الكراء السكني – الإنذار – الإشارة فيه لمجموع المحلات – معناه

القاعدة:

ما يوجبه الفصل 9 من القانون رقم 679 المنظم للكراء السكني والمهني من الإشارة إلى مجموع المحلات بكافة مرافقها يكون له محل في حالة كراء أكثر من سكنى واحدة مستقلة عن بعضها البعض في الانتفاع بها.

لا أثر إطلاقا لتاريخ رخصة البناء على الإنذار بالإفراغ وإقامة الدعوى … مادام أن هذه الرخصة قدمت للمحكمة كوسيلة إثبات قبل البت في دعوى الإفراغ.

إن حق الأسبقية في الكراء محفوظ للمكتري بمقتضى القانون ولا أهمية في هذا الشأن لنوع التصميم المقدم إلى المحكمة. 

 

القرار رقم 901

الصادر بتاريخ 4 أبريل 1988

ملف مدني رقم 1525/86

إ 

 باسم جلالة الملك

إن المجلس

وبعد المداولة طبقا للقانون

فيما يخص الوسيلة الأولى.

حيث يؤخذ من أوراق الملف ومن القرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط في تاريخ 4 دجنبر 1985 تحت رقم: 5233، أن عمر بريطل أصالة عن نفسه ونيابة عن ابنيه القاصرين يونس ويوسف، وزوجته أنيسة بنت مبارك قدموا مقالا إلى المحكمة الابتدائية بهذه المدينة يعرضون فيه أنهم يملكون على الشياع العقار ذا الرسم عدد:5352 ر والواقع بشارع الأبطال رقم 7 الرباط وأن المدعى عليها ايليان مولين تشغل فيه المنزل السفلي على وجه الكراء، وأنه نظرا لكونهم يريدون هدم هذا العقار وإعادة بنائه فقد وجهوا للمكترية إنذارا في نطاق ظهير 25 دجنبر 1980 بإفراغها منه توصلت به في تاريخ 25 نونبر 1983 من دون أن تستجيب له. لذا يطلبون المصادقة عليه والحكم بإفراغ المدعى عليها من المنزل المذكور هي ومن يقوم مقامها تحت غرامة تهديدية. مؤيدين طلبهم بشهادة من المحافظة العقارية كحجة على تملكهم للعقار وبمحضر تبليغ الإنذار ورخصة البناء وتصميمه، وبعدما أجابت المدعى عليها بأن المدعين لم يملكوا المحل إلا بتاريخ: 9 دجنبر 1981 ولم تمر على تملكهم هذا مدة ثلاث سنوات التي يشترطها الفصل 14 من ظهير 25 دجنبر 1981 ولم تمر على تملكهم هذا مدة ثلاث سنوات التي يشترطها الفصل 14 من ظهير 25 دجنبر السابق الذكر – اعتبرت المحكمة حينئد أن الإفراغ لأجل الهدم وإعادة البناء لا يستوجب توفر شرط مرور ثلاث سنوات على التملك. كما هوالحال بالنسبة للإفراغ من أجل الاحتياج. ورأت بالتالي أن طلب الإفراغ المؤيد بالحجج المشار إليها يعد مبررا، وحكمت لذلك على المدعى عليها بإفراغها من المحل هي ومن يقوم مقامها تحت غرامة تهديدية قدرها ثلاثون درهما عن كل يوم يتأخر فيه عن التنفيذ ابتداءا من تاريخ الامتناع. فاستأنفته هذه الأخيرة لدى محكمة الاستئناف التي أيدته فيما قضى.

وحيث تعيب الطالبة القرار المطعون فيه. بخرقه قواعد الصفة والتوكيل. ذلك أنها كانت أثارت أمام محكمة الموضوع مقتضيات الفصول الأول والثالث والرابع من قانون المسطرة المدنية الفصل الرابع من قانون المحاماة الذي يحيل على الفصل الثالث الآنف الذكر، إذ أن الإنذار بالإفراغ قد وجه إليها بإسم عمر بريطل أصالة عن نفسه ونيابة عن ابنيه القاصرين وكذا عن زوجته وهي غير قاصرة ولا يتمتع بحق النيابة عنها لوجود فصل بين أموالهما، كما أن المقال الافتتاحي للدعوى قدم هوالآخر بنفس الحالة التي وجه بها الإنذار أي نيابة عن زوجته ومن دون إدلائه بسند التوكيل عنها. لأنه وإن كان له حق تمثيلها أمام القضاء حسب الفصل 23 من قانون المسطرة المدنية الفصل 34 من قانون المحاماة. إلا أنه لا يملك هذا الحق إلا إذا أدلى بسند رسمي أوعرفي مصادق عليه يثبت توكيل زوجته له، تطبيقا لما يقتضيه الفصل 34 من قانون المسطرة المدنية، الشيء الذي لم يتوفر في النازلة وبالتالي فإنه لم يثبت نيابته على زوجته بوكالة قانونية يرجع تاريخها إلى ما قبل تاريخ الإنذار والدعوى.

