خضوع عقار لقانون التجزئات العقارية – بيع في الشياع – صحته

القرار عدد 599-8

الصادر بتاريخ 21-11-2017

في الملف رقم 6747-1-8-2016

 

القاعدة:

 لا يؤثر خضوع العقار لمقتضيات القانون 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية على صحة البيع إذا انصب على نسبة في الشياع إذ أن المشتري سيحل محل البائع في حقوقه على الشياع دون أن يؤدي ذلك إلى تقسيم للعقار.

 

نص القرار

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من وثائق الملف أنه بتاريخ 10-01-2013  و 18-02-2014 تقدم محمد الصنهاجي وخديجة آيت همة تجاه محمد الكلاطي ومحمد العثماني وورثة رحمة الجوهري وبحضور المحافظ على الأملاك العقارية، بمقالين إلى المحكمة الابتدائية بسلا، الأول افتتاحي والآخر إضافي، عرضا فيهما أنهما اشتريا من المدعى عليهما الأولين جميع الحقوق المشاعة المقدرة بنسبة 92-3884 في الرسم العقاري 31391 – راء التي سبق أن اشترياها من الهالكة رحمة الجوهري موروثة باقي المدعى عليهم، وأنهما طلبا تقييد شرائهما بالرسم المذكور فوجدا أن ورثة البائعة رحمة سجلوا إراثتها به، طالبين لأجل ذلك الحكم بالتشطيب على الإراثة المذكورة من الرسم العقاري وتسجيل شراء سلفيهما محمد العثماني ومحمد الكلاطي المؤرخ في 25-06-1992 ثم تسجيل شرائهما به والأمر باستخراج رسم عقاري مستقل في اسمهما تحت طائلة غرامة تهديدية.

وبعد جواب الورثة بأن طلب تسجيل البيع قد فات أوانه لعدم إجراء تقييد احتياطي على الرسم العقاري الأم عدد 31391-راء الذي لم يعد له وجود بعد أن خرج كل وارث برسمه العقاري الخاص، وأن الأمر يحتاج لإقرار الخلف العام؛ أصدرت المحكمة المذكورة بتاريخ 22-04-2014 حكمها عدد 267 في الملف رقم 20-13-1402 بعدم قبول الدعوى بعلة أنه ليس بوثائق الملف ما يفيد تسجيل إراثة البائعة الأصلية رحمة الجوهري بالرسم العقاري 31391- راء، وأن المسجلين به تم تسجيلهم بصفتهم ورثة وخلفا عام لها؛ فاستأنفه المدعيان وألغته محكمة الاستئناف وقضت تصديا بالتشطيب على إراثة رحمة الجوهري من الرسم العقاري المذكور وتسجيل عقدي البيع عليه والإذن للمحافظ بتنفيذ مقتضيات قرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه من المستأنف عليهم ورثة رحمة الجوهري بوسيلتين؛

 

 

في شأن الوسيلة الأولى

حيث يعيب الطاعنون القرار فيها بتحريف الواقع المؤثر على اتجاه الحكم، ذلك أن محمد الكلاطي ومحمد العثماني لم يسبق لهما أن اشتريا القطعة موضوع الرسم العقاري 31391- راء من البائعة رحمة الجوهري بل انصب شراؤهما على مساحة 92 متر مربع من أرض الرسم المذكور، وأن عقد البيع المدلى به من المطلوبين في النقض انصب بدوره على ذات المساحة وليس على أرض الرسم كلها ذات مساحة 38 آرا و84 سنتيار حسب الشهادة العقارية الموجودة في الملف، وأن تحريف مضمون شراء المسميين كلاطي وعثماني نتج عنه تحريف مضمون شراء المطلوبين في النقض من حيث المساحة المبيعة ونتج عن ذلك تأثير على اتجاه الحكم على مستوى اختيار القاعدة القانونية المنطبقة على التصرف المعتبر سببا للطلب وهما عقدا الشراء أعلاه.

لكن؛ ردا على الوسيلة أعلاه فإنه طبقا للفصل 359 من قانون المسطرة المدنية يجب أن تكون طلبات نقض الأحكام المعروضة على محكمة النقض مبنية على أحد الأسباب الآتية:

1- خرق القانون الداخلي؛

2 – خرق قاعدة مسطرية أضر بأحد الأطراف؛

3 – عدم الاختصاص؛

4 – الشطط في استعمال السلطة؛

5 – عدم ارتكاز الحكم على أساس قانوني أو انعدام التعليل.

وأنه يتجلى من الوسيلة أعلاه أنها لم تبن على أحد الأسباب المذكورة في الفصل أعلاه الأمر الذي تكون معه غير مقبولة.

