كراء المحلات التجارية – طلب الإفراغ للهدم وإعادة البناء – التعويض المستحق عن عدم الرجوع للمحل بعد البناء
القرار 373
الصادر بتاريخ 18 فبراير 1987
ملف مدني 595/85
القاعدة
لما كان عقد الكراء التجاري غير محدد المدة فإن ما يقتضيه الفصل 6 من ظ 24 مايو في هذه الحالة أن يمنح المكتري مهلة ستة أشهر تبتدئ من تاريخ توصله بالإنذار ولا يطرح الموضوع أي إشكال فيما يتعلق باحترام مدة العقد.
لما كان سبب رفض تجديد العقد هو الهدم وإعادة البناء فإن التعويض الوحيد المستحق للمكتري هو المنصوص عليه في الفصل 12 من الظهير وأنه إذا كان هذا الفصل يقرر حق المكري في الأسبقية في الكراء فإنه لا يلزم المكري بأن يعيد بناية على عقاره على نحو معين فظل حقا معلقا على وجود محلات صالحة للاستعمال التجاري .
فلا مجال لإقامة أية دعوى ضد المكري إن هو أعاد بناء عقاره ليكون صالحا للسكنى بدل الاستعمال التجاري كما أنه لا مجال لمطالبته بالتعويض المنصوص عليه في الفصل 13 لأن ذلك رهين بأن تكون هناك محلات صالحة للاستعمال التجاري ومارس المكتري حقه في الأسبقية ولا بالتعويض المنصوص عليه في الفصل 20 لأن مجاله ثبوت عدم صحة السبب بعد فوات الأوان بأن قام المكري ببيع العقار أوكرائه بدل هدمه وإعادة بنائه كما علل بذلك طلب الإفراغ.
باسم جلالة الملك
إن المجلس:
وبعد المداولة طبقا للقانون
فيما يتعلق بالوسائل الأولى والثانية والرابعة مجتمعات.
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطلوب نقضه الصادر عن محكمة الاستئناف بسطات بتاريخ 15 يناير 1985 أن الطاعن مشعال المختار أقام دعوى في نطاق افصل 32 من ظهير 24 ماي 1955 ضد المطلوبين في النقض ورثة بنحدوعبد الوهاب الذين كانوا قد وجهوا إليه إنذارا بإفراغ المحل التجاري رقم 27 الكائن بشارع محمد الخامس بمدينة سطات من أجل الهدم وإعادة البناء وذلك بعدما رفضوا تجديد العقد أمام قاضي الصلح وطلب في هذه الدعوى أساسا إبطال الإنذار لعدم ارتكازه على أساس كما طلب احتياطيا إجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق له عن رفض تجديد العقد والحكم له به فأجاب الفريق المكري الذي أقام دعوى عارضة يبدأ فيها استعداده لأداء التعويض المنصوص عليه في الفصل 12 من الظهير ويطلب الحكم بإفراغ المكتري نتيجة لذلك وبتاريخ 21 مارس 1985 صرحت المحكمة بأن المكتري لاحق له إلا في التعويض المنصوص عليه في الفصل 12 من ظهير 24 مايو وأنها لذلك لا ترى مبررا لإجراء أية خبرة وقضت بإفراغه مقابل أداء المكري له التعويض الذي يمثل كراء ثلاث سنوات أيدتها محكمة الاستئناف بالقرار موضوع الطعن.
حيث يعيب الطاعن القرار بانعدام التعليل وعدم الجواب لكونه دفع أمام المحكمة بأن الإنذار الذي وجه إليه ولا التصميم الذي أدلى به المكري لإثبات سبب الإنذار يشير إلى المحل موضوع النزاع وأن رد المحكمة على هذا الدفع بالإحالة على عقد الكراء لا يرفع الإشكال ويعتبر لذلك أن موضوع الدعوى ظل مجهولا كما أنه أثار عدم احترام مهلة ستة أشهر المنصوص عليها في الفصل السادس من ظهير 24 مايوإذ أن عقد الكراء وأن نص على بدايته فإن نهايته لم تكن محددة وأنه بمقتضى الفصل السادس المذكور فإن الإنذار كان يجب أن يوجه إليه قبل نهاية مدة العقد بستة أشهر إلا أن المحكمة لم تجبه على هذا الدفع كذلك.
لكن فيما يتعلق بتحديد موضوع الدعوى فإن المحكمة استخلصت من كافة وثائق الملف أن هذا الموضوع محدد وواضح لا لبس فيه وأن الأمر يتعلق بالفعل بالمحل التجاري الكائن بشارع محمد الخامس رقم 27 بسطات وعللت قضاءها في هذا الشأن تعليلا كافيا وقالت بأن العلاقة بين الطرفين معلومة وواضحة ويحددها عقد الكراء المبرم بينهما والموجود ضمن وثائق الملف وفيما يتعلق بمهلة الإنذار بالإفراغ فإن عقد الكراء كما يؤكد الطاعن في هذه الوسيلة غير محدد المدة ولهذا فإن ما يقتضيه نص الفصل السادس في مثل هذه الحالة هو أن يمنح المكتري مهلة ستة أشهر للإفراغ تبتدئ من تاريخ توصله بالإنذار ولا يطرح الموضوع أي إشكال بشأن احترام مدة العقد وأن المحكمة الابتدائية المؤيد حكمها بالقرار المطعون فيه أجابت عن هذا الدفع بهذا المعنى بعدما لاحظت أن الطاعن قد منح المهلة المذكورة التي تبتدئ من تاريخ توصله بالإنذار فتكون هذه الوسائل جميعها غير مرتكزة على أساس وغير جديرة بالاعتبار.
