ملكية الشقق – حق الأفضلية

القرار رقم 6724

المؤرخ في 29/10/97

الملف المدني رقم 263/1/6/97

القاعدة

– إن بيع شقة لأحد الأغيار من عمارة خاضعة لنظام ملكية الشقق، يخول لباقي الملاك ممارسة حق الأفضلية.

– هذه القاعدة تسري أيضا على المنعش العقاري عندما يبيع من اشترى منه شقة للغير، إذ يحق له حينئذ أن يمارس حق الأفضلية المنصوص عليه في الفصل 27 من ظهير 16 نونبر 1946 المتعلق بملكية الشقة.

 

باسم جلالة الملك

إن المجلس الأعلى

وبعد المداولة طبقا للقانون.

في شأن وسيلة النقض الأولى

بناء على الفصل 345 من قانون المسطرة المدنية.

حيث إنه بمقتضى هذا الفصل يجب أن تكون قرارات محاكم الاستئناف معللة تعليلا كافيا وإلا كانت باطلة، وان فساد التعليل يوازي انعدامه.

حيث يستفاد من القرار المطعون فيه، ومن بقية وثائق الملف، أن آيت السي محمد بن أحمد واوبلا الحفيظ بن أحمد تقدما أمام المحكمة الابتدائية بالدارالبيضاء – أنفا – بمقال يعرضان فيه أنهما يملكان على الشياع في إطار الملكية المشتركة، العقار المسمى كلثوم 2 الكائن ب 46 زنقة نانسي الطابق الأول والثاني، موضوع الرسم العقاري عدد 49547/1 المستخرج من العقار الأصلي ذي الرسم العقاري عدد 11996/س. وان أوداد حسن أصالة عن نفسه ونيابة عن شركائه جمالي عائشة، ولحسن وإدريس، وفاطمة، والباتول، وعائشة، وجميلة، لقبهم العائلي أوداد، قام ببيع الشقة الموجودة بالطابق الرابع موضوع الرسم العقاري عدد 1/49550 من الملف المذكور وهي تتكون من ثلاث غرف ومطبخ وحمام وبهووسطح خاص مساحتها 107 أمتار مربعة وذلك لكل من عرساوي الميلودي والطنطاوي العراقي عائشة بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في 27 نوفمبر 1990 بثمن إجمالي قدره 300.000 درهم، وأن العارضين لم يكونا على علم بالبيع، ولم يتم تبليغه إليهما حسب ما ينص عليه الفصل 27 من ظهير 16 نوفمبر1946، وأن العلم بالبيع لم يصل إلى علمهما إلا عن طريق الصدفة وأنه لممارسة حق الشفعة فقد قاما بإيداع مبلغ 312.550 درهم بصندوق المحكمة ليغطي الثمن الأصلي للشراء وواجبات التحفيظ وواجبات التسجيل وواجبات تحرير العقد وبقية المصاريف المتحملة وغير الثابتة، ملتمسين الحكم باستحقاقهما للعقار المبيع من يد المدعى عليهما.

وبعد جواب المدعى عليهما بأنه لا يمكن ممارسة حق الأفضلية من طرف مشتر أول لشقة ما، اقتناها من نفس المالك الذي يقوم ببيع شقة أخرى ولأول مرة إلى مشتر آخر، وان هاته الإمكانية لا يمكن أن تتم من طرف المشتري الأول إلا بعد انخراط المشتري الثاني ضمن نقابة المالكين وأقدم هوبدوره على بيع شقته. وأن العارضين اشتريا الشقة المطالب بشأنها ممارسة حق الأفضلية من نفس المالك وهوأوداد حسن أصالة عن نفسه ونيابة عن باقي شركائه، وأنهما لم يقوما بتفويت شقتهما لمشتر آخر حتى يتمكن المدعيان من ممارسة حق الأفضلية، وأنه لا يجب الخلط بين مقتضيات ظهير 2/6/1915 الذي يبيح الشفعة في البيع الأول وبين ظهير 16/11/1946 الذي لا يجعل حق الأفضلية يطبق من طرف المشتري السابق إلا في حالة البيع الثاني عندما ينخرط جميع المالكين الأوائل في نظام الملكية المشتركة ويأتي مشتر أجنبي على نقابة المالكين لاقتناء الملك، وانه بالرجوع إلى نظام الملكية المرفق والمتعلق بالعقار موضوع الدعوى فإنه لا يتحدث على إمكانية ممارسة حق الأفضلية، وأن هذا النظام الذي ألزم المشرع بشهره حتى تكون له حجية بين الأطراف ويكتسب الحجية في مواجهة الغير، جرت العادة رفعا لكل لبس وضمانا لحقوق الأطراف أن يدرج فيه أنه في حالة بيع يقوم به المشتري لشقته، فإن حق الأفضلية يمارس طبقا لما ينص عليه الفصل 27 وأنه من الناحية الواقعية فإن كل منعش عقاري لا يمكنه أن يقوم ببيع الشقق التي بناها إذا كان المشترون لأول مرة مهددين بإمكانية ممارسة حق الأفضلية من طرف مشتر سابق، وهذا مناف لسياسة حل أزمة السكن.

