المحافظة العقارية – تزاحم التقييدات – الأسبقية للطلب الأقدم في التوقيت – تأخير التقييد بسجل الإيداع لأجل دراسة الطلب – لا

القرار عدد 273-8

 الصادر بتاريخ 29-5-2018

 في الملف رقم 2236-1-8-2017

القاعدة:

طبقا للفصل 76 من ظهير 12-08- 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتخذ سجلا للإيداع يثبت فيه حالا الإجراءات المطلوبة والوثائق المسلمة إليه بأرقام ترتيبية وحسب ورودها عليه، فإن تنافى بعضها مع البعض رفض المحافظ على الأملاك العقارية التقييد.

طبقا للفصل 77 من نفس القانون، يحدد ترتيب الأولوية بين الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد حسب ترتيب تقييدها.

التنافي المشار إليه في الفصل 76 أعلاه والمانع من التقييد لا يمكن أن يتحقق إلا بورود الطلب على المصلحة في نفس الساعة والدقيقة.

يتوجب على المحافظ أن يودع حالا الطلب الأسبق زمنيا بسجل الإيداع، وليس تأخير ذلك بداعي دراسة الملف أو أداء الرسوم.

تأخر المحافظ عن ذلك أو عدم القيام بذلك بالمرة ولأي سبب كان، لا يمكن أن يعطل مفعول الأسبقية في تقديم الطلب ولا في ترتيب الأولوية.

حسب المادة 32 من المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 رمضان 1435 الموافق 14 يوليو 2014 في شأن إجراءات التحفيظ تنص على أن طالب الإجراء يؤدي الوجيبات المستحقة وقت تقديم الطلب مقابل وصل يسلمه له المحافظ.

 

نص القرار

حيث يستفاد من مستندات الملف أنه بتاريخ 07-12-2015 تقدم محمد مكنيف بصفته وكيلا عن الفلاقي فتيحة ومكنيف أمينة ومكنيف فاطمة الزهراء بمقال إلى المحكمة الابتدائية بفاس تجاه المحافظ العقاري بفاس وشركة أكزونوبل كواتين، وبحضور سعيد ورؤوف وسلوى ومريم وسمير بنجلون والحسن الراشدي ( الموثق)، فتح له الملف رقم 795-1402-2015، عرض فيه أن المطلوب حضورهم سعيد ومن معه فوتوا لموكلاته عقارهم موضوع الرسم العقاري 2860-ف بثمن قدره 7.000.000 درهم، والذي كان مثقلا برهن الرسمي لفائدة البنك التجاري المغربي، وبحجز تحفظي لفائدة شركة أكزونوبل ضمانا لدين قدره 1.100.000 درهم، وبحجز تحفظي آخر لفائدة الشركة المغربية لكراء التجهيزات ضمانا لمبلغ 400.000 درهم، وبإنذار عقاري وحجز التنفيذي لفائدة البنك التجاري المذكور، وأنهن استطعن الحصول على جميع التنازلات وشواهد رفع اليد بخصوص التقييدات المشار إليها أعلاه فصار العقار قابلا للتفويت، وأن الموثق، السيد الحسن الراشدي، حرر عقدا بالبيع مؤرخا في 28 أكتوبر و 20 نونبر 2015 لفائدة موكلاته ثم توجه للمحافظة يوم 03 دجنبر من نفس السنة على الساعة التاسعة والنصف وقدم طلبا لتقييده بالرسم العقاري أشر عليه المحافظ على الأملاك العقارية بالموافقة، ثم ذهب لإحضار الشيك لتغطية المصاريف، غير أنه لما عاد للمحافظة، فوجئ بإخباره برفض التقييد لأن مفوضا قضائيا أتى بأمر بإجراء حجز تحفظي على العقار المبيع  لفائدة شركة أكزونوبل كواتين ينصب على الحقوق المشاعة العائدة للبائعين بنجلون رؤوف وسلوى وسعيد ضمانا لأداء مبلغ 9.355.576،00 درهم، واستناد إلى مقتضيات المادة 76 من مدونة الحقوق العينية ( هكذا) الذي يعطيه الحق برفض التقييد إذا قدمت في آن واحد عدة مطالب متعلقة بنفس العقار وكانت متنافية مع بعضها البعض، والحال أن تقديم طلب تقييد البيع سبق طلب تقييد الحجز، طالبا لأجل ذلك كله الحكم بإلغاء قرار المحافظ وأمره بتقييد عقد البيع المذكور بالرسم العقاري مع حفظ الحق في مطالبته بالتعويض، وأرفق مقاله بنسخة من عقد البيع وصورة ضوئية من رفع اليد عن الحجز الأول ونسخة من قرار المحافظ برفض التقييد وأربعة عقود وكالة.

