مع مراعاة أحكام المادة 165 من الأمر 71-73 المؤرخ في 8 نوفمبـر 1971 المتضـمن الثورة الزراعية، يتبين أن كل تصرف بإيجار العقارات لمدة 12 سنة فأكثر يجب شهره في المحافظة العقارية بالسجل العقاري حتى ينتج أثره بين الطرفين أو الغير.
وطالما أن عقد البيع بالإيجار يبرم لمدة قد تصل إلى 25 سنة فإنني أرى أنه لا بد من إخضاعه لإجراء الشهر وفقا لأحكام المادة 17 السالفة الذكر.
الهوامش
(1) تنص المادة 59 من ق.م.ج على أنه: ” يتم العقد بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقتين دون الإخلال بالنصوص القانونية”.
(2) علي فيلالي، الالتزامات (النظرية العامة للعقد)، موفم للنشر، الجزائر، 2001 ، ص 88.
(3) ينعقد العقد في كثير من الحالات بناء على دعوة موجهة من أحد الطرفين وقد تكون هذه الدعوة غير موجهة إلى شخص معين بالذات بل إلى الناس كافة، كالإعلان عن البضائع عن طريق الصحف أو العرض في وجهات المحال التجارية ومادام هذا الإعلان لا يتضمن بيانا بالثمن…(راجع أنور سلطان، الموجز في مصادر الالتزام، منشأة المعارف، الإسكندرية 197 ، ص 69/70).
(4) إذ أن كل دعوة للتعاقد يجوز العدول عنها، على أن العدول عن المفاوضات أو عن الدعوة إلى التعاقد قد يرتب مسؤولية على من عدل إذا اقترن العدول بخطأ منه ، كما إذا أثبت الطرف الآخر أن الطرف الذي عدل لم يكن جادا أو كان جادا ولكن لم يخطره بالعدول في الوقت المناسب، والمسؤولية هنا ليست مسؤولية عقدية بل هي مسؤولية تقصيرية (راجع عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوجيز في شرح القانون المدني، نظرية الالتزام بوجه عام ، دار النهضة العربية للنشر ، القاهرة ، 1966 ، ص 67).
(5) يراجع نص المادة 60 من ق.م.ج
(6) د. محمد حسين منصور، مصادر الالتزام (العقد والإرادة المنفردة) ، الدار الجامعية للنشر، بيروت، 2000،ص 128.
(7) بلحاج العربي، النظرية العامة للالتزام في القانون المدني الجزائري، الجزء الأول، الطبعة 03، ديوان المطبوعات الجامعية ، بن عكنون، الجزائر، 2004 ،ص 75.
(8) راجع الفقرة الأولى من المادة التاسعة من القرار المؤرخ في 02 جمادى الأولى عام 1422، الموافق لـ 23 يوليو 2001 والذي يحدد شروط شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك والتي جاء نصها كالآتي: ” تعلم مصالح الوكالة المستفيدين الذين قبلتهم اللجنة بقرار القبول برسالة موصى عليها مع دعوتهم لدفع %10 من ثمن المسكن كالتزام نهائي بالشراء “.
(9) الغلط الذي يعيب إرادة الطرفين يؤدي إلى إبطال العقد، إذ يجب أن يكون جوهريا سواء وقع في الشيء محل التعاقد أو في شخص المتعاقد أو وقع في قيمة الشيء المبيع أو في الباعث الدافع للتعاقد.
(10) التدليس هو استعمال طرق احتيالية بغية إيقاع المتعاقد الآخر في غلط يحمله على التعاقد، فهو يفسد إرادة المتعاقد ويترتب عنه إبطال العقد، وأن يكون التدليس هو الدافع لإبرام العقد.
(11) الإكراه هو ضغط يقع على الشخص فيولد في نفسه رهبة تدفعه إلى التعاقد، وغالبا ما يكون هذا الأخير على شكل نفوذ أدبي.
(12) يعرف الاستغلال بأنه الاستفادة من حالة ضعف أحد المتعاقدين فيستغل المتعاقد الآخر فيه طيشا بينا، أو هوى جامح، فيختل التعادل بين التزامات المتعاقدين وهو ما يعيب الإرادة ويجعل العقد بذلك قابلا للإبطال.
(13) د. محمد حسين منصور، المرجع السابق ، ص 142.
(14) بلحاج العربي، المرجع السابق ، ص 96.