وبعد تعقيب المدعيين بأن نظام ملكية الشقق ليس إجباريا، وأن الفقرة الأولى من الفصل التاسع من ظهير 16/11/1946 تنص على الحالة التي ينعدم فيها النظام المذكور، وأن المدعى عليهما يربطان ممارسة حق الأفضلية، مرة بالانخراط في نقابة الملاكين، ومرة أخرى بنظام الملكية المشتركة، وأنه تجب التفرقة بين ممارسة حق الأفضلية عند عملية البيع لشقة من الشقق وبين نظام الملكية المشتركة الذي تؤسس بموجبه نقابة الملاكين، وان الغرض من وجود نظام الملكية المشتركة هوالتسيير، والإدارة للعقار المكون من عدة شقق تتوفر على أجزاء خاصة، وأجزاء مشتركة بين جميع الملاك، وأن هذا النظام يتضمن ما هوخاص بكل مالك، وما هومشترك بين جميع الملاك، وأنه بالرجوع إلى نظام الملكية المشتركة المدلى به من طرف المدعى عليهما يتضح أن الأمر يتعلق بالإدارة والتسيير للعقار، وحقوق الملاك وواجباتهم تجاه العقار، أما فيما يخص ممارسة حق الأفضلية فإنه ينصب على الشقة المبيعة لأن خصائص العقار وموقعه هما اللذان دفعا المشتريين للشراء وليس نظام الملكية المشتركة وأن حق الأفضلية يبيح للملاك الشركاء السابقين تفادى تسرب الأجانب للنقابة إلا أنه يكون من جهة أخرى، من حق المالك الشريك بيع الأجزاء الخاصة التي يملكها كيفما شاء، وذلك من دون تجاهل حق الشفعة المنصوص عليه في الظهير والإعفاء منه بوضع بند خاص بذلك، في ضابط الملكية المشتركة.

وبعد إدلاء المدعيين بمذكرة مرفقة بنسخة من مقال إجراء العرض العيني وبصورة للأمر الصادر بتاريخ 5/9/1991، وبصورة مطابقة للأصل لتوصيل إيداع مبالغ الشفعة بصندوق المحكمة، وبصورة مطابقة للأصل لمحضر رفض العروض العينية وبصورة مطابقة للأصل لعقد الشراء، وبشهادة المحافظة العقارية للرسم العقاري عدد 49550/1 في ملك عرساوي الميلودي والطنطاوي العراقي عائشة، وبشهادة المحافظة على الأملاك العقارية للرسم العقاري عدد 49547/1 في اسم المدعيين كما أدلى المدعى عليهما بمذكرة مرفقة بشهادة الملكية.

وبعد إدلاء المدعين بمذكرة مرفقة بشهادة المحافظ على الأملاك العقارية تثبت الوضعية القانونية للعقار جاء فيها مثل ما ورد في مذكراتهما السابقة.

