التقييد بالرسم العقاري – التشطيب عليه – سوء النية – معناه

القرار عدد 624

المؤرخ في 2012/01/31

الملف المدني 3579-1-1-2010

القاعدة

تمليك المطلوبة لحقوق مشاعة في رسم العقاري استنادا لقرار وزيري إلى جانب الطاعنة التي استرجعت كامل العقار من الأجانب في إطار ظهير 02/03/1973 ثم إقدامها على شراء حقوق عقارية في الرسم المذكور من نفس الأجانب بعد ان أعاد المحافظ إدراج أسمائهم خطأ في الرسم العقاري  يعتبر تصرفا بسوء نية يبرر التشطيب على الحظوظ التي تم شراؤها منهم.

سوء النية في هذه الحالة غير مشروط باستعمال طرق احتيالية او ثبوت التواطؤ مع البائعين وإنما يكفي فيه علم المشتري بعدم ملكية البائع أو أن سند تملكه يشوبه عيب يبطله.

                                                                                        باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على المقال المرفوع بتاريخ 23 يوليو 2010 من طرف الطالبة أعلاه  والرامي إلى نقض القرار رقم 446 الصادر عن محكمة الاستئناف بطنجة بتاريخ 08/04/2009 في الملف عدد 193-07/4.

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 23/11/2010 من طرف المطلوب في النقض المحافظ على الأملاك العقارية والرهون أكد فيها بأنه سوف يعمل على تنفيذ الأحكام القضائية النهائية التي ستصدر في الدعوى، ما لم تظهر صعوبة في تنفيذها بسبب عدم إدخال المستفيدين من التقييدات اللاحقة على ارتكاب الخطأ في الدعوى وخصوصا البائعين لشركة أملاك .

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 26/12/2011 وتبليغه.

و بناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 31/01/2012.

و بناء على المناداة على الطرفين و من ينوب عنهما وعدم حضورهما.

وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد أحمد دحمان لتقريره؛ والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد عبد الكافي ورياشي .