وبمقتضى مقال ثان تقدمت به شركة أكزونوبل تجاه المحافظ على الأملاك العقارية بفاس والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية وقيد لدى نفس المحكمة بتاريخ 09-12-2015 تحت رقم 806-1402-15، عرضت فيه أنها دائنة لرؤوف وسلوى وسعيد أولاد عبد الغني بنجلون بمبلغ  9.355.576،00 درهم تبعا لقرار قضائي نهائي صادر عن محكمة الاستئناف بفاس بتاريخ 07-12-2011 في الملف رقم 1620-2009 قضى على شركة ميرواتري ودروكري بنجلون، المعروفة اختصارا ب ” م د ب ” بالأداء وعند التعذر بأدائهم ككفلاء المبلغ المحكوم به، وأنها قامت بطلب تنفيذ القرار المذكور حسب ملف التنفيذ رقم 1095-35-08، فحرر المفوض المكلف بالتنفيذ محضرا بتعذر التنفيذ لكون الشركة لم يعد لها وجود مادي، فتابعت الإجراءات في مواجهة المذكورين أعلاه حيث وقع حجز لمنقولات المحكوم عليها سلوى ووقع بيعها بالمزاد العلني بمبلغ 8260،00 درهم، وأنه بلغ إل علمها أن المدينين مع آخرين يقومون ببيع عقار مسجل بالمحافظة العقارية تحت رقم 2860-ف جار على ملكيتهم، فاستصدرت بتاريخ 02-12-2015  أمرا بحجزه تحفظيا وطلبت تنفيذه في الملف التنفيذي رقم 425-15، إلا أن المحافظ رفض التقييد بعلة ما سماه ” قضية الأستاذ الحسن الراشدي الموثق”، ورغم إنذار المحافظ بخطورة تصرفه فقد أجاب عليه بأن الموثق المذكور طلب تقييد بيع العقار من مالكيه إلى المشتري، طالبة لأجل ذلك الحكم على المحافظ بتقييد الحجز المذكور  تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم من تاريخ صدور الحكم وحفظ حقها في المطالبة بالتعويض؛ وأدلت بقرار محكمة الاستئناف المذكور وبشهادة عقارية وبأمر بالحجز وبمحضر امتناع المحافظ وبقرار رفضه التقييد وبوثائق أخرى.

وبعد جواب المحافظ أنه بتاريخ 03-12-2015 وردت على مصلحته من مكتب الموثق الحسن الراشدي محررات رفع اليد عن الرهن والحجزين التحفظيين والإنذار العقاري والحجز التنفيذي المضروبة على العقار مرفقة بعقد توثيقي مؤرخ في 28 أكتوبر و 20 نونبر 2015 بقصد تقييدها بالرسم العقاري المذكور، وأنه وبنفس التاريخ، وأثناء دراسة العقد والوثائق المدلى بها من الموثق المذكور، توصل مكتب الضبط بواسطة المفوض القضائي برغاري الحسين بالأمر القضائي عدد 2306 الصادر عن رئيس المحكمة التجارية بفاس بتاريخ 02-12-2015 بإجراء حجز تحفظي على الواجبات المشاعة التي يملكها السادة رؤوف وسلوى وسعيد بنجلون لفائدة شركة أكزونوبل ضمانا لأداء مبلغ  9.355.576،00 درهم، وأن الطلبين قدما في آن واحد ويتنافيان مع بعضهما، فقرر رفضهما معا طبقا للمقتضيات الأخيرة من المادة 76 من القانون 14-07 المتعلق بالتحفيظ العقاري، وأن قراره معلل تعليلا ومستندا إلى مقتضى قانوني ملزم، وأن العبرة في ترتيب الأولوية بين الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد تكون بناء على ترتيب تقييدها في سجل الإيداع حسب الفصل 77 من ظهير التحفيظ العقاري، وأن سبق الحضور وإيداع الطلب للدراسة لا يجدي في تحديد أية رتبة أو أولوية ما دامت لم تستخلص عنها الواجبات المستحقة للصندوق ولم تقيد بشكل نظامي في سجل الإيداع، طالبا لذلك الحكم برفض الطلب.

