عقار محفظ – وعد بالبيع – عدم تسجيله بالرسم العقاري – احتلال بدون سند – نعم

القرار عدد: 3730
المؤرخ في 14-11-2007

ملف مدني :  819-1-3-2006

القاعدة:

كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يقضي الفصل 66 من ظهير التحفيظ بأنه يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بعد تسجيله وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري ، وأن كل اتفاق تعاقدي يرمي إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الاعتراف به أو تغييره أو إسقاطه لا ينتج أي أثر، ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التسجيل ،طبقا للفصل 67 من نفس الظهير.

ادعاء المطلوبة شراء جزء من العقار  بناء على وعد بيع من طرف شريك الطالبة فيه بعقد اتفاق بينه وبين هذه الأخيرة على تفويت نصف العقار له مقابل أدائه مستحقات التمليك وإنجاز البناء، والذي لم يضمن بالسجل العقاري، لا ينشئ أي أثر ولو بين طرفيه إلى أن يسجل في الرسم العقاري ، كما أن مجرد موافقة الطالبة على تزود المطلوبة بالماء والكهرباء في المنزل موضوع الدعوى لا ينهض سببا  لنشوء حق عيني لها على العقار،

المحكمة لما اعتبرت أن المطلوبة ليست محتلة بدون سند رغم أن ما استندت إليه، لا ينشىء نفس أثر التسجيل لحق عيني في الرسم العقاري كسبيل وحيد لاكتسابه من المتصرف له، طبقا للفصلين المستدل بهما، تكون قد ركزت قضاءها على غير أساس، وعللت قرارها تعليلا فاسدا 

