البيع بالمزاد العلني – أثر زيادة السدس على البيع الأول – التزامات من عرض الزيادة بالسدس

القرار رقم 3804

المؤرخ في 9/6/98

الملف المدني رقم 442/1/2/97

 

القاعدة

– بمجرد تقديم مقترح الزيادة  بالسدس بعد رسو المزاد داخل أجل عشرة أيام ينفسخ البيع الأول ولا يحق لعارض الزيادة العدول عنه.

الفصل 479 من ق. م. م لا ينص على وجوب إيداع مبلغ الزيادة بالسدس من طرف الغير الذي لم يشارك في المزايدة بل ألزمه فقط أن يتعهد كتابة ببقائه متزايدا بثمن السمسرة الأول مضافا إليه السدس

– بطلان البيع يترتب عنه عودة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل وقوعه.

 

باسم جلالة الملك

إن المجلس الأعلى

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يؤخذ من أوراق الملف ومن القرار المطعون فيه أن المطلوبة في النقض الشركة العقارية المدنية الهدريسية في شخص مسيرها الدكتور أنيس السعدي أقامت دعوى أمام المحكمة الابتدائية بالدارالبيضاء أنفا بتاريخ 15 يناير 1993 في مواجهة طالبة النقض الشركة المجهولة الاسم ب. ع. م هشام والسيد سعيد بنبوجيدة والشركة المغربية للإيداع والقرض ومكتب التبليغات والتنفيذات القضائية عرضت فيها أنه بمقتضى السمسرة الواقعة بتاريخ 17-08-1992 بيع عقار العارضة والذي هو عبارة عن مصحة خاصة للجراحة من خمس طوابق على مساحة إجمالية قدرها 488 مترا مربعا توجد بحي كوتيي وذلك بعدما رسا ثمن البيع بمبلغ 3.020.000 درهم وأن هذه السمسرة تعتبر باطلة من عدة جوانب قانونية وواقعية تتمثل في:

أولا: الخروق الواقعة قبل وقوع المزايدة العلنية، عدم كفاية وسائل الإشهار، وانعدام وجود أي عروض قبل تاريخ المزايدة، تعيين تاريخ المزايدة العلنية للسمسرة في 17/8/92 وهو شهر عطلة للجميع وتنعدم فيه حركة البيع والشراء، بطلان الخبرة المجراة لكونها غيابية أي أجريت في غيبة العارض، ولكونها أعطت عناصر غير حقيقية كما يتجلى من الآتي: إن العقار يقع بزنقة واشنطون بحي كوتيي في أرقى حي وأن الخبير حدد ثمن المتر المربع من الأرض في حدود 4500 درهم في حين ان الثمن الحقيقي للمتر المربع في هذه الأرض هو ما بين 10.000 درهم و20.000 درهم وأن ثمن المتر من البناء حدد في 400.00 درهم في حين أن الثمن الحقيقي هو3000.00 درهم وحددت مساحة الأرض في 488 في حين أن مساحة البناء هي 2400 متر وحدد ثمن العقار في حدود 3.012.000 درهما في حين أن الثمن الحقيقي هو مليار وثلاثمائة مليون درهم.

ثانيا: الخروق الواقعة أثناء المزايدة وهي عدم وجود متزايدين مهمين وحقيقيين وعدم كفايتهم.

ثالثا: الخروق الواقعة بعد انتهاء المزايدة للسمسرة، المزايدة المزعومة رست على اسم السيد بنبوجيدة سعيد 3.022.000 درهما فدفع فيها 50.000 درهما وكان عليه أن يؤدي الثمن المتبقى خلال أجل عشرة أيام من تاريخ المزايدة إلا أنه لحد الآن لم يؤد أي شيء في اسم بنبوجيدة سعيد وأن هذا الأخير أدخل السيد بناني كطرف مشتر في حين أن محضر المزايدة يشهد أن الطرف المشتري هو السيد بنبوجيدة وليس السيد بناني فكيف أصبح هذا الأخير هو المشتري. لأجله تلتمس المدعية الحكم بإبطال البيع القضائي الذي تم بتاريخ 17-08-1992 في ملف البيع القضائي رقم 111-89 وتبعا لذلك التشطيب على شركة ب. ع. م من الصك العقاري رقم 3901 د.

