المال المشترك – كراؤه – وجوب توفر الشريك المكري على ملكية ثلاثة أرباع المال المشترك

القرار رقم 1666

الصــادر بتاريخ 26 يونيه 1990

بالملف المدنــي رقم 2925/285

 

القاعدة

– لا يجوز للمالك على الشياع لأقل من ثلاثة أرباع الملك أن يكري بمفرده بل يجب عليه في حالة الخلاف أن يعرض الأمر على المحكمة.

– إن الكراء الصادر عنه وإن كان صحيحا في العلاقة مع المكتري فهو غير ملزم لبقية المالكين ولهم أن يطلبوا إخراج المكتري من العقار

ولا يجبرون على انتظار نتيجة قسمته.

 

 

باسم جلالة الملك

إن المجلس

وبعد المداولة طبقا للقانون.

فيما يتعلق بالوسيلتين الثانية والثالثة.

بناء على الفصل 971 من قانون الالتزامات والعقود فان الكراء الذي يصدر عن مالك على الشياع ليست له ثلاثة أرباعه لا ينفذ في حق بقية المالكين المعترضين ولهم أن يطلبوا إخراج المكتري ولا يجبرون على انتظار نتيجة قسمته.

حيث يتبين من أوراق الملف والقرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بفاس في 5/5/85 بالملف المدني عدد 2979/94 ان الطاعنة السيدة زهور الجناتي قدمت دعوى أمام ابتدائية فاس عرضت فيها أنها تملك مع زوجها السيد محمد عصفور المنزل الكائن بجنان الشامي باب الخوخة رقم 76 بفاس مناصفة بينهما وأن السيدة مريم المصباحي والدة زوجها السيد محمد عصفور تسكن بالمنزل المذكور لحراسته وفي ظروف غامضة استغل السيد محمد بن عامر سذاجتها ودخل إلى المنزل على أنه اكتراه منها بالنيابة عن ابنها الذي لم يعرها أية وكالة لإجراء أي تصرف، وأن السيد محمد بن عامر يزعم بأنه يسكن بالمنزل بمقتضى علاقة كرائية من طرف الزوج محمد عصفور، فإنه على فرض صحة هذا الزعم فإن تصرف الزوج باطل بقوة القانون لأنه لا يتوفر على إذنها بإبرام أي تصرف لعدم، تملكه لثلاثة أرباع المحل والتمس الحكم بإبطال العلاقة الكرائية القائمة بينهما والحكم بإفراغه من المنزل وبعد جواب المدعى عليه بان المدعية لم تحترم مقتضيات ظهير 25/12/80ولم تدل بحجة الاحتياج قضت المحكمة بإلغاء الدعوى فاستأنفت المدعية الحكم فأيدته محكمة الاستئناف معللة قرارها أنه تبين من رسم الشراء أن الزوج المذكور تملك نصف المنزل وأنه سبق له أن تقدم بمقال يرمي إلى إفراغ المدعى عليه محمد بن عامر منه مما يدل على أن العلاقة الكرائية قائمة بينهما، وأنه بصرف النظر عن صحة تصرف الزوج وعدم صحته في النصف الذي ينوب المدعية فإنها لم تدل بما يثبت أن محل النزاع قابل للقسمة العينية حتى يتبين معرفة الجزء الذي ستخرج به والحكم بعد ذلك بإفراغ المدعى عليه منه.

حيث تعيب الطاعنة القرار في الوسائل أ.ب.ج. بخرق القانون وعدم الجواب لكونها دفعت بعدم احترام نص الفصل 971 من قانون العقود والالتزامات إلا أن المحكمة لم تجب على هذا الدفع وعللت رفضها للدعوى بكون الطاعنة لم تثبت أن المحل قابل للقسمة وهوتعليل فاسد لأن مسألة قابلية المحل للقسمة مسألة تقنية فكان على المحكمة أن تأمر بإجراء خبرة لمعرفة الحقيقة بشأنها كما أن هذه المسألة تخرج عن موضوع الدعوى الذي هوالإفراغ.

حقا بمقتضى الفصل 971 من قانون العقود والالتزامات فإن كراء المحل من طرف مالك على الشياع لا تلزم شركاؤه إلا إذا كان يملك ثلاثة أرباع الملك وإذا اختل هذا الشرط فلا يجوز له أن يقوم بكرائه تلقائيا بل يجب عليه أن يعرض الأمر على المحكمة لتقرر ما تراه في صالح الجميع ولها أن تأمر بتعيين مدير يتولى إدارة المال المشاع أوتأمر بالقسمة وعليه فان الكراء الذي يصدر عن الشريك رغم عدم توفره على الأغلبية المذكورة وقبل التجائه إلى المحكمة وإن كان صحيحا في العلاقة بين الطرفين فإنه لا يلزم بقية الشركاء ولهم أن يطلبوا إخراج المستأجر دون أن يجبروا على انتظار نتيجة القسمة.

وحيث إن الطاعنة أشارت أن زوجها ليست له ثلاثة أرباع الملك إلا أن المحكمة بدل أن تفصل في الدعوى على هذا الأساس الذي ثبت لديها رفضت الدعوى لأسباب لا تبرر قضاءها إذ أن مسألة قابلية وعدم قابلية المحل للقسمة لا يجعل الكراء نافذا في حق المالك المعترض كما أن كون الكراء صحيحا في العلاقة بين طرفين ليس من شأنه أن يحول دون حق الشريك في الاعتراض على الكراء ولوتعلق بجزء يسير من العقار المشاع لأن الحق المشاع  ينصرف قبل القسمة إلى جميع أجزاء العقار دون تحديد وأن المحكمة لما بنت في الدعوى على هذا النحو تكون قد خرقت القانون وعللت قضائها تعليلا فاسدا ولم تبن قضائها على أساس.

لهذه الأسباب

قضى بالنقض والإحالة

 

الرئـيس                 السيد عمور                  

المستشار المقرر       السيد سلطين

المحامي العام          السيد سهيل   

الدفاع                  ذ الدباخ ذ حفيظي.