الشهادة الإدارية المتعلقة بالعقار غير المحفظ

الشهادة الإدارية المتعلقة بالعقار غير المحفظ

الاستاد – الزكراوي محمد

اطار وزارة الداخلية

باحث في الشؤون الادارية و القانونية

تـقـديـــــــــم

لا شك ان الانظمة العقارية .في المغرب متنوعة باختلاف المراجع القانونية من جهة. وكدلك من حيث الجهات المالكة لها .فمنها ما هي حبسية او جماعية او تلك التي ترجع لأملاك الدولة او غيرها من العقارات المخزنية و الغابوية والأراضي السلالية .الى جانب الملكية الفردية .التي تحضى بحماية الدستور. الذي كرسها الفصل 35 من دستور 2011

إلا ان ما يهمنا في هذا المقام هو الغوص في الاشكاليات المتعلقة بخصوص طلبات الحصول على الشواهد الادارية المتعلقة بالعقارات الغير المحفظة.

.ماهي الجهة المخول لها صلاحية منح الشهادة الادارية موضوع العقار

.ما هي الجهات الادارية المساعدة بخصوص الافادات في موضوع العقار المعني بالشهادة الادارية

ماهي صلاحيات السلطة المحلية في هذا الشأن

ماهي مسطرة طلبات اقامة ملكية على عقار غير محفظ .وما هي الوثائق المعنية بالموضوع

تلكم اسئلة سنحاول الاجابة عنها اثناء مناقشتنا لهدا الموضوع.

1 – المراجع المنظمة لمسطرة طلب الحصول على الشهادة الإدارية المتعلقة بالعقار غير المحفظ

* تنص الفقرة الثانية من المادة 18 المشار إليها أعلاه على ما يلي: “إذا تعلق الأمر بعقار غير محفظ وجب على العدل التأكد بواسطة شهادة صادرة عن السلطة المحلية من كونه ليس ملكا جماعيا أو حبسيا وليس من أملاك الدولة وغيرها.

* الدورية الوزارية المشتركة عدد 50/س2 الصادرة بتاريخ 17 دجنبر 2012 المتعلقة بالشهادة الادارية للعقار غير المحفظ

2 – الاشكاليات المتعلقة بتطبيق مسطرة طلبات اقامة ملكية على عقار غير محفظ

ان عدم تنفيذ المادة 18 من القانون رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة المنشور بالجريدة الرسمية عدد 5687 بتاريخ 1 دجنبر 2008 (3)و المتعلقة بالجهة الإدارية المختصة بتسليم الشهادة الإدارية بانتفاء الصبغة الجماعية حيث نصت المادة صراحة على أن السلطة المحلية , و ليس السلطة الإقليمية , هي المختصة بإنجاز تلك المسطرة

تنص المادة 18 من القانون رقم 03.16 المتعلق بخطة العدالة على ما يلي.

–إذا تعلق الأمر بعقار غير محفظ وجب على العدل التأكد بواسطة شهادة صادرة عن السلطة المحلية من كونه ليس ملكا جماعيا أو حبسيا و ليس من أملاك الدولة و غيرها -. و المثير في هذا الصدد أن هذا القانون تمت المصادقة عليه في مجلس وزاري و مع ذلك ما زال العمل جاريا بدورية للسيد وزير الداخلية صدرت قبل ذلك القانون و التي تعطي الصلاحية في منح الشهادة الإدارية بانتفاء الصبغة الجماعية للسيد العامل .  والسؤال الدي يطرح نفسه في هده الحالة .كيف لنا ان نفسر كون دورية وزارية تبطل مفعول قانون صادر عن المجلس الوزاري .  فالقواعد القانونية لاشك تخضع لمنظومة تراتبية .فكيف لمن هي ادنى ان تبطل مفعول ماهي اعلى مرتبة في ها الشأن.

هدا من جهة .ومن جهة اخرى .هل يمكن اعتبار الشهادة الادارية التي تقر بانتفاء الصبغة الجماعية على العقار سندا او مدخلا للملكية . بمعنى اخر هل يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الاغيار.

بالرجوع الى مقتضيات الفصل 18 من القانون المنظم لخطة العدالة .لا نجد ما يفيد كون الشهادة الادارية .تثبت حجية قائمة في مواجهة الاغيار .فطبيعة هده الشهادة اقرارية لا منشاة للحق .فموضوعها .لا يتجاوز مضمونه .وانما تقر فقط كون العقار لا يدخل ضمن او غير مدرج بالاملاك الجماعية .الحبسية الغابوية .ولا في مشتملات املا ك الدولة او الملك المخزني و غيرها من الاملاك.

فحدود الشهادة ضيقة بهذا المعنى .وليس كما يعتقده العامة من الناس.

فهده الشهادة الادارية لا يمكن تصورها في حالة العقارات المحفظة .لكون هده الاخير و كما يعلمه الجميع .تم تطهيرها من كل الشوائب و النزاعات و دالك بمجرد تحفيظها.

