كراء سكني – طلب الإفراغ لانتهاء مدة العقد – نعم

كراء سكني – طلب الإفراغ لانتهاء مدة العقد – نعم

القرار رقم 636

المؤرخ في 98/2/3

الملف المدني رقم 93/655

 

القاعدة

الأسباب المذكورة في ظهير 1980/12/25 التي يمكن أن تكون موضوع إشعار بالإفراغ وردت في هذا الظهير على سبيل المثال لا الحصر، ولذلك فإن انتهاء المدة المذكورة في العقد الكتابي يعتبر سببا مشروعا لانهاء عقد الكراء.

 

باسم جلالة الملك

إن المجلس الأعلى

وبعد المداولة طبقا للقانون

في شأن الوسيلتين الأولى والثانية مجتمعتين :

حيث يستفاد من أوراق الملف ومن القرار المطعون فيه رقم 1928 الصادر عن محكمة الاستئناف بوجدة بتاريخ 1992/12/1 في الملف المدني رقم 90/1055 أن المطلوب في النقض طلب أمام ابتدائية نفس المدينة الحكم على الطالب بالإفراغ من المحل الكائن بسيدي محمد بن عبد الله رقم 15 وجدة لأجل ادخال تغييرات على المحل دون موافقة المالك، وبكون المدة المحددة في العقد قد انتهتوهو لا يرغب في تمديدها. ورغم توصله بالإنذار فإنه لم يستجب له. وأجاب المدعى عليه بأن الإنذار الذي توصل به لا يتضمن سببا وجيها للإفراغ، فهو لم يشر الى أحد الأسباب المنصوص عليها في الفصلين 14-15 من ظهير 80. كما أنه لا يدخل ضمن الحالات المنصوص عليها في الفصل 692 من ق.ل.ع وبعد ذلك صدر الحكم برفض الطلب بناء على أن الإنذار مسبب بكون عقد الكراء قد انتهى وهذا السبب غير وجيه، وعليه فالإنذار خال من السبب الذي يعتبر وجيها في إطار  الظهير السالف الذكر. وفيما يخص الإفراغ لاحداث تغييرات جوهرية بالمنزل فإن المدعى عليه ينكر قيامه بأي تغيير أو إصلاح فيه. وإنما استعمله فيما أعد له ولم يغير من طبيعته شيئا. استأنفه المدعي مبررا استئنافه بأن المدعى عليه قام بهدم الحائط الذي يفصل بين المرأب وبين الغرفة الموجودة بالطابق السفلي، كما قام بإزالة ثمانية أشجار كانت مغروسة بالواجهة الخارجية. إضافة إلى ذلك فإنه وقع الاتفاق في عقد الكراء على أن المكتري التزم بالإفراغ بمجرد انتهاء المدة المنصوص عليها في العقد. وبعد جواب المستأنف عليه بأنه لم يحدث أي تغيير في المنزل قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف والحكم بعد التصدي وفق الطلب بعلة أن العقد شريعة المتعاقدين “ذلك أن مدة الكراء حددت بين الطرفين في سنتين اثنتين. وأن المكتري التزم في العقد بالحفاظ على المنزل، وأن لا يحدث فيه أي تغيير. وأن المستأنف عليه اعترف في محضر المعاينة المؤرخ ب 91/6/3 بأنه هدم جزءا من حائط المرأب وأعاد بناءه من جديد وأزال الأشجار التي كانت بالحديقة. وأحدث صندوقا كهربائيا بالجهة الأمامية للدار.

حيث يعيب الطاعن القرار بخرق مقتضيات الفصول : 9 والأول و 13 حتى 15 من ظهير 80/12/25 . ذلك أن المطلوب في  النقض وجه له إنذارا بالإفراغ لانتهاء مدة العقد الرابط بين الطرفين ومنحه أجل ثلاثة أشهر للإفراغ.وبعد انتهاء الأجل ومباشرة دعوى الإفراغ وجه له إنذارا ثانيا بالإفراغ لاحداث تغييرات مهمة في منزله وأنه يطلب الإفراغ استنادا الى مقتضيات الفصل 692 من ق.ل.ع. وأن القرار المطعون فيه عندما اعتبر في تعليله الأسباب المضمنة في الإنذار الثاني مع أن هذا الإنذار ليس انذارا قانونيا مستوفيا للشروط القانونية بل هو انذار باطل يكون قد خرق مقتضيات الفصل 9 المذكور ومن جهة ثانية فإن القانون رقم 6/79 قد عالج مشاكل الإفراغ وحدد أسبابه على سبيل الحصر من الفصل 12 حتى الفصل 15 منه. ولم ينص في أحد فصوله المتعلقة بأسباب الإفراغ على جعل انتهاء مدة العقد سببا لطلب الإفراغ وتسبيب الإنذار بذلك. وأن القرار المطعون فيه عندمااستعرض في تعليلاته أن عقد الكراء المبرم بين الطرفين محدد المدة في سنتين اثنتين. وأن العقد شريعة المتعاقدين يكون قد خرق الفصول القانونية المحتج بخرقها.