ولما عرضت القضية على المحكمة الابتدائية المذكورة تقدمت الشركة المغربية للإيداع والقرض بمذكرة عرضت فيها أنه بغض النظر عن الأسباب الواردة بمقال الدعوى فإن العارضة هي الأخرى ترغب في إبطال السمسرة المطعون فيها ذلك أنه إثر البيع الحاصل بتاريخ 17/8/92 الذي رسا فيه المزاد على آخر متزايد في مبلغ 3.020.000 درهما تقدمت العارضة بطلب الزيادة بمقدار السدس داخل أجل عشرة أيام من تاريخ البيع طبقا لمقتضيات الفصل 479 من ق. م. م وكان ذلك بتاريخ 28-08-1992 حسبما يشهد به طابع قسم التنفيذ الذي تلقى الطلب كما أن العارضة التزمت ضمن نفس الطلب بأنها ستشارك في السمسرة المقبلة التي طلبت من عون التنفيذ تعيين تاريخ جديد لها غير أن العارضة فوجئت بقيام عون التنفيذ بتحرير محضر إخباري وإبلاغه للعارضة مدعيا فيه أن طلب زيادة السدس الذي تقدمت به العارضة لا يحمل أية فعالية لكونه غير مقرون بأية ضمانة ويعني بالضمانة شيك مصادق عليه بقيمة السدس المضاف من طرف العارضة والحال أن الفصل الذي ينظم هذه المسألة في قانون المسطرة المدنية لا يشترط على مقترح السدس ان يودع مبلغ السدس بين يدي عون التنفيذ وانما يفرض على مقترح السدس أن يتعهد ببقائه متزايدا بثمن المزاد الأول مضافا إليه السدس. وفي حالة الإخلال بذلك فإنه يتحمل ثمن البيع الأول مضافا إليه السدس. والمصاريف، ملتمسة الحكم بصحة عرضها بزيادة السدس الذي تقدمت به والحكم بالتالي بإبطال البيع موضوع محضر رسو المزاد المؤرخ في 17-08-1992 ملف التنفيذ عدد 111-89 والحكم بإعادة سمسرة جديدة في الملف المذكور وأمر السيد المحافظ بالتشطيب على الشركة المجهولة الاسم ب.ع.م. هشام كمالكة من الصك العقاري عدد 3901 د.

وأجابت المدعى عليها بسبقية البت في موضوع النزاع إذ صدر بشأنه أمر استعجالي قضى بالتشطيب على التقييد الذي قام به المدعى عليه في الرسم العقاري عدد 3901 وأن هذا الأمر تم استئنافه وأنه لا يمكن أن تبت المحكمة الابتدائية في دعوى سبق البت فيها ابتدائيا وهي معروضة بنفس الأسباب والعناصر على محكمة الاستئناف مما يتعين معه رفض الطلب.

وبعد الإجراءات أصدرت المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء أنفا بتاريخ 20-12-1994 حكما قضى بإبطال البيع موضوع محضر المزاد العلني المؤرخ في 17-08-1992 موضوع ملف التنفيذ عدد 111-89 وبالتشطيب عليه من الرسم العقاري عدد 3901 د.

فاستأنفت هذا الحكم طالبة النقض الشركة المجهولة الاسم ب. ع. م هشام وفتح لاستئنافها ملف عدد 1457/95 كما استأنفته الشركة المغربية للإيداع والقرض وفتح لاستئنافها ملف عدد 3015/95، وركزت المستأنفة الأولى في استئنافها على انعدام العلاقة التعاقدية بينها وبين المدعية لأن الشراء تم مع كتابة الضبط وأن المستأنف عليها لم تدخل المحافظ في الدعوى وأنه كان يجب الحكم على كتابة الضبط مباشرة في شخص المسئول عنها إن كان هناك خطأ عملا بالفصل 80 من ق.ل.ع. وأن الحكم الابتدائي لم يبين سبب إبطال البيع وفق ما ينص عليه الفصل 311 من ق.ل.ع وأن المزايدة بالسدس شفويا لا يمكن قبوله لأن الراسي عليه المزاد ملزم بدفع مبلغ من المال يؤكد شراءه إضافة للسدس وكذا مصروفات الإشهار مقابل الإيداع في حين أن السدس لم يودع بصندوق المحكمة بمقتضى محضر قانوني مع أن العارضة ردت جميع المبالغ المتعلقة بالشراء وواجب الخزينة ورسوم التسجيل ملتمسة إلغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد برفض الطلب.

أما الشركة المغربية للإيداع والقرض فإنها لاحظت في مقال استئنافها أن الحكم المستأنف لم يتعرض إطلاقا إلى تنازل العارضة عن عرض زيادة السدس الذي سبق ان تقدمت به بمجرد وقوع البيع وداخل الأجل المنصوص عليه في المسطرة لأن زيادة السدس هي مقررة لفائدة العارضة وليس لفائدة المدينة المدعية وأن هذا التنازل يقتضي إقرار البيع الأول والذي حدد رسوالمزاد لفائدة الشركة المجهولة الاسم ب.ع.م هشام بثمن 3.21603030 درهم ملتمسة إلغاء الحكم الابتدائي والحكم برفض الطلب.

وبعد جواب المستأنف عليها الشركة المدنية العقارية الهدريسية ملتمسة تأييد الحكم الابتدائي أصدرت محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 06-06-1996 قرارا تحت عدد 4449-4448 قضى بعد ضم الملف 1457-95 إلى الملف 3015-5 وشمولهما بقرار واحد بتأييد الحكم المتخذ وإبقاء الصائر على رافعيها بعلل منها أن المحكمة تطبق القانون الواجب التطبيق حتى ولولم يطلبه الأطراف عملا بالفصل الثالث من قانون المسطرة المدنية وأن الفصل 479 من ق. م. م لم ينص على وجوب إيداع مبلغ الزيادة بالسدس من طرف الغير الذي لم يشارك في المزايدة بل ألزمه فقط أن يتعهد كتابة ببقائه متزايدا بثمن السمسرة الأولى مضافا إليه السدس بثمن المزاد الأول وفي حالة الإخلال بذلك فإنه يتحمل ثمن البيع الأول مضافا إليه السدس بثمن المزاد الأول وأنه كان على عون التنفيذ أن يعيد السمسرة على مسؤولية البنك الدائن للزيادة مادام الطلب قد احترم أجل عشرة أيام المنصوص عليها في الفصل 479 من ق. م. م لا أن يرفض العرض متذرعا بوجوب الإيداع الذي لا يلزمه القانون وأنه خلاف ما يتشبث به البنك فإن هذا الأخير لا يحق له العدول عن عرضه بالزيادة بالسدس لأن تقديمه للعرض يكون قد تعهد شراء العقار بالثمن الذي أسست عليه السمسرة الأولى مع مقترح زيادة السدس التي عرضها على الأقل وأنه بمجرد تقديم مقترح الزيادة بالسدس داخل أجل عشرة أيام ينفسخ البيع الأول ويصبح كأن لم يكن لأن عارض الزيادة ملزم بعرضه لا يحق له العدول عنه الشيء الذي يدل على حتمية وقوع سمسرة جديدة يعلن عنها. وأن عدم احترام المقتضيات القانونية أعلاه يجعل البيع موضوع محضر المزايدة باطلا وعديم الأثر القانوني وهذا هوالقرار المطعون فيه.