(15) عبد الرزاق أحمد السنهوري، المرجع السابق ، ص 146.
(16) علي فيلالي، المرجع السابق ، ص 168.
(17) محمد حسين منصور، المرجع السابق، ص 200.
(18) المرسوم التنفيذي رقم 04- 137 المؤرخ في أول ربيع الأول عام 1425 الموافق لـ 21 أفريل 2004، يعدل ويتمم المرسوم التنفيذي رقم 01/105 المؤرخ في 29 محرم عام 1422 الموافق لـ 23 أفريل 2001 والذي يحدد شروط وكيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويلات أخرى في إطار البيع بالإيجار.
(19) راجع القرار المؤرخ في 25 ربيع الثاني عام 1422 الموافق لـ 17 يوليو 2001 الذي يتضمن المصادقة على دفتر الشروط الذي يحدد معايير المساحة والرفاهية المطبقة على المساكن المخصصة للبيع بالإيجار.
(20) فرحات حميد، النظام القانوني لعقد بيع السكنات بالإيجار طبقا للمرسوم التنفيذي رقم 01/105 المؤرخ في 23 أبريل 2001 ، مذكرة لنيل شهادة ماجستير في القانون (فرع عقود ومسؤولية)، كلية الحقوق، جامعة الجزائر بن يوسف بن خذة ، ص 38.
(21) القرار المؤرخ في 23 يوليو 2001 والمتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار.
(22) المادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم 04/340 المؤرخ في 19 رمضان 1425 الموافق ل 2 نوفمبر سنة 2004 والمعدل المرسوم التنفيذي رقم 01-105 والدي يحدد شروط وكيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويلات أخرى في إطار البيع بالإيجار.
(23) د. محمد حسين منصور، المرجع السابق، ص 210.
(24) تنص المادة الخامسة من المرسوم التنفيذي 03- 35 السالف الذكر على أنه: ” تطبق هذه الأحكام على المساكن المنجزة بواسطة ميزانية الدولة أو الجماعات المحلية أو بواسطة مصادر بنكية أو تمويلات أخرى وفقا لمعايير المساحة والرفاهية المحددة سلفا “.
(25) الثمن الصوري هو الثمن الذي لا يكون مطابقا للحقيقة التي اتفق عليها المتعاقدان، و قد تكون صوريتة نسبية متى خالف القدر المسمى في العقد حقيقة القدر المتفق على أن يدفعه المشتري فعلا سواء بالزيادة أو بالنقصان (أنظر محمد حسن قاسم، محمد حسن قاسم، عقد البيع (دراسة مقارنة في القانون المصري واللبناني)، الدار الجامعية للنشر، 1999، ص206).
(26 ) الثمن التافه هو مبلغ من النقود يصل من التفاهة في عدم تناسبه مع قيمة المبيع إلى حد يبعث على الاعتقاد أن البائع لم يتعاقد للحصول على مثل هذا المقدار التافه و إن كان قد حصل عليه فعلا، فمتى باع شخص سيارة قيمتها الحقيقية 1 مليون د ج ب 100ألف د ج عًد الثمن تافها(أنظر عبد الرزاق السنهوري، المرجع السابق، ص 385-386).
(27) الثمن البخس هو الثمن الذي يقل عن قيمة المبيع كثيرا و لكنه ثمن جدّي قصد البائع أن يتقاضاه، فهو في مرتبة الثمن المنعدم على اعتبار أن الأمر لا يتعلق في نقص في الثمن المبرر لغبن محتمل و لكن بانعدام حقيقي، و يختلف عن الثمن التافه في أن الثمن البخس موجود و لا يمكن المنازعة في تقديره، إلا من خلال الطعن بوجود عيب من عيوب الإرادة و بصفة خاصة الطعن بالغبن. (أنظر عبد الرزاق السنهوري، المرجع السابق، ص387).
(28) اختلف الفقه والقضاء في تحديد معنى السبب، فنتج عن ذلك الاختلاف قيام نظريتين (نظرية تقليدية وأخرى حديثة) ، فالسبب بمقتضى النظرية التقليدية هو الغرض المباشر الذي يقصد المتعاقد الوصول إليه من وراء تعاقده، فهو إذن الدافع إلى الالتزام لا إلى العقد، ومن ثم يكون سبب التزام أحد المتعاقدين هو التزام المتعاقد الآخر.
