قسمة التصفية – بيع العقار للغير – تسجيله بالرسم العقاري بعد الحكم – التشطيب عليه – نعم

القرار عدد 2673 الصادر بتاريخ 2010/06/08

في الملف رقم 2008/1/1/2847

القاعدة:

الهدف من تبليغ محضر الحجز التحفظي للغير الحائز للعقار موضوع الحجز طبقا للفصل 456 من قانون المسطرة المدنية هو إشعاره حتى لا يخرج الشيء المحجوز من يده،

أما الهدف من من تبليغ محضر الحجز التنفيذي لشركاء المحجوز عليه طبقا للفصل 473 من قانون المسطرة المدنية  هو تمكينهم من المشاركة في السمسرة،

ما دام الأمر  يتعلق بتنفيذ حكم صادر قبل شراء الطاعن قضى بالقسمة قسمة تصفية فعون التنفيذ في هذه الحالة إنما يجب عليه استدعاء أطراف الحكم الذي يجري تنفيذه  وليس الطاعن الذي دخل للرسم العقاري بعد الحكم الذي يجري تنفيذه.

لا موجب للاستدلال بحسن النية  ولا بالفصل 457 من قانون الالتزامات والعقود مادام من رسا عليه المزاد العلني تملك عقار النزاع بناء على محضر المزاد العلني نتيجة حكم بقسمة تصفية صادر قبل تسجيل الطاعن لشرائه

كما لا موجب للاستدلال بالفصل 202 من ظهير 2/06/1915 مادام الطاعن تعرض تعرض الغير الخارج عن الخصومة وأصدرت محكمة الاستئناف قرارا معتبرة إياه ممثلا في الحكم الذي تعرض عليه سلفه الذي باع له واجباته.

مجرد الطعن في القرار المذكور لا يفقده قوة الشيء المقضي به التي يكتسيها مادام لم يتم إبطاله . 

باسم جلالة الملك

بناء على المقال المرفوع بتاريخ 19/06/2008 من طرف الطالب أعلاه بواسطة نائبه المذكور. والرامي إلى نقض القرار رقم 192 الصادر عن محكمة الاستيناف بمراكش بتاريخ 28/01/2008 في الملف عدد 3896-1-06.

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 02/03/2010 من طرف المطلوبين في النقض بواسطة نائبهم والرامية إلى رفض الطلب.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 29/03/2010 وتبليغه.

و بناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 08/06/2010.

و بناء على المناداة على الطرفين و من ينوب عنهما وعدم حضورهما.

و بعد تلاوة التقرير من طرف  المستشار المقرر السيد العربي العلوي اليوسفي. والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد ولينا الشيخ ماء العينين.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، أنه بتاريخ 11/10/2005 قدم المدعي محمودي عبد الرزاق مقالا افتتاحيا إلى المحكمة الابتدائية بمراكش عرض فيه أنه من بين المالكين على الشياع للعقار المسمى “كدجي أولا” موضوع الصك العقاري عدد 14813/م وذلك بنسبة 1926344340 سهما من أصل 2312893440 سهما وأنه تم التشطيب عليه من الصك العقاري المذكور بعلة أن هذا الملك قد بيع عن طريق المزاد العلني، وبما أن هذا البيع قد تم دون استدعاء العارض وبدون علمه لذا فهو يطعن صراحة في إجراءات البيع بالمزاد العلني طالبا لذلك الحكم بإبطالها والتشطيب على هذا البيع الذي بمقتضاه رسا المزاد على المدعى عليهما الحجوجي الادريسي عمر والحجوجي الادريسي الحسن. وأمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية بمراكش سيدي يوسف بن علي بالتشطيب على اسمهما من الرسم العقاري وتقييد اسم العارض محلهما وقد فتح لهذا المقال الملف781/05/98 . كما قدم المدعى عليهما لدى نفس المحكمة مقالا افتتاحيا عرضا فيه أنهما اشتريا العقار عن طريق المزاد العلني بتاريخ 06/05/2005 طالبين الحكم بطرد المدعى عليه من الملك المذكور ومن يقوم مقامه أو بإذنه لاحتلاله بدون سند قانوني فتح لهذا المقال الملف رقم 834/05/9 . وتقدم نائب المدعي بتاريخ 20/02/2006 بمقال من أجل إدخال الغير في الدعوى أدخل بمقتضاه كل من الحجوجي عبد العزيز ومن معه ورئيس كتابة الضبط . وبعد ضم الملفين أصدرت المحكمة الابتدائية المذكورة بتاريخ 09/5/2006 حكمها رقم 472 في الملفين المضمومين المشار إليهما برفض الطلبين. فاستأنفه المدعى عبد الرزاق محمودي وقضت محكمة الاستئناف المذكورة بتأييده وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه من طرف المستأنف بسببين.

حيث يعيب الطاعن القرار في السبب الأول بخرق الفصلان 456 و473 من قانون المسطرة المدنية، ذلك أنه تحوز وسجل كمالك لما يناهز 90 %  من العقار موضوع الدعوى لمدة 16 سنة كاملة، وأن التشطيب عليه أساسه تنفيذ بيع بالمزاد العلني لجميع الملك موضوع الصك العقاري المذكور. وأن البائعين له لم يخبروه بالحكم الصادر قبل شرائه منهم وهو ما يجعل الطاعن غير ملزم به لحسن نيته. وأن المدعين في الحكم المذكور لم ينجزوا تقييدا احتياطيا حتى يكون علم الطاعن مفترض قانونا. وأن سبب ذلك كله يرجع إلى ظهور البائعين له والى كون كتابة الضبط والتي خرقت الفصلين 456 و473 من قانون المسطرة المدنية لعدم استدعاء الطاعن والبنك المقرض له وما رد به الحكم مخالف للفصلين المذكورين وأن الفصل 456 المذكور جاء فيه ” إذا كانت المنقولات أو العقارات المملوكة المنفذ عليه الصادر ضد الأمر بالحجز التحفظي في حوزة الغير بلغ عون التنفيذ لهذا الغير الآمر وسلمه نسخة منه ويترتب على ذلك الأمر اعتبار الغير حارس للمنقولات أو العقار المحجوز وجاء كذلك في الفصل 473 من نفس القانون استدعاء المنفذ عليه حتى يتسنى المشاركة في السمسرة.

ويعيبه في السبب الثاني بفساد التعليل الموازي لانعدامه، ذلك أن ما ورد في الحيثية الأولى للقرار من  “أن ما تمسك به المستأنف من حسن نية وسوء نية البائعين له بعدم إخباره بان العقار المبيع له موضوع دعوى قسمة قبل تاريخ البيع لا يحتج به ضد الراسي عليهما المزاد العلني والذي لم يدع المستأنف سوء نيتهما بل تمسك بسوء النية فقط في مواجهة البائعين” أن هذا التعليل غير حقيقي لكون الطاعن ادعى منذ البداية سوء نية الطرفين ولا أدل على ذلك الشكاية المرفوعة من طرف الطاعن ضد الراسي عليهما المزاد العلني. ومن جهة أخرى اعتبر القرار المطعون فيه الراسي عليهما المزاد مشتريين حسني النية مما يستوجب رعاية حقهما، إلا انه أغفل أن الطاعن هو الآخر حسن النية بدليل ما ورد في الفصل 202 من ظهير 2/6/1915 بشأن التشريع المطبق على العقارات المحفظة والذي ينص على أن جميع الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط حق أو تغييره لا مفعول لها تجاه الغير إلا من اليوم الذي وقع فيه تقييد مقال الدعوى تقييدا احتياطيا” وأن الحكم الذي أخفاه البائعون للطاعن الصادر قبل شراء الطاعن منهم لم يسبق بأي تقييد احتياطي ومعنى ذلك أن الحكم المذكور غير ملزم له لأن شراءه كان بحسن نية وهذا ما جاء بتعليل المحافظ العام عندما أمر المحافظ على سيدي يوسف بن علي بإرجاع تسجيل الطاعن بالصك العقاري بعد التشطيب عليه تنفيذا لمحضر إرساء المزاد العلني وبما أن كلا من الطاعن وعلى افتراض حسن نيته الراسي عليهما المزاد فقد كان على المحكمة مصدرة القرار أن تطبق القاعدة المنصوص عليها في الفصل 457 من قانون الالتزامات والعقود الذي جاء فيه “عندما يكون كل من الطرفين حسن النية يرجح جانب الحائز إذا كان حسن النية وقت اكتساب الحيازة ولو كان سنده لاحقا في التاريخ” وأن اكتساب الطاعن للحق المذكور جاء قبل اكتساب الراسي عليهما المزاد وكان لازال حائزا له وحول الحيثية الثانية التي جاء فيها ” إن المحكمة أكدت في قرارها الصادر بتاريخ 14/03/07 تحت عدد 935 في الملف عدد 3761/05 بمناسبة البت في تعرض المستأنف تعرض الغير الخارج عن الخصومة أن المستأنف ليس غيرا حتى يمكنه الطعن بتعرض الغير الخارج عن الخصومة بل يعتبر ممثلا من طرف سلفه في دعوى القسمة القاضي بها الحكم الابتدائي قبل تفويت العقار” فإن هذا التعليل أيضا فاسد لأن الطاعن طعن بالنقض في القرار المذكور لكونه لم يستطع الإجابة عن الاستثناء الوارد عليه النص في الفصل 451 الذي يستثني حالة التدليس الذي يقع على الخلف والذي يجعله غير ملزما بتصرفات سلفه وأن الطاعن رغم إثباته تدليس سلفه المتمثل في الكتمان وعدم إخباره بالحكم بالبيع بالمزاد العلني علما أن الفصل 52 يعتبر الكتمان نوعا من التدليس إضافة إلى عدم سبقية تقييد احتياطي. وحول الحيثية الثالثة التي جاء فيها أن ” ما تمسك به المستأنف بكونه لم يستدع لعملية البيع بالمزاد العلني فقد أجابت عنه المحكمة الابتدائية بما فيه الكفاية مما جعل المحكمة تتبنى تعليلها بهذا الخصوص” إلا أن الفصلين 456 و473 من قانون المسطرة المدنية يوجبان استدعاء الحائز للعقار واستدعاء الشريك والطاعن يتوفر على صفتي الحائز والشريك.

لكن، ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما، فإنه لا مجال في النازلة للاستدلال بالفصل 456 من قانون المسطرة المدنية لتعلقه بالحائز لمنقول أو عقار موضوع حجز تحفظي حين أوجب المشرع تبليغه محضر  الحجز حتى لا يخرج الشيء المحجوز من يده، ولا بالفصل 473 المتعلق بحجز العقار حجزا تنفيذيا حيث أوجب المشرع إخطاره بالحجز ليتسنى له المشاركة في السمسرة، والأمر في نازلة الحال يتعلق بتنفيذ حكم صادر قبل شراء الطاعن قضى بالقسمة قسمة تصفية فعون التنفيذ في هذه الحالة إنما يجب عليه استدعاء أطراف الحكم الذي يجري تنفيذه  إذ لا علم له بطرف آخر دخل للرسم العقاري بعد الحكم الذي يجري تنفيذه كما لا موجب للاستدلال بحسن نية الطاعن ولا بالفصل 457 من قانون الالتزامات والعقود مادام من رسا عليه المزاد العلني تملك عقار النزاع بناء على محضر المزاد العلني نتيجة حكم بقسمة تصفية صادر قبل تسجيل الطاعن لشرائه ولا بالفصل 202 من ظهير 2/06/1915 مادام الطاعن تعرض تعرض الغير الخارج عن الخصومة وأصدرت محكمة الاستئناف قرارها عدد 935 المشار إليه أعلاه معتبرة الطاعن ممثل في الحكم الذي تعرض عليه سلفه الذي باع له واجباته وان مجرد الطعن فيه بالنقض لا يفقد القرار الاستئنافي قوة الشيء المقضي به التي يكتسيها مادام لم يتم إبطاله . ولذلك ولما للمحكمة من سلطة في تقييم الأدلة واستنتاج قضائها منها فإنها حين عللت قرارها بان “مقتضيات الفصل 480 من قانون المسطرة المدنية تعتبر محضر المزايدة سند ملكية لصالح الراسي عليه المزاد. وأن ما تمسك به المستأنف من حسن نية وسوء نية البائعين له بعدم إخباره بان العقار المبيع له موضوع دعوى القسمة قبل تاريخ البيع لا يحتج به ضد من رسا عليه المزاد العلني والذي لم يدع المستأنف سوء نيتهما بل تمسك فقط بسوء نيته في مواجهة البائعين له. وأن ما تمسك به المستأنف في المرحلة الابتدائية بأنه لم يستدع لعملية البيع بالمزاد العلني فقد أجابت عنه المحكمة الابتدائية بما فيه الكفاية مما جعل القرار يتبنى تعليلها بهذا الخصوص. وأن القرار المطعون فيه بتأييده الحكم الابتدائي يكون قد تبنى تعليله الذي جاء فيه أن عملية البيع المطعون في إجرائها قد تمت تنفيذا لحكم صادر عن محكمة الاستئناف بمراكش بتاريخ 30/03/1992 في الملف العقاري عدد 2266/91 والذي يحظى بتأييد الحكم الابتدائي القاضي بدوره بإجراء قسمة تصفية للملك ذي الرسم العقاري عدد 14813/1 س المالكين المقيدين حينئذ بالرسم العقاري والذي لم يكن من بينهم الطرف المدعي حاليا محمودي عبد الرزاق ولا المدعى عليهما مولاي عمر الحجوجي الادريسي والحسن الحجوجي الادريسي وانه مادام الأمر كذلك فإن كتابة الضبط لم تخرق القانون بعدم استدعاء المدعي لحضور عملية البيع  فهي مقيدة بالحكم الموكول إليها تنفيذه وقسمة التصفية لا تهم سوى طرفي هذا الحكم” فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار معللا سليما وغير خارق للفصول المدعى خرقها والوسيلتان معا بالتالي غير جديرتين بالاعتبار.

 

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وبتحميل صاحبه الصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. و كانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: محمد العلامي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: العربي العلوي اليوسفي ـ عضوا مقررا.  ومحمد بلعياشي ،وعلي الهلالي، وحسن مزوزي ـ أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد ولينا الشيخ ماء العينين. وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة نزهة عبدالمطلب.