الشرط – الالتزام به – شروط

القــرار عـدد: 8/451

المؤرخ فـي: 2015/07/21

ملف مدني

عــدد : 2015/8/1/2086

القاعدة:

اشتراط البائع بعقد البيع  أنه سيحول ملكية عقار المطلب بعد تأسيس الرسم العقاري هو شرط مقرر لفائدة المشتري، ويمكنه التخلي عنه وتقديم التعرض على مسطرة التحفيظ ما دام أنه أدى ثمن البيع كاملا.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من مستندات الملف، أنه بمقتضى مطلب تحفيظ قيد بالمحافظة العقارية بتطوان بتاريخ 19/12/2005 تحت عدد 20021/19 طلب عمر بن محمد أولاد سعيد تحفيظ الملك المسمى ”يوسف” الواقع  بالجماعة الحضرية تطوان بالمحل المدعو قنا الحمام الطويلع، والمحددة مساحته في آرين و62 سنتيارا بصفته مالكا له حسب المخارجة عدد 11 المؤرخة في 11/08/1991 بموجبها تخارج ورثة محمد بن عبد الله أولاد سعيد في متخلف موروثهم. وبتاريخ 07/01/2009 (كناش 14 عدد607) سجل المحافظ على الأملاك العقارية على المطلب المذكور التعرض الكلي الصادر عن البشير بن الحسين زكري مطالبا بكافة العقار لتملكه له حسب رسم الشراء عدد 12 صحيفة 10 المؤرخ في 19/01/2005 من البائع له طالب التحفيظ .

وبعد إحالة ملف المطلب على المحكمة الابتدائية بتطوان، وإدلاء المتعرض بالحكم عدد 933 بتاريخ 31/03/2010 في الملف رقم 168 قضى على طالب التحفيظ بإتمام إجراءات البيع مع المتعرض، وبعد كل ما ذكر أصدرت المحكمة حكمها عدد 26 بتاريخ 09/01/2012 في الملف رقم 79/11/10 بصحة التعرض، فاستأنفه طالب التحفيظ، وأيدته محكمة الاستئناف المذكورة بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من المستأنف بسببين:

حيث يعيب الطاعن القرار في السبب الأول بعدم الارتكاز على أساس قانون وانعدام التعليل، ذلك أنه اعتبر الشرط المضمن بعقد البيع لا يمكن للطاعن الاحتجاج به طالما أن من اشترطه لا يتمسك به، غير هذا التعليل لا يرتكز على أساس، لأنه وبعد تقديم مطلب التحفيظ تم إجراء حجز تحفظي على العقار بتاريخ 05/02/2008 كناش 1255 والذي تم تحويله إلى حجز تنفيذي بتاريخ 20/02/2009 كناش 14 عدد 9687 لفائدة محمد الشنتوف، وأنه وأمام إجراء الحجز استحال على الطاعن تحقيق الشرط المتفق عليه في عقد البيع وحال دون حصوله على الرسم العقاري ، وأن شرط خلو المبيع من أي تحمل غل يد الطاعن من ابرام عقد البيع النهائي، كما أن المطلوب في النقض لو تنازل فعلا على الشرط المضمن بالعقد لعمل على إيداع وثائقه ومتابعة إجراءات التحفيظ في اسمه .

ويعيبه في الوسيلة الثانية بخرق مقتضيات الفصلين 83 و84 من قانون التحفيظ العقاري، ذلك أنه اعتبر عقد البيع سابق على الحجز المنصب على مطلب التحفيظ، وبالتالي لا يمكن الاحتجاج على المتعرض بمقتضيات الفصلين 83 و84 من قانون التحفيظ العقاري، غير أن هذا التعليل يفرغ الفصل 84 المذكور من مضمونه، لأنه ينص على إيداع الحقوق الخاضعة للإشهار، وأن الإيداع يخضع لنظام التراتبية ، بحيث تكون الأولوية للحقوق السابقة في الإيداع، وأن المطلوب في النقض لم يقم بإيداع وثائقه وأن العقار أجري عليه حجز تحفظي تم تحويله إلى حجز تنفيذي الأمر الذي حال دون اتمام إجراءات البيع.

لكن؛ ردا على السببين مجتمعين لتداخلهما فإن المتعرض وباعتباره مشتريا لعقار المطلب له الخيار في تقديم التعرض على المطلب أو إيداع عقد البيع وفق مقتضيات الفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري، وأنه لا مجال لتمسك الطاعن باستحالة تنفيذه لالتزامه بسبب الحجز الذي انصب على العقار، لأن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه قضت بصحة التعرض ولم تقض عليه بتنفيذ التزام معين، وأن الطاعن لا مصلحة له في التمسك بعدم إيداع المطلوب للعقد المنشئ لحقه من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير، كما لا مصلحة له في التمسك بالحجز المنصب على العقار لفائدة الغير، وأن الشرط المضمن بعقد البيع والذي مفاده أن البائع سيحول ملكية عقار المطلب بعد تأسيس الرسم العقاري هو شرط مقرر لفائدة المشتري، ويمكنه التخلي عنه وتقديم التعرض على مسطرة التحفيظ ما دام أنه أدى ثمن البيع كاملا، ولذلك فإن المحكمة ولما لها من سلطة في تقييم الأدلة واستخلاص قضائها منها فإنها حين عللت قرارها بأن ”رسم الشراء المبرم بين المتعرض وطالب التحفيظ تضمن كافة أركان البيع وبالتالي فهو شراء تام، وأن ما اشترطه المشتري لا يمكن للبائع الاحتجاج به والتمسك به طالما أن من اشترطه لا يتمسك به، وأن باقي الثمن الذي اشترط المشتري تسليمه للبائع بعد إحضار الرسم العقاري هو التزام ناتج عن عقد البيع التام، وهو ما تحلل منه المتعرض بإيداعه باقي الثمن حسب الثابت من وصل الإيداع عدد 462 حساب عدد 67247 ملف عدد 539/09 وتاريخ 05/03/2009.” فإنه نتيجة لما ذكر يكون القرار معللا وغير خارق للمقتضيات المحتج بخرقها والسببين على غير أساس .

K hgrv

 

 

                          لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالب المصاريف.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: أحمد دحمان ـ مقررا. وجمال السنوسي ومصطفى زروقي والمعطي الجبوجي أعضاء. وبمحضر المحامية العامة السيدة لبنى الوزاني وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة كنزة البهجة.