الشراء من نفس البائع – ترجيح الشراء اللاحق – شروط

القرار عدد 8/339 الصادر بتاريخ 2013/06/18 في الملف رقم 2012/8/1/2071 

القاعدة       

يرجح  بقدم التاريخ بين  شراءين مصدرهما بائع واحد، ما لم يكن المشتري المتأخر حاز المبيع مدة الحيازة القانونية، المعروفة بالحيازة المكسبة.

بناء على الطلب المرفوع بتاريخ 07/02/2012 من الطالب أعلاه، بواسطة نائبته المذكورة والرامي إلى نقض القرار عدد 34 الصادر بتاريخ 17/11/2011 عن محكمة الاستئناف بمراكش في الملف رقم  4511/1403/10؛

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 20/5/2013 من المطلوبين بواسطة نائبهم المذكور، والرامية إلى رفض الطلب؛

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف؛

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 27/05/2013 وتبليغه؛

و بناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 18/05/2013؛

و بناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهما؛

و بعد تلاوة المستشار المقرر السيد علي الهلالي لتقريره؛ والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد عبد الكافي ورياشي؛

وبعد المداولة طبقا للقانون

في الطلب تجاه من عدا محمد بلفول والمحجوب الصماط

حيث إنه بمقتضى الفصل 1 من قانون المسطرة المدنية، لا يصح التقاضي إلا ممن له الصفة والمصلحة لإثبات حقوقه؛

وحيث إن القرار المطعون فيه، لم يقض لفائدة المطلوبين ناظر أوقاف مراكش والعربي بن السالك ومن معه، ومولاي إسماعيل وعبد الله المغاري ـ  بشيء يمس مصلحة الطاعن، إذ أنه أيد الحكم المستأنف، الذي قضى بعدم صحة تعرضهم على مطلب التحفيظ محل النزاع، المقدم من محمد بلفول والمحجوب الصماط، الأمر الذي تنعدم معه صفته ومصلحته في طلبه نقض القرار أعلاه ضد المطلوبين المذكورين، والطلب بالتالي غير مقبول تجاههم.

وفي الطلب تجاه محمد بلفول والمحجوب الصماط

حيث يستفاد من مستندات الملف، أنه بمقتضى مطلب تحفيظ قيد بتاريخ 18/7/1995 بالمحافظة العقارية بمراكش المنارة تحت عدد 58544/04 طلب بلفول محمد والسماط المحجوب تحفيظ الملك المسمى ”الرباح” الواقع بعمالة مراكش المنارة حي مرشيش قرب الوحدة الرابعة، والمشتمل على قطعة معدة للبناء، المحددة مساحته في خمس آرات و90 سنتيارا بصفتهما مالكين له بالشراء المؤرخ في 19/9/1974 المضمن بعدد197  بالكناش رقم 67 من البائعين لهما ورثة الموجبي مولاي الكبير بن سيدي محمد بن مولاي أحمد العلوي؛ فقيدت على المطلب المذكور أربعة تعرضات، من بينها التعرضان الصادران عن مبارك بن إدريس بن الغالية، أولهما مدون بتاريخ 4/5/1998 ”جزء 29 عدد 01”، وثانيهما مدون بتاريخ 17/3/2005 ”جزء 32 عدد 26” مطالبا فيهما بكافة الملك، لتملكه له بالشراء عدد 31 المؤرخ في 16/10/1974، من البائعين له نفس البائعين لطالبي التحفيظ، ورثة الموجيبي مولاي الكبير بن سيدي محمد بن مولاي أحمد العلوي، وهم أبناؤه القاصرون ووالدتهم فاطنة بنت الداودي بن صالح الشاوية، الذين هم إلى نظرها بحكم التقديم عليهم. وأن العقد المذكور تضمن أن البيع قد تم بموافقة الهيئة الاستشارية التي اجتمعت في جلستها المنعقدة بتاريخ 5/11/1973، وبالسمسرة وموافقة القاضي وإمضائه البيع المذكور، والذي تم التعريف بشهيديه بمقتضى الشهادة العدلية المؤرخة في 10/4/1997.

وبعد إحالة ملف المطلب على المحكمة الابتدائية بمراكش، ووقوف القاضي المقرر على عين العقار محل النزاع، وإجراء المحكمة بعد ذلك خبرة بواسطة الخبير إدريس حمداوي، أصدرت بتاريخ 30/6/2010 حكمها في الملف رقم 22/10/2004 بعدم صحة التعرض المذكور، فاستأنفه المتعرض، وأيدته محكمة الاستئناف المذكورة، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه، من المستأنف بالسبب الفريد بنقصان التعليل المنزل منزلة انعدامه، ذلك انه علل قضاءه تجاهه بأنه ثبت للمحكمة ومن خلال تصفح رسم شرائه بأنه على الرغم من كونه أنجز من طرف نفس البائعة فاطنة بنت الداودي أرملة الموجيبي مولاي الكبير، بالأصالة والنيابة لطالبي التحفيظ،، فإنه مجرد تعريف بإشهاد يفتقر إلى خطاب القاضي، علاوة على أنه أنجز بتاريخ 16/10/1974، أي بعد إنجاز رسم طالبي التحفيظ الواقع بتاريخ 19/9/1974، وأن الرسم لا يتضمن حدود العقار. إلا أن مطلب التحفيظ محل النزاع انصب على العقار الكائن بولاية مراكش حي امرشيش، والذي أظهرت عملية التحديد أن مساحته هي 05 آرات و90 سنتيارا، وأن الطاعن استند في تعرضه على شرائه من نفس البائعة لطالبي التحفيظ أرملة الموجيبي مولاي الكبير المذكور أصالة عن نفسها ونيابة عن أبنائها القاصرين بمقتضى الشراء المؤرخ في 16/10/1974. وأن المطلوبين صرحا أثناء المعاينة، جوابا على سؤال المحكمة بأنه لم تكن أية سمسرة عمومية أو مزاد علني، وأنهما اشتريا العقار مباشرة من البائعة أصالة عن نفسها ونيابة عن أبنائها القاصرين. وأنه من المعروف فقها وقضاء أنه لا يجوز بيع ملك القاصرين مهما كان السبب دون الإجراءات القانونية الكفيلة بالمحافظة على حقوقهم، وبدون إذن من القاضي المكلف بشؤون القاصرين. وأن تصريح المطلوبين المشار إليه يناقض ما ورد برسم شرائهما. وأن رسم شراء الطاعن يبين أن البيع لم يتم إلا بعد الإذن والموافقة من القاضي المذكور، وبعد عرضه على الهيئة الاستشارية في جلستها التي انعقدت بتاريخ 5/1/1973، وبعد إجراء سمسرة عمومية وفق ما يقتضيه القانون. وأن الرسم المذكور، وخلافا لما جاء في تعليل القرار المطعون فيه، يحمل تعريف وختم القاضي الذي خاطب عليه بتاريخ 14 محرم 1418 وهو امحمد جبران. وأن المطلوبين أقرا بأنهما لم يسبق لهما أن حازا أو تصرفا في المدعى فيه، بينما الطاعن حاز العقار وقت الشراء من يد البائعة مدة من الزمن وكان يتفقده، وسبق له أن أنجز سنة 1981 تصميما له من طرف الخبير احمد كركودة وقسمه على جزئين كان يود بيع أحدهما، واستمرت حيازته إلى سنة 1995 حيث فوجئ باحتلاله من طرف أشخاص غرباء فأنجز محضر استجواب في إطار الملف التنفيذي عدد 98/95، ولجأ إلى المحكمة التي قضت بعدم قبول طلبه لعيب في الشكل حسب الحكم الصادر في الملف المدني عدد 1039/98. وان التقادم بين الأجانب يتم بمرور عشر سنين وينتج أثره ولو لم يكن يرتكز على أي رسم .

لكن، ردا على السبب أعلاه، فإن ما صرح به المطلوبان أثناء المعاينة، من كونهما اشتريا العقار من البائعة مباشرة وبدون  إجراء السمسرة المتعلقة ببيع عقار القاصرين لا عبرة به، وإنما العبرة بما تضمنه عقد البيع المجرى على يد عدلين اللذين شهدا فيه أن البيع تم وفق المسطرة القانونية التي كانت تنظم آنذاك،  الكيفية المتبعة لبيع عقار القاصر؛ وهو حجة رسمية لا يطعن فيها إلا بالزور، ومن طرف صاحب المصلحة. وأنه ما دام شراء كلا الطرفين صادرا من مالك واحد، فإن المحكمة اعتبرت – وعن صواب – أن شراء المطلوبين الواقع بتاريخ 19/9/1974 يكون مرجحا بقدم التاريخ على شراء الطاعن الواقع في 16/10/1974. وأنه لا يستفاد من مستندات الملف أن الطاعن أثبت أمام محكمة الموضوع أنه حاز المدعى فيه من تاريخ الشراء واستمرت حيازته له المدة المكسبة للملك تجاه المطلوبين. ولذلك فإن القرار حين علل بأن ”المستأنف متفق مع طالبي التحفيظ في أن أصل العقار المبيع على أن مالكيه هم ورثة المرحوم الموجيبي مولاي الكبير بن سيدي محمد بن مولاي أحمد العلوي، الشيء الذي يقتضي إعمال قواعد الترجيح بين الوثيقتين. وأن النسخة من رسم شراء طالبي التحفيظ استجمع أصلها كل أركانه وشروطه الشكلية والجوهرية واحترام شكليات بيع عقار القاصرين، وتضمن أيضا خطاب وشكل قاضي التوثيق السيد محمد جعفر، إضافة إلى أن هذا الشراء قد تم لفائدة طالبي التحفيظ منذ 19/9/1974 وهو بهذا أسبق تاريخا من الشراء عدد 31 الذي يتمسك به المتعرض على أنه حاصل بتاريخ 16/10/1974 الذي على فرض صحته يكون به البائعون بائعين لشيء خرج من يدهم بناقل شرعي إلى ملكية طالبي التحفيظ. وأن تمسك المتعرض بالحيازة، فإن الحيازة المادية لم تثبت له بصفة قطعية من خلال ما بالملف من وثائق”. فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا بما يكفي، والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار.

                                 لهذه الأسباب؛

قضت محكمة النقض، برفض الطلب، وبتحميل الطاعن الصائر.         

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: علي الهلالي ـ مقررا. ومحمد أمولود وأحمد دحمان وجمال السنوسي أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكافي ورياشي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة سهام الحنضولي.