أما السبب وفقا للنظرية الحديثة فمعناه الباعث للتعاقد أو الغاية البعيدة التي قصد المتعاقدان الوصول إليها ومن ثم فهو يختلف باختلاف الأشخاص المتعاقدة وباختلاف العقود المراد إبرامها (راجع عبد الرزاق السنهوري، الوجيز في شرح القانون المدني، نظرية الالتزام بوجه عام، دار النهضة العربية للنشر، القاهرة، 1966، ص 163 – 165).
(29) د. محمد الصبري السعدي، شرح القانون المدني الجزائري ، (النظرية العامة للالتزام) ، الجزء الأول، الطبعة 02 ، دار الهدى، عين مليلة ، الجزائر، 2004 ، ص 222.
(30) يراجع نص المادة 97 من ق.م.ج
(31) حمدي أحمد سعد أحمد، البيع الإيجاري (دراسة قانونية مقارنة بأحكام الإيجار المنتهي بالتمليك في الفقــه الإسلامي) دار الكتب القانونية ، مصر ، المحلة ، 2007 ، ص 117.
(32) تنص المادة 363/1 من ق.م.ج على أنه: ” إذا كان ثمن البيع مؤجلا جاز للبائع أن يشترط أن يكون نقل الملكية إلى المشتري موقوفا على دفع الثمن كله ولو ثم تسليم الشيء المبيع “.
(33) خميس خضر،عقد البيع (مستخرج من كتاب العقود المدنية الكبيرة) ، البيع والتأمين والإيجار، الطبعة الثانية ، دار النهضة العربية ، 1984، ص 14.
(34) M – A / manhes , les surêtet dans la vente immobilière , collection (pratique l’immobilièr)
masson , éditeur , page 27 et 26
(35) د. عبد الناصر توفيق العطار، شرح أحكام البيع، دار الفكر العربي للتوزيع، بدون دار نشر ولا سنة نشر، ص 120.
(36) سليمان مرقس ، شرح القانون المدني (العقود المسماة) ، المجلد الأول ا، الطبعة 04 منقحة ومزيدة بأحكام محكمة النقض الحديثة ، عالم الكتاب للنشر ، القاهرة ، 1970 ، ص 81.
(37) حمدي أحمد سعد أحمد ، المرجع السابق، ص 35.
(38) يراجع نص المادة 19 من المرسوم التنفيذي 01/105 المؤرخ في 29 محرم عام 1422 الموافق ل 23 ابريل سنة 2001، المحدد لشروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع بالإيجار وكيفيات دلك..
(39) راجع المادة 16 من القرار المؤرخ في 04/مايو/2004 والمتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار.
(40) من المرسوم التنفيذي 03/35 المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم 01-105 السالف ذكره.
(41) يعرف الشرط الصريح الفاسخ في العقد، بأنه كل شرط يجعل العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم ودون أن يكون للقاضي أي سلطة تقديرية في ذلك متى لم يوف أحد المتعاقدين بالالتزامات الناشئة عنه.
ويمكن للمؤجر المالك في هذه الحالة طلب طرد المستأجر العاجز عن طريق القضاء المستعجل”.
(42) من القانون رقم 02-11 المؤرخ في 20 شوال عام 1423 الموافق ل 24 ديسمبر سنة 2002، المتضمن قانون المالية اذ تنص المادة 97 منه على ما يلـي: ” يترتب فسـخ عقد الإيجـار على تراكـم عدم دفـع ثلاثة أشهر الأخيرة المستحقة علـى الإيجار من قبل المستفيـد من السكن في إطار البيـع بالإيجار في أجل 30 يومـا كاملة من تبليـغ إعذاريـن ب 15 يومـا لكـل منهما بواسطة إشعار مضمون الوصول.
(43) وذلك بأن يتحقق من الاتفاق على وجود الشرط الصريح الفاسخ في عقد البيع بالإيجار وإذا ما تحقق من وجود هذا الشرط تعين عليه تقرير وقوع الفسخ بعد التأكد من توافر شروطه أي من واقعة الإخلال بالالتزام مناط الشرط.
(44) يمكن إسناد عملية تقدير مبلغ إصلاح الإتلافات إلى خبير معتمد.
(45) راجع الفقرة الثالثة من المادة التاسعة من القرار المؤرخ في 04/مايو/2004 والمتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار.