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف أن الدولة الملك الخاص قدمت بتاريخ 25/08/2000 مقالا أمام المحكمة الابتدائية بطنجة في مواجهة المحافظ على الأملاك العقارية فتح له الملف عدد 1765/2000 عرضت فيه أنها كانت تملك مع آخرين على الشياع العقار موضوع الرسم العقاري عدد 2432/ط، غير أن المدعى عليه شطب عليها من الرسم المذكور وقيد محلها شركة أملاك بناء على مقتضيات الفصل الأول من القرار الوزاري رقم 974/75 المؤرخ في 07/08/1975، وأن المدعية طالبت من المحافظ المذكور توضيح السند القانوني الذي بموجبه شطب عليها من الرسم العقاري، فأجابها أن التشطيب كتب خطأ على جميع الحظوظ التي استرجعتها في إطار ظهير 02/03/1973 ، وأنه سوف يتدارك الخطأ بعد استشارة المحافظ العام، وأن المدعية بعد اطلاعها على الرسم العقاري تبين لها أن التشطيب عليها لم يقتصر على النسبة التي كانت تملكها سابقا شركة أملاك، بل امتد إلى الحظوظ التي تملكتها عن طريق الاسترجاع من الأجانب في إطار الظهير المذكور، وبتاريخ 16/05/2000 أشعر المحافظ المدعية بأنه قام بتصحيح جزئي للخطأ المادي المذكور وقيد بعض أنصبة الأجانب التي لم يشملها التفويت، كما أنه وبتاريخ 20/07/2000 أجاب المحافظ العام مدير المحافظة على الأملاك العقارية المحافظ على الأملاك العقارية والرهون بطنجة بأن الوضعية القانونية للتقييدات اللاحقة المسجلة بالرسم العقاري لا تسمح بالتشطيب عليها وبالتالي إعادة الوضعية إلى ما كانت عليه سابقا، وأن المستند الذي اعتمده المدعى عليه في التشطيب على المدعية من الرسم العقاري هو القرار الوزاري عدد 974-75 بشأن نقل ملكية العقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة المملوكة لأشخاص ذاتيين أجانب أو أشخاص معنويين لفائدة الشركات المبينة في الفقرة الثانية من الفصل 7 من ظهير 02/03/1973 بشأن الاسترجاع، إلا أن التشطيب شمل جميع الحقوق التي استرجعتها الدولة والتي توالت عليها التقييدات، وأن المحافظ ولإدراكه أن التشيطب على حقوق العارضة كان عن طريق الخطأ فقد كان عليه تبعا لذلك أن يشطب على الحقوق المزعومة لشركة أملاك وعلى جميع حقوق الأجانب من الرسم العقاري وتقييد المدعية محلهم. طالبة لذلك التصريح بإلغاء القرار الصادر عن المحافظ العقاري بطنجة بالتشطيب عليها من الرسم العقاري، وأمره بإعادة تسجيل جميع حظوظها بهذا الرسم بعد التشطيب على  شركة أملاك وعلى جميع حظوظ الأجانب . وأجاب المدعى عليه أنه تم بتاريخ 10/05/1983 تقييد استرجاع المدعية لحظوظ مشاعة في الملك موضوع النزاع تعود ملكيتها إلى عدة أجانب، وبتاريخ 09/08/1994 تم التشطيب جزئيا على استرجاع المدعية لحقوق مشاعة تعود ملكيتها لشركة أملاك، إلا أن التشطيب كتب خطأ على جميع الحظوظ التي استرجعتها الدولة، وتوالت بعد ذلك عدة تقييدات لإراثات الأجانب  وبيوع في الرسم العقاري لفائدة شركة أملاك، وبسبب ذلك فقدت المدعية جميع الحقوق التي استرجعتها وأصبحت شركة أملاك مالكة لها. وبتاريخ 19/11/2000 أصدرت المحكمة الابتدائية المذكورة حكمها في الملف عدد 1765/2000 بعدم اختصاصها النوعي للبت في الطلب، استأنفته المدعية أمام الغرفة الإدارية بالمجلس الأعلى التي قضت بإلغاء الحكم المستأنف بمقتضى قرارها عدد 932 بتاريخ 26/09/2002 في الملف عدد 1763/1/4/2001 وصرحت باختصاص المحكمة الابتدائية للبت في الطلب وبإرجاع الملف إليها لمتابعة الإجراءات. وبعد إرجاع الملف فتح له من جديد الملف عدد 50/03/13، وبتاريخ 28/03/2003 قدمت شركة أملاك مقالا من أجل التدخل الإرادي ومواصلة الدعوى أكدت فيه أنها تملك نسبة في العقار المدعو بروسبيريطي الواقع بولاية طنجة حي بوابة موضوع الرسم العقاري 2432، وبعد الاطلاع على الرسم العقاري تبين لها أن الدولة أجرت تقيدا احتياطيا على جميع الحظ المشاع الذي تملكه المتدخلة وذلك بناء على مقال، وأنها تدفع بعدم قبول الدعوى شكلا لأنها قدمت في مواجهة المحافظ دون باقي الأطراف المالكين على الشياع في العقار المدعى فيه، كما أن الدعوى قدمت لجهة غير مختصة، وأنه وبناء على مقتضيات الفصل 228 وما يليه من قانون الالتزامات والعقود فإن عقود أشرية المتدخلة صحيحة، وانه طبقا للفصل 66 من ظهير 9 رمضان 1313 المتعلق بمسطرة التحفيظ والظهير المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة فإن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا من يوم تسجيله، ولا يمكن بأي حال إبطال هذا التسجيل في مواجهة الغير ذي النية الحسنة، وأنها اشترت حظوظا مشاعة في العقار بعد أن تأكدت من ملكية البائعين وخلو الحقوق المبيعة من أي حق ارتفاق أو حق عيني، وأنه إذا كان المحافظ قد أخطأ عند قيامه بالتشطيب على حقوق المدعية فإن ذلك لا يثير إلا مسؤوليته الشخصية والمهنية عملا بمقتضيات الفصل 79 وما يليه من قانون الالتزامات والعقود وطلبت رفض الطلب، وبعد إجراء المحكمة بحثا بواسطة المستشار المقرر  بتاريخ 19/02/2004 وبحثا تكميليا بتاريخ 24/02/2005 أصدرت حكمها عدد 591 بتاريخ 24/02/2005 في الملف عدد 50/03-13 قضت فيه بإلغاء قرار المدعى عليه القاضي بالتشطيب على حظوظ المدعية المكتسبة بمقتضى ظهير 02/03/1973 على الملك العقاري محل النزاع والحكم تبعا لذلك بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه وذلك بإعادة تسجيل حظوظها كمالكة مع الاحتفاظ بحصة شركة أملاك المشاعة في حدود نسبة 3,35 في المائة وهو الحكم الذي استأنفته المتدخلة شركة أملاك وألغته محكمة الاستئناف المذكورة وقضت تصديا برفض الطلب وذلك بمقتضى قرارها عدد  570 بتاريخ 19/04/2006 في الملف عدد 998/05/4 وهو القرار الذي نقضه المجلس الأعلى بقراره عدد 497 بتاريخ 07/02/2007 في الملف عدد 2302-1-1-2006 بطلب من الدولة الملك الخاص وأحال الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بعلة ” أنه اقتصر في تعليله تجاهها أن المستأنفة اشترت حقوقا مسجلة بكيفية نظامية وبعد عدة تقييدات سابقة على شرائها وصلت في مجموعها إلى خمسة عشر تقييدا. وأنه استنادا إلى أحكام الفصل 3 من ظهير 2 يونيه 1913 و66 من ظهير 12/08/1913 فإن ما تضمنته التسجيلات على الرسم العقاري موضوع الدعوى قبل انتقال الحق إلى المستأنفة يعتبر حجة في مواجهة المدعية التي تعتبر غيرا ما دامت غير مسجلة على الرسم العقاري المذكور، وأن الأشخاص المعنيين بها هم فعلا أصحاب الحقوق المبينة فيها. ولا يمكن مواجهة المستأنفة ببطلان تلك التسجيلات ما دام تسجيلها كان بحسن نية والذي هو الأصل إذ لم يثبت في الملف خلاف ذلك ” دون أن يناقش دفوع الطاعنة الواردة في مذكرتها المؤرخة في 13/12/2005 التي قدمتها بجلسة 14/12/2005 والتي أثارت فيها أن المطلوبة في النقض شركة أملاك كانت مستفيدة من القرار الوزيري المشترك الصادر في إطار ظهير 02/03/1973 والذي يقرر هو نفسه حق الطاعنة في استرجاع الأراضي المملوكة للأجانب وفق الشروط التي حددها. وأن شركة أملاك المذكورة كانت هي أيضا شريكة على الشياع في العقار المدعى فيه منذ أن تم التشطيب خطأ على حقوق الطاعنة المذكورة بالرغم مما للدفع المذكور من تأثير على الفصل في النزاع “.

