رئيس المجلس الجماعي – رخصة البناء – تجزئة مجهزة ومرخص بها – رفض تسليم الرخصة

القرار الإداري عدد 1552

المؤرخ في 07-04-2015

ملف مدني عدد 1053-7205-2014

 

 القاعدة:

ليس في قرار رئيس المجلس الجماعي أي تجاوز في استعمال السلطة ولو كان الأمر يتعلق بتجزئة سكنية سبق وأن تم الترخيص لها بمقتضى تصميم غير قابل للتغيير، لكون المقتضيات المتعلقة بالتعمير تعتبر من النظام العام يتعين على الجميع الخضوع والامتثال لها إلى حين انتهاء المانع القانوني والواقعي الذي يحول مؤقتا دون منح رخصة البناء تفاديا لعرقلة تصورات الجماعة بخصوص مشروع تصميم التهيئة الذي هو قيد الدراسة.

المحكمة الإدارية عندما قضت بإلغاء قرار رئيس المجلس الجماعي بعلة تواجد العقار موضوعه داخل تجزئة مرخص لها دون أن تأخذ في الاعتبار الضوابط المنظمة لمسطرة دراسة مشروع تصاميم التهيئة وإلزامية وقف منح أي ترخيص بالبناء إلى حين الانتهاء منها بصرف النظر عن طبيعة تخصيصه في إطار الضوابط التي كان معمولا بها، لم تجعل لقضائها أساسا من القانون.

النصوص المتمسك بها والمعتمدة في القرار

المادة 29 من القانون 90-25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات:

يترتب على التسلم النهائي قيام رئيس مجلس الجماعة الحضرية أو القروية، بعد موافقة اللجنة المشار إليها في المادة 24 أعلاه، بتسليم شهادة تثبت أن الطرق ومختلف الشبكات توجد في حالة سليمة.

ويتوقف على تسليم الشهادة المنصوص عليها أعلاه إلحاق طرق التجزئة أو المجموعة السكنية وشبكات الماء والمجاري والكهرباء والمساحات غير المبنية المغروسة بالأملاك العامة للجماعة.

ويكون إلحاق الطرق والشبكات والمساحات المشار إليها أعلاه بالأملاك العامة للجماعة محل محضر يجب قيده باسمها في الصك العقاري الأصلي للعقار موضوع التجزئة، ويباشر هذا القيد مجانا بطلب من الجماعة التي يعنيها الأمر.

يوجه رئيس المجلس الجماعي إلى السلطة الإدارية المحلية المعنية نسخة من الشهادة المشار إليها في الفقرة الأولى أعلاه، ومحضر إلحاق طرق التجزئة أو المجموعة السكنية وشبكات الماء والمجاري والكهرباء والمساحات غير المبنية المغروسة بالأملاك العامة الجماعية.

المادة 4 من القانون 12-90 المتعلق بالتعمير

يهدف مخطط توجيه التهيئة العمرانية، بوجه خاص، إلى:

تحديد اختيارات التهيئة التي يتطلبها تحقيق تنمية متناسقة على الصعيدين الاقتصادي والاجتماعي للرقعة الأرضية المعنية؛

تحديد المناطق العمرانية الجديدة وتواريخ السماح بالقيام بعمليات عمرانية فيها، مع الحفاظ، بوجه خاص، على الأراضي الزراعية والمناطق الغابوية التي تتولى السلطة التنظيمية تحديدها

تحديد الأغراض العامة المخصصة لها الأراضي وتعيين مواقع:

المناطق الزراعية والغابوية ؛

المناطق السكنية وكثافتها؛

المناطق الصناعية؛

المناطق التجارية؛

المناطق السياحية؛

المناطق المثقلة بارتفاقات كارتفاقات عدم البناء وعدم التعلية والارتفاقات الخاصة بحماية الموارد المائية ؛

الأماكن الطبيعية والتاريخية والأثرية التي يجب القيام بحمايتها أو إبراز قيمتها أو بهما معا؛

المساحات الخضراء الرئيسية التي يجب القيام بإحداثها وحمايتها أو إبراز قيمتها أو بهما معا؛

التجهيزات الكبرى كشبكة الطرق الرئيسية ومنشآت الموانئ الجوية والموانئ والسكك الحديدية والمؤسسات الرئيسية الصحية والرياضية والتعليمية ؛

المناطق التي تكون تهيئتها محل نظام قانوني خاص.

تحديد القطاعات التي يجب القيام بإعادة هيكلتها أو تجديدها أو بهما معا؛

تحديد مبادئ الصرف الصحي والأماكن الرئيسية التي تصب فيها المياه المستعملة والأماكن التي توضع فيها النفايات المنزلية ؛

تحديد مبادئ تنظيم النقل؛

حصر برمجة مختلف مراحل تطبيق المخطط وبيان الأعمال التي يجب أن يحظى إنجازها بالأولوية، خصوصا تلك التي يكون لها طابع فني أو قانوني أو تنظيمي.

المادة 22 من القانون 12-90 المتعلق بالتعمير

فور نشر القرار المشار إليه في المادة السابقة، يؤجل رئيس مجلس الجماعة البت في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء في الرقعة الأرضية المعنية، بيد أنه يمكنه أن يأذن في إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء بعد موافقة الإدارة إذا كان المشروع المتعلق بذلك يتلاءم مع الأحكام الواردة في مخطط توجيه التهيئة العمرانية عملا بالبندين 2 و3 من المادة 4 أعلاه أو مع ما يصلح له فعلا القطاع المعني في حالة عدم وجود المخطط الآنف الذكر.

ابتداء من تاريخ اختتام البحث العلني المشار إليه في المادة 25 أعلاه وإلى حين صدور النص القاضي بالمصادقة على مشروع تصميم التهيئة، لا يجوز الإذن في أي عمل من أعمال البناء والغرس وإحداث تجزئات أو مجموعات سكنية إذا كان يخالف أحكام هذا المشروع.

وينتهي العمل ابتداء من نفس التاريخ بأحكام تصميم التهيئة أو التنطيق الذي يكون اذاك ساري المفعول.

بيد أنه إذا لم يتم نشر النص المشار إليه في الفقرة الأولى من هذه المادة خلال أجل إثني عشر شهرا يبتدئ من تاريخ اختتام البحث العلني المتعلق به فإن أحكام المشروع تصير غير لازمة التطبيق.

المادة 41 من قانون التعمير

يسلم رخصة البناء رئيس مجلس الجماعة.

وفي المنطقة المحيطة بجماعة حضرية يسلم رخصة البناء رئيس مجلس الجماعة القروية المزمع إقامة البناء على أرضها بتنسيق مع رئيس مجلس الجماعة الحضرية.

المادة 43 من القانون 12-90 المتعلق بالتعمير:

تسلم رخصة البناء بعد التحقق من أن المبنى المزمع إقامته تتوفر فيه الشروط التي تفرضها الأحكام التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل، خصوصا الأحكام الواردة في تصاميم التنطيق وتصاميم التهيئة.

وتسلم رخصة البناء دون إخلال بوجوب إحراز الرخص الأخرى المنصوص عليها في تشريعات خاصة وبعد أخذ الآراء والحصول على التأشيرات المقررة بموجب الأنظمة الجاري بها العمل.

المادة 48 من القانون 12-90 المتعلق بالتعمير:

في حالة سكوت رئيس مجلس الجماعة تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها.

المادة 3 من ظهير إحداث الوكالات الحضرية

تولى الوكالة الحضرية في نطاق اختصاصها :

1-           القيام بالدراسات اللازمة لإعداد المخططات التوجيهية المتعلقة بالتهيئة الحضرية ومتابعة تنفيذ التوجيهات المحددة فيها،

2-           برمجة مشاريع التهيئة المرتبطة بتحقيق الأهداف التي ترمي إليها المخططات التوجيهية،

3-           تحضير مشاريع وثائق التعمير المقررة بنصوص تنظيمية خصوصا خرائط التنسيق ومخططات التهيئة ومخططات التنمية،

