رسم عقاري – حجز تحفظي – علم الغير به – إثبات

القاعدة:

طبقا للفصل 65 من قانون التحفيظ العقاري ”يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري جميع الأوامر المتعلقة بالحجز العقاري” إذ بهذا الإجراء يثبت علم الغير بالحجز.

عدم بيان القرار كيف استخلص علم الطاعن بالنزاع وبالتالي سوء نيته بالرغم من أنه ليس طرفا في قرار استئنافي استدل به من المطلوب  وبأن الحجز التحفظي الذي صدر الأمر به وتقييده بالرسم العقاري جاءا في تاريخ لاحق على شرائه يجعل القرار خارقا للقانون وفاسد التعليل.

القرار عدد 8/100 بتاريخ 2013/02/19 في الملف رقم 2012/8/1/2399

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على المقال المرفوع بتاريخ 29/03/2012 من الطالب أعلاه بواسطة نائبه المذكور، والرامي إلى نقض القرار عدد 83 الصادر عن محكمة الاستئناف بالجديدة بتاريـخ 07/03/2011 فـي الملف رقم 04/283/10؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 21/01/2013 وتبليغه؛

و بناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 19/02/2013؛

و بناء على المناداة على الطرفين و من ينوب عنهما وعدم حضورهم.

و بعد تلاوة المستشار المقرر السيد جمال السنوسي لتقريره؛ والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد عبد الكافي ورياشي.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، أن عز الدين غواتي تقدم بتاريخ 07/12/2007 بمقال أمام المحكمة الابتدائية بالجديدة تجاه زهير ميلود، عرض فيه أن هذا الأخير تقدم بطلب لدى المحافظ العقاري بالجديدة من أجل القيام بتقييد احتياطي على الرسم العقاري 73722/07 بناء على دعوى تقدم بها في مواجهة ربوح عبد المجيد من أجل إتمام إجراءات البيع في العقار موضوع الرسم المذكور والذي تم تجزيئه إلى ثلاثة رسوم عقارية هي 100666/08 في ملكية موهب عبد الرحمان و100667/08 في ملكية عز الدين غوتي و100688/08 في ملكية ربوح عبد المجيد، وأن المحافظ بعد تجزيئه الرسم العقاري عوض الاكتفاء بتضمين التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري عدد 100688/08 الذي يملكه ربوح عبد المجيد، والذي أقيمت دعوى إتمام البيع في مواجهته، فإنه ضمن التقييد في الرسم عدد 100667/08 الذي يملكه المدعي. طالبا لذلك الحكم بالتشطيب على التقييد الاحتياطي المقيد بالرسم المذكور. وبتاريخ 01/12/2008 أدلى المدعى عليه بمذكرة جوابية تضمنت مقالا مقابلا مع إدخال الغير في الدعوى، أن الرسم 100667/08 لم يكن له وجود أثناء تسجيل التقييد الاحتياطي الذي انصب على الحقوق المشاعة للسيد ربوح عبد المجيد بالعقار موضوع الرسم العقاري عدد 73722/07، وأنه (المدعى عليه) أصبح يملك نصف العقار المذكور حسب القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بالجديدة عدد 572 الصادر بتاريخ 05/12/2005، وأن تجزئة الرسم العقاري لن تغير الوضع القانوني طالما أن التقييد كان قبل التجزئة، وأنه سبق رفض طلب المدعي في الملف الاستعجالي رقم 4/136/05 حسب الأمر عدد 210 الصادر بتاريخ 15/06/2005 ، طالبا إدخال كل من عبد المجيد ربوح وعبد الرحمان موهب والمحافظ على الأملاك العقارية في الدعوى والحكم ببطلان البيع الصادر من ربوح عبد المجيد للمدعي الأصلي بتاريخ 07/03/2000 والمقيد بالمحافظة العقارية بتاريخ 25/04/2001 والثاني الصادر منهما معا للمشتري عبد الرحمان مهيب بتاريخ 30/04/2001 والمقيد بالمحافظة العقارية بتاريخ 25/04/2001 وبطلان عملية إخضاع الرسم العقاري 73722/08 لنظام ملكية الطوابق وعملية استخراج الرسوم العقارية الثلاثة، وإصدار الأمر للمحافظ بالتشطيب على البيعين الباطلين وعن عملية الإخضاع والاستخراج وبإرجاع الوضع إلى الحال الذي كان عليه قبل صدور البيع الأول للمدعي الفرعي، فأصدرت المحكمة الابتدائية المذكورة حكمها عدد 240 بتاريخ 23/06/2009 في الملف رقم 5/371/07 برفض الطلب الأصلي وحكمت وفق ما جاء في الطلب المقابل. فاستأنفه المدعي الأصلي وأيدته محكمة الاستئناف بقرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه من المستأنف في السبب الأول بخرق القانون، خرق مقتضيات الفصول 65-66-67 من ظهير 12/08/1913 و202 من المرسوم الملكي المؤرخ في 02/06/1915 و477 من قانون الالتزامات والعقود، ذلك أن الحجز التحفظي لم يقيد بالرسم العقاري إلا بتاريخ 30/05/2002 بينما تاريخ إبرام عقد الشراء وتقييده بالرسم العقاري هو سابق عن تاريخ صدور الحجز وتقييده بالمحافظة العقارية. وأنه رغم هذه الوقائع وشهادة المحافظة العقارية اعتبرت المحكمة بأن الطاعن كان سيء النية حينما قيد شراءه بالرسم العقاري رغم علمه بوجود حجز تحفظي، والفصل 65 ينص صراحة على أنه يجب أن تشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع الأعمال الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض وجميع المحاضر المتعلقة بالحجز العقاري. وبخصوص خرق الفصل 202، فإذا كانت شهادة الرسم العقاري هي نقطة الانطلاق لكل مشتر بحسن نية، وأن البيانات الواردة بهذه الشهادة لها الحجية والقوة الثبوتية لمواجهة الأغيار الراغبين في اقتناء العقار، فإن الطاعن اشترى من المالك الوحيد في الرسم العقاري السيد ربوح عبد المجيد بتاريخ 06/03/2000 نصف واجبه على الشياع في هذا الرسم العقاري الذي كان خاليا آنذاك من أي حق سواء كان عينيا او شخصيا ولا أي حجز تحفظي ولا تقييد احتياطي، كما أنه لم يكن يعلم بوجود دعوى قضائية لأن هذه لم تقيد إلا بتاريخ 29/12/2004، وأن الفصل 202 المذكور ينص صراحة على أن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول له تجاه الغير إلا من اليوم الذي سجل فيه بالرسم العقاري تسجيلا منتظما العقد المتضمن صراحة الاحتفاظ بهذه الحقوق المبينة بأسمائها في العقد، أو من اليوم الذي وقع فيه تقييد مقال التداعي الرامي إلى إثباتها تقييدا احتياطيا، والقرار تغاضى عن إعمال هذه المقتضيات. وأنه حين اعتبر أن حجزا تحفظيا مضروبا على حقوق مشاعة للمدين وجاء في تاريخ لاحق للمشتري حسن النية هو بمثابة إنذار له بوجود نزاع، يكون قد خرق الفصل 477 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص صراحة على أن حسن النية هو مفترض وعلى كل من يدعي خلاف ذلك يقع عليه عبء الإثبات.