لكن حيث من جهة، فإن توجيه الإنذار لا يخضع لأية إجراءات شكلية ولا يشترط لصحته قانونا في حالة بعثه بالنيابة إثبات صفة هذه النيابة قبل توجيهه، بل يكفي أن يبين فيه من هوالمنوب عنه كما هوالشأن في النازلة.

ومن جهة أخرى، فإن المقال الافتتاحي للدعوى حسبما يتضح منه قد قام بإسم عمر بريطل أصالة عن نفسه ونيابة عن ابنيه القاصرين وبإسم زوجته أنيسة بنت مبارك شخصيا من دون أن يكون هونائبهم عنهم في الدعوى، مما تكون معه الوسيلة غير مرتكزة على أساس في وجهه الأول ومخالفة للواقع في وجهها الثاني.

وفيما يرجع للوسيلة الثانية:

حيث تطعن الطالبة في القرار، بعدم إشارة في الإنذار إلى مرافق المحل المطلوب إفراغه، إذ أنه بالإطلاع على الإنذار الموجه إليها يتبين أنه لا يتضمن محتويات المحل عدد البيوت والمطبخ والحمام والمرافق الأخرى. وإنما أشار إلى المحل الذي تسكنه الطالبة وجميع المحلات المكراة ومرافقها من دون تحديد هذه المحلات، مع أن ظهير 25 دجنبر 1980 نص على ضرورة الإشارة إلى محتويات المحل المطلوب إفراغه.

لكن حيث إن ما يهدف إليه ظهير 25 دجنبر 1980 المحتج به في فصله التاسع من وجوب شمول الإنذار لمجموع المحلات المكراة بكافة مرافقها، هي تلك الحالة التي يكون فيها عقد الكراء يتعلق بأكثر من سكنى واحدة مستقلة عن بعضها البعض في الانتفاع بها بجميع مرافقها أوفي حالة وجود شرط منصوص عليه في العقد، لا الحالة التي ينصب فيها عقد الكراء على محل واحد يشكل بمجموع أجزائه ومرافقه وحدة سكنية لا تقبل التجزئة في الانتفاع بها، كما هوالشأن في النازلة، إذ في الحالة تكفي الإشارة في الإنذار إلى المحل المذكور في عقد الكراء من دون وجوب ذكر عدد غرفه ومرافقه، الأمر الذي تكون معه الوسيلة غير مرتكزة على أساس.

   وفيما يتعلق بالوسيلة الثالثة.

حيث تقدح الطالبة في القرار، بخرقه مقتضيات الفصل 345 من قانون المسطرة المدنية، إذ أن هذا القرار لم ينص فيه على الأسماء العائلية والشخصية لكل المستأنف عليهم مع محل سكناهم.

لكن حيث المستأنف عليهم جميعهم يتكونون – حسبما تقدمت الإشارة إليه أعلاه من أسرة واحدة متماسكة مؤلفة من أب وزوجته وولديهما القاصرين وأن أسماءهم العائلية والشخصية وموطنهم مبينة بكامل الوضوح في وثائق ملف الموضوع من بينها المقال الافتتاحي للدعوى وهي ما هومنصوص عليه في هذا المقال ” عمر بريطل أصالة عن نفسه ونيابة عن ابنيه القاصرين يونس ويوسف، وزوجته أنيسة بنت مبارك معلمة المتقاضين من أجل مصلحة مشتركة والساكنين بالرباط زنقة كابورال فالزوي رقم 17 الطيارات ” ولذلك فإن إغفال القرار المطعون فيه عن التنصيص على جميع الأسماء العائلية والشخصية وموطن هؤلاء المستأنف عليهم المكونين لأسرة واحدة والاقتصار فيه على ذكر الإسم العائلي والشخصي لرئيس هذه الأسرة وهو” عمر بريطل ومن معه ” لا يلحق أي ضرر بالطاعنة، لا سيما أن هذه الأخيرة لم تبين ما هوالضرر الذي سيلحقها من جراء الإغفال المذكور، مما تكون معه الوسيلة غير جديرة بالاعتبار.

    وفيما يخص الوسيلة الرابعة.

