فسخ عقد كراء عقار – عدم إعلام الدائن المرتهن للمكتري – التعويض – نعم
القرار رقم 2044
الصادر بتاريخ 31 أكتوبر 1984
ملف مدني رقم 74249
الغاية من وجوب إعلام المكري للدائن المرتهن بفسخ عقد الكراء هوأن يتمكن هذا الأخير من الدفاع والمحافظة على عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بفسخ العقد وأن إخلاله بهذا الالتزام القانوني يعد مسؤولية تقصيرية يتمثل جزاؤها في التزامه بتعويض جميع الأضرار التي يتعرض لها الدائن بسبب فسخ عقد الكراء الذي وقع على غير علم منه.
إذا كانت هذه المسؤولية شخصية تنتقل إلى الخلف العام للمكري دون الخلف الخاص فإن المحكمة لم تحمل الطالب تبعة مسؤولية خلفه على أساس أنها انتقلت إليه وإنما لأنه ضمن هذه المسؤولية بمقتضى شرط خاص ورد في عقد شراء العقار الذي يوجد فيه الأصل التجاري.
باسم جلالـة الملك
إن المجلس:
وبعد المداولة طبقا للقانون
فيما يتعلق بالوسائل الأولى والثانية والثالثة والرابعة:
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطلوب نقضه الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 11 أبريل 1978 أن المطلوبة في النقض شركة طيكساكو المغرب رفعت دعوى ضد الطاعن عبد الكبير العمراني والمطلوبة الثانية شركة فكاتان تعرض فيها أنها بمقتضى عقد حرر بتاريخ 28 أبريل 1961 كانت قد منحت للمسميين إدوار وزان موريس قرضا مضمونا برهن أصلهما التجاري المرآب مترويول الكائن بزنقة مصطفى المعاني بالدار البيضاء. وأن موريس الذي أصبح فيما بعد المالك الوحيد للمرهون ساهم به في شركة مراب مترويول . ونظرا لعدم أداء الدين المضمون بالرهن حصلت على حكم نهائي ببيع المرهون وأثناء إجراءات البيع تبين أن شركة فكاتان مالكة العقار الذي يوجد فيه الأصل التجاري كانت قد حصلت على حكم بإفراغ المكتري صاحب الأصل التجاري دون أن تتبع الإجراءات المنصوص عليها في ظهير 31 دجنبر 1914 المتعلق ببيع ورهن الأصل التجاري خصوصا منها المتعلقة بإعلام الدائن المرتهن بنيته في فسخ عقد الكراء. وأن المالكة المذكورة قد باعت فيما بعد العقار إلى الطاعن عبدالكبير العمراني لهذا فهي تطلب الحكم على الشركة المالكة الأولى للعقار والمشتري العمراني بأداء مبلغ 42، 17675 درهما كأصل الدين المضمون بالرهن ومبلغ ألف درهم تعويضا . فأجابت الشركة المذكورة بأنها ليست مالكة العقار وأن المالك هوالشركة المدنية العقارية بشارع الحرية التي أدخلت في الدعوى التي أجابت بأنها باعت العقار إلى الطاعن العمراني الذي أجاب بدوره بأنه لا يمكن أن يتحمل دينا مضمونا برهن ساهم به المدين في شركة لمجرد أنه مساهم في هذه الشركة وأنه انتقلت إليه ملكية العقار فيما بعد ، وأن الإخلال بالقواعد المنصوص عليها في ظهير 31 دجنبر 1914 من طرف المكري والمالك الأول للعقار لا يمكن أن يكون سببا لتحمله مسؤولية دين لا يلزم إلا صاحبه . فأصدرت المحكمة الابتدائية حكمها بالأداء أيد استئنافيا بعلة أن المكري مالك العقار توصل إلى إفراغ المكتري من المحل الذي يوجد فيه الأصل التجاري المرهون دون أن يقوم بإشعار الدائن الذي له رهن على الأصل التجاري ليتخذ الاحتياطات اللازمة لحماية حقوقه ، وبالتالي فإن استرجاع المحل التجاري وما حصل بعده من توفيت لا أثر له تجاه الدائن ، وأن العمراني قبل عند شرائه العقار تحمل مسؤولية مسطرة هذه الدعوى المترتبة على الرهن.
حيث يعيب الطاعن العمراني القرار بخرق الفصل 66 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ وظهير 31 دجنبر 1914 المنظم لمسطرة بيع ورهن المحلات التجارية لكونه اشترى العقار الذي يوجد فيه الأصل التجاري وهوخال من أي قيد لرهن الأصل التجاري المذكور فلا يمكن أن يلزم برهن لم يسجل على العقار وفق ظهير 12 غشت 1913 ولم يثبت إشهاره بالسجل التجاري للمحل ، وأن المحكمة لما بنت قضاءها ضده على أساس أن المكري المالك السابق للعقار لم يشعر الدائن المرتهن بفسخ العقد ، وأن الطاعن قبل تحمل مسؤولية المسطرة القضائية ، في حين أن القانون لم يحدد أي جزاء لعدم إشعار الدائن بفسخ عقد الكراء ، وفي حين فإنه لا يجوز أن يتحمل هوتبعة خطأ ارتكبه غيره ، وأن الرهن انقضى بإفراغ المحل قبل أن يصبح هو مالكا للعقار ، وأنه باعتباره خلفا ثالثا أورابعا لمالك العقار فلا يمكن أن يتحمل مسؤولية خطأ المالك الأول ، وأن العبارة الواردة في عقد الشراء بأنه يتحمل مسؤولية المسطرة القضائية ، لا تعني أنه يتحمل تبعة رهن لم يكن طرفا فيه.
لكن حيث إن موضوع الدعوى يتعلق برهن الأصل التجاري وهو مال منقول ، ولهذا لا مجال للاحتجاج بظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالعقار المحفظ ، وأنه إذا كان ظهير 31 دجنبر 1914 المنظم لمسطرة بيع ورهن الأصول التجارية الذي هو القانون الواجب التطبيق يشترط قيد الرهن في السجل التجاري للمحل فليس بالملف ما يفيد أن الطاعن أثار أي دفع في هذا الشأن أمام المحكمة فإثارته لأول مرة أمام المجلس وهو دفع يختلط فيه الواقع بالقانون يكون غير مقبول. وأن الغاية من وجوب إعلام المكري للدائن المرتهن بفسخ عقد الكراء هو أن يتمكن هذا الأخير من الدفاع والمحافظة على عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بفسخ العقد ، وأن إخلاله بهذا الالتزام القانوني يعد مسؤولية تقصيرية يتمثل جزاؤها في التزامه بتعويض جميع الأضرار التي يتعرض لها الدائن بسبب فسخ العقد الذي وقع على غير علم منه وأدى إلى تبديد عناصر الأصل التجاري المرهون. وأنه إذا كانت هذه المسؤولية شخصية تنتقل إلى الخلف العام للمكري دون الخلف الخاص فإن المحكمة لم تحمل الطاعن تبعة مسؤولية سلفه على أساس أن هذه المسؤولية قد انتقلت إليه ولكن لأنه ضمن هذه المسؤولية بمقتضى شرط خاص استخلصته بما لها من سلطة في تقدير الحجج من عقد شرائه للعقار المكرى. وفيما يتعلق باندثار عناصر الأصل التجاري بسبب إفراغ المحل فإن هذه الواقعة هي التي أدت إلى قيام مسؤولية التعويض عن الضرر الذي ترتب عنها فتكون هذه الوسائل جميعها غير جديرة بالاعتبار.
فيما يتعلق بالوسيلة الأخيرة:
حيث يعيب الطاعن القرار بخرق القانون لكونه لم يقع استدعاؤه إلى الجلسة التي حجزت فيها القضية للمداولة.
لكن خلافا لما يدعيه الطاعن فإن المحكمة قد استدعت دفاع الطاعن إلى الجلسة التي حجزت فيها القضية للمداولة فالوسيلة خلافا للواقع.
لهـذه الأسبـاب
قضى برفض الطلب وعلى صاحبه بالصائر.
الرئيس: المستشار المقرر: المحامي العام:
السيد محمد عمور، السيد أحمد عاصم، السيد الشبيهي،
المحاميان:
الأستاذان عبدالجليل والتويمي.