وبعد تبادل الردود واستيفاء الإجراءات، أصدرت المحكمة المذكورة حكمها بتاريخ 30-06-2016 في الملفين المضمومين 806-1402-15 و 795-1402-20 بإلغاء قرار المحافظ برفض التقييد وأمره بتقييد البيع المشار إليه أعلاه وبرفض باقي الطلبات، فاستأنفته شركة أكزونوبل؛ وبعد إدلاء وكيل المشتريات بأمر القاضي المنتدب في ملف التصفية القضائية لشركة ايمافير عدد 180 الصادر بتاريخ 26-10-2016 في الملف رقم 14-2002-10 القاضي بسقوط دين المستأنفة شركة أكزونوبل في مواجهة شركة إيمافير، التي هي نفسها، حسب وقائع الأمر المذكور، شركة زجاج وعقاقير بنجلون ( م ب د) بعد تغيير التسمية القديمة وإشهارها، وبسقوط الدين أيضا تجاه كفلائها، قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم الابتدائي، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه من المستأنفة بوسيلتين؛

حيث تعيب الطاعنة القرار في الوسيلة الأولى بخرق القانون، ( خرق الفصول 76 و 96 من قانون التحفيظ العقاري و359 من قانون المسطرة المدنية)، ذلك أن المحافظ رفض التقييد طبقا للفقرة الثانية من الفصل 76 من قانون التحفيظ العقاري، بدون تعليل خرقا للفصل 96 من نفس القانون، وأن القرار المطعون فيه ترك الجانب القانوني المتعلق بطلبي التقييد وتوجه لمناقشة لا علاقة بهما، وأنه كان عليه الجواب على الوسائل المثارة أمامه والمتعلقة بثبوت دائنيتها لملاك العقار بصفتهم كفلاء للشركة المدينة والتي أدت إلى صدور الأمر بالحجز التحفظي ضمانا لذلك الدين الذي أصبح ثابتا بموجب قرار قضائي نهائي صدر سنة 2011، بينما حق المشتريات حق حديث اكتسبنه سنة 2016، وأن القرار لم يجب على قرينة قطعية في تحديد أحقية الإيداع والتقييد، وهي وصل إيداع كل طرف، إذ أن وصل إيداعها يشير إلى أن أجل إيداع الرسوم بالنسبة لها هو 03-12-2015 بينما أجل أداء الرسوم بالنسبة لعقد المشتريات هو 04-12-2015، وأن أجل أداء الرسوم بالنسبة لها يدل على أسبقيتها في وضع طلب التقييد، والقرار لم يجب على هذا الدفع وعلى باقي وسائل الاستئناف، وأن القرار ذهب إلى مناقشة المديونية وكتاب رفع اليد المتعلق بدين آخر لا علاقة له بموضع الدعوى الحالية.

وتعيبه في الوسيلة الثانية بخرق القانون وانعدام التعليل، ذلك أنه ترك جانبا موضوع الدعوى المتمثل في التدقيق في الوثائق التي أودعها الأطراف لدى المحافظ وتدقيق مقارنة وصولات الإيداع والعناصر الواردة فيها، وبمن له حق الأسبقية في التقييد، وذهب يتحدث عن كتاب رفع اليد المسلم من الطاعنة، والمتعلق بدين لا علاقة له بالنزاع الحالي ولا بالحجز التحفظي موضوع الدينين، وعن أحقية المطلوبات في النقض في تقييد شرائهن دون تعليل عدا قوله أن الحكم جاء مصادفا للصواب، وبالتالي فهو نظر خارج ما يتعلق بالطلب وبما لا يتعلق بالنزاع.