فيما يتعلق بالوسيلة الثالثة
حيث يعيب الطاعن القرار بانعدام التعليل وعدم الجواب لكونه أثار أن التصميم الذي أدلى به المكري يفيد أن المكتري لن يتمكن من ممارسة حق الأسبقية الذي يمنحه له القانون بعد إعادة بناء العقار إذ التصميم المذكور قد أعد على أساس أن يشيد منزل في عمق مساحة العقار وأن تقتسم باقي المساحة إلى مستودعين مستقلين وطالب لهذا بإجراء خبرة لتحديد التعويض الكامل المستحق له في مثل هذه الحالة بمقتضى ظهير 24 مايو إلا أن المحكمة لم تجبه على هذا الدفع فعدم صحة السبب يترتب عليه إما بطلان الإنذار وإما الحكم بالتعويض الكامل وفق ما يقتضيه الفصلان 10 و20 من الظهير وكان على المحكمة أن تأمر بتعيين خبير لتحديد هذا التعويض.
لكن حيث إن المحكمة الابتدائية التي أيد حكمها القرار المطعون فيه قد بتت في مسألة إثبات السبب واعتبرت أن الأمر يتعلق بالهدم وإعادة البناء وأن المكتري لا يستحق في هذه الحالة إلا التعويض المحدد في كراء ثلاث سنوات طبقا للفصل 12 من الظهير واعتبرت لهذا أنه لا موجب لإجراء أية خبرة لتحديده مستبعدة عن صواب التعويض الكامل المنصوص عليه في الفصل 10 أما فيما يتعلق بمسألة حق الأسبقية فإنه إذا كان الفصل 12 يقرر هذا الحق للمكتري فإنه لا يلزم المكري بأن يعيد بناية العقار على نحو معين فظل حقا معلقا على شرط أن توجد بالفعل في البناية الجديدة محلات صالحة للاستعمال التجاري ولهذا فلا مجال لإقامة أية دعوى ضد المكري إن هو أعاد بناء عقاره ليكون صالحا للسكنى بدل التجارة أولأي استعمال آخر كما أنه لا مجال لأن تقام ضده دعوى التعويض المنصوص عليها في الفصل 13 والتي لا يكون لها محل حسبما يقرره النص إلا إذا كانت هناك محلات صالحة للاستعمال التجاري في البناية الجديدة ومارس المكتري حقه في هذا الشأن على نحو ما يقرره الفصل غير أن المكري عمد مع ذلك إلى كراء المحل أوجميع المحلات للغير قبل أن يعرض على المكتري القديم كراء محل مناسب كما أنه لا مجال للمطالبة بالتعويض المنصوص عليه في الفصل 20 الذي إنما يكون له محل في حالة ثبوت عدم صحة السبب بعد فوات الأوان بأن قام المكري بالتصرف في العقار بالبيع ونحوه بدل إعادة بنائه كما علل بذلك طلب الإفراغ ولهذا فإن المحكمة تكون قد أجابت على ما أثاره في هذا الشأن حين قالت بأن طلب إجراء الخبرة يعتبر بالنظر إلى النصوص المنظمة لحق الأسبقية إجراء زائد مادام أن هذه النصوص تمنح للمكتري تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات وتمنح له حق الرجوع إلى المكان المعاد بناؤه ان اشتمل على محلات تجارية وفقا للكيفية المحددة في الفصل 13 فالوسيلة خلافا للواقع وغير مركزة على أساس.
لهذه الأسباب
قضى برفض الطلب.
الرئيس: المستشار المقرر: المحامي العام:
السيد محمد عمور، السيد بوهراس، السيد سوهايل،
الدفاع:
ذ.الشرقاوي. ذ.جعفر.
One Reply to “كراء المحلات التجارية – طلب الإفراغ للهدم وإعادة البناء – التعويض المستحق عن عدم الرجوع للمحل بعد البناء”
عالج هذا القرار موضوعا له أهمية في العلاقة بين طرفي عقد الكراء ليس بالنسبة للمحلات التجارية فقط ولكن كذلك بالنسبة للمحلات السكنية والمهنية وهوموضوع حق المكتري في الأولوية في الكراء إذا أعاد المكري بناء عقاره ونظرا لخصوصية موضوع القرار”محل تجاري” فإننا سنكتفي بتسليط الضوء على حق الأسبقية في الكراء التجاري.
لقد أثار المكتري في هذه القضية أمام محكمة الفصل 32 من ظهير 24 مايو أن تصميم البناء الذي قدمه المكري لإثبات صحة السبب الذي بني عليه رفض تجديد العقد وهو الهدم وإعادة البناء أثار أن هذا التصميم لن يسمح له باستعمال حق الأسبقية في كراء محل جديد ضمن البناية الجديدة لأنه وقع إعداده لإقامة سكنى ومستودعين ولهذا فقد طالب أن تأمر المحكمة بإجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق له في إطار الفصل 13 من ظهير 24 مايو الذي يعطي للمكتري الحق في التعويض فيما إذا حرمه المكري من ممارسة حق الأسبقية غير أن المحكمة اعتبرت أن حق الأسبقية إنما يكون له مجال في حالة وجود محلات تجارية ورفضت إجراء الخبرة مكتفية بالحكم بالتعويض الذي يحدده الفصل 12 في كراء ثلاث سنوات. ولهذا فقد عاب المكتري على قضاة الموضوع ما انتهوا إليه على هذا النحو معتبرا أن المكري ملزم بأنه يعيد بناية عقاره بما يضمن له ممارسة حق الأولوية تحت طائلة الحكم عليه بالتعويض مسبقا وبمجرد ما يثبت أن البناء الجديد سيكون على نحو آخر.
وقبل أن نتناول موضوع حق الأسبقية في الكراء التجاري الذي سنبدأه بطرح سؤال: هل يلزم المكري بأن يعيد بناية عقارية ليكون صالحا للاستعمال التجاري نشير إلى أن مكتري آخر في قضية أخرى أسس دعوى التعويض في مثل النازلة وأمام محكمة الفصل 32 على الفصل 20 وليس على الفصل 13 معتبرا أن تصميم البناء يثبت عدم صحة السبب الذي يعطي الحق في التعويض الكامل على نحو ما يقرره الفصل المذكور وقد سايرت المحكمة المكتري في أطروحته ومنحت له التعويض في إطار الفصل المذكور بينما أن مكتري آخر أثار أمام محكمة تصحيح الإشعار بالإفراغ في إطار القانون الجديد للسكنى والاستعمال المهني في مثل الحالة أن تصميم البناء المدلى به أمام هذه المحكمة لإثبات صحة السبب المبرر لتصحيح الإشعار أعد لتكون البناية الجديدة معملا وليس محلا أو محلات للسكنى وأن يفيد عدم صحة السبب الذي أسست عليه دعوى الإفراغ فقضت المحكمة بإلغاء الحكم الابتدائي والتصريح بعدم قبول الدعوى بعلة أن السبب الذي أسست عليه دعوى الإفراغ و هو الهدم من أجل إقامة معمل لا يندرج ضمن مقتضيات الفصل 15 من القانون الجديد للسكنى إذ أن هذا القانون تقول المحكمة يتعلق بإقامة بنايات “تعني بنايات للسكنى”.
هل يجب أن يعقب الهدم البناء التجاري
لئن كان ظهير 24 ماي وقد نظم حق أسبقية المكتري الذي وقع إفراغه في الكراء من الجديد وذلك في حالة ما إذا رفض المكري تجديد العقد التجاري لأحد الأسباب الواردة في الفصول 11 وما بعده من ظهير 24 مايو المتعلقة بالهدم وإعادة البناء أو بناء الأرض العارية فإن النصوص التي تناولت حق الأسبقية المذكورة في الاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي. تفيد أن المكري غير ملزم بأن يعيد بناء ملكه ليكون صالحا لنفس الاستعمال أوالاستعمال مشابه وهكذا فإن الفصل 11 منه الذي ينص على ما يلي:
وإذا قام رب الملك أو ورثته بإعادة بناء جميع الملك أو بعضه أو قام بترميمه فللمكتري حق الأسبقية في كرائه …يفيد أنه حتى إعادة البناء ليس ضروريا في هذه الحالة.على أن هذا الافتراض ليس علميا إذ توجد لدى المالك دائما حوافز تدفعه إلى استغلال ملكه بدل تركه خرابا.
أما الفصل 12 فقد جاء فيه ما يلي:
وزيادة على ذلك فإن احتوى الملك المعاد بناؤه على أماكن صالحة للشؤون التجارية أو الصناعية أو الحرفية فللمكتري حق الأسبقية.
وهذه الصيغة التي ورد مثلها في الفصل 17: فإذا كان الملك الذي وقع تشييده يحتوي على محلات تستعمل للتجارة…تفيد صراحة أن المكري غير ملزم بأن يعيد بناء عقاره لنفس الاستعمال كما أن الفصل 14 في الفقرة الثانية منه يفترض ألا تكون المحلات التي قد تكون شيدت لتكون صالحة لنشاط تجاري معين كافية لاستيعاب حق أسبقية جميع المكترين السابقين حيث تعطي الأفضلية في هذه الحالة لأقدم المكترين كما يقرر هذا النص حلا غير عملي في حالة وجود محلات غير صالحة لنفس الاستعمال السابق بأن يعطي المكتري محلا ليتعاطى فيه أي نشاط آخر كما أن هذه المقتضيات لا تحدد أي أجل لإنجاز مشروع البناء أوالشروع فيه مكتفية بإعطاء المكتري حق البقاء بالمحل إلى أن يقع الشروع في الهدم والبناء وأن ما ورد في الفصل 17 بشأن بناء الأرض العارية حيث أوجب المشرع على المكري أن يشرع في البناء خلال أجل السنتين من تاريخ رفض تحديد العقد اقتضته طبيعة العقار ولا يمكن أن يفرض على المكري في الحالات الأخرى – على أن هذه المسألة كما سبق القول لا أهمية لها لأن المالك لديه دائما حوافز تفرض عليه التعجيل بإعداد البناء إلا إذا كانت هناك صعوبات إدارية أو مالية حالت دون التعجيل بإنجاز المشروع.
وهكذا فظهير 24 مايو لا يفرض على المكري أن يأخذ بعين الاعتبار حق المكتري في الأسبقية وهو يعيد بناء عقاره مما يجعله حقا نظريا لا تحميه دعوى ضد المكري.
ولعل السبب في هذا يرجع إلى أن المشرع يفترض أن المالك ليس حرا دائما في أن يعيد بناء عقاره على نحو معين حيث توجد عدة عوامل تفرض عليه أن ينحو هذا المنحى أو ذاك منها أن كل مشروع بناء يخضع للترخيص الإداري والقوانين المنظمة للبناء في المدن هي في تطور دائم نحو التضييق على حرية المالك حيث يجب أن يراعي في البناء الجديد عدة مقاييس واستعمالات بهدف المحافظة على الهيكل المعماري والجمالي للمدينة زيادة على أن هذه القوانين الجديدة في هذا الشأن تسير نحو فرض التخصص وتقسيم الأحياء إلى سكنية بحتة أو سكنية تجارية أو صناعية بحتة ومنها أن مؤسسات القروض التي قد يضطر المالك إلى الاستعانة بها لإنجاز مشروع البناء قد لا تقدم خدماتها إلا لنوع معين من البناء دون آخر أو تقدمها بتسهيلات أفضل لهذا النوع أو ذاك.
وعليه فإن حق الأسبقية في الكراء في نطاق ظهير 24 مايو لا يشكل قيدا على حرية المالك فهو مجرد حق احتمالي معلق على شرط حين يصطدم بحق هذا الأخير في أن يستغل ملكه على النحو الذي يكون أكثر فائدة له وفي حدود ما تسمح به القوانين وتساعد عليه مؤسسات تمويل الاستثمارات العقارية وهذا ما أكد عليه المجلس في القرار موضوع هذه الهوامش.
كيف يمارس حق الأسبقية في الكراء التجاري
غير أن المكتري ملزم دائما بأن يتصرف على أساس أن المكري سيعد بالفعل محلات صالحة لنفس الاستعمال السابق أو الاستعمال مناسب ولهذا يجب عليه أن يقوم بكافة الإجراءات التي يتطلبها ظهير 24 مايو لممارسة حق الأسبقية تحت طائلة سقوط حقه في ذلك.
بالنسبة للمحلات التجارية فإن الفصل 13 من ظهير 24 مايو يحدد الإجراءات التي يجب أن يقوم بها كل من المكري والمكتري حيث جاء فيه ما يلي:
لكي يتأتى للمكتري الانتفاع بحق الأسبقية يلزمه أن يخبر رب الملك إما وقت خروجه من المحل أو بعد خروجه منه بثلاثة أشهر على الأقل … عن طريق وسائل التبليغ الرسمية بعنوانه الجديد.
وعلى رب الملك من توصل بمثل الإعلام المذكور أن يعمد قبل كراء المحل المشيد حديثا إلى إحاطة علم المكتري ” عن طريق نفس وسائل التبليغ ” بأنه مستعد لإبرام عقد جديد معه ومن الواجب أن يضمن في الإعلام أن للمكتري أجل ثلاثة أشهر ليخبر رب الملك هل قبل إبرام العقد أم لا وأنه راض بمبدأ تجديد العقد لكنه لا يوافق على شروطه حيث يمكن في هذه الحالة رفع النازلة إلى المحكمة التي لها النظر في الأمر وإذا انقضى الأجل المضروب وكان الإعلام الموجه إلى المكتري مطابقا للمقتضى السابق فيجوز لرب الملك أن يتصرف فيه كما شاء.
وهكذا فالفصل يوجب على المكتري بادئ ذي بدأ أن يخبر المكري لعنوانه الجديد ليتسنى له مراسلته فيما بعد بشأن مشروع الكراء الجديد فالإجراء على هذا يعد مجرد وسيلة لضمان إمكان التعرف على محل الإقامة الجديد للمكتري بحيث لا يؤثر إغفاله على حقوق هذا الأخير إن كان المكري يعلم فعلا بهذا المقر الجديد غير أن يظهر أن المشرع أعطى لهذا الإجراء أبعادا أخرى حيث ربط بينه وبين إلزام المكري بأن يعرض على المكتري مشروع الكراء قبل التصرف في المحل على نحو آخر إذ يقول النص: وعلى رب الملك ممن توصل بالإعلام المذكور …أما المكري الذي لم يتوصل به فلا يلزم بتقديم الاقتراح بالكراء الجديد إلى المكتري.
ويجب أن يتضمن تبليغ الاقتراح بإبرام عقد الكراء إلى المكتري عدة بيانات تحت طائلة عدم إمكان الاحتجاج ضده بسقوط الحق وهي:
-أن يتضمن بالضرورة تحديد المحل الذي سيكون موضوع التعاقد وشروط العقد المتعلقة بالمدة والثمن وغيرها من الشروط التي يفرضها المكري عادة.
أن يشعره بأن عليه أن يخبره خلال أجل ثلاثة أشهر من توصله بمشروع العقد إن كان يقبل إبرام العقد أم لا وهل يوافق على الشروط المقترحة عليه في هذا الشأن أم أنه يوافق على مبدأ التجديد لكنه لا يوافق على شروط العقد بحيث يجب عليه في هذه الحالة أن يرفع الأمر خلال نفس الأجل إلى المحكمة المختصة.
وإذا توصل المكتري بالإعلام المتضمن للبيانات المذكورة يجب عليه تحت طائلة سقوط الحق أن يقوم بما يلي:
– أن يخبر المالك خلال أجل ثلاثة أشهر من تاريخ توصله بما إذا كان قبل مبدأ مشروع العقد المقترح عليه أم لا.
-كما أنه إذا كان ينازع في شروط العقد المقترحة عليه يجب عليه أن يرفع خلال نفس الأجل الأمر إلى المحكمة المختصة.
والفصل يفيد أن الأمر لا يرفع خلال الأجل المذكور إلى المحكمة إلا في حالة عدم الموافقة على شروط العقد بحيث إذا كان المكتري يقبل هذه الشروط فيكفي أن يخبر المكري بذلك ليطابق الإيجاب الموجه إليه ” الفصل 24 من ق.ز.ع” فينعقد العقد دون ضرورة عرض الأمر على القضاء لأنه إنما يرفع الأمر إلى القضاء في حالة النزاع بين الطرفين وليس العكس.
المحكمة المختصة
لكن ما هي المحكمة التي أسند إليها المشرع الاختصاص في هذه الحالة هل رئيس المحكمة بصفته قاض الصلح أم المحكمة الابتدائية ذات الولاية العامة.
يظهر من تتبعنا لنصوص هذا الظهير أن المشرع يحرص على التمييز بين اختصاص قاض الصلح والمحكمة الابتدائية من خلال حرصه على استعمال عبارة قاض الصلح ورئيس المحكمة الابتدائية أو المحكمة الابتدائية حسب الأحوال ومن خلال حرصه كذلك على إسناد الاختصاص لقاضي الصلح بكل ما يتعلق بتجديد عقد الكراء المتعلق بنفس المحل وإسناد الاختصاص إلى المحكمة الابتدائية بالنظر في المنازعات الأخرى فيكون المراد هنا بالمحكمة هو المحكمة الابتدائية وليس رئيسها أو قاضي الصلح وقد أسند الاختصاص إلى المحكمة وليس لقاضي الصلح لأن الأمر لا يتعلق بتجديد عقد الكراء الذي يدور دائما حول نفس المحل وإنما بإبرام عقد كراء جديد بشأن محل آخر فيكون من الطبيعي أن يسند الاختصاص هنا إلى المحكمة الابتدائية ذات الولاية العامة.
حرمان المكتري من حق الأسبقية
وإذا مارس المكتري حق الأسبقية على النحو المذكور بأن أخبر المكري بالعنوان الجديد ولم يتلق منه أي إشعار بعد وتبث أن البناية الجديدة كانت تتوفر بالفعل على محلات أو محل صالح لأي نشاط تجاري وأن المالك تصرف فيه قبل أن يعرضه على المكتري السابق فإن هذا الأخير يكون قد حرم المكتري من حق الأسبقية يتعرض للجزاء المنصوص عليه في المقطع الأخير من الفصل 13 الذي ينص على ما يلي:
وإذا وقع أن حرم المالك المكتري من الانتفاع بحق الأسبقية فإنه يكون عرضة لطلب التعويض عن الضرر.
كما يكون قد اقترف هذا الخطأ ويتعرض لنفس الجزاء إذا هو عرض على المكتري مشروع العقد وأبلغه هذا الأخير داخل الأجل بقبوله شروط العقد أو رفع الأمر إلى المحكمة المختصة وتصرف مع ذلك في المحل المقترح عليه أوفي بقية المحلات الجديدة.
التعويض المستحق عن الحرمان من حق الأسبقية
لم يحدد النص أي مقياس لتحديد التعويض المستحق في حالة حرمان المكتري من حق الأسبقية هل يحدد على أساس ما ورد في الفصل 10 من الظهير باعتبار أنه هو التعويض الذي كان سيستحقه المكتري عن رفض تجديد العقد وأنه ما منح التعويض الجزئي إلا مقابل أن يعطي له حق الأسبقية في الكراء من جديد على أن يخصم من قيمة الأصل التجاري هذا المبلغ الذي توصل به في نطاق الفصل 12 و17 من الظهير …؟
لا يظهر أن المشرع أراد ربط التعويض المستحق للمكتري في هذه الحالة بالتعويض عن رفض تجديد العقد الذي لا يستحقه المكتري إلا إذا ثبت عدم صحة سبب رفض تجديد العقد على نحو ما هو منصوص عليه في الفصل 20 كما سنرى تفاصيل ذلك فيما يلي فالأمر هنا لا يتعلق بعدم صحة السبب فالمكري قام بالفعل بالهدم وإعادة البناء ولهذا فإن المحكمة ستحدد التعويض على أساس الضرر الذي حصل للمكتري من جراء حرمانه من فرصة الحصول على محل جديد في البناية الجديدة و هو الأساس الوحيد الذي يجب أن يراعى في تحديد هذا التعويض دون أي اعتبار للأصل التجاري الذي اندثرت بعض عناصره عن حق بسبب ممارسة المكري حقه في الانتفاع بالعقار على نحو أفضل.
لكن ما الحكم فيما إذا ثبت أن البناية الجديدة لا تتوفر على أية محلات تصلح لممارسة أي نشاط تجاري …؟
هل يستحق المكتري التعويض لكون البناية الجديدة لا تتضمن أية محلات للتجارة
لما كان القانون لا يلزم المكري – كما سبق القول – بأن يعيد بناية عقاره ليكون صالحا لنفس الاستعمال أو للاستعمال التجاري أو الاستعمال التجاري بصفة عامة فإن المكتري الذي لم يمنح إلا تعويضا جزئيا مقابل الأسبقية في الكراء يكون قد ضاع عليه كل شيء ولا يبقى له أي حق إزاء المكري
فالفصل 13 من الظهير يلزم بالتعويض المكري الذي تعمد حرمان المكتري من ممارسة حق الأسبقية بأن عمد إلى كراء المحل الجديد قبل أن يعرض عليه كراءه أولا فالمعنى بالتعويض هو المكري الذي كان لديه محل أو محلات صالحة للتجارة وفضل على المكتري القديم مكتريا آخر.
يبقى السؤال هل يطبق في هذه الحالة الفصل 20 من الظهير الذي ينص على ما يلي:
إذا وقع وثبت أن الملاك إنما استعمل الحقوق المخولة له بموجب الفصل 11 وما يليه لا لشيء سوى لحرمان المكتري من حقوقه وعلى الخصوص إذا عمد إلى كرائه أو بيعه.,.فإن المكتري يستحق تعويضا يعادل ما أصابه من ضرر.
واضح أن هذا الفصل لا يعني الحالة التي نحن بصدد بحثها وإنما يعني الحالة التي رفض فيها المكري تجديد العقد لأحد الأسباب المنصوص عليها في الفصول 11 وما بعده من الظهير بأن ادعى أنه عازم على الهدم وإعادة البناء ” ف 12 ” أو أنه يريد تعلية البناء ” ف 15 ” أو أنه يريد السكنى في المحل ” ف 16 ” أو أنه يريد بناية الأرض العارية ” ف 17 ” ثم تبين فيما بعد أن شيئا من هذا لم يقع وأنه تصرف في العقار بطريقة أخرى بأن أكراه أو باعه أي ثبت عدم صحة السبب الذي علل به رفض تجديد العقد وأن المكري لم يقم ببناية العقار. فالفصل 20 كالفصل 13 لا تطبق أحكامه على المكتري الذي رفض تجديد العقد لأحد الأسباب الواردة في الفصول المذكورة وقام بالفعل ببناء العقار من جديد إلا أنه لم يجعل ضمن البناية الجديدة محلات صالحة لأية تجارة أو حرفة مهما كان نوعها ومن نافلة القول أن عدم وجود محلات كافية لاستيعاب جميع المكترين لا جزاء عليه كذلك.
حكم الحالة التي يثبت فيها أمام محكمة الفصل 32 أن تصميم البناية المراد إقامتها لم يسمح بممارسة حق الأسبقية لأي مكتر
هذه الحالة هي غير الحالة التي بحثناها سابقا فالمكري في المثال الأول لم يكن معروفا أمام محكمة الفصل 32 ما هي طبيعة البناية التي يريد إقامتها وكانت النوايا تتجه إلى أنه سيقيم ضمن البناية الجديدة لا محالة بعض محلات صالحة لأي نشاط تجاري وقد رأينا بأن مسألة شكل البناية الجديدة تدخل في تحديدها عدة عوامل قد لا يتمكن المكري لأية أسباب من أن يجعل ضمن البناية الجديدة أية محلات صالحة لأي نشاط تجاري لكن ما الحكم حين يظهر من التصميم الذي قدمه المكري لإثبات أنه يريد فعلا إقامة مشروع بناء بدل البناية القديمة التي يريد إخلاءها أن البناية الجديدة لا تسمح باستعمال حق الأسبقية في الكراء لأي مكتر بأن أعد مشروع بناء فندق أو مركب تجاري أو عمارة للسكنى هل تطبق في حقه هنا قاعدة عدم صحة الأسباب في نطاق ظهير 24 مايو التي لا تؤدي إلى إبطال الإنذار بالإفراغ وإنما إلى الحكم على المكري بالتعويض الكامل عن رفض تجديد العقد المنصوص عليه في الفصل 10 على اعتبار أن المكري من حقه أن يرفض تجديد العقد لأي سبب كان بشرط أن يمنح للمكتري التعويض الكامل وأنه في حالة عدم صحة السبب الذي يحتج به على المكتري لحرمانه من التعويض كلا أو جزءا يحكم له بالتعويض الكامل … قطعا لا مجال لتطبيق القاعدة المذكورة في هذه الحالة لأن المكري قد أثبت فعلا صحة السبب الذي يحتج به وهو الرغبة في الهدم وإعادة البناء أي بناء وليس بناءا معينا بالذات …؟ وهل يطبق الجزاء المنصوص عليه في الفصل 13 من الظهير الذي يقضي بالتعويض على المكري الذي حرم المكتري من ممارسة حق الأسبقية واضح أن المكري لم يفضل مكتريا آخر على المكتري القديم بأن أكرى له المحل قبل أن يعرض عليه مشروع الكراء وهي الحالة التي يطبق فيها الجزاء المذكور على نحو ما رأيناه في حينه وهل يقال بتطبيق الفصل 20 الذي إنما يطبق في حالة ما إذا ثبت فيما بعد أن المكري لم يكن يرغب حقا في إعادة البناء وأنه تصرف في العقار على نحو آخر بأنه باعه أو أكراه للغير وحالة البحث ليست من هذا القبيل، فالمكري عازم فعلا على الهدم وإعادة البناء ولم يثبت بعد أنه فعل غير ذلك …؟
في الواقع لا مجال لتطبيق أي جزاء في حق المكري حتى في هذه الحالة التي يثبت فيها مسبقا أنه سوف لن يمكن أي مكتر من ممارسة حق الأسبقية الذي يقرره القانون في الفصول المشار إليها أعلاه
حالات يضمن فيها المكري حق العودة
في الحالة التي يستعمل فيها المكري حقه في تأجيل تجديد العقد للقيام بتعلية البناء وفق ما هو منصوص عليه في الفصل 15 من ظهير 24 مايو فإن التعلية لا تقتضي بالضرورة تغيير طبيعة إعداد المحلات التي تكون قائمة بالفعل ولهذا فإن المكري إذا تعمد تغيير طبيعة هذا الإعداد بأن حول المحلات التجارية إلى محلات للسكنى أو العكس يكون للمكتري الذي يمارس حقه في الأسبقية على نحو ما يقرره القانون الحق في أن يطالب بالتعويض عن حرمانه من العودة إلى محله بعد انتهاء أعمال التعلية فحق الأسبقية في مثل هذه الحالة هو في الواقع حق للعودة إلى نفس المحل المكتري وليس إلى محل جديد سيعين للمكترى ضمن ما قد توجد في البناية الجديدة من محلات جديدة وكان ينبغي أن يسمى بهذا الاسم تمييزا عن حق الأسبقية الذي يقتضي وجود محلات صالحة لنفس الاستعمال في البناية الجديدة.
مصير حق الأسبقية وحق العودة في حالة بيع العقار أو كرائه
إذا باع المكري العقار أو أكراه لشخص آخر بدل أن يقوم بهدمه وإعادة بنائه أو إصلاحه على نحو ما التزم به أمام محكمة الفصل 32 من ظهير 24 مايو فإنه يكون هناك مجال لأن يطالبه المكتري بالتعويض وفق ما ينص عليه الفصل 20 من ظهير 24 مايو ولا يكون للمكتري أي حق لا إزاء المشتري للعقار ولا المكتري له.
لكن ما الحكم في حالة ما إذا قام المكري بالهدم وإعادة البناء وكانت هناك بالفعل محلات صالحة لنفس الاستعمال أو قام بالفعل بتعلية البناء أو إصلاحه إلا أنه باع بعد ذلك العقار أو أكراه ما مصير حق الأسبقية أو العودة الذي مارسه المكتري ؟ بالفعل إذا وقع البيع أو الكراء بعد أن كان المكري قد عرض على المكتري كراء المحل وقبل هذا الأخير العرض أو رفع الدعوى أمام المحكمة للبث في شروط العقد التي لم يقبلها فإن المشتري يكون قد انتقل إليه العقار مكري ويسري في حقه عقد الكراء وفق ما يقتضيه الفصل 694 من ق.ز.ع كما أن المكتري الجديد يكون قد اكترى محلا سبق إليه غيره في كرائه ويكون للمكتري القديم في الحالتين الحق في التنفيذ العيني بتسليم نفس المحل المعروض عليه أو العودة إلى المحل القديم إلا أنه إذا سبق المكتري الجديد بوضع اليد على المحل الجديد فإنه لا يمكن أن يفرغ منه ويكون للمكتري القديم حق التعويض في هذه الحالة.
أما إذا وقع البيع أو الكراء قبل ذلك وكان المكتري القديم قد قام بما يجب عليه قانونا فإنه لا يبقى أمامه إلا مطالبة المكري بالتعويض وفق القواعد العامة دون أن يكون له أي حق إزاء الغير الذي انتقلت إليه ملكية العقار أو اكتراه.