2 Replies to “فسخ عقد كراء عقار – عدم إعلام الدائن المرتهن للمكتري – التعويض – نعم”
وإن صدر هذا القرار سنة 1984 ويتعلق بظهير 1914/12/31 الذي ألغي بالمقتضيات الجديدة التي تضمنتها مدونة التجارة، فإنه لا زال صالحا للاستئناس به اليوم في ظل المقتضيات الجديدة للمدونة المدكورة التي تضمنت مقتضى مشابها لما جاء به ظهير 1914 ، وأعني بذلك المادة 112 التي جاء فيها ” إذا أقام المالك دعوى بفسخ كراء العقار الذي يستغل فيه أصل تجاري مثقل بتقييدات ، وجب عليه أن يبلغ طلبه إلى الدائنين المقيدين سابقا في الموطن المختار المعين في تقييد كل منهم ولا يصدر الحكم إلا بعد ثلاثين يوما من هذا التبليغ ، ولا يصبح الفسخ الرضائي للكراء نهائيا إلا بعد ثلاثين يوما من تاريخ تبيليغ الدائنين المقيدين في الموطن المختار لكل منهم “.
والقرار أجاب عن تساؤل مهم لا زال يطرحه القضاة الممارسون في المحاكم التجارية إلى اليوم ، وهو جزاء مخالفة المكري لهذا المقتضى لأن المشرع لم يرتب جزاءا. وإن اتفق بعضهم على مسؤولية المكري باعتبار أن عدم قيامه بالتبليغ يعتبر إخلالا بالتزام قانوني يرتب مسؤوليته التقصيرية تجاه دائني المكري المقيدين إلا أنهم اختلفوا أيضا في كيفية تقدير التعويض . وقد اعتبر القرار أن عدم القيام بالتبليغ يرتب المسؤولية وأن الجزاء هو التعويض عن جميع الأضرار التي يتعرض لها الدائن بسبب فسخ العقد الذي وقع على غير علم منه وأدى إلى تبديد عناصر الأصل التجاري المرهون.
والإشكال الثاني الذي يطرحه تطبيق القرار يعتبر مسطريا لأن نص المادة 112 تحدثت عن التبليغ دون أن تبين كيفيته وما هو دور المحكمة في هذا الصدد.
في نظري يبدأ الالتزام بالتبيلغ بعد رفع الدعوى وليس قبلها ، وبالتالي هل يتخلص المكري من المسؤولية إن أخبر الدائنين عن نيته في رفع الدعوى قبل أن يرفعها فعلا ، الجواب حسب اعتقادي أن مجرد النية في رفع الدعوى لا يعطي الدافع للدائن لاتخاذ الإجراءات ضد مدينه لأنه لو فعل فسيجابه بأنه لا توجد دعوى تقتضي منه اتخاذ إجراءات لحماية الأصل المرهون ، وبالتالي فإن التبليغ السابق لدعوى الفسخ لا أثره في قيام المسولية بل يبقى المكري مسؤولا عن الضرر. وبالتالي يبقى التبيلغ المنتج لأثره هو التبليغ الواقع بعد رفع الدعوى ، ويمكن أن يتم بإخبار عادي مرفق بمقال الدعوى ، كما يمكن أن يتم عن طريق استدعاء الدائنين لحضور الدعوى أي ان تقدم الدعوى بمحضرهم ،لأن الغاية هي علمهم بوجود دعوى رامية إلى فسخ كراء العقار المستغل فيه الأصل التجاري المرهون. وإذا كانت الدعوى بحضور الدائنين المقيدين ، فإن المحكمة ملزمة بألا تبت فيها إلا بعد مرور 30 يوما من التبليغ. وتعتبر هذه الحالة من الاستثناءات القلائل في المسطرة التي لا يمكن للمحكمة فيها أن تبت في الدعوى دون توصل المطلوب حضورهم ، لأن الاعتقاد الشائع في الوسط القضائي أن المطلوب حضورهم ليسوا أطرافا في الدعوى وبالتالي فلا حاجة لتأخير البت في الملف إذا لم يتوصلوا.
أما الجزاء المترتب عن عدم احترام هذا الإجراء فهو بطلان الحكم الذي سيصدر لأنه أخل بقاعدة مسطرة أضر بحقوق الدائنين ، ولا يمكن التمسك به إلا من أصحاب العلاقة وليس المكتري منهم.
تعليق مهم يشرح جميع جوانب القرار، شكرا