العقار المحفظ – تطبيق قواعد الفقه الإسلامي – لا – تطبيق قانون الالتزامات والعقود – نعم

القرار رقم 717

في الملف المدني رقم 62586

الصادر من المجلس الأعلى بتاريخ 18 أكتوبر 1978

القاعدة:

* في المدن الصغيرة يكفي بيان الموطن أومحل الإقامة الإشارة إلى إسم المدينة والحي.

* تطبق في شأن بيع العقار المحفظ القواعد الواردة في قانون الالتزامات والعقود دون غيرها.

* تكون المحكمة على صواب حين استبعدت تطبيق قواعد الفقه الإسلامي المتعلقة بالنزاع حول أداء الثمن وألزمت المشتري بإثبات ادعائه الأداء عملا بالفصلين 400 و443 من ق ل ع.

* النزاع حول أداء الثمن نزاع يتعلق بالتزام المشتري الذي يجب عليه أن يقيم الدليل الكتابي على ادعائه انقضاءه بالوفاء إذا تجاوز مبلغ 250 درهما وليس نزاعا يتعلق بالحالة التي يراد فيها إثبات وقائع من شأنها أن تبين مدلول شروط العقد الغامضة أوالمبهمة أوالدليل على تنفيذ الشروط حتى يكون الإثبات فيها حرا.

* في حالة مطل المشتري يكون للبائع الخيار بين إجبار المدين على التنفيذ إن كان ذلك ممكنا أوالمطالبة بفسخ العقد.

* لا موجب للالتجاء إلى المحافظ أولا بشأن فسخ البيع المسجل على الرسم العقاري.

 

 

باسم جلالة الملك

بناء على طلب النقض المرفوع بتاريخ 13/5/77 من طرف السكراوي علال ومن معه بواسطة نائبهم الأستاذ سليمان ضد حكم محكمة الاستئناف بالبيضاء الصادر بتاريخ 3/2/77 في القضية المدنية عدد 7/2314.

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 25/11/77 تحت إمضاء الأستاذ أحمد أبوالقاسم النائب عن المطلوب ضده النقض المذكور حوله والرامية إلى رفض الطلب.

وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974.

وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 9/5/1978.

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة في 11/10/1978.

وبعد الاستماع بهذه الجلسة إلى المستشار المقرر السيد أحمد العلمي في تقريره وإلى ملاحظات المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

فيما يتعلق بعدم القبول المثار من طرف المطلوب.

حيث أثار المطلوب عدم القبول لأن الطالبين اكتفوا بالإشارة إلى إسم المدينة التي يسكنون بها وبذلك فإن مقالهم ينقصه العنوان الحقيقي ويعد غير مقبول طبقا للفصل 355 من قانون المسطرة المدنية.

لكن حيث إن الطالبين بينوا بالإضافة إلى إسم المدينة إسم الحي الذي يسكنون فيه وصفتهم مما يعد كاف للتعرف عليهم خاصة وأنهم سكان مدينة صغيرة لذلك فهذا الدفع غير مقبول .

فيما يتعلق بالفرع الأول من الوسيلة الأولى:

حيث يستخلص من الاطلاع على محتويات الملف والحكم المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالدار البيضاء بتاريخ 3/2/1977 أن بلفقير عبد الكريم أبرم عقدا مؤرخا بـ 18 يناير 1971 مع الطالبين باعهم بمقتضاه قطعة أرضية بالجديدة تبلغ مساحتها 5965 مترا من أرض “شيل” مسجلة بالمحافظة العقارية بالجديدة تحت عدد 3537 بثمن قدره 71580 درهما وادعى أن الطالبين لم يؤدوا له الثمن وطلب فسخ العقد نظرا لعدم أداء المشترين للثمن وبتسليمه القطعة المبيعة والدفتر العقاري المتعلق بها. وقد دفع المشترون بأنهم أدوا جميع الثمن وقد رفضت المحكمة الابتدائية دعوى المدعى لكن محكمة الاستئناف ألغت الحكم الابتدائي وحكمت من جديد بفسخ البيع المبرم بتاريخ 18 يناير 1971 مع كل ما يترتب على ذلك من عواقب قانونية وبإرجاع المشترين للبائع الأرض محل النزاع وكذا الرسم العقاري وذلك بعلة أنه إذا كان من الثابت أن المشترين أدوا مبلغ 15000 درهم فإنهم لم يدلوا بما يثبت أنهم أدوا باقي الثمن وقدره 56580 درهما.

حيث يعيب الطالبون على الحكم خرقه للفصل 106 من ظهير التحفيظ العقاري وعدم كفاية الأسباب وذلك لأن النقل الكلي للحيازة ثابت ومعترف به. ولأن الحائز الذي يصرح بأنه اشترى الملكية من المطالب بها يجب أن توجه إليه اليمين ويصدق في يمينه كما أن من يعترف بالبيع ويزعم عدم قبض الثمن فإنه يؤدي اليمين على عدم قبضه فإذا ادعى وجب الأداء لا الفسخ.

لكن حيث إن البيع وقع على عقار محفظ لذلك فإن النزاع المتعلق بالبيع المذكور تحكمه قواعد قانون العقود والالتزامات. لا أحكام الفقه الإسلامي . لذلك فإن المحكمة كانت على صواب عندما بينت أن المشترين لم يوفوا بالتزامهم بأداء باقي الثمن لأنهم لم يثبتوا أداءه بحجة كتابية طبقا لمقتضيات الفصل 443 من قانون العقود والالتزامات ورتبت على ذلك فسخ البيع بسبب عدم وفاء المشترين بالتزامهم بأداء باقي الثمن. فهذا الفرع من الوسيلة لا أساس له.

