عقد البيع – فسخه – أطرافه.

القرار رقم 7162

المؤرخ في 98/11/25

الملف المدني رقم 94/454

عقد البيع – فسخه – أطرافه.

طلب فسخ العقد لا يباشر إلا ممن كان طرفا فيه وعلى من يدعي حقا على موضوع العقد غير طرفيه أن يباشر الطرق المخولة له قانونا، دون طلب الفسخ،  للوصول إلى مبتغاه.

باسم جلالة الملك

إن المجلس الأعلى

وبعد المداولة طبقا للقانون

 حيث يستفاد من أوراق  الملف ومن القرار المطعون فيه أن المدعين ورثة رابحة بنت أحمد بن الجيلالي المدعوة العبدية وهم شفيق محمد بن عمرو أحمد بن البداوي والحاج عمر ومحمد بن البداوي وعبد القادر بن محمد وأحمد بن داوود واخناتة بنت أحمد بن الجيلالي تقدموا، بتاريخ 91/7/6، بمقال لدى المحكمة الابتدائية بسيدي بنور عرضوا فيه أن المرحومة رابحة بنت أحمدتوفيت في شهر غشت 1981 وتركت ما يورث عنها المنزل الكائن بسيدي بنور زنقة بن العربي الحامل لرقم 21 وأن المدعى عليهن رقية ومليكة والسعدية أقمن إراثة تحت رقم 467 صحيفة 316 توثيق الدار البيضاء بدعوى أنهن أخوات الهالكة من الأم مع أنهن بعيدات كل البعد عنها ولا علاقة لهن بالهالكة لا من جهة الأب ولا من جهة الأم وأخذن يتصرفن في متخلف الهالكة منذ الوفاة وأن المدعين يعدون إخوة أشقاء للهالكة أقاموا بدورهم إراثة مضمنة تحت رقم 911 بتاريخ 1982/12/26 وسبق أن أصدرت المحكمة الابتدائية بسيدي بنور حكما قضى بقبول الطلب شكلا وموضوعا التشطيب على الإراثة رقم 467 وإحلال إراثة المدعين محلها، إلا أنهم فوجئوا بتصرف المدعى عليهن، رقية وسعيدة ومليكة، في الإرث وبيع مخلفات موروثهم، ومن بينه الدار الكائنة برقم 21 زنقة بن العربي بمدينة سيدي بنور وذلك بتاريخ 1987/9/11 المشتملة على ثلاثة بيوت ومرحاض مساحتها 63 مترا مربعا، إلى زمزام ميلود بن محمد بن أحمد بمبلغ  64 000 درهم وأن هذا البيع يعد بيعا غير صحيح وباطل والتمسوا الحكم بفسخ عقد البيع المبرم بين السعدية ومليكة ورقية والمشتري زمزام ميلود المؤرخ في 1987/12/6 مع الحكم على زمزام ميلود بالتخلي عن الدار رقم 21 وإفراغها هو ومن يقوم مقامه تحت غرامة تهديده قدرها 500 درهم عن كل يوم يتأخر فيه عن التنفيذ وتحميل المدعى عليهم الصائر. وأجاب المدعى عليه زمزام بأن الدار التي يتصرف فيها هي في طور التحفيظ في إسمه الخاص حسب المطلب رقم 08/64064 المسماة دار زمزام وأن المدعين إن كان لهم حق في ذلك فإنه يتعين عليهم اللجوء إلى المحافظة العقارية لضمان حقوقهم عملا بمقتضيات الفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري وأن الحكم المدلى به من طرف المدعين لم ينص على مادا يتعين التشطيب وأن يقع الإخلال الشيء الذي يجعل الحكم لا قيمة له والتمس عدم قبول الطلب شكلا ورفضه موضوعا. وبتاريخ 92/5/26 صدر عنالمحكمة الابتدائية بسيدي بنور حكم قضى بفسخ عقد البيع المبرم بين متابر السعدية ومتابر رقية ومتابر مليكة من جهة وبين زمزام ميلود من جهة، أخرى والحكم على زمزام ميلود ومن يقوم مقامه بإفراغ الدار الكائنة بزنقة بن العربي رقم 21 سيدي بنور وتحميل المدعى عليهم الصائر بعلة أنه بالرجوع إلى الصورة الشمسية المصادقة على مطابقتها للأصل لنسخة الحكم الابتدائي الصادر عن المحكمة الابتدائية بسيدي بنور بتارخ 84/3/26 والذي لم يطعن فيه بأي طعن حسب الشهادة بعدم التعرض تبين أن المحكمة قضت بالتشطيب على الإراثة رقم 467 التي أقامتها المدعى عليهن