وبعد الإحالة قضت محكمة الاستئناف المذكورة بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض حاليا من طرف الدولة الملك الخاص في الوسيلة الثانية بسوء وفساد التعليل الموازيين لانعدامه، ذلك أن القرار علل بأن ” مجرد العلم الذي تتمسك به المستأنف عليها لا يفيد سوء النية، الذي يستوجب استعمال طرق احتيالية – الفصل 574 من قانون الالتزامات والعقود – خاصة أن المستأنفة لا يد لها في التسجيلات التي أعقبت استرجاع الأرض ذلك أن المحافظ على الأملاك العقارية والرهون يقر بوقوعه في الخطأ” وأن هذا التعليل فاسد لأن الفصل 574 المذكور يتعلق بدعوى ضمان العيب في الشيء المبيع الذي يلتزم به البائع تجاه المشتري، وأن نازلة الحال لا تنطبق عليها مقتضيات هذا الفصل، وأن اعتبار القرار كون علم المطلوبة في النقض بكون الأجانب الذين فوتوا لها لم يعودوا مالكين لأي حق عيني في الرسم العقاري بعد صدور ظهير الاسترجاع  لا يعتبر دليلا على سوء النية ما دامت ليست هناك طرق احتيالية، فإن هذا التعليل يتسم بالفساد، لأن مجرد العلم بكون البائع ليس مالكا يكفي لقيام سوء النية ولو بدون وجود طرق احتيالية، وأن الفصل 456 من قانون الالتزامات والعقود ينص في فقرته الثانية على أنه ” لا يفترض حسن النية فيمن كان يعلم أو كان بإمكانه أن يعلم عند تلقيه الشيء أن من تلقاه منه لم يكن له حق التصرف فيه “.