لكــــن؛ ردا على الوسيلتين أعلاه مجتمعتين لتداخلهما، فإنه طبقا للفصل 76 من ظهير 12-08- 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، يجب على المحافظ على الأملاك العقارية أن يتخذ سجلا للإيداع يثبت فيه حالا الإجراءات المطلوبة والوثائق المسلمة إليه بأرقام ترتيبية وحسب ورودها عليه، فإن تنافى بعضها مع البعض رفض المحافظ على الأملاك العقارية التقييد، وأنه طبقا للفصل 77 من نفس القانون، يحدد ترتيب الأولوية بين الحقوق المتعلقة بالعقار الواحد حسب ترتيب تقييدها، وأن التنافي المشار إليه في الفصل 76 أعلاه والمانع من التقييد لا يمكن أن يتحقق إلا بورود الطلب على المصلحة في نفس الساعة والدقيقة، وأنه يتجلى من جواب المحافظ على الدعوى، أن طلب المطلوبات في النقض تقييد شرائهن كان أسبق زمنيا وهو ما يؤكده رقم وصل الإيداع الحامل للرقم 6، فكان لزاما على المحافظ إيداعه حالا بسجل الإيداع حفاظا على حق الأولوية، وليس تأخير ذلك بداعي دراسة الملف أو أداء الرسوم، وأن تأخره أو عدم القيام بذلك بالمرة ولأي سبب كان، لا يمكن أن يعطل مفعول الأسبقية في تقديم الطلب ولا في ترتيب الأولوية، خاصة وأن المادة 32 من المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 رمضان 1435 الموافق 14 يوليو 2014 في شأن إجراءات التحفيظ تنص على أن طالب الإجراء يؤدي الوجيبات المستحقة وقت تقديم الطلب مقابل وصل يسلمه له المحافظ، وأن القرار المطعون فيه لما أيد الحكم الابتدائي الذي علل قضاءه بأن ” الثابت من واقع الحال وتصريحات الطرفين معا ومن خلال جواب المحافظ، وفي غياب إدلاء هذا الأخير بسجل الإيداع المتضمن لتقييد الوثائق وترقيمها حسب ورودها تنفيذا للفصل أعلاه، فإن الموثق الحسن الراشدي قام بجميع الإجراءات لإعداد العقار موضوع البيع وجعله جاهزا للتسجيل بالرسم العقاري، وأن تأشير المحافظ بالموافقة على عقد البيع وجميع مرفقاته وأيضا أمره بإعداد الأمر بأداء واستخلاص مصاريف ورسوم التحفيظ لدليل قاطع على أسبقية المدعي مكنيف في وضع ملفه على تقديم شركة اكزونوبل لطلب تقييد الحجز التحفظي على نفس العقار، وبالتالي فإن رفض المحافظ تسجيل أحد الطلبين استنادا للفصل 76 لم يكن في محله” يكون قد تبنى تعليله، وأن القرار المطعون فيه لما علل قضاءه هو الآخر بأن ” ما توصل إليه الحكم المستأنف من إلغاء قرار المحافظ في الشق المتعلق بتقييد عقد البيع المحرر من طرف الموثق الراشدي كان مصادفا للصواب” يعتبر تأكيدا لتعليل الحكم الابتدائي وباقي تعليله المنتقد يعتبر زائدا يستقيم القرار بدونه، فإن الوسيلتين المستدل بهما على النقض تصبحان غير جديرتين بالاعتبار.

                                لهذه الأسباب   

قضت محكمة النقض برفض الطلب وبتحميل الطاعنة المصاريف.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. و كانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: جمال السنوسي ـ مقررا. وأحمد دحمان والمعطي الجبوجي والعربي حميدوش أعضاء. وبمحضر المحامية العامة السيدة لبنى الوزاني وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة أسماء القوش.