(46) يكون الباعث مشروعا متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو للغير، أما إذا كان الشرط المانع ليس له باعث مشروع ولم تكن هناك مصلحة مشروعة يراد حمايتها به لا للمتصرف، أو المتصرف إليه أو الغير كان الشرط المانع باطلا.
(47) المدة المعقولة يجوز أن تستغرق مدى حياة المتصرف أو المتصرف إليه أو الغير ولابد أن يكون المنع من التصرف مؤقتا حتى يكون الشرط صحيحا، أما إذا كان المنع من التصرف دائما فهو يخرج العين المؤجرة بهذا المنع من دائرة التعامل مطلقا وهذا أمر مخالف للنظام العام ولا يجوز إلا بنص في القانون ومن ثم يكون الشرط المانع منعا دائما شرطا باطلا.
(48) راجع المادة 183 من ق.م.ج
(49) عبد الرزاق السنهوري، المرجع السابق ، ص 804/805.
(50) يراجع نص المادة 179 من ق.م.ج
(51) يراجع نص المادة 181 من ق.م.ج
(52) يجوز للقاضي أن يخفض الشرط الجزائي إذا نفذ المدين الالتزام الأصلي في جزء منه، فيكون تخفيض الشرط الجزائي بنسبة هذا الجزء ويقع عبء إثبات التنفيذ الجزائي على المدين.
كذلك يمكن للقاضي تخفيض قيمة الشرط الجزائي حال عدم تنفيذ المدين التزامه وإثباته أن التقدير المترتب عن عدم التنفيذ مفرط جدا.
بالمقابل يجوز للقاضي زيادة قيمة الشرط الجزائي في حال ما إن أثبت الدائن غش المدين أو خطأه بقدر ما أصاب الدائن من ضرر. (راجع المادتين 184و 185 من القانون المدني الجزائري).
(53) معدلة لأحكام المادة التاسعة من المرسوم التنفيذي 01/105 المؤرخ في 29 محرم عام 1422 الموافق لـ 23 أفريل 2001 والمحدد لشروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك.
(54) فرحات حميد، المرجع السابق، ص 17-18
(55) تنص المادة الثانية من المرسوم التنفيذي 01-105 على أنه: ” البيع بالإيجار صيغة تسمح بالحصول على مسكن بعد إقرار شرائه بملكية تامة بعد انقضاء مدة الإيجار المحددة في إطار عقد مكتوب.
(56) تنص المادة 29 من الدستور على أنه: ” كل المواطنين سواسية أمام القانون ولا يمكن أن يتذرع بأي تمييز يعود سببه إلى المولد أو العرق أو الجنس أو الرأي أو أي شرط أو ظرف آخر شخصي أو اجتماعي “.
(57) يقدر الأجر الوطني الأدنى المضمون بـ 18000 دج طبقا للمرسوم الرئاسي 11/407 المؤرخ في 29/11/2011 الموافق لـ04 محرم لعام 1433 ، والمحدد للأجر الوطني الأدنى المضمون ومن ثم يتعين ألا يتجاوز الدخل الشهري لطالب الاستفادة من السكن مبلغ 90000دج.
(58) نصت المادة العاشرة من المرسوم التنفيذي 01-105 على ما يلي: ” يمكن لكل مستفيد من مسكن في إطار البيع بالإيجار أن يسدد عدة أقساط قبل حلول موعد استحقاقها ويجب على المتعهد بالترقية العقارية في هذه الحالة أن يعدل رزنامة استحقاق الأقساط التي سبق تحديدها “.
(59) كانت تنص المادة التاسعة من المرسوم التنفيذي 01/105 قبل تعديلها بموجب المرسوم التنفيذي 04/340 الآنف ذكره على ما يلي : ” يجب على المستفيد أن يسدد في كل الحالات وقبل أن يتجاوز عمره 65 سنة مبلغ آخر قسط من ثمن بيع المسكن كما هو منصوص عليه في المادة 8 أعلاه “.
(60) لتفصيل أكثر يراجع نموذج عقد البيع بالإيجار السالف ذكره.
(61) فرحات حميد ، المرجع السابق ، ص 21-22.
(62) راجع المادة 05 من القرار المؤرخ في 02 جمادى الأولى عام 1422هـ الموافق لـ 23 يوليو 2001 ، يحدد شروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك.
(63) راجع المادة التاسعة من القرار المؤرخ في 23 يوليو 2001 والمتضمن شروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع بالإيجار وكيفيات ذلك.