حيث صح ما عابته الطاعنة على القرار ذلك أنه اقتصر في تعليل قضائه ” أن الأصل في المعاملات أنها تبنى على حسن النية، ومن تم فإن أي اتفاق يبرم فالمفروض فيه توافر حسن النية لدى طرفيه، وعلى من يدعي العكس أن يقيم الدليل على ذلك والغاية التي يتوخاها المشرع هي استقرار المعاملات، وأن القانون العقاري لا يؤاخذ الأطراف إلا بما هو مقيد في الرسوم العقارية دون سواها من الوثائق والمحافظ هو الذي يقوم بتدوين هذه البيانات بعد التأكد من صحة الوثائق، وإذا كان المشتري ملزم بالتحري قبل الإقدام على إبرام أي تصرف يتعلق بالعقارات المحفظة فإن تحرياته هذه ينبغي أن تستند على تقييدات السجل العقاري وإلى هذه التقييدات وحدها فهي التي يحتج بها على الغير، وأن مجرد العلم الذي تتمسك به المستأنف عليها لا يفيد سوء النية الذي يستوجب استعمال طرق احتيالية خاصة أن المستأنفة لا يد لها في التسجيلات التي أعقبت استرجاع الأرض ذلك أن المحافظ على الأملاك العقارية يقر بوقوعه في الخطأ الذي لا يمكن أن يعني أن المستأنفة سيئة النية لمجرد أنها اشترت الحقوق المشاعة المسجلة بكيفية نظامية وبعد عدة تقييدات سابقة على شرائها ” في حين أن ثبوت سوء النية غير مشروط باستعمال الطرق الاحتيالية من أجل الوصول إلى تسجيل الحق العيني بالصك العقاري، وغير مشروط بتواطؤ البائع والمشتري ضد مصلحة من انتقل إليه الحق قبل البيع، وأن الغير السيئ النية هو الذي كان يعلم بعيب سند المتصرف وقت تعاقده معه، بأن كان يعلم أن البائع له غير مالك أو أن سند ملكيته مشوب بعيب يبطله أو بما يوجب فسخه، وأن الطاعنة تمسكت بكون المطلوبة في النقض كانت على علم بكون الأجانب الذين اقتنت حقوقهم لم يعودوا مالكين، واستدلت على ذلك بكون استرجاع الشركة المطلوبة في النقض لحقوقها المتمثلة في 3,35% من العقار بصفتها شركة مغربية إنما تم بمقتضى  قرار وزيري مشترك صدر في إطار ظهير 02/03/1973 وهو الظهير نفسه الذي يقرر حق الدولة في استرجاع العقارات المملوكة للأجانب، وأن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لم تناقش ذلك، واعتبرت أن سوء النية يقتضي استعمال الطرق الاحتيالية من قبل المستفيد من التسجيل فجاء بذلك قرارها فاسد التعليل مما عرضه للنقض والإبطال .

لهذه الأسباب

 وبصرف النظر عن باقي ما استدل به على النقض .

قضت محكمة النقض بنقض وإبطال القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه، وإحالة الدعوى على محكمة الاستئناف بتطوان للبت فيها من جديد طبقا للقانون، وبتحميل المطلوبة الصائر.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المذكورة إثر القرار المطعون في أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. و كانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: أحمد دحمان ـ عضوا مقررا. ومحمد دغبر ومحمد أمولود وجمال السنوسي أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكافي ورياشي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة فاطمة العكرود.