الشهر العقاري – معناه – التحسينات الداخلة على العقار – معناها – تبعيض الشفعة – لا

القرار رقم 270

الصادر بتاريخ 30 يناير 1985

ملف مدني رقم 81156

القاعدة:

التسجيل في العقار المحفظ الذي يقع به إشهار الحق الذي يجعله المشرع قرينة على افتراض العلم به في مواجهة الكافة هوالذي يقع وفق ما هومحدد في الفصل 75 من ظ 12 ـ8 ـ 1913 بتسجيل المحافظ في الرسم العقاري البيانات الموجزة عن الحق المراد إشهاره مؤرخة وممضى عليها من طرفه.

إيداع الطلب والوثائق بسجل الإيداع بالمحافظة لا يرقى إلى درجة إشهار الحق بتسجيله بالرسم العقاري.

يطبق أجل 3 أيام المنصوص عليها في الفصل 974 من ق.ز.ع في حالة تعدد الشركاء حيث يكون لكل واحد منهم أن يشارك في شفعة الجزء المبيع بنسبة حصته فإذا لم يمارس أحدهم هذا الحق داخل الأجل وجب على الشريك الآخر أن يشفع جميع الجزء المبيع حتى لا تتجزأ الشفعة ويكون عليه في هذه الحالة أن يدفع ما ينوب حصة من لم يمارس حق الشفعة في الثمن داخل أجل ثلاثة أيام.

ما يقصد بالتحسينات في مفهوم الفصل 25 من القانون العقاري هي ما يتم بفعل المشترى نتيجة نفقات يبذلها في تحسين وضعية العقار لا ما يتم نتيجة التطورات الاقتصادية من ارتفاع في قيمة العقار.

باسم جلالة الملك

إن المجلس:

وبعد المداولة طبقا للقانون

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن القرار المطلوب نقضه الصادر عن محكمة الاستئناف بفاس بتاريخ 12 نونبر 1974 أن الأبيض التهامي رفع دعوى أمام إقليمية فاس سابقا بتاريخ 7 يناير 1972 يعرض فيها أنه مالك على الشياع في العقار المحفظ بالرسم العقاري 10040 وأن زينب الوزاني اشترت على الشياع من البائعة لها فاطمة التبر جزءا من العقار وسجلت شرائها على الرسم العقاري بتاريخ 15 يناير 1971 وأنه قام بعرض وإيداع الثمن والمصاريف لفائدة المشترية بتاريخ 24 يونيه 1979 طالبا الحكم له باستحقاق الشفعة فأجابت المدعى عليها بأن تسجيل الشراء وقع بالمحافظة بتاريخ 15 يناير 1965 لا سنة 1971 وبعدما أدلى المدعي بشهادة من المحافظة العقارية تفيد أن الشراء سجل بتاريخ 15 يناير 1971 قضت المحكمة باستحقاق الشفعة أيد استئنافيا ارتكازا على أن الشراء سجل بالمحافظة بتاريخ 15 يناير 1971 وأن الشفيع مارس حقه في الشفعة داخل الأجل القانوني الذي هوسنة من التاريخ المذكور.

فطعنت المشفوع منها في قرار محكمة الاستئناف بالنقض وبسبب خطأ مادي يتعلق بتحديد تاريخ عرض وإيداع الثمن نقض المجلس الأعلى قرار محكمة الاستئناف غير أن الشفيع طلب تصحيح هذا الخطأ في قرار المجلس الذي أصدر بتاريخ 28 مارس 1984 قرارا بالعدول عن قرار النقض.

فيما يتعلق بالفرع الأول والثاني من الوسيلة الأولى:

حيث عابت المشفوع منها على قرار محكمة الاستئناف أن المحكمة اعتبرت أن تسجيل الشراء تم بتاريخ 15 يناير 1971 ارتكازا منها على التاريخ المثبت على الرسم العقاري في حين أن الطاعنة قدمت طلب تسجيل شرائها قبل ذلك وسلم لها وصل بالأداء يحمل تاريخ 29 مايو1965 وأنه إذا كان قد تأخر التسجيل على الرسم العقاري لسبب يرجع إلى إدارة المحافظة فإنها قد قدمت كل ما كان يلزم لهذا التسجيل قبل ذلك وأن كلمة التسجيل الواردة في القانون لا يتحقق مدلولها فقط بالتقييد بالرسم العقاري الذي تتوفر به صفة الإشهار بل أن التسجيل يتحقق عندما يقوم صاحب حق عيني بكل ما يلزم لإشهار حقه وأنه لا يوجد تسجيل تام ونهائي وآخر ليس كذلك كما تقول المحكمة وأن الفصل 67 من ظهير 12 غشت 1913 لا يشير إلى شيء من هذا وأشارت الطاعنة متسائلة إلى أن الفصول 66 و67 و69 من الظهير المذكور تجد مجالا لإيداع طلب التسجيل مثل التسجيل سواء بسواء وأن المطلوب في النقض إذن له بمقتضى أمر صدر بتاريخ 13 يونيه 1971 لتقديم العرض والإيداع فكان عليه أن يقوم بذلك داخل أجل ثلاثة أيام عملا بالفصل 974 من ق.ز.ع الذي يعتبر واجب التطبيق حتى في حالة العقار المحفظ وأن عدم احترام هذا الأجل يستوجب التصريح بعدم استحقاق الشفعة.

لكن بناء على الفصلين 31 و32 من ظهير 2 يونيه 1915 المتعلق بالعقار المحفظ فهناك آجال ثلاثة لممارسة حق الشفعة أجل ثلاثة أيام إذا بلغ الشراء إلى الشفيع تبليغا رسميا وأجل الشهرين إذا كان الشفيع قد حضر مجلس عقد الشراء وفي غير هاتين الحالتين فإن أجل الشفعة هوسنة واحدة من تاريخ إشهار الشراء بتسجيله على الرسم العقاري والتسجيل الذي يقع به إشهار الحق الذي جعله المشرع قرينة على افتراض العلم به في مواجهة الكافة هوالذي يقع وفق ما هومحدد في الفصل 75 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ الذي ينص على ما يلي: يباشر كل تسجيل بالسجل العقاري ببيانات موجزة ” عن الحق المراد إشهاره ” تؤرخ ويمضي عليها من طرف المحافظ وإلا كان باطلا، ولما كان الشفيع حسب الوقائع الثابتة أمام قضاة الموضوع في هذه القضية لم يبلغ بالشراء ولا كان حاضرا في مجلس عقد البيع فإن أجل الشفعة هوسنة واحدة من تاريخ تسجيل الشراء على الرسم العقاري الذي هو15 يناير 1971 حسب ما هوثابت أمام قضاة الموضوع من شهادة المحافظة. وقد قدم الشفيع طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية بتاريخ 8 يونيه 1971 للترخيص له بعرض وإيداع الثمن على ذمة المشفوع منها التي رفضت العرض ووقع إيداع المبلغ بعد ذلك بصندوق المحكمة خلال نفس الشهر والسنة فيكون بهذا قد مارس الشفعة داخل أجل السنة من تاريخ تسجيل الشراء بالرسم العقاري وتكون المحكمة على صواب لما استجابت لطلبه وقضت له بالشفعة، أما فيما يتعلق بإيداع الطلب والوثائق بسجل الإيداع بالمحافظة بتاريخ 28 مايو1971 فإن هذا الإجراء لا يرقى إلى درجة إشهار الحق بتسجيله بالرسم العقاري الذي يعتبره القانون قرينة على افتراض العلم به في مواجهة الكافة وتكون المحكمة على صواب لما لم تلتفت لهذا الدفع الذي رفضته صراحة وفيما يتعلق بالدفع القائل بأنه كان على الشفيع أن يقوم بإيداع الثمن خلال أجل ثلاثة أيام من تاريخ الترخيص له بذلك اعتمادا على الفصل 974 من ق.ز.ع فإن المحكمة لم تكن ملزمة بالجواب عليه لأن هذا الفصل إنما يطبق في حالة تعدد الشركاء حيث يكون لكل واحد منهم أن يشارك في الشفعة للجزء المبيع بنسبة حصته في العقار فإذا لم يمارس أحدهم هذا الحق داخل الأجل وجب على الشريك الآخر أن يشفع جميع الجزء المبيع حتى لا تتجزأ الشفعة ” الفصل 34 من ق. العقاري ” ويكون عليه في هذه الحالة أن يدفع ما ينوب حصة من له يمارس حق الشفعة في الثمن داخل أجل ثلاثة أيام. ولم يكن في هذه القضية شريك غير الطاعن لم يمارس حق الشفعة حتى تطبق في حقه مقتضيات هذا الفصل فيكون الفرع الأول والثاني من الوسيلة الأولى غير مبنيين على أساس.

فيما يتعلق بالفرع الثالث من الوسيلة الأولى:

حيث تعيب الطاعنة القرار بخرق القانون لكونها دفعت بكون الشفيع لم يعرض عليها ثمن التحسينات والفرق في ثمن العقار بين تاريخ الشراء وتاريخ الشفعة وأن تعليل المحكمة بأن الفرق في الثمن لا يدخل ضمن تحسينات العقار مخالف للقانون.

لكن ما يقصد بالتحسينات في مفهوم الفصل 25 من القانون العقاري المحتج به هي التي تتم بفعل المشتري نتيجة نفقات يبذلها في تحسين وضعية العقار أما ما يتم نتيجة التطورات الاقتصادية من ارتفاع في قيمة العقار فلا يدخل في مفهوم التحسينات المنصوص عليها في هذا الفصل وقد رفضت المحكمة عن صواب دفع الطاعنة في هذا الشأن لعدم إثبات وجود تحسينات بالمعني المذكور ولكون مسألة الفرق في الثمن ليس من قبيل هذه التحسينات فالفرع الأخير من الوسيلة عديم الأساس.

فيما يتعلق بالوسيلة الثانية:

حيث تعيب الطاعنة القرار بكونها دفعت بفساد المسطرة لعدم إدخال المحافظ في دعوى الشفعة إلا أن المحكمة لم تجب على هذا الدفع.

لكن لا يوجد في القانون ما يوجب إدخال المحافظ في دعوى الشفعة لهذا لم تكن المحكمة ملزمة بالجواب على هذا الدفع الذي لم يكن له أثر على قضائها فالوسيلة عديمة الجدوى.

لهذه الأسباب

ونظرا لقرار إعادة النظر:

قضى برفض طلب النقض وعلى صاحبته بالصائر.

الرئيس:                 المستشار المقرر:                    المحامي العام:

 السيد محمد عمور،     السيد أحمد عاصم،                     السيد الشبيهي،

المحاميان:

 الأستاذة المعروفي والاستاذ الكوهن.