حيث تنتقد القرار، بعدم ثبوت أداء اليمين القانونية لكتابة الضبط الوارد إسمها في هذا القرار، ذلك أن نسخة القرار المذكور المسلمة لها والمدلى بها رفقة المقال هي موقعة على الإشهاد بمطابقتها للأصل من طرف رشيدة المنصوري على أساس أنها رئيسة مصلحة كتابة الضبط، في حين أنها مجرد كاتبة في المحكمة ولا تتمتع بصلاحية الإشهاد بالمطابقة للأصل، لأنه لم يثبت للطاعنة ولا لدفاعها كون هذه الكاتبة أدت اليمين القانونية حتى تكون لها صفة كاتبة الضبط، وكذلك الشأن بالنسبة لكاتبة الجلسة المعاود بشرى الوارد إسمها بأصل القرار.

لكن من جهة، حيث أن الإشهاد بمطابقة النسخة لأصل الحكم الذي أخذت منه يصح أن يقوم به كل كاتب ضبط موظف بصفة قانونية لدى المحكمة التي أصدرت الحكم المأخوذ منه النسخة المسلمة، ولولم يكن هذا الكاتب مكلفا بمهمة رئيس كتابة الضبط، ومن جهة أخرى فإن الأصل في كل عون من أعوان كتابة الضبط أن يؤدي اليمين القانونية قبل مزاولة عمله، ولم تدل الطاعنة بما يثبت عكس ذلك، مما تكون معه الوسيلة غير مرتكزة على أساس.

وفيما يخص الوسيلة الخامسة.

حيث تواخذ الطالبة القرار، بالمس بحقوق الدفاع، ذلك أن المالك قد وجه إليها الإنذار بالإفراغ على أساس الهدم وإعادة البناء وعلى أنه يتوفر على تصميم ورخصة لهذا البناء، في حين أنه بالإطلاع على هذه الرخصة يتضح أنها مؤرخة في 27 فبراير 1985 وأن الطلب المتعلق بها مقدم في يوم 31 اكتوبر 1984 أي بعد توجيه الإنذار المؤرخ في شهر نونبر 1983 بحوالي سنة تقريبا، وكذلك الأمر بالنسبة لمقال افتتاح الدعوى فهوالآخر قبل الحصول على الرخصة، مما تبين معه أن المدعي تقدم بالإنذار والدعوى قبل أن يعرف ما إذا كانت المصالح البلدية ستوافقه على إعادة البناء أم لا، مع أن الحصول على رخصة البناء أمر ضروري قبل إقامة الدعوى كما أن التصميم لا يستفاد منه ما إذا كان هناك محلات للسكنى أم لا. حتى تظل حقوق الطالبة محفوظة فيما يخص عودتها إلى نفس المحل طبقا لما يقضي به الفصل 15 من ظهير 25 دجنبر 1980.

وكما أن شهادة المحافظة العقارية المدلى بها مؤرخة في 27 فبراير 1985، أي بعد تاريخ تقديم الدعوى، مما كانت معه الطالبة غير عالمة بها إذا كان المالك قد وجه إنذاره قبل أن يصبح مسجلا بالرسم العقاري الذي هومصدر الملكية أم بعده، لأن توجيه الإنذار قبل ثبوت التملك يكون باطلا لكونه صدر من شخص لا صفة به.

لكن من جهة أخرى، فإنه فضلا عن كون رخصة البناء التي أدلى بها المطلوبون للمحكمة هي كما يتضح منها مسلمة من طرف المصلحة المختصة بتاريخ 30 نونبر 1984 لا 27 فبراير 1985 وأن الدعوى قدمت بعد ذلك في تاريخ 21 دجنبر 1984، فإن توجيه الإنذار وتقييد الدعوى بالإفراغ لأجل الهدم وإعادة البناء لا أثر لهما إطلاقا على تاريخ رخصة البناء سواء وقعا قبل الحصول عليها أوبعده، مادام أن هذه الرخصة قدمت للمحكمة كوسيلة للإثبات قبل البت في موضوع النزاع واعتبرتها المحكمة حجة كافية في تبرير ضرورة الهدم لإعادة بناءه

ومن جهة ثانية، فإن حقوق الطالبة الناشئة عن الإفراغ لإعادة البناء هي محفوظة لها قانونا بمققتضى الفصلين 15 و17 من ظهير 25 دجنبر المحتج به.

ومن جهة ثالثة، فإن ملكية المطلوبين للعقار موضوع النزاع هي ثابتة – حسبما يتضح من وثائق ملف الموضوع وتعترف به الطالبة نفسها في مذكراتها المقدمة للمحكمة – منذ تاسع دجنبر 1981، وبذلك يكون كل من الإنذار والدعوى المشار إلى تاريخهما أعلاه مقدمين معا ممن له الصفة، الأمر الذي تكون معه الوسيلة في جميع وجوهها غير مرتكزة على أساس.

لهذه الأسباب

قضى برفض الطلب

الرئيــس:          السيد بنعزو

المستشار المقرر:        السيد الجيدي

المحامي العام:           السيد عزمي

الدفــاع:          الأستاذ كديرة – الأستاذ كراكشو