حول الوسيلة الأولى المتخذة من خرق قاعدة مسطرية أضر بأحد الأطراف المتجلي في خرق الفصل 359 من ق.م.م وعدم الإجابة عن الدفوع المثارة بدعوى أن القرار المطعون فيه لم يجب على دفوع الطاعنة ولم يبين السند القانوني الذي اعتمده في تأييد الحكم الابتدائي . وبعد أن استعرضت الطاعنة في هذه الوسيلة علل الحكم الابتدائي لاحظت بأن الشراء تم مع كتابة الضبط بمحضر إرساء المزاد العلني والذي له قوة السند التنفيذي وليس بعقدة مباشرة مع المدعية وأن الدعوى قدمت بمناسبة إجراءات قامت بها كتابة الضبط وبالتالي فإن جميع الدعاوي يجب أن تقدم ضدها مباشرة وليس ضد العارضة التي اشترت العقار المحجوز بحسن نية. كما أن المدعية لم تدخل السيد المحافظ في الدعوى ليبدي دفوعه وأن العارضة لا علاقة لها مع المطلوبة في النقض وأن الحكم الابتدائي ومن بعده القرار المطعون فيه كان يجب أن يحكما مباشرة على كتابة الضبط في شخص المسؤول عنها وكذا عن إجراءات الملف باعتبار أنه القائم بها ويتعين معه تطبيق مقتضيات الفصل 80 من ق.ل.ع. وأن القرار لم يجب عن أي دفع من هذه الدفوع مما يكون معه قد أخل بحقوق الدفاع للعارضة ومعرضا بذلك للنقض.

لكن حيث إن الطاعنة لم تبين ما هي الدفوع التي أثارتها ولم تجب عنها المحكمة، وخلافا لما نعته الطالبة على القرار فإنه استند على أساس قانوني وهومقتضيات الفصلين 3 و479 من ق.م.م التي تم خرقها من طرف عون التنفيذ، كما أنه خلافا لما جاء في هذه الوسيلة فإن الدعوى رفعت أيضا في مواجهة مكتب التبليغات والتنفيذات القضائية بالمحكمة الابتدائية بالدار البيضاء في شخص عون التنفيذ والحكم المستأنف لم يخرجه من الدعوى، أما كون هذه الدعوى لم توجه ضد السيد المحافظ على الأملاك العقارية فهو دفع يؤدي إلى عدم القبول وكان يجب طبقا للفصل 49 من ق.م.م إبداؤه قبل كل دفع أودفاع في الجوهر والطالبة لم تدفع بذلك إلا بعد مناقشتها لجوهر النزاع وأمام محكمة الاستئناف وبذلك فهو يعتبر غير مقبول وعليه فلا يرد خرق الفصل 80  المحتج به ومن ثم كان قرار المحكمة المطعون فيه معللا ومرتكزا على أساس قانوني وكانت هذه الوسيلة بدون أساس.

حول الفرع الأول من الوسيلة الثانية المتخذ من عدم ارتكاز القرار على أساس قانوني وانعدام التعليل بدعوى أن القرار المطعون فيه حرف الوقائع مما خرق معه القانون لكون الشركة المغربية للإيداع والقرض انصب استئنافها على تنازلها عن المزايدة ورغبتها في استخلاص دينها بينما القرار اعتبر أن هذه الأخيرة تقدمت بطلب الزيادة وإعادة المزاد مما جاء معه غير مرتكز على أساس وغير معلل مما يعرضه للنقض.

لكن حيث إن الشركة المغربية للإيداع لما قدمت عرضا بالزيادة وفق ما يقتضيه القانون تكون ملتزمة ببقائها متزايدة بثمن المزايدة الأولى مضافا إليها الزيادة وأن إشارتها في مقالها الاستئنافي بأنها تنازلت عن الزيادة التي تقدمت بها أصبح غير جائز قانونا إذ أن مزايدتها الجديدة ترتبت عنها فسخ المزايدة الأولى التي كانت قد تقدمت بها الطاعنة وذلك عملا بالفقرة الأولى من الفصل 487 من ق.م.م وهو ما أشار إليه القرار المطعون فيه في بعض حيثياته لما علل قضاءه وعن صواب بعلله المذكورة أعلاه مما يكون معه الفرع غير قائم على أي أساس.