حيث صح ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أنه اقتصر في تعليل رده على ما تمسك به الطاعن في مقاله الاستئنافي من خرق الحكم الابتدائي لمقتضيات الفصول أعلاه، على أن ”الحجز التحفظي كان على كافة الملك موضوع الرسم العقاري عدد 73722/08 لضمان الدين واعتبار المستأنف عليه مالكا لنصفه حسب القرارين الأول عدد 572/05 الصادر بتاريخ 05/12/2005 عن محكمة الاستئناف بالجديدة والثاني عدد 1584 الصادر بتاريخ 23/04/2008 عن المجلس الأعلى، وهو بذلك بمثابة إنذار للغير بوجود نزاع في الملك، وإن إقدام المشتري الثاني على تقييد شرائه اعتبر سيء النية، وبالأحرى قسمته (هكذا). وهو ما أكده المجلس الأعلى بقراره عدد 20055 المؤرخ في 12/06/2002 ملف عدد 485/1/2/2000، ويبقى ما أثير لا سند له ووجب رده. في حين أنه طبقا للفصل 65 من قانون التحفيظ العقاري ”يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري جميع الأوامر المتعلقة بالحجز العقاري” إذ بهذا الإجراء يثبت علم الطاعن بالحجز، وأن القرار لم يبين كيف استخلص علم الطاعن بالنزاع وبالتالي سوء نيته مع أنه من جهة، ليس طرفا في القرار الاستئنافي المستدل به من المطلوب، ومن جهة ثانية فإن الحجز التحفظي الذي صدر الأمر به وتقييده بالرسم العقاري جاء في تاريخ لاحق على شراء الطاعن، وأن القرار لما أستند في تعليله إلى ما ورد أعلاه يكون خارقا للقانون وفاسد التعليل المنزل منزلة انعدامه ومعرضا بالتالي للنقض والإبطال.

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الدعوى على نفس المحكمة.

لهذه الأسباب

وبصرف النظر عن البحث في الوسيلة الثانية المستدل بها أيضا على النقض،

قضت محكمة النقض بنقض وإبطال القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه، وإحالة الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون، وبتحميل المطلوبين الصائر.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة المصدرة له إثر القرار المطعون فيه أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. و كانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: جمال السنوسي ـ مقررا. وعلي الهلالي ومحمد دغبر ومحمد أمولود أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكافي ورياشي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة فاطمة العكرود.