4-           إبداء الرأي في جميع المشاريع المتعلقة بتقسيم وتجزئة الأراضي وإقامة المجموعات السكنية والمباني ذلك داخل أجل أقصاه شهر ابتداء من توجيه تلك المشاريع إليها من قبل الجهات المختصة. ويكون الرأي الذي تبديه في ذلك ملزما،

5-           مراقبة أعمال تقسيم وتجزئة الأراضي وإقامة المجموعات السكنية والمباني عندما تكون في طور الإنجاز وذلك للتحقق من مطابقتها لأحكام النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل ولرخص التجزيء أو التقسيم وإقامة المجموعات السكنية أو البناء المسلمة لأصحاب الشأن،

6-            القيام بالدراسات اللازمة لمشاريع تهيئة قطاعات خاصة وتنفيذ جميع مشاريع الصيانة العامة أو التهيئة لحساب الدولة والجماعات المحلية أو أي شخص آخر يطلب من الوكالة القيام بذلك سواء كان من أشخاص القانون العام أو أشخاص القانون الخاص كلما كان المشروع ذا منفعة عامة،

7- تشجيع وإنجاز عمليات إصلاح القطاعات الحضرية وتجديد المباني وإعادة هيكلة الأحياء المفتقرة إلى التجهيزات الأساسية والقيام لهذه الغاية بإنجاز الدراسات وامتلاك الأراضي اللازمة لذلك،

8- المساهمة في أي مؤسسة يطابق نشاطها الأهداف المرسومة للوكالة والمهام المسندة إليها،

9- الاهتمام بمساعدة من الهيئات المنتخبة المعنية بتشجيع إنشاء وتطوير جمعيات الملاك، بجعل الأطر الضرورية رهن إشارتها قصد تيسير تنفيذ وثائق التعمير والسعي بوجه خاص لإحداث جمعيات نقابية تطبيقا للتشريع الجاري به العمل في هذا الميدان والحرص على متابعة العمليات التي تقوم بها هذه الجمعيات وذلك بتنسيق مع الهيئات المنتخبة المذكورة،

10- تقديم مساعدتها الفنية للجماعات المحلية فيما يتعلق بالتعمير والتهيئة وللهيئات العامة والخاصة فيما تقوم به من أعمال التهيئة إذا ما طلبت ذلك،

11- جمع وتعميم جميع المعلومات المتعلقة بالتنمية المعمارية للعمالات والأقاليم الواقعة داخل نطاق اختصاص الوكالة.

 

نص القرار

 

حيث يستفاد من أوراق الملف ومستنداته وكذا محتوى الحكم المستأنف أنه بتاريخ 24 شتنبر 2013 تقدم الطاعن ( المستأنف عليه) بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة الإدارية بالدار البيضاء يعرض فيه أنه قام بشراء قطعة أرضية بتجزئة ياسمين والتي تضم قطع أرضية مخصصة لبناء فيلات متوسطة وفقا لما تضمنه التصميم غير قابل للتغيير “nevaritur” الخاص بالتجزئة، وأنه بعد إتمام إجراءات الشراء ونقل الملكية تقدم بطلب إلى الجماعة الحضرية للمحمدية للترخيص له بالبناء، وأرفق طلبه بكل الوثائق اللازمة، إلا أنه لم يتم الترخيص له بذلك على الرغم من مرور أجل الستين يوما المخول للإدارة قصد الجواب، علما أن عقار الطاعن هو عبارة عن قطعة أرضية تقع داخل تجزئة صدر بشأنها ترخيص وتصميم غير قابل للتغيير، وأنه لم يشتر القطعة الأرضية إلا بعد أن اطلع على تصميم التجزئة والتأكد من مواصفات البناء الذي يمكن إنجازه فوقها، وأن كل هذه المعلومات كانت موضوع إشهار بمقر التجزئة طبقا للمواد 29 وما بعدها من القانون 90-25 بقصد إطلاع العموم على الراغبين في الشراء، ومن جهة أخرى فإن المادة 48 من القانون 90-25 المتعلق بالتعمير تنص على أنه في حالة سكوت رئيس المجلس الجماعي تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها، وبذلك فإن سكوت الإدارة المطلوبة في الطعن وعدم جوابها على طلب الترخيص المقدم إليها يعتبر ترخيصا ضمنيا بالبناء، إلا أن الحصول على قرض بنكي لإنجاز البناء يستلزم بالضرورة الإدلاء بالترخيص، مما يعني أن حرمانه من الحصول عليه يعتبر عملا ماديا غير مشروع ملتمسا لذلك الحكم على رئيس الجماعة الحضرية للمحمدية بتسليمه رخصة بناء القطعة موضوع الرسم العقاري عدد 34912-26 الكائنة بتجزئة الياسمين وفق مواصفات الطلب المقدم والكل تحت غرامة تهديدية قدرها 100 ألف درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وهو المقال الذي أجاب عليه المجلس الجماعي للمحمدية بواسطة دفاعه بمذكرة جوابية مودعة بتاريخ 14 نونبر 2013 التمس من خلالها الحكم بعدم قبول الطعن لعدم سلوك المسطرة المنصوص عليها في المادة 48 من قانون 90-41 المحدث للمحاكم الإدارية، وبعد تقديم الطاعن لمقال إصلاحي وجواب الجماعة الحضرية للمحمدية عليه وتبادل المذكرات والردود بين الطرفين، أصدرت المحكمة الإدارية بالدار البيضاء بعد استنفاذها لكافة المساطر والإجراءات حكمها بإلغاء قرار رئيس المجلس مع ترتيب الأثر القانوني على ذلك، وهو الحكم المطعون فيه بالاستئناف أمام هذه المحكمة.

