عقود بيع اراضى زراعيه

تنقسم الأراضي الزراعية -التي لم تدخل حيز كردون المباني بعد- إلى نوعين وفق القوانين المنظمة للشهر العقاري المصري ووفق الأشكال الإجرائية المفترض اتباعها عند السير في تسجيلها: أراضي السجل العيني وأراضي السجل الشخصي. وذلك حسب المنطقة التي تقع داخل دائرتها قطعة الأرض المزعومة، وهناك أكثر من طريقة لتسجيل الأراضي الزراعية داخل الشهر العقاري، منها: التسجيل بدعوى صحة ونفاذ وإشهار عريضة الدعوى وإمهارها بحكم محكمة، التسجيل عبر دعوى نقل التكليف، التسجيل عبر دعوى ثبوت ملكية. كذلك هناك العقود الرضائية التي حكم فيها بصحة التوقيع وإن لا يعد هذا تسجيلًا للأرض بقدر ما هو إقرار بصحة التعاقد دون ضغط أو إكراه أو تدليس، وهي من اختصاص المحكمة المدنية.

لتتبع تسلسل عقود البيع يتم التقدم بطلب بالصفة إلى الشهر العقاري ومن ثمّ يتم فحص الطلب عبر مروره على جهات عدة وهي: مكتب التوثيق وهيئة المساحة والدفتر خانة لفحص الجرد وهيئة الإصلاح الزراعي إذا كانت قطعة الأرض تابعة لها، وجهات الربط الضريبي، ثمّ يتم بيان البيوع التي تمت على قطعة الأرض بدءًا من فحص أصل التكليف وصاحبه الأساسي انتهاءً بآخر معاملة قانونية رسمية جرت على قطعة الأرض، بعدها يستصدر شهادات بما آلت إليه جميع البيوع المتتالية، وإذا كان هناك تشكك أو ارتياب في صحة البيوع يستوجب التقاضي عبر دعوى "بطلان عقد البيع" أمام المحكمة المدنية وفق صفة المدّعي.

هذا بخصوص عقود البيع، بخصوص الحيازات الزراعية فهي من اختصاص الجمعية الزراعية الواقعة تحت زمامها قطعة الأرض.

أما بشأن التعاملات العرفية مثل عقود البيع الابتدائية التي لم يجر عليها أية معاملات توثيقية رسمية وعقود إيجار الأطيان الزراعية التي لم يتم التعامل معها وفق ما يقتضي القانون المدني المنظم للعلاقات بين المؤجر والمستأجر، وبخصوص التقادمات حسب المدد التي أقرها القانون، ووضع اليد الطويل المكسب للملكية، فهذه لا يُمكن فحصها ولا الاستدلال عليها ولا استبيان تواريخ إبرامها وطبيعة إجرائها لاستحالة ذلك، بسبب عنصر الجهالة، في حالة توفر عنصر العلم بهذه التعاملات يفضل إثباتها بمحضر رسمي عن طريق مركز أو قسم شرطة.

أما إذا لم تتوفر دلائل كافية لعمليات البيوع وكان عنصر الجهالة متحققًا فينصح برفع دعوى قضائية تسمى: دعوى فرز وتجنيب وذلك في حالة إذا ما كانت قطعة الأرض موروثة، حيث إنّها دعوى تخص المواريث وتقسيم التركات لجميع الأملاك العقارية بما يشمل الأملاك الزراعية بالتبعية، عندها ستظهر -بالضرورة- كل البيوع التي تمت على قطعة الأرض من خلال خصوم متدخلين في الدعوى.