وإحلال محلها الإراثة رقم 11 وأن قيام المدعى عليهن ببيع الدار التي هي ملك للمسماة السعدية يعد بيع ملك الغير، ومادام الطرف المدعي له مصلحة في ذلك وماداموا لم يقروا بالبيع فإن البيع يعد غير صحيح. وبالتالي ينبغي فسخه وإفراغ زمزام ميلود من الدار موضوع الشراء وأن دفع الزمزامي ميلود بأن مسطرة تحفيظ الدار جارية في إسمه هو دفع غير جدي وأن المدعين غير ملزمين بالتوجه إلى المحافظة العقارية لأن مسطرة التحفيظ تعد مسطرة إدارية مما ينبغي معه عدم إعتباره فاستأنفه كل من زمزام ميلود ومتابر السعدية ورقية ومليكة بمذكرتين مستقلتين ورد فيهما بخصوص المستأنفات أن الدعوى التي أقامها المستأنف عليهم مبنية على أن الدار المبيعة تعود ملكيتها للغير دون بيان من هو هذا الغير وأن المستأنف عليهم ينسبون الدار موضوع النزاع للمسماة رابحة بنت الجيلالي دون إدلائهم بزمام التركة للهالكة المنسوبة إليها ملكية الدار المبيعة من جهة وإقامة رسم إراثة صحيح وأن المستأنف عليهم ليسوا ورثة للهالكة وأن المستأنفات هن ورثتهاوأن الحكم المستأنف المعتمد على حكم سابق قضى بالتشطيب على رسم الإراثة التي أقامته المستأنفات وهو الصادر بتاريخ 84/3/26 ملف مدني رقم 93/197 لم ينف صفة المستأنفات كورثة للهالكة وإنما قضى بالتشطيب على الإراثة والتشطيب لا يعني الإبطال وأن الحكم بالتشطيب على رسم الإراثة التيأقامته المستأنفات هو في مواجهة السعدية ومليكة ولا ذكر فيه لاسم رقية وهي من المحكوم عليهن في الحكم الحالي موضوع هذا الاستئناف وأن المستأنفات قد استأنفن الحكم موضوع التشطيب على الإراثة والتمس إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب. وجاء في مذكرة المستأنف زمزام  ميلود أن الدار موضوع الحكم المستأنف توجد في طور التحفيظ والمستأنف عليهم متعرضون مطلب 8/64064، ولقد دفع بذلك ابتدائيا إلا أن المحكمة الابتدائية لم تأخذ بذلك والتعرض يعني من الوجهة القانونية المنازعة في التملك يحال بسببه الملف وبقوة القانون على القضاء وأن الحكم المستدل به الذي اعتمده الحكم المستأنف هو حكم ابتدائي وأن هذا الحكم مطعون فيه بالاستئناف وأن محكمة الإستئناف لم تبت بعد في هذا الاستئناف وأن وقت شراءه للدار موضوع النزاع لم يكن يعلم بوجود ورثة آخرين. وأنه استند على إراثة توثيقية والتمس الغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا بعدم قبول الطلب واحتياطيا الحكم برفض الطلب وبتاريخ 93/11/29 صدر عن محكمة الاستئناف بالجديدة قرار قضى بتأييد الحكم المستأنف بعلل أن المستأنف عليهم أرفقوا مقالهم الافتتاحي بنسخه حكم قضى بالتشطيب على الإراثة المشار إليها أعلاه في حين أثار المستأنفون بأن هذا الحكم هو محل طعن بالاستئناف وأمام ذلك أنذرتهم المحكمة بالإدلاء بمقال استئناف الحكم القاضي بالتشطيب على الإراثة وأمهلهم لذلك ولم يدليا بشيء مما يبقى معه ما أثاره المستأنفون بخصوص هذه النقطة غير ذي أساس، وأن المستأنفات قد بعن  العقار المحكوم بفسخ بيعه إبتدائيا بناء على الإراثة المحكوم بفسخها للمستأنف زمزام ميلود وأن هذا البيع مادام سببه ما ورثته البائعات وأن إراثتهن قد ألغيت فإن هذا البيع أصبح باطلا لكونه وقع على عقار لا تملك فيه البائعات شيئا وبناءا على ما سبق فإن الأسباب المثارة من طرف المستأنفين كافة غير ذي أساس وبذلك يكون الحكم المستأنف قد صادف الصواب وهذا هو القرار المطعون فيه.