نص القرار

بناء على العريضة المرفوعة بتاريخ 22/02/2006 من طرف الطالبة المذكورة حوله بواسطة نائبها الأستاذ عبد اللطيف حسن والرامية إلى نقض قرار محكمة الاستئناف بالدارالبيضاء الصادر بتاريخ 22/11/2005 في الملف المدني عدد 1647/2/05
وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 25/05/2006 من طرف المطلوب ضدها النقض بواسطة نائبها الأستاذ محمد عبد المنصوري والرامية إلى رفض الطلب
و بناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف .
وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 27 شتنبر1974
وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 03/10/2007
وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 14/11/2007
و بناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم.
و بعد تلاوة التقريرمن طرف المستشارالمقررالأستاذ محمد بن يعيش والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد مصطفى حلمي
وبعد المداولة طبقا للقانون :
فيما يخص الوسيلتين الأولى والثانية المستدل بهما:
حيث يستفاد من وثائق الملف، والقرار المطعون فيه عدد 3142.2 الصادر عن محكمة الاستئناف بالدارالبيضاء بتاريخ 22/11/2005، في الملف المدني عدد 1647/2/05 أن المدعية حبيبة الغربي ادعت في مقالها أمام المحكمة الابتدائية بنفس المدينة أنها تملك العقار الكائن ببلوك 52 رقم 12 الدارالبيضاء الحامل للرسم العقاري عدد 175479/12 وأن المدعى عليها مينة عبد الرفيع احتلت سفليه دون سند ولا قانون ، حسب الثابت من محضرمعاينة العون القضائي المرفق بالمقال، والتمست الحكم عليها بالإفراغ هي ومن يقوم مقامها وأجابت المدعى عليها أنها اشترت جزء من العقار موضوع الدعوى يقدر ب 12% من نصفه من البائع لها محمد حسين المالك للعقار مع المدعية شركة بينهما بحسب النصف لكل واحد منهما، وبعد تبادل الردود وإجراء بحث وتأكيد المدعية فصول مقالها أصدرت المحكمة حكما بطرد المدعى عليها ومن يقوم مقامها فاستأنفته المحكوم عليها مثيرة أن المستأنف عليها كانت أبرمت اتفاقا مع البائع لها محمد حسين،التزمت بمقتضاه تفويت نصف العقار له، مقابل أدائه مستحقات التمليك ، وبناء المنزل المتكون من سفلي وطابق علوي، وأوفى التزامه، وطالب المدعية بإتمام بيعها له ، فصدر حكم ابتدائي بإبرام عقد نهائي معه واشترت منه الجزء المقدر في 12% مما له في العقار مناصفة مع المستأنف عليها بمقتضى عقد وعد بالبيع التزم فيه إبرام عقد نهائي معها إثر إيفاء أقساط الثمن له ، مما يوضح معه أن سند حيازتها المحل قانوني و ليس لإنكار المدعية له من أساس، والتمست إلغاء الحكم المستأنف، والتصدي للحكم برفض الطلب، وأجابت المستانف عليها أن عقارها محفظ،لا يقبل نشوء أي حق عيني عليه، إلا إذا سجل فيه، كما يقضي بذلك الفصلان 66 .67 من ظهير التحفيظ ، وأن عاقد وعد البيع مع المستأنفة لا يملك في عقارها ليتصرف لها بوعد البيع، وإن هو فعل ، فإنها لا تقره ، ولم يكن قد ملك بعد وعد البيع ليصح وعده، طبقا للفصل 485 من ق.ل.ع ، وأن الحكم الابتدائي القاضي بإتمام البيع له ألغي استئنافيا بمقتضى القرار عدد 2926/1 المؤرخ في 11/7/2005 ،الصادر في الملف عدد 2934. 1.04 . وبعد تعقيب المستأنفة وتمام المناقشة قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف، والتصدي والحكم بعدم قبول الطلب وهو القرار المطلوب نقضه بمقال قدمه محامي الطالبة ضمنه أسباب النقض،أجاب عنه محامي المطلوبة، والتمس رفض الطلب.
حيث تعيب الطالبة على القرار عدم الارتكاز على أساس، وانعدام التعليل ، ذلك أنها أدلت للمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه بالقرار الاستئنافي عدد 2926. 1. القاضي بإلغاء الحكم المستأنف، والتصدي والحكم بعدم قبول الطلب، علل ما قضى به بأن المستأنف عليه، وهو المتعاقد بالوعد بالبيع للمطلوبة، لما لم يثبت تنفيذ التزامه نحو العارضة المقابل لالتزامها في عقد الاتفاق بينهما بشأن العقار موضوع الدعوى، فإنه لا يحق له ادعاء كسب نصف العقار، وأن عدم تنفيذ التزامه المقابل يخول لها طلب فسخ عقد الاتفاق، والتعويض عن ضرر الفسخ، وذلك يعني أن أي حق عيني لم يكتسب له بعد، حتى يصبح معها شريكا في عقارها، ولا يجوز للمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه معاودة مناقشة ما حسمه القرار المذكور، بشأن عدم كسبه أي حق عيني على العقار، لأنه حاز قوة الشىء المقضي لنهائيته، هذا فضلا عن أن عدم تسجيل عقد الاتفاق في الرسم العقاري ، لا ينشىء للعقد أي أثر في مواجهتها- طبقا للفصول 62. 66. 67 من ظهير 12 غشت 1913، وأن ما استند إليه القرار من التزامها بالموافقة على التزود بالماء والكهرباء في منزلها، على فرض صحته، فإنه أقت بمدة 3 أشهر، ينتهي بعدها مفعول هذه الموافقة وتزول كسبب مبرر لاحتلالها منزلها ولا يبقى من وضع لها إلا وضع المحتلة بدون سند، وهذه المناقشة افتراضية، وإلا فإن أي حق عيني مدعى به على عقار محفظ ، ليس له وجود ، ما لم يكن مسجلا في الرسم العقاري وكل من احتل عقارا محفظا، ولو استظهر بشراء غير مسجل يعتبر محتلا بدون سند ، وذلك ما ينطبق على المطلوبة لأن ادعائها بالحق العيني غير المسجل،لا يجديها نفعا في مواجهتها ، والمحكمة عندما رتبت أثرا لما استظهرت به الطالبة من عقد اتفاق شركة في العقار موضوع الدعوى بين عاقد وعد البيع معها، وبين العارضة ،ومجرد موافقة هذه الأخيرة على التزود بالماء والكهرباء لفائدة المطلوبة ،رغم الدفوع الجدية أمامها المستندة إلى قواعد إثبات الحقوق العينية في العقارات المحفظة الخاصة، تكون قد ركزت قضاءها على غير أساس وعللت قرارها تعليلا فاسدا ينزل منزلة النعدامه ، وعرضته بالتالي للنقض.
حقا، فقد صح ما عابته الوسيلتان على القرار، ذاك أن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يقضي الفصل 66 من ظهير التحفيظ بأنه يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بعد تسجيله وابتداء من يوم التسجيل في الرسم العقاري ، وأن كل اتفاق تعاقدي يرمي إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الاعتراف به أو تغييره أو إسقاطه لا ينتج أي أثر، ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التسجيل ،طبقا للفصل 67 من نفس الظهير، والثابت من الوقائع المعروضة على قضاة الموضوع ، والمستندات المدلى بها أمامهم أن المطلوبة ادعت شراء جزء من العقار موضوع الدعوى بناء على وعد بيع من طرف شريك الطالبة فيه بعقد اتفاق بينه وبين هذه الأخيرة على تفويت نصف العقار له مقابل أدائه مستحقات التمليك وإنجاز البناء، والذي لم يضمن بالسجل العقاري، وبالتالي لم ينشأ له أي أثر ولو بين طرفيه إلى أن يسجل في الرسم العقاري ، كما أن مجرد موافقة الطالبة على تزود المطلوبة بالماء والكهرباء في المنزل موضوع الدعوى لا ينهض سببا لنشوء حق عيني لها على العقار، والمحكمة لما اعتبرت أن المطلوبة ليست محتلة بدون سند رغم أن ما استندت إليه، لا ينشىء نفس أثر التسجيل لحق عيني في الرسم العقاري كسبيل وحيد لاكتسابه من المتصرف له، طبقا للفصلين المستدل بهما، تكون قد ركزت قضاءها على غير أساس، وعللت قرارها تعليلا فاسدا ينزل منزلة انعدامه، وعرضته للنقض.
وحيث إن حسن سير العدالة، ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة .
لـهـذه الأسـبـاب
قضى المجلس الأعلى بنقض وإبطال القرارالمطعون فيه ،وإحالة القضية وطرفيها على نفس المحكمة للبت فيها من جديد طبقا للقانون وتحميل المطلوبة المصاريف.
كما قرر إثبات قراره هذا في سجلات المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه أو بطرته.
و به صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكورأعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئـة الحاكمـة متركبـة من رئيس الغرفـة السيـد أحمد اليوسفي العلـوي و المستشارين السـادة: محمد بن يعيش – مقـررا- الحسن أومجوض – الحسـن فايـدي – جميلة المدور – وبحضـور المحامي العـام السيـد مصطفى حلمـي وبمساعـدة كاتب الضبط السيد بوعزة الدغمي.