ملكية الطبقات – الشفعة – الشروط والأجل

قاعدة:

لسريان أجل الستين يوما المحددة لممارسة حق الشفعة في بيع الملكية الخاضعة لمقتضيات ظهير 16 نوفمبر 1946 يجب أن يبلغ البيع إلى اتحاد الملاكين فلا يكفي مجرد العلم به وإلا فإن أجل الشفعة يمتد إلى سنة كاملة تبتدئ من تاريخ تسجيل البيع على الرسم العقاري.

ـ يطبق ظهير 16 نوفمبر 1946 المذكور على طبقات العمارة وشققها كما يطبق على المحلات الأخرى التي توجد في الطبقة الأرضية من العمارة ما دام يملكها بصورة منفردة عدة ملاكين. 

 

القـرار 681

الصادر بتاريخ 29 ـ 8 ـ 1979

في الملـف المدني رقـم 68465

 

بـاسم جـلالة الملك

بناء على طلب العريضة المرفوعة بتاريخ 21 أبريل 78 من طرف الطالب المذكور حوله بواسطة نائبه الأستاذ موسى عبود والرامية إلى نقض قرار محكمة الاستئناف بالرباط الصادر بتاريخ 25 نونبر 77  في الملف عدد 11/1977.

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 21 يونيه 1978 من طرف المطلوب ضده النقض بواسطة نائبه الأستاذ ناصر الدين كراكشووالرامية إلى رفض الطلب .

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف .

وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974 .

وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 10 يونيه 1979 .

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 22 غشت 1979 .

وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم

وبعد إعفاء الرئيس الأول المستشار المقرر أحمد عاصم من تلاوة تقريره وعدم معارضة الأطراف والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

فيما يتعلق بالدفع بعدم القبول.

حيث دفع المطلوب في النقض بان محامي المطلوبة لم يحصل على إذن بالترافع ضده اعتباره محاميا في هذه القضية طبقا لمقتضيات قانون المحاماة.

لكن حيث أدلى محامي المطلوبة بطلب الإذن بالترافع الذي وجهه إلى السيد نقيب المحامين بالرباط وجواب هذا الأخير بالإذن بذلك فيكون الدفع بعدم القبول غير جدير بالاعتبار .

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطلوب نقضه الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط أن السيد بن مسعود رفع دعوى أمام المحكمة الابتدائية بالرباط يعرض فيها أنه يملك شقة في العمارة الكائنة بزاوية شارع علال بن عبدالله وزنقة موناستير وأن ملكية هذه العمارة ملكية مشتركة بينه وبين بقية الشركاء تخضع لمقتضيات ظهير 16 نونبر 46 وأن الشريكين رحمون واكريم أمين قد باعا الحانوتين اللتين يملكانها في هذه العمارة للشوالي خديجة بنت إبراهيم بمبلغ 135.000 ألف درهم لكل حانوت وأن المشترية دون أن تقوم بإجراءات تبليغ الشراء قامت بتسجيل العقد على الرسم العقاري بتاريخ 14 ماي 1975 وأنه لما علم بهذا الأمر أخبره رئيس المجلس النقابي للعمارة وأن هذا الأخير أنذر المشترية بأن تدلي له بعقد الشراء وأنها لم تفعل فقد استخرج هومن المحافظة العقارية نسخا من عقد الشراء وجهها إلى النقيب الذي وجه إلى جميع الشركاء إعلاما بوقوع البيع ويطلب منهم أن يفحصوا عما إذا كانوا يطلبون الشفعة وأنه أجاب السنديك برسالة حررت بتاريخ 22 أكتوبر 1975 يصرح فيها بتأكيد رغبته في ممارسة حق الشفعة التي كان قد أبلغ بها المشترية من قبل وحصل على ترخيص قضائي يعرض مبلغ 79257 وبعد أن رفضته وقع إيداعه بصندوق المحكمة على ذمتها وأنه لهذا يطلب الحكم له باستحقاق الشفعة .