وفي شأن الوسيلة الثانية

حيث يعيب الطاعنون القرار فيها بخرق الفصل 3 من قانون المسطرة المدنية والمواد 58 و 61 و 72 من القانون 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية، ذلك أنه غير من موضوع العقد ومحله الذي هو سبب الطلب وفق ما فصل في الوسيلة الأولى، وأن هذا التغيير نتج عنه تطبيق المحكمة للفصل 231 من قانون الالتزامات والعقود جعلها تعتبر العقد ملزما للبائعة وورثتها من بعدها وأن تسجيل الإراثة حال دون تسجيل المشتريين له، بينما المساحة المبيعة من أرض الرسم العقاري موضوع الدعوى، غير المجزأة طبقا للقانون، محصورة على الشياع في 92 متر مربع ولا تتعلق بأرض الرسم كلها، وأن بيع مساحة من قبيل ما ذكر غير ممكن قانونا خارج قانون التجزئة والتقسيم العقاري الذي يمنع في المادة 58 منه بيع وقسمة أرض يكون ناتجها مساحة أقل من 2500 متر مربع بالنسبة لقطعة تقع في منطقة حضرية، وأن المادة 61 من القانون المذكور تمنع المحافظين والعدول والموثقين ومصلحة التسجيل من تحرير وتسجيل وقبول أي أداء بالنسبة للعقود المنصبة على أي عملية من العمليات المشار إليها في المادة 58 المذكورة.

لكن؛ ردا على الوسيلة أعلاه، فإنه، وبصرف النظر عن عدم إثبات الطاعنين أن العقار الذي تم بشأنه البيع يخضع لمقتضيات القانون 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية حتى يمكن التمسك بخرق البيع لمقتضياته الآمرة، فإن الطلب الذي تقدم به المطلوبان للمحكمة يرمي أيضا إلى تقييد شرائهما بالرسم العقاري، وأن هذا الأمر لا تحول دونه المقتضيات المذكورة، على فرض انطباقها، مادام شراؤهما المباشر انصب على نسبة في الشياع، وشراء سلفهما، وإن تعلق بأمتار معدودة، فإنه يمكن تحويلها إلى نسبة مائوية، وأن ما يؤكد ذلك هو أنه ليس شراء لقطعة مفرزة وضعت لها حدود واضحة وإنما تم التنصيص في العقد على أنه قطعة تستخرج من الرسم العقاري، ولذلك فإن القرار حين علل قضاءه بأن ”الثابت من عقد البيع العرفي المدلى به أن المستأنفين اشتريا بتاريخ 15-12-2010 من المسمى محمد الكلاطي ومحمد العثماني جميع حقوقهما المشاعة في الرسم العقاري 31391 والذي آل إليهما بدورهما بمقتضى العقد المؤرخ في 25-06-1992 والمصحح الإمضاء بتاريخ 22-07-2004 والذي يثبت أنهما اشتريا من موروثة المستأنف عليهم جميع القطعة الأرضية موضوع الرسم العقاري المذكور، وأن هذا العقد قد سلم من أي مطعن جدي وبذلك يكون قانون عاقديه ويسري أثره أيضا على خلف البائع استنادا للفصل 231 من قانون الالتزامات والعقود، وأن الثابت من شهادة الرسم العقاري المذكور أنه أصبح مسجلا باسم المستأنف عليهم بإقرارهم وبتأشيرة المحافظة العقارية على الإراثة، وأنه في حالة توالي البيوع فإن للمشتري رفع الدعوى ضد كافة البائعين قصد إلزامهم على تنفيذ التزامهم، وأن تسجيل الإراثة حال دون تسجيل عقد البيع، وأن البائع وخلفاءه ملزمون بالسعي لتمكين المشتري من مشتراه وبالقيام بكافة الإجراءات القانونية التي تؤدي إلى تمكينه منه واقعا وقانونا في إطار الالتزام بالتسليم والضمان، وأنه لما سجلوا إراثتهم فإنه يتعين إجبارهم على التشطيب عليها لما للعقود من أثر” فإنه نتيجة لكل ما ذكر يكون القرار غير خارق للمقتضيات المحتج ها والوسيلة بالتالي غي جديرة بالاعتبار.

                                                      لهذه الأسباب        

قضت محكمة النقض برفض الطلب وبتحميل الطاعنين المصاريف.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: جمال السنوسي ـ مقررا. وأحمد دحمان والمعطي الجبوجي والعربي حميدوش أعضاء. وبمحضر المحامية العامة السيدة لبنى الوزاني وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة سهام الحنضولي.