وبعد إدلاء المدعى عليهما بمذكرة جوابية على المستنتجات ضمناها ما جاء في أجوبتهما السابقة، أصدرت المحكمة حكما قضت فيه برفض الطلب، بعلة أنه تطبيقا للفصل 27 من ظهير 16/11/1946 فإن من الشروط التي يجب أن تتوفر في طالب حق الأفضلية، أن يكون مالكا بتاريخ سابق في نقابة الملاك ملكية مشتركة على تاريخ البيع المطلوب بموجبه ممارسة دعوى حق الأفضلية وان الطرف المدعى أنذر بالإدلاء بشهادة من الرسم العقاري الأم، تثبت ملكيته بتاريخ سابق في هذا الرسم على تاريخ تقييد شراء المدعى عليهما، غير أنه اكتفى بالإدلاء بشهادة تبين المالكين الذين أقاموا نظام الملكية المشتركة وليس من بينهم الطرف المدعي، وبنسخة من عقد شراء هذا الأخير. وأن هذا الشراء لا يمكنه أن ينتج أي أثر حتى بين طرفيه، فبالأحرى الأغيار، إلا من تاريخ تسجيله بالرسم العقاري، ومادام الطرف المدعي لم يدل بما يثبت ملكيته في أحد أويدلي بعكس ذلك وأن القول بأن البيوع الأولى لا تكون قابلة لممارسة حق الأفضلية هوقول لا أساس له في القانون، ذلك أن المشرع أعطى لكل مالك على الشياع ممارسة حق الأفضلية في أي وقت، ولولأول مرة يقع فيها البيع، ولم يراع في ذلك رغبة المنعش العقاري، وان المستأنف عليهما يعتبران أجنبيين عن اتحاد الملاك المشاركين، وان تقييد شرائهما بالرسم العقاري يخول كل المشاركين في الاتحاد الحق في استعمال حق الأفضلية.

وبعد جواب المستأنف عليهما بأن ممارسة حق الأفضلية طبقا للفصل 27 من ظهير 16/11/1946، تحتم وقوع بيع ثان ولاحق على البيع الأول، في حين أن العارضين اشتريا من نفس المنعش العقاري، وأن ممارسة حق الأفضلية في هذا النطاق شكلت عائقا في وجه هذا الأخير، وتتنافى مع هدف في حل أزمة السكن، التي من اجلها سن ظهير 16/11/1946، وأن الفصل 27 المذكور لا يشير إلى أجل السنة لممارسة حق الأفضلية، وأنه أشار إلى اجل شهرين، حيث ينبغي إعلام الطرف المعني بقرار ممارسة حق الأفضلية، ولأن المستأنفين لم يقوما بذلك. وأنه من اللازم على المستأنفين وعلى البائع الاتفاق على إمكانية ممارسة حق الأفضلية، والنص عليها في بند من نظام الملكية المشتركة حتى تكون حجة في مواجهة العارضين، أصدرت محكمة الاستئناف بالدارالبيضاء قرارا بتاريخ 8/2/1996 تحت عدد 1114 في القضية المدنية ذات العدد 3899/95 قضت فيه بتأييد الحكم الابتدائي، بعلة أن حق ممارسة الأفضلية من طرف مشتر أول لشقة ما، اقتناها من نفس المالك الذي يقوم ببيع شقة أخرى لأول مرة إلى مشتر آخر، لا يمكن ممارسته إلا بعد ثبوت انخراط جميع المشترين الأوائل ضمن نقابة الملاكين، وإن أقدم أحدهم على بيع شقته، جاز لباقي المالكين المنخرطين في الاتحاد، ممارسة هذا الحق طبقا للفصل 27 لأنه من الناحية الواقعية والعملية، فإن كل منعش عقاري لا يمكنه أن يقوم ببيع الشقق التي بناها إذا كان المشترون لأول مرة مهددين بإمكانية ممارسة حق الأفضلية من طرف مشتر سابق، وهذا الأمر يعتبر منافيا لسياسة حل أزمة السكن التي كان هدف المشرع وغايته في إصدار ظهير 16/11/1946. وأنه مادام الثابت من وثائق الملف أن المستأنف عليهما اشتريا الشقة المطالب في شأنها ممارسة حق الأفضلية من نفس المالك العقاري أوداد حسن أصالة عن نفسه ونيابة عن شركائه، وأنه لا يوجد أي تفويت لاحق على الشراء الأول فإن طلب المستأنفين غير مؤسس على وجه صحيح، وانه فضلا عما ذكر فإن نظام الملكية المتعلق بهذا العقار لا يتحدث في أي بند من بنوده على إمكانية ممارسة حق الأفضلية. وهذا النظام أوجب المشرع إشهاره حتى تكون له حجة بين الأطراف ويكتسب الحجة في مواجهة الغير، إذ جرت العادة رفعا لكل لبس وضمانا لحقوق الأطراف أن يدرج فيه انه في حالة بيع يقوم به المشتري لشقته فإن حق الأفضلية يمارس طبقا للفصل 27. وهوالمطلوب نقضه.