فأجاب رحمون كريم بأنه لم يبلغ السنديك لأنه يجهل مقتضيات القانون في هذا الشأن كما أجاب السنديك بأن بن مسعود هووحده الذي أودع الثمن وأجابت المشترية بأن السنديك وجه إلى المشتركين بتاريخ 18 نونبر 76 إعلانا بوقوع البيع وأن بن مسعود لم يؤد بقية العرض المتعلق بالمصاريف إلا بتاريخ 24 يناير 1976 أي خارج أجل السنتين يوما المنصوص عليه في الفصل 27 من ظهير 46 وبتاريخ 11 أكتوبر 1976 قضت المحكمة باستحقاق الشفعة فاستأنفت المشفوع منها الحكم وتمسكت من جديد بعدم احترام الأجل المنصوص عليه في ظهير 1946 وفي التاريخ المشار إليه أعلاه أصدرت محكمة الاستئناف بالرباط القرار المطلوب نقضه بتأييد الحكم الابتدائي .

حيث تعيب الطاعنة القرار بخرق الفصل 27 من ظهير 16 نونبر 1946 لكونها دفعت بأن المطلوب في النقض لم يؤد بقية العرض المطلوب منه وهومبلغ 11661 درهما إلا بتاريخ 24 يناير 76 أي بعد ثمانية أشهر من اطلاعه على البيع وأن التعليل الذي أجابت به المحكمة عن هذا الدفع حين قالت بأن العرض والإيداع الذي قام به المطلوب في النقض لا يخدش فيه تأخيره في أداء بعض المصارف هوتعليل معيب لأنه من جهة لم تبين المحكمة ما هومبلغ المصارف الذي وقع التأخير في أدائه ولأنها من جهة ثانية لم تبين السبب القانوني الذي حدى بها إلى عدم الاعتداء بهذا التأخير في حين أن الفصل 27 ينص صراحة على وجوب عرض وإيداع الثمن والمصارف داخل أجل الستين يوما كشرط أساسي لقبول الشفعة.

لكن حيث يفيد الفصل 27 من ظهير 16 نونبر 1946 كما وقع تعديله بظهير عاشر يناير 1955أن أجل الستين يوما لطلب الشفعة في العقارات التي تخضع لمقتضيات هذا الظهير لا يسري إلا إذا وقع تبليغ البيع إلى السنديك فلا يكفي مجرد علم هذا الأخير أوالشركاء بوقوع البيع وإلا فإن أجل الشفعة هوسنة كاملة تبتدئ من تاريخ تسجيل البيع على الرسم العقاري .

وحيث تبين من الإطلاع على وثائق الملف وعلى القرار المطلوب نقضه أن البيع سجل على الرسم العقاري بتاريخ 14 ماي 75 وأن الطاعنة التي تدفع بعدم القبول لم تدع قط أنها قد بلغت البيع إلى السنديك ولهذا فإن عرض وإيداع بقية المبالغ بتاريخ 24 يناير 1976 يكون قد وقع داخل الأجل القانوني الذي ظل مفتوحا إلى تاريخ انتهاء أجل السنة من تسجيل البيع على الرسم القضائي الذي هو14 ماي 75 وأن هذه العلة القانونية المستمدة من الوقائع الثابتة أمام قضاة الموضوع تحل محل العلة المنتقدة الفاسدة فالوسيلة غير مرتكزة على أساس .

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

حيث تعيب الطاعنة القرار خرق الفصل الخامس من ظهير 15 نونبر 1946 عدم التعليل أونقصانه لكون المحكمة طبقت الفصل الخامس المذكور على المتجرين باعتبارهما يؤلفان طبقة أوشقة من طبقة في حين أنهما ليسا كذلك ولا يؤلفان طبقة في العمارة ولا شقة في إحدى طبقاتها وأن الظهير المذكور لا يطبق إلا على الشقة أوالطبقات المؤلفة من الشقق المعدة للسكنى بحكم هندستها .

لكن ليس في الفصل الخامس من ظهير 26 نونبر 1946 ولا في بقية فصول الظهير ما يفيد قصر تطبيقه على طبقات العمارة أوشققها وأن الفصل المذكور ينص صراحة على وجوب تطبيقه ليس على الطبقات والشقق فقط وإنما كذلك على المحلات التي يملكها بصورة منفردة عدة ملاكين وقد أشار إلى هذه المحلات باعتبارها غير الطبقات وأجزاء الطبقات فالوسيلة غير مرتكزة على أساس .

من أجله

 قضى المجلس الأعلى برفض الطلب المرفوع وعلى صاحبه بالصائر .

وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور حوله بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من سيادة الرئيس الأول إبراهيم قدارة ـ والمستشارين السادة : أحمد عاصم ـ مقررا ـ ومحمد العربي العلوي، مولاي العباس العلوي، عبد الرفيع بوعبيد وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني وبمساعدة كاتب الضبط السيد سعيد المعروفي.