حول الفرع الثاني من الوسيلة الثانية والوجه الأول من الفرع الرابع من الوسيلة الثانية المتخذين من عدم ارتكاز القرار على أساس وانعدام التعليل بدعوى أن القرار لما اعتمد إبطال البيع والتشطيب عليه من الرسم العقاري فإنه ملزم ببيان السبب المباشر للإبطال وفق ما ينص عليه الفصل 311 من ق. ل. ع الذي ينص على أنه يكون لدعوى الإبطال في الحالات المنصوص عليها في الفصول  4- 39-55-56  من الظهير، وفي الحالات الأخرى التي يحددها القانون وأن القرار اكتفى بالقول أن الثابت من طلب عرض زيادة السدس المدلى به ومن محضر إرساء المزايدة أنه قدم داخل الأجل القانوني وبالتالي يعطي الحق لإعادة الإجراءات طبقا للفصل 471 و497 من ق. م. م هذا التفسير يخلق اتجاها جديدا في التنفيذات العقارية خدمة للمطلوب في النقض وأن العمل في البيوعات أن كتابة الضبط ترجع للراسي عليه المزاد الأول ما دفعه وتتسلم من المتزايد السدس قيمة السدس فعلا ونقدا وكذا مصروفات الإشهار لإعادة البيع وفق ما يقتضيه القانون أما أن يأتي المطلوب يشخص مجهول الهوية والعنوان ويصرح بأنه متزايد بالسدس شفويا وبدون إيداع المقابل والالتزام بالبقاء متزايدا فإن ذلك لا يعتبر مزايدة قانونية وأن القرار المطعون فيه لما ذهب خلاف ذلك يكون غير مرتكز على أساس وغير معلل مما يعرضه للنقض.

لكن حيث إن القرار لما علل قضاءه وعن صواب بأنه بمجرد تقديم مقترح الزيادة بالسدس داخل أجل عشرة أيام ينفسخ البيع الأول لأن عارض الزيادة ملزم بعرضه لا يحق له العدول عنه وان عدم احترام المقتضيات القانونية أعلاه يجعل البيع موضوع محضر المزايدة باطلا يكون بذلك قد اعتمد على الفصل 479 من ق. م. م وبالتالي يكون قد بين السبب المباشر لإبطال الزيادة الأولى. أما كون العمل في البيوعات أن كتابة الضبط تتسلم من المتزايد بالسدس قيمة السدس فعلا ونقدا فإن الطاعنة لم تبين الأساس الذي اعتمدته للقول بذلك علما بأن الفصل 479 من ق. م. م لا ينص على وجوب إيداع مبلغ الزيادة بالسدس من طرف الغير الذي لم يشارك في المزايدة بل ألزمه فقط أن يتعهد كتابة ببقائه متزايدا بثمن السمسرة الأول مضافا إليه السدس وهوما أشارت إليه المحكمة في عللها.

أما كون المطلوب أتى بشخص مجهول وصرح شفويا بأنه متزايد بالسدس فإن الثابت من أوراق الملف وتنصيصات القرار المطعون فيه أن الشركة المغربية للإيداع والقرض تقدمت بكتابها المؤرخ في 17-08-1992 وعليها تأشيرة كتابة الضبط بتاريخ 28-04-1992 تعرض من خلالها الزيادة بمقدار السدس في ثمن البيع الراسي بتاريخ 17-08-1992 مع التزامها بالمشاركة في الزيادة وعليه فالقرار مرتكز على أساس ومعلل بما فيه الكفاية ويبقى الفرع في جزئه الأول غير قائم على أي أساس وفي جزئه الآخر خلاف الواقع وغير مقبول.

حول الفرع الثالث من الوسيلة الثالثة حيث جاء في هذا الفرع أن إجراءات البيع تمت وفق ما يقتضيه القانون وبتأكيد أمر استعجالي صدر في 31-02-1989 وأن العارضة مشترية حسنة النية وأن هذا الإجراء يعتبر تعديا في حقها في الملكية ويفقد كتابة الضبط مصداقية التعامل معها وأن الاستجابة للطلب من شأنه أن يعفى المتزايد من إيداع السدس وصوائر الإشهار المترتبة ويعفي الراسي عليه المزاد من إيداع عربون الشراء ويعفي المتقاضي بالطعن من إعطاء المدعى عليه ما دفعه بالمناسبة ويعفي رئيس كتابة الضبط من المسؤولية وأنه طبقا للفصل 498 من ق. ل.ع فإن البائع يتحمل بالتزامين أساسيين الالتزام بتسليم الشيء المبيع والالتزام بضمانه وبما أن كتابة الضبط هي البائعة فإنها ملزمة بتسليم المبيع وبضمانه وبناء على ما ذكر يكون القرار معرض للنقض.

لكن حيث إن الوسيلة تناقش الواقع الذي سبق لقضاة الموضوع أن ناقشوه واستخلصوا منه وعن صواب أن البيع الذي تم عن طريق مكتب التبليغات والتنفيذات القضائية  أصبح باطلا للخروقات التي شابت إجراءات المزايدة وأن بطلان البيع يترتب عنه عودة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل وقوعه وعليه فلا يرد خرق الفصل 498 من ق.ل.ع فالوسيلة غير قائمة.

حول الفرع الرابع من الوسيلة الثانية: حيث جاء في هذا الفرع أن قواعد البت في ملف التنفيذ يتم بقرار تمهيدي بضم ملف التنفيذ للملف المعروض على المحكمة للاطلاع على وثائقه ومجرياته وأن القرار اكتفى بالإشارة إلى وثائق ومحاضر وسندات لم تعرض عليه ولم يطلع عليها الطرفان وأن القرار المطعون فيه وقف عند ويل للمصلين عندما تغافل مقتضيات الفصل 480 من ق.م.م الذي يعتبر محضر المزايدة سندا للملكية لصالح الراسي عليه المزاد الذي أيده صدور أمر استعجالي بعد اللجوء إلى مقتضيات الفصل 478 من ق. م. م فما قيمة القرار الاستعجالي القاضي بسلامة الإجراءات وما قيمة محضر إرساء المزاد العلني وما قيمة الفصل 80 من ق. ل. ع وأن القرار لم يجب عن هذه الدفوع للطاعنة مما يعرضه للنقض.

لكن حيث إن الطاعنة لم تبين نوع الوثائق والمحاضر والسندات التي أشار إليها القرار دون أن تعرض على المحكمة أويطلع عليها الطرفان كما لم تبين ما المقصود من كون القرار وقف عند ويل للمصلين عندما تغافل مقتضيات الفصل 480 من ق. م. م وما المقصود من قولها ما قيمة القرار الاستعجالي القاضي بسلامة الإجراءات ومن قولها ما قيمة محضر إرساء المزاد العلني وما قيمة الفصل 80 من ق. ل. ع فهي إن كانت تشير إلى الأمر الاستعجالي عدد 2125 – 240 فهولا أثر له على القرار لكونه لم يبت في جوهر النزاع وإنما أحال ذلك على محكمة الموضوع وعليه فالفرع جاء غامضا ومبهما ومن ثمة فهو غير مقبول.

                                                                         لـهـذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وعلى الطاعنة بالصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد رئيس الغرفة عبد الخالق البارودي والمستشارين السادة: محمد الخيامي مقررا وعبد الحق خالص ومحمد واعزيز ومحمد فيلالي بابا وبمحضر المحامي العام السيدة فاطمة الزهراء فتحي الإدريسي وبمساعدة كاتب الضبط السيد محمد بولعجول.