في أسباب الاستئناف

حيث يعيب المستأنف على الحكم المستأنف كون المحكمة الإدارية المصدرة له قضت فيه بإلغاء القرار المطعون فيه تأسيسا على أن تسليم رخص البناء هو من اختصاص رئيس المجلس الجماعي وليس الوكالة الحضرية، مع أن هذه الأخيرة تبقى مختصة بتحضير مشاريع وثائق التعمير من خرائط التنطيق ومخططات التهيئة الحضرية وتبدي رأيها في جميع المشاريع المتعلقة بتقسيم وتجزئة الأراضي وإقامة المجموعات السكنية بعد توصلها بالمشاريع من الجهة المختصة ويكون رأيها ملزما لها وليس مجرد رأي استشاري، وبالتالي فإن الوكالة الحضرية هي من رفضت طلب المستأنف عليه بالترخيص له بإقامة بناء فوق عقاره بعد أن قامت مصالح الجماعة بإحالة الطلب عليها، وأنها تبقى ملزمة بهذا الرأي المعبر عنه بالرسالة عدد 4849 وتاريخ 11-02-2013 بالإضافة إلى ذلك فإنه وبحسب المادة 43 من القانون 90-12 المتعلق بالتعمير فإن الجماعة تبقى ملزمة بالتحقق مما إذا كان البناء المزمع إقامته تتوفر فيه الشروط المنصوص عليها في الأحكام التشريعية والتنظيمية المعمول بها بما فيها تلك المنصوص عليها بتصميم التهيئة، وفضلا عن ذلك فإنه وطبقا للمادة 27 و 22 من القانون 90-12 المشار إليه أعلاه، فإنه من حق رئيس المجلس الجماعي تأجيل البت في جميع الطلبات المتعلقة بالبناء خلال دراسة مشروع تصميم التهيئة الجديد والانتهاء من البحث العلني.

لكن؛ حيث إنه من جهة، وفيما يخص السبب الأول من الاستئناف المتصل بالجهة المختصة بمنح رخص البناء فإنه طبقا للماد 41 من قانون التعمير فإن رئيس المجلس الجماعي هو الجهة المختصة  بمنح رخص البناء وليس الوكالة الحضرية والتي تواتر الاجتهاد القضائي الإداري على أن دورها في مجال التعمير هو دور استشاري وتقني فقط، وذلك طبقا للضوابط المنصوص عليها في المادة الثالثة من الظهير الشريف رقم 51-93-1 الصادر بتاريخ 10 شتنبر 1993 المتعلق بإحداث الوكالات الحضرية، مما يبقى معه ما أثير من قبل المستأنف غير قائم على أساس ويتعين التصريح برده لهذه العلة.

وحيث إنه من جهة أخرى، وفيما يخص السبب الثاني من الاستئناف المتصل بمدى مشروعية قرار رئيس المجلس الجماعي للمحمدية عدد 7374 وتاريخ 2 أكتوبر 2013 المطعون فيه، فإنه بالاطلاع على فحوى هذا القرار يتبين أنه جاء مؤسسا على علة وحيدة تتجلى في تأجيل البت في الطلب إلى حين الانتهاء من دراسة مشروع تصميم التهيئة الذي لا زال قيد الدرس.

وحيث إنه في هذا الصدد، وبحسب المادة 22 من قانون التعمير فإنه وفور نشر القرار المشار إليه في المادة 21 منه ( قرار القيام بدراسة تصميم التهيئة وتعيين حدود الرقعة التي يشملها تصميم التهيئة المزمع دراسته) يؤجل رئيس مجلس الجماعة البت في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو لإقامة بناء في الرقعة الأرضية المعنية، ولا يمكنه أن يأذن في إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء بعد موافقة الإدارة إلا إذا كان المشروع المتعلق بذلك يتلاءم مع الأحكام الواردة بمخطط توجيه التهيئة العمرانية عملا بالبندين 2 و 3 من المادة 4 أعلاه أو مع ما يصلح له فعلا القطاع المعني في حالة عدم وجود المخطط الآنف الذكر.

وحيث إنه ولذلك ولما كان الثابت من خلال معطيات المنازعة وكذا وثائق الملف ومستنداته وفحوى القرار المطعون فيه كون السبب في تأجيل البت في طلب المستأنف عليه يعود إلى أن هناك مشروعا لتصميم التهيئة لمدينة المحمدية، وأن هذا المشروع لازال قيد الدرس فإن ذلك يعني أن رئيس المجلس الجماعي للمحمدية عندما تبنى رأي اللجنة المكلفة بدراسة طلب الترخيص بالبناء عدد 135 المقدم من طرف المستأنف عليه بتاريخ 29-08-2013 وذلك بتأجيل البت في هذا الطلب لكونه يتواجد بمنطقة خاضعة لدراسة هذا المشروع، فإنه يكون قد تصرف طبقا للقانون وكذا المقتضيات القانونية الآنفة الذكر وليس في قراره أي تجاوز في استعمال السلطة ولو كان الأمر يتعلق بتجزئة سكنية سبق وأن تم الترخيص لها بمقتضى تصميم غير قابل للتغيير، لكون المقتضيات المتعلقة بالتعمير تعتبر من النظام العام يتعين على الجميع الخضوع والامتثال لها إلى حين انتهاء المانع  القانوني والواقعي الذي يحول مؤقتا دون منح رخصة البناء، وذلك تفاديا لعرقلة تصورات الجماعة بخصوص مشروع تصميم التهيئة الذي هو قيد الدراسة، والمحكمة الإدارية عندما قضت بإلغاء هذا القرار بعلة فقط تواجد العقار موضوعه داخل تجزئة مرخص لها دون أن تأخذ في الاعتبار الضوابط المنظمة لمسطرة دراسة مشروع تصاميم التهيئة وإلزامية وقف منح أي ترخيص بالبناء إلى حين الانتهاء منها بصرف النظر عن طبيعة تخصيصه في إطار الضوابط التي كان معمولا بها، وبالتالي صيرورة الدعوى سابقة لأوانها، فإنها لم تجعل لحكمها المستأنف أساسا من القانون مما قررت معه هذه المحكمة التصريح بإلغائه والحكم تصديا بعدم قبول الطعن.

                                                 لهذه الأسباب

قضت محكمة الاستئناف الإدارية بالرباط علنيا انتهائيا وحضوريا بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم بعدم قبول الطعن.

الهيئة:

عبد الكريم الهاشمي ………………. رئيسا

أنوار شقروني …………………… مقررا

عبد المجيد الشفيق ………………. عضوا

المفوض الملكي للدفاع عن القانون والحق محمد بفقير

وبمساعدة كاتبة الضبط زهرة كرين.