فيما يتعلق بالفرع الثاني من الوسيلة الأولى:

حيث يعيب الطالبون على الحكم خرقه لقواعد الشريعة الإسلامية وللفصل 259 من ظهير العقود والالتزامات وذلك لأن القرار المطعون فيه قبل ادعاء عدم أداء باقي الثمن دون يمين ورتب على ذلك فسخ البيع مع أنه حسب الشريعة الإسلامية فليس للبائع له أن يطالب بالثمن بعد أدائه اليمين على عدم أدائه كما أن مقتضيات الفصول 259 و581 و260 من ظهير العقود والالتزامات كلها تدل على أنه ليس للبائع أن يفسخ البيع في وقت لا زال فيه تنفيذ هذا البيع ممكنا وأن استحالة التنفيذ لا تنتج إطلاقا من الحكم المطعون فيه.

لكن حيث إنه كما تقدم فإن قواعد الفقه الإسلامي لا تطبق على العقارات المحفظة إلا في حال عدم وجود نص في قانون الالتزامات والعقود هذا من جهة. ومن جهة أخرى فإن الحكم المطعون فيه اعتبر على صواب أن المشترين مدينين بأداء باقي الثمن ومماطلين في الأداء وبأنهم حرموا البائع من قبض الثمن ورتب على ذلك فسخ عقد البيع مطبقا بذلك مقتضيات الفصل 259 من قانون العقود والالتزامات الواجبة التطبيق في النازلة والتي تعطي للدائن الخيار في إجبار المدين على تنفيذ التزامه أوفي التحلل من هذا الالتزام بطلب فسخ العقد مادام المدين مماطلا في تنفيذ ما التزم به . مما يكون معه هذا الفرع من الوسيلة أيضا على غير أساس.

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

حيث يعيب الطالبون على القرار عدم التعليل فيما يتعلق بالفقرة الثانية من الفصل 444 من قانون الالتزامات والفصل 447 من نفس القانون وذلك لأن القرار استبعد كل إمكانية للحجة غير الكتابية مع أن الأمر لا يتعلق باتفاق الأطراف بل بتنفيذ هذا الاتفاق ومع أن الفصل 444 يستثني الحالة التي يراد فيها إثبات وقائع من شأنها أن تبين مدلول شروط العقد الغامضة أوالمبهمة أوالدليل أوتدل على تنفيذ تلك الشروط من إقامة الدليل الكتابي ومع أن المحرر الكتابي الذي أدلى به الطالب والذي يثبت أداء مبلغ 15800 درهم يجعل واقعة أداء باقي الثمن صحيحة.

لكن خلافا لما ادعاه الطالب فإن الاستثناء المنصوص عليه في الفصل 444 من قانون العقود والالتزامات يتعلق بالحالة التي يراد فيها إثبات وقائع من شأنها أن تبين مدلول شروط العقد الغامضة أوالمبهمة أوالدليل على تنفيذ تلك الشروط وهولا ينصب على إثبات أداء الثمن الذي كان محل اتفاق سابق وواضح بين الطرفين وبقي دينا في ذمة المشترين اللذين كان عليهم أن يقيموا الدليل الكتابي على تنفيذ التزامهم بإثبات باقي الثمن الذي يفوق مبلغ 250 درهما وفقا للفصل 443 من قانون العقود والالتزامات لذلك فإن القرار المطعون فيه كان على صواب عندما اعتبر أن الطالب لم يدعم ادعاءه بأية حجة كتابية تثبت أداءه لمبلغ 56580 درهما فالوسيلة إذن غير مرتكزة على أساس.

فيما يتعلق بالوسيلة الثالثة:

حيث يعيب الطالبون على الحكم عدم التعليل وخرق مقتضيات الفصل 96 من ظهير التحفيظ الفصل 10 من القرار الوزيري المؤرخ في 3 يونيو15 المتعلق بكيفية تطبيقه وذلك لأن كل طلب يرمي إلى تنفيذ حق عيني غير مقيد أوالتشطيب على حق مقيد يجب أن يكون مسبوقا تحت طائلة عدم القبول قرار معلل صادر عن المحافظ على الأملاك العقارية وأن القرار المطعون فيه يرمي إلى التشطيب على حق عيني مقيد.

لكن إن النزاع يتعلق بفسخ عقد البيع لعدم أداء الثمن لذلك فليس من اللازم أن يلتجئ المطلوب مسبقا إلى المحافظ ليطلب التشطيب على عقد البيع مادام لم يحصل على عقد أوحكم بفسخ البيع الذي تم تقييده بالسجل العقاري هذا علاوة على أنه إذا كان الفصل 96 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أن كل طالب تسجيل أوتشطيب عليه أن يقدم طلبه إلى المحافظ وأن يلتجئ إلى المحكمة حين الرفض من طرف المحافظ فإن هذه المقتضيات لا تطبق حينما يكون النزاع حول إثبات الحق المطلوب تسجيله لذلك فالوسيلة منعدمة الأساس.

من أجله

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وعلى صاحبه بالصائر.

وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور حوله بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من سيادة الرئيس الأول إبراهيم قدارة والمستشارين السادة أحمد العلمي – مقررا – الحاج عبد الغني المومى – محمد العربي العلوي – عبد الرحمن بنفضيل وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكريم الوزاني وبمساعدة كاتب الضبط السيد سعيد المعروفي.