ادن فطلبات اقامة ملكية على عقار نتصورها فقط في حالة العقارات الغير المحفظة. والمفترض فيها كون تلك العقارات لا تتوفر على اي وثيقة ثبوتية او اي وسيلة لمعرفة طبيعة العقار من حيت الجهة المالكة له. لهدا الاساس خول المشرع المغربي لمثل هده الحالة .امكانية اللجوء الى السطات المحلية في شخص القواد لأجل استصدارها .حتى يتمكنوا من مباشرة باقي الاجراءات الاخرى المتعلقة بمساطر التحفيظ .

وعليه فتحصيل هده الشهادة الادارية .وكما اشرنا في معرض حديتنا عن القوة الاثباتية لهده الاخيرة .لا يعني يعفي الاغيار من كون العقار موضوع الطلب يعود اليهم في حالة ما انبتوا دالك بجميع الطرق و التعرضات التي يبيحها القانون في هدا الشأن.

3الوثائق المكونة لملف الطلب

1طلب للمعني بالأمر موجه إلى السلطة المحلية التي يوجد بدائرتها العقار غيرالمحفظ

2بطاقة معلومات حول العقار موضوع الطلب وفق النموذج 

3رسم بياني يبين حدود ومجاوري العقار موضوع الطلب؛

4نسخة من البطاقة الوطنية للتعريف للمعني بالأمر؛

5تصريح بالشرف للمعني بالأمر مصادق عليه وفق النموذج

الملف يودع لدى مصالح السلطة المحلية المتواجد بدائرتها العقار موضوع الطلب

4-  مسطرة وكيفية اقامة ملكية على العقارات الغير المحفظة

إن الضوابط الإدارية الجاري بها العمل تفرض على كل من يرغب في إقامة ملكية لعقار غير محفظ أن يحصل على شهادة إدارية من السلطة المحلية تفيد بأن العقار موضوع تأسيس الملكية ليس ملكا جماعيا أو حبسيا وليس من أملاك الدولة وغيرها.

ولعل من المفيد أن نسير إلى أن آخر دورية صدرت بشأن تنظيم هذه الشهادة الإدارية هي »دورية مشتركة «  تحت عدد239/2012 بتاريخ20/12/2012 وهي دورية تدخلت فيها الجهات الآتية: وزير الداخلية- وزير العدل والحريات- وزير التجهيز والنقل- وزير الطاقة والمعادن والماء والبيئة- المندوب السامي للمياه والغابات ومحاربة التصحر. وتنص المادة18 من المرسوم رقم2.08.378 الصادر في28 أكتوبر2008 بتطبيق أحكام القانون رقم16.03 المتعلق بخطة العدالة في فقرتها الثانية على أنه( إذا تعلق الأمر بعقار غير محفظ وجب على العدل التأكد بواسطة شهادة صادرة عن السلطة المحلية من كونه ليس ملكا جماعيا أو حبسيا وليس من أملاك الدولة وغيرها).

إلا أن التطبيق العملي لمقتضيات هذه المادة أدى إلى اختلاف الرؤى وتباين المواقف بين الإدارات المعنية مما أدى ببعضها إلى حرمان العديد من المواطنين من الحصول على هذه الشهادة الإدارية وبالتالي حرمانهم من تأسيس الوثائق والحجج لعقاراتهم مما أدى في نهاية المطاف إلى تجميد وضعيات هذه العقارات وإبعادها من مسلسل التنمية بشكل عام. وعليه ومن أجل توحيد إجراءات تسليم هذه الشهادة الإدارية وتطبيق مقتضيات المادة18 المشار إليها على وجه سليم، تأتي هذه الدورية المشتركة لترسم طريقا خاصا للراغب في الحصول على الشهادة الإدارية بسلوكه الإجراءات التالية:

1- تقديم الراغب في الشهادة الإدارية طلبه إلى السلطة المحلية التي يوجد بدائرة نفوذها الترابي العقار غير المحفظ مرفقا ببطاقة معلومات حول العقار وفق نموذج محدد، وبرسم بياني يبين فيه حدود ومجاوري العقار موضوع الطلب وبنسخة من بطاقته الوطنية للتعريف وبتصريح بالشرف مصادق عليه وفق نموذج محدد، مع ست نسخ من كل وثيقة.

2- تقوم السلطة المحلية- داخل أجل سبعة أيام من تاريخ توصلها بالطلب- بتوجيه نسخ منه ومرفقاته إلى الجهات الإدارية المعنية لموافاتها كتابة بما إذا كان بالعقار مدرجا أو غير مدرج ضمن الأملاك التابعة لها.

3- إجابة الجهات الإدارية المعنية السلطة المحلية داخل أجل ستين يوما من تاريخ التوصل. ونميز هنا بين حالتين:

* الحالة الأولى: إذا أجابت إحدى الجهات بأن العقار موضوع الطلب مدرج ضمن الأملاك التابعة لها فإن السلطة المحلية تجيب صاحب الطلب بذلك وترسل نسخا من الجواب إلى كل الجهات الإدارية الأخرى ويحفظ الملف.