وحيث يعيب الطاعنان القرار المذكور، بخرق مقتضيات الفصل 345 من قانون المسطرة  المدنية، ذلك أنه فسر الفصل 27 من ظهير 16/11/1946 تفسيرا معيبا، لكونه اعتبر أن ممارسة حق الأفضلية تستوجب أن يصدر عن المشتري لأول مرة، بيع ثان لشخص أجنبي عن العقار في حين ان ذلك غير وارد.

حيث يتجلى من القرار المطعون فيه، أنه علل ما قضى به بما يلي: ” لكن حيث إن المحكمة ترى في تفسيرها لحق الأفضلية المنصوص عليه بالظهير تتجلى ممارسته طبقا لهدف المشرع على النحوالتالي: إن حق ممارسة الأفضلية من طرف مشتر أول، لشقة ما، اقتناها من نفس المالك الذي يقوم ببيع شقة أخرى لأول مرة إلى مشتر آخر، لا يمكنه ممارسته، إلا بعد ثبوت انخراط جميع المشترين الأوائل ضمن نقابة الملاكين، وإن أقدم أحدهم على بيع شقته، جاز لباقي المالكين المنخرطين في الاتحاد، ممارسة هذا الحق طبقا للفصل 27. لأنه من الناحية الواقعية والعملية، أن كل منعش عقاري لن يمكنه أن يقوم ببيع الشقق التي بناها، إذا كان المشترون لأول مرة، مهددين بإمكانية ممارسة حق الأفضلية من طرف مشتر سابق وهذا الأمر يعتبر منافيا لسياسة حل أزمة السكن التي كانت هدف المشرع وغايته في إصدار ظهير 16/11/1946، وأنه مادام من الثابت من وثائق الملف، أن المستأنف عليهما اشتريا الشقة المطالب في شأنها ممارسة حق الأفضلية من نفس المالك، المنعش العقاري أوداد حسن أصالة عن نفسه ونيابة عن شركائه فيها وأنه لا يوجد أي تفويت لاحق على الشراء الأول فإن طلب المستأنفين غير مؤسس على وجه صحيح. وأنه فضلا عن ما ذكر فإن نظام الملكية المتعلق بهذا العقار، لا يتحدث في أي بند من بنوده على إمكانية ممارسة حق الأفضلية، وهذا النظام أوجب المشرع إشهاره حتى تكون له حجة بين الأطراف ويكتسب الحجية في مواجهة الغير، إذ جرت العادة رفعا لكل لبس، وضمانا لحقوق الأطراف، أن يدرج فيه أنه في حالة بيع يقوم به المشتري لشقته، فإن حق الأفضلية يمارس طبقا للفصل 27. في حين، أن بيع شقة من عمارة خاضعة لنظام ملكية الشقق لأحد الأغيار، يخول لباقي الملاك، ممارسة حق الأفضلية وأن هذه القاعدة، تطبق على المنعش العقاري، عندما يبيع من اشترى منه شقة للغير، إذ يحق له حينئذ أن يمارس حق الأفضلية المنصوص عليه في الفصل 27 من ظهير 16 نونبر 1946 الخاص بملكية الشقق.

وعليه، فإن المحكمة عندما أصدرت قرارها على النحوالمذكور لم تعلله تعليلا سليما، ولذلك كان عرضة للنقض والإبطال.

وحيث إن حسن سير العدالة، ومصلحة الطرفين، يقتضيان إحالة القضية على نفس المحكمة

لـهـذه  الأسباب

ومن غير حاجة لبحث الوسيلة الأخرى المستدل بها على النقض قضى المجلس الأعلى بنقض وإبطال القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بالدارالبيضاء بتاريخ 8/2/1996 تحت عدد 1114، في القضية ذات العدد 3899/95، وبإحالة القضية على نفس المحكمة لتبت فيها من جديد، طبقا للقانون. وبتحميل المطلوب ضدهما الصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد رئيس الغرفة أبومسلم الحطاب رئيسا والمستشارين السادة: عبدالسلام البركي مقررا ومحمد النوينوومحمد اعمارشا وحمادى اعلام، وبمحضر المحامي العام السيد سامي المعطى وبمساعدة كاتب الضبط السيد محمد بولعجول.