هل يمكن ممارسة حق الأسبقية خارج المسطرة المنصوص عليها في القانون الخاص
نفترض أن المكري بدلا من أن يطالب المكتري بإفراغ المحل التجاري أمام القضاء اختار أن يسلك معه الطرق الحبية التي انتهت به إلى إقناعه بإفراغ المحل رضائيا لكي يقوم بهدمه وإعادة بنائه وتعهد المكري للمكتري في وثيقة عرفية أو رسمية بأن يكري له محلا جديدا ضمن محلات البناية الجديدة بشروط اتفق عليها مسبقا أو سيتفق عليها فيما بعد هذا التعهد ملزم للمكري يجبر على تنفيذه عن طريق القضاء إذا هو رفض تنفيذه رضائيا.
لكن ما في المسطرة التي يسلكها المكتري لإجبار المكري على تنفيذ ما تعهد به هل يكون هناك مجال لسلوك المسطرة المنصوص عليها في الفصل 13 من ظهير 24 مايو أم يكتفي بإقامة دعوى عادية ترمي إلى تنفيذ الالتزام …؟
لما كان إفراغ المكتري لم يتم نتيجة تطبيق مسطرة ظهير 24 مايو بأن لم يوجه إليه الإنذار بالإفراغ وأدى إلى رفض تجديد العقد. وإنما أفرغ المحل رضائيا مقابل تعهد المكري بأن يكري له عوضه محلا مماثلا في البناية الجديدة كان له أن يقيم ضد المكري دعوى عادية تجد أساسها القانوني في القواعد العامة وبالخصوص في الفصل 230 من ق.ز.ع الذي يقرر أن العقد شريعة المتعاقدين وبالتالي فلا مجال للاحتجاج ضد المكتري بسقوط الحق لعدم القيام بما يوجبه الفصل 13 المذكور.
لأن هذا الدفع كان يمكن أن يكون له محل لو أن الإفراغ تم نتيجة توجيه إنذار إلى المكتري وفق ما يقتضيه نص الفصل 6 من الظهير ومارس المكتري حق التجديد انتهى به إلى رفضه من طرف المكري لرغبته في الهدم وإقامة بناية جديدة.
فالحق في الأولوية الذي يطالب به المكتري في مثل هذه الحالة لم ينشأ له عن القانون الخاص الذي ينظم هذا الحق وإنما عن العقد الذي مكن المكري من استرداد المحل رضائيا فيجب عليه أن ينفد ما التزم به في مقابل ذلك وأن الإخلال بهذا الالتزام يؤدي حتما إما إلى المطالبة بالتنفيذ العيني وإما إلى المطالبة بالتعويض.
وعليه فإن الاحتجاج بعدم احترام ما يوجه الفصل 13 يكون غير ذي موضوع. فالغاية مما يقرره هذا الفصل هو تذكير المكري بعزم المكتري على التمسك بحق الأولوية وقد تحققت بالعقد الذي التزم فيه المكتري بإفراغ المحل رضائيا مقابل أن يحترم المكري حقه في كراء محل جديد في البناية الجديدة.
لكن متى يجب على المكتري أن يطالب بحق الأولوية في مثل هذه الحالة وهل يسقط حقه في إقامة هذه الدعوى عملا بالفصل 33 من ظهير 24 مايو إذا لم يرفعها خلال أجل الستين من تاريخ انتهاء أعمال البناء …؟ قطعا فإن هذه الدعوى لا يسقط بمضي أجل الستين المنصوص عليه في الفصل 33 إنما تتقادم بما تتقادم به جميع الدعاوى الناشئة عن الالتزام عملا بالفصل 387 من ق.ز.ع أي بمضي أجل 15 سنة.
هل يلتزم المكري في حالة الإفراغ رضائيا مقابل التعهد باحترام حق الأسبقية بأن يعيد بناء عقاره ليكون صالحا لنفس الاستعمال
إذا التزم المكري بأن يمنح للمكتري حق الأسبقية مقابل إفراغ المحل رضائيا لإعادة بنائه هل يتضمن هذا الالتزام وجوب إعادة بنائية العقار ليكون صالحا لنفس الاستعمال …
لما كان الموضوع كما سبق القول يعد خارجا عن المقتضيات الخاصة المنظمة لحق الأسبقية فالمرجع في هذا الشأن هو وحده شروط العقد المبرم بين الطرفين فإذا كانت هذه الشروط تفيد أن المكري إنما تعهد فقط بمنح المكتري حق الأسبقية فيما إذا كانت هناك محلات صالحة لنفس الاستعمال وجب التقيد بهذه الشروط. أما إذا كانت تفيد أن المكري التزم زيادة على ذلك بأن يعيد بناية العقار أو جزء منه ليكون صالحا لنفس الاستعمال وجب عليه احترام ما تعهد به تحت طائلة مطالبته التعويض طبقا للقواعد العامة.
لكن قد يثبت المكري أنه كان قد استحال عليه لأسباب تتعلق مثلا بالقوانين التنظيمية التي لا تسمح بالبناء في منطقة العقار إلا للاستعمال الذي لا يتفق مع رغبة المكتري السابق وجب في هذه الحالة تطبيق المقتضيات الفصول 335 وما بعده من ق.ز.ع المتعلقة بانقضاء الالتزام لاستحالة تنفيذه.
تعليق الأستاذ احمد عاصم
من دراسته الجديدة للكراء التجاري