لكن حيث أنه من جهتين أولى وثانية فإن القرار المطعون فيه لما أوضح في تعليلاته أن عقد الكراء المبرم بين الطرفين قد حدد مدة الكراء في سنتين اثنتين، وأن المكري محق في المطالبة بفسخ العقد لانتهاء المدة يكون قد اعتبر وعن صواب أن عقد الكراء لا ينتهي بانتهاء مدته وإنما بتوجيه إنذار مسبب يكون عقد الكراء قد انتهت مدته، فانتهاء المدة يصلح سببا للإشعار بالإفراغ. وأن الأسباب الواردة في الظهير للمطالبة بالإفراغ لم ترد على سبيل الحصر – كما ورد في الوسيلتين – وإنما وردت على سبيل المثال. فالمطلوب في النقض عندما وجه للطالب إنذارا مسببا بكون مدة الكراء قد انتهت وأنه لا ينوي تجديد عقد الكراء معه، لأن رفض التجديد حق للمكري يكون قد احترم مقتضيات الفصلين 8 و 9 من القانون رقم 6/79. فالقرار المطعون فيه، باعتباره هذه المعطيات القانونية، يكون قد طبق المقتضيات القانونية المحتج بخرقها تطبيقا صحيحا، وأن باقي العلل الواردة فيه تعتبر من قبيل التعليل الزائد. ويكون ما ورد في الوسيلتين معا بدون اعتبار.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وعلى الطالب بالصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد رئيس الغرفة عبد الله الشرقاوي والمستشارين السادة : أحمد أبو عطية مقررا، نور الدين لوباريس، فاطمة عنتر، مليكة الدويب، وبمحضر المحامي العام السيدة فاطمة المصباحي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة الزواغي ابتسام.

 

One Reply to “كراء سكني – طلب الإفراغ لانتهاء مدة العقد – نعم”

  1. يجب التنبيه أن هذا القرار صدر في ظل القانون القديم أي ظهير 1980/12/25 لكنه بعد دخول القانون الجديد للكراء السكني والمهني بظهير 2013/11/19 يطرح الإشكال حول مدى صلاحية هذا الاجتهاد.

    صحيح أن الفكرة المحورية في هذا القرار هي أنه اعتبر الأسباب الواردة في الفصل 9 من القانون القديم هي على سبيل المثال وليس الحصر، فهل هذه الفكرة لازالت صالحة في ظل القانون الجديد؟
    في نظري أعتبر أنها لازالت صالحة ، إذ بالرجوع إلى المادتين 44 و 45 من القانون الجديد اللتان تنصان على أنه رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف، لا تنتهي عقود كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المحددة في هذا القانون، فالمادة 45 تنص على أنه يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة من قبيل :
    استرداد المحل المكترى لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجه، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين – إن وجدوا – من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة 369 وما يليهامن مدونة الأسرة، أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملينالصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.172 في فاتح ربيع الآخر 1423 (13 يونيو2002)؛
    ضرورة هدم المحل المكترى
    وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ؛
    التماطل في الأداء.
    فعبارة “من قبيل” هي التي تدل على أن الأسباب المذكورة في المادة 45 هي على سبيل المثال تماما مثل ما كان عليه الحال في القانون القديم، لكن المفاجأة تخبئها لنا المادة 48 من نفس القانون التي تنص على أنه لا يمكن للمحكمة أن تصحح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة في المادة 45، والسؤال المطروح هنا هل يجب اعتبار التحديدات الواردة في المادة المذكورة على سبيل الحصر أم على سبيل المثال وما قيمة عبارة “من قبيل” على التحديد المذكور.

    من وجهة نظري كان المشرع متسرعا بالقول أن الإفراغ لا يكون إلا للأسباب المحددة في الفصل 45 ما دام هو نفسه نص في المادة المذكورة أن هذه الأسباب إنما هي على سبيل المثال باستعماله العبارة المذكورة، وبالتالي فإن القضاء مدعو إلى تكريس نهج القرار موضوع التعليق حتى في ظل القانون الجديد لأن تحديد مدة الكراء في عقد الكراء وانتهاء هذه المدة من الأسباب المشروعة للإفراغ حماية لمبدأ حرية التعاقد وسلطان الإدارة وكون العقود هي شريعة للمتعاقدين.

    ” ولو كان من عند غير الله لوجدوا فيه اختلافا كثيرا ” صدق الله العظيم

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *