التحفيظ العقاري – قاعدة التطهير – استثناء المشتري من طالب التحفيظ – لا

القــرار عـدد: 8/447

المؤرخ فـي: 2015/07/21

ملف مدني

عــدد : 2015/1/8/849

القاعدة:

طبقا لمقتضيات الفصلين 1 و62 من ظهير التحفيظ العقاري فإن تحفيظ العقار يترتب عنه تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به، و الرسم العقاري نهائي ولا يقبل أي طعن ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق العينية.

قاعدة التطهير هذه هي قاعدة عامة وآمرة، ولا مجال معها لإعمال الاستثناء المتعلق بكون المشتري من طالب التحفيظ لا تسري عليه قاعدة التطهير لعدم وجود نص قانوني يقضي بذلك.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، أن رجاء اعزي قدمت أمام المحكمة الابتدائية بسيدي بنور مقالا بتاريخ 18/10/2010، تجاه مصطفى تيستي بن عباس ومن معه (13 شخصا  في المجموع) والمحافظ على الأملاك العقارية والرهون بسيدي إسماعيل الزمامرة، عرضت فيه أنها اشترت من موروث المدعى عليهم، عبد السلام بن العربي تستي، قطعتين أرضيتين موضوع مطلب التحفيظ عدد 51345/ج، لكنها لم تودع عقد شرائها في المحافظة العقارية، فانتهت إجراءات المطلب بإقامة رسم عقاري له في اسم البائع لها تحت عدد 13427/44 بتاريخ 28/9/2007. ولما توفي قيد ورثته اراثته فيه، ومنهم إسماعيل تيستي الذي وافق ورثته لها على ذلك البيع، فالتجأت لمسطرة تقييد شرائها تقييدا احتياطيا بالرسم المذكور بعد أن تعذر عليها تسجيله فيه لعدم موافقة بعض الورثة، طالبة من اجل ذلك الحكم على المدعى عليهم  مع أمر المحافظ العقاري المدعى عليه بتقييده بتسجيل عقد شرائها المذكور في الرسم العقاري عدد 13427/44، فيه .

وأجاب المدعى عليهم بعدم إدلاء المدعية باراثة البائع المذكور وبان مقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري تطهر العقار من المنازعات السابقة عن إنشاء الرسم العقاري له .

وبعد ذلك أصدرت المحكمة حكمها عدد 216 بتاريخ 7/8/2012 في الملف رقم 223/2010 برفض الطلب. فاستأنفته المدعية وألغته محكمة الاستئناف المذكورة، وقضت على المستأنف عليهم بتقييد وتسجيل شراءي المستأنفة بالرسم العقاري المذكور، والإذن للمحافظ على الأملاك العقارية لسيدي بنور بتقييدها به، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه من المستأنف عليهم في الوسيلة الفريدة بخرق الفصول 1 و62 و84 من ظهير التحفيظ العقاري، وبانعدام الأساس القانوني وبانعدام التعليل، ذلك أنه علل قضاءه ”بأن محكمة النقض استقرت في العديد من قراراتها على اعتبار الخلف الخاص (المشتري) كما في نازلة الحال، من فئة طالبي تحفيظ العقار الذي تحول إلى رسم عقاري، وأنه لا يواجه كالخلف العام (الورثة) بمقتضيات الفصل 62 من ظهير التحفيظ العقاري.” إلا أنه، وخلافا لهذا التعليل، فإن محكمة النقض لم تستقر على التوجه الوارد فيه بل كان ذلك القرار قرارا فريدا ومخالفا لتوجه محكمة النقض قبله، واستقرت بعده على خلافه في قرارات منها: القرار عدد 61 بتاريخ 1/4/2006 الصادر في الملف رقم 4229/1/1/2004، والقرار عدد 606 بتاريخ 22/3/2006، والقرار عدد 3134 بتاريخ 3/10/2007، والقرار عدد 3245 بتاريخ 24/9/2008، وذلك بأن اعتبرت قاعدة التطهير قاعدة عامة لا تخصص إلا بوجود نص قانوني كما هو الحال في أملاك الاحباس والأملاك العامة والأملاك المائية والمنجمية، فتبنت بذلك مقتضيات الفصلين 1 و62 من ظهير التحفيظ العقاري ورغم تمسك الطاعنين بهذه المقتضيات في مذكرتهم لجلسة 24/3/2014، إلا أن القرار المطعون فيه خرقها، واعتمد على خلافها من غير نص يبرر ذلك.

حيث صح ما عابه الطاعنون على القرار ذلك أنه علل قضاءه بالتعليل المنتقد أعلاه، في حين أنه طبقا لمقتضيات الفصلين 1 و62 من ظهير التحفيظ العقاري فإن تحفيظ العقار يترتب عنه تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به، وذلك لأن الرسم العقاري نهائي ولا يقبل أي طعن ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق العينية. وقاعدة تطهير هذه هي قاعدة عامة وآمرة، ولا مجال معها لإعمال الاستثناء الذي اعتمده القرار المطعون فيه، وذلك لعدم وجود نص قانوني يقضي به، الأمر الذي يكون معه القرار خارقا للمقتضيات المحتج بخرقها، وعرضه بالتالي للنقض والإبطال.

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الدعوى على نفس المحكمة.

K hgrv

 

 

لهذه الأسباب؛

قضت محكمة النقض بنقض وإبطال القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه وإحالة الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وبتحميل المطلوبة في النقض المصاريف.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه إثره أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: محمد أمولود ـ مقررا. وأحمد دحمان ومصطفى زروقي والمعطي الجبوجي أعضاء. وبمحضر المحامية العامة السيدة لبنى الوزاني وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة كنزة البهجة.