فيما يخص الوسيلة الثالثة في فروعها الأربعة المتخذة من خرق القانون الداخلي الفصلان 485 و 537 من ق.ل.ع ذلك أنه عملا بالفصل 485 من ق.ل.ع فإن المشتري وحده هو الذي يجوز له مطلقا أن يسلك مسطرة الفسخ للمطالبة بإبطال البيع وأن الغير سواء كان مالكا حقيقيا أم لا فإنه لا يجوز له مطلقا أن يباشر مسطرة الفسخ لأن هذه المسطرة مقررة في القواعد العامة لأطراف العقد وحدهم دون غيرهم. وهم هنا الطرف البائع والمشتري ولقد حرم الفصل المذكور البائع من سلو ك هذه المسطرة، فالحق في مباشرة مسطرة الفسخ يرجع إلى الطرف المشتري وهو هنا العارض دون غيره وبذلك تكون غير جائزة قانونا ويكون القرار الذي قضى بالإستجابة إليها منطويا على خرق واضح للفصل 485 المذكور لأن الدعوى المقدمة بهذه الصورة تكون قد قدمت من غير ذي صفة وأن الصفة من النظام العام كما أن المشرع حدد مسطرة خاصة للمالك الحقيقي إذا كان يرغب في استرداد عقاره وهكذا أوجب عليه أن يرفع دعوى استحقاق لا دعوى فسخ وأوجب في ذات الوقت على المحكمة التي تبنت هذه الدعوى أنه تراعي حقوق الطرف الضعيف وهو  المشتري وذلك بتنبيههم إلى مراعاة مجموعة من القواعد تحت طائلة سقوط حقه في الرجوع على البائع وأن القرار المطعون فيه لم يراع هذه المقتضيات القانونية واستجابت لطلب الطرف المدعي رغم أن دعواه لم ترفع في إطار الإستحقاق.

لكن حيث إن الغير الذي لم يكن طرفا في عقد البيع لا يحق له طلب فسخ هذا البيع إزاء مشتريه بدعوى أنه تعلق بملك الغير والثابت من عناصر الملف أن الطرف المدعي لم يكن طرفا في عقد البيع المبرم بين الطرف المدعى عليه وبين الطالب زمزام ولهذا فإن المحكمة عندما قضت بفسخ عقد البيع رغم أنه لم يكن طرفا فيه لم تبن قرارها على أي أساس قانوني وبالتالي تكون قد خرقت الفصل 485 من ق.ل.ع وعرضت بذلك قرارها للنقض.

لهذ ه الأسباب

قضى بنقض وإبطال القرار المطعون فيه وإحالة الملف على نفس المحكمة وهي مكونة من هيئة أخرى لتبت فيه طبقا للقانون وعلى المطلوب الصائر.

كما قرر اثبات حكمه هذا في سجلات نفس المحكمة المذكورة اثر الحكم المطعون فيه أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد رئيس الغرفة عبد الخالق البارودي، والمستشارين السادة : عبد الصمد بن عجيبة مقررا وعبد الحق خالص ومحمد الخيامي ومحمد واعزيز وبمحضر المحامي العام السيدة فاطمة الزهراء فتحي الإدريسي وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبد اللطيف رزقي.