* الحالة الثانية: إذا لم تجب إحدى الجهات داخل أجل ستين يوما فإن السلطة المحلية تعقد معها اجتماعا داخل خمسة عشر يوما من مرور الأجل المذكور، وذلك للقيام ببحث في عين المكان أو مطالبة الراغب في الشهادة الإدارية- عند الاقتضاء بالإدلاء بتصميم طوبوغرافي للعقار موضوع الطلب المنجز من طرف مهندس مساح طوبوغرافي، وفي هذه الحالة يتعين على الجهة الإدارية المعنية أن تجيب السلطة المحلية خلال ثلاثين يوما من تاريخ إجراء البحث الميداني أو تاريخ توصلها بالتصميم الطوبوغرافي من السلطة المحلية.

4- تقوم السلطة المحلية بتضمين الشهادة الإدارية بأن العقار موضوع الطلب غير مدرج ضمن الأملاك المنصوص عليها في المادة18 من المرسوم التطبيقي لقانون16.03 المتعلق بالتوثيق العدلي.

5- تسلم السلطة المحلية الشهادة الإدارية لصاحبها، وترسل نسخا منها إلى كل الجهات المعنية.

وبعد الحصول على هذه الشهادة الإدارية يطلب المعني بالأمر من العدلين توثيق الملكية وفقا للطرق والكيفيات المشار إليها سلفا( إما علمية أو مثلية أو لفيفية). وإن كانت هذه الأخيرة- الملكية اللفيفية- هي الغالبة والشائعة في المجال العملي ثم بعد ذلك يقوم العدل المتلقي للشهادة بإجراء تسجيل الوثيقة المحررة لدى إدارة التسجيل و التنبر واستخلاص الواجبات الضريبية المفروضة عليها، ثم بعد ذلك تقديم الوثيقة إلى القاضي المكلف بالتوثيق من أجل الاطلاع عليها ثم تضمينها من طرف النساخ بسجل التضمين المخصص لذلك وهو عادة سجل الأملاك لكي يخاطب عليها القاضي كآخر إجراء تتضمنه الوثيقة العدلية لتصير بعد هذا كله ورقة رسمية ذات حجية قوية في مسألة إثبات ملكية العقار غير المحفظ موضوع تأسيس الملكية.

الا ان دالك لا يعني .في حالة ادا ما استعصى الامر في تحديد هوية العقار من خروج الادارات المعنية للوقوف بعين المكان .وتحرير محضر معاينة بخصوص الواقعة المعروضة .و هدا ما صار عليه الاجتهاد القضائي في موضوع طلبات اقامة ملكية على العقارات الغير المحفظة. حيث ذهبت محكمة النقض في احدى قراراتها .

قرار محكمة النقض عدد 4776

الصادر بتاريخ 1 نونبر 2011

في الملف المدني عدد 2010/1/1/1060

   

القاعدة:

تعرض على مطلب التحفيظ‐ إثبات ‐الصبغة الجماعية للملك.

الشهادة التي تنسب الملك إلى الجماعة السلالية لا يشترط فيها وبالضرورة توفرها على كافة شروط الملك ما دام شهودها يشهدون بالصبغة الجماعية للمشهود فيه، وإذا ما رأت المحكمة خلاف ذلك فعليها أن تتخذ التدابير التكميلية للتحقيق بالوقوف على عين العقار المدعى فيه للتأكد من صبغته، أهي جماعية أم لا ؟

5- الاجال المتعلقة بمدة صلاحية الشهادة الادارية – اقامة ملكية على عقارغير محفظ–

مما لا شك فيه ان موضوع استقرار المعاملات المنصبة على العقارات .شيئ غير مطلق وانما يضل نسبيا .و دالك لكون الاوعية العقارية غير مستقرة لطبيعة المعاملات التي تعتريها .و المناوعات التي تشوبها .كما ان النظومة الاقتصادية ولاجتماعية و الثقافية هي الاخرى تتغير تبعا لتطور الاومنة و المتغيرات السياسية مما يجعل من الكل يثاتر بالجزء  والعكس من دلك صحيح وعليه .يمكن الجزم بالقول ان مدة صلاحية الشهادة الادارية موضوع بحثنا تندرج ضمن المدد والاجال المتعلقةبمصداقية الشواهد الادارية ~ كشهادة السكنى، أو شهادة الازدياد~ هو ثلاثة أشهر كلما تعلق الأمر بوقائع قابلة للتغيير كما هوالحال بالنسبة للعقار الذي قد يكون اليوم حبسي  او جماعي او ارض للجموع ويصبح غير دالك فيما بعد.

لتكريس إدارة مواطنة يجب توحيد منهجية دراسة هذا النوع من الشواهد،وتخصيص مآلها داخل الآجال المعقولة،من خلال شرح مضمون الدورية الوزارية المشار إليها،وكذلك تدليل لبعض الصعوبات التي باتت تواجه رجال السلطة في هذا الشأن.وقد تم في نفس السياق،عقد اجتماعات مكثفة ضمت جهات وصية على الموضوع إقليمية ومحلية لوضع تصور استراتيجي يضمن نجاعة استفادة المواطنين من الشواهد الإدارية خصوصا في مجال العقار الذي يعرف ضغطا كبيرا من طرف المرتفقين.