(64 ) راجع المادة الثانية من نفس القرار
(65 ) راجع المادة الرابعة من نفس القرار.
(66) راجع المادة السادسة من نفس القرار.
(67) راجع المادة السابعة من نفس القرار .
(68) راجع المادة الثامنة من نفس القرار .
(69) راجع المادة التاسعة من نفس القرار.
(70) راجع المادة العاشرة من نفس القرار.
(71) راجع المادة 800 من القانون رقم 08-09 المؤرخ في 18 صفر عام 1429هـ الموافق لـ 25 فبراير 2008 والمتضمن قانون الإجراءات المدنية والإدارية.
(72) المرسوم التنفيذي رقم 91/148 المؤرخ في 27 شوال 1411هـ الموافق لـ 02 مايو 1991 والمتضمن إحداث وكالة وطنية لتحسين السكن وتطويره ، ج ر: 25.
(73) فرحات حميد ، نفس المرجع السابق ، ص 29.
(74) يراجع نص المادة 324 من القانون المدني.
(75) تنص المادة 324 مكرر 1 على أنه : ” زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطلان تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوق عقارية…في شكل رسمي…”.
(76) راجع نص المادة الثانية من القانون رقم 06/02 المؤرخ في 20/02/2006 والمتضمن تنظيم مهنة الموثق.
(77) يراجع نموذج عقد البيع بالإيجار المدرج بالملحق.
(78) فالحقوق التي تقع على عاتق البائع وكذلك الرسوم التي يتحملها المشتري تحسب على أساس الثمن المصرح به في العقد وإذا كانت قيمة الرسم عالية ، يتم الحساب على أساس القيمة التجارية للعقار ويقصد بالثمن مبلغ النقود التي يتحصلها البائع من المشتري إما مباشرة أو بطريقة غير مباشرة (عمر قليمي ، الدليل العلمي في التسجيل والطابع ، بدون طبعة وبدون دار نشر ، 1990 ، ص 24).
(79) الأمر 76-105 المؤرخ في 09/12/1976 والمتضمن قانون التسجيل الجريدة الرسمية رقم 81 لسنة 1977.
(80) تنص المادة 328/1 من القانون المدني على أنه : ” لا يكون العقد العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت ويكون تاريخ العقد ثابتا ابتداءا من يوم تسجيله “.
(81) تنص المادة 75/1 من قانون التسجيل على ما يلي : ” لا يستطيع الموثقون أن يسجلوا عقودهم إلا في مصالح التسجيل التابعة للدائرة التي يوجد بها مكتبهم “.
(82) تراجع المادتان 58 و75 من الأمر رقم 76/105 المتضمن قانون التسجيل السالف ذكره.
(83) تنص المادة 393 من القانون المدني على أنه : ” إن نفقات التسجيل والطابع ورسوم الإعلان العقاري والتوثيق وغيرها تكون على المشتري ما لم تكن هنالك نصوص قانونية تقضي بغير ذلك “.
(84) راجع – مجيد خلفوني ، نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري ، الديوان الوطني للأشغال التربوية ، الطبعة 1 ، سنة 2003 ، ص 13.
– المادة 93 من قانون التسجيل
(85) يراجع نص المادة 16 من القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار وكذا نص المادة 19 من المرسوم التنفيذي 01-105.
(86) قرار م.ع.غ.م، ملف رقم 481162 المؤرخ في 17/06/2009، غير منشور، يقضي بعدم أحقية المستفيد في الحصول على عقد بيع بالإيجار في شكل رسمي إلا بعد تسديده مبلغ الدفعة الأولى من ثمن المسكن والتزامه بشروط تسديد الأقساط الشهرية المستحقة وذلك وفقا لأحكام المادتين 11 و 17 من المرسوم التنفيذي 01-105.
(87) يراجع نص المادة 18 من القرار المتضمن نموذج عقد البيع بالإيجار
(88) على خلاف ما كان مقررا في المرسوم التنفيذي 97/35 المؤرخ في 14/01/1997 والملغى بموجب المرسوم 01-105، حيث نص المشرع الجزائري في المادة 15 منه على ما يلي: “يحرر عقد البيع في الشكل الرسمي ويخضع لإجراءات التسجيل والإشهار وفقا للأحكام التشريعية المعمول بها”.
(89) يراجع في نفس المعنى نص المادتين 15 و 16 من قانون إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري