بيع – أجرة الوسيط (السمسار) – كيفية تحديدها

 

القـرار عـدد  1202

المؤرخ في :3/11/2004

الملف التجاري عدد : 1067/3/1/2002

القاعدة

أجرة السمسار قد يكون مبلغا معينا، وقد يكون نسبة معينة من الصفقة التي تقع على يد السمسار، وإذا لم يقع الاتفاق على تعيين الأجر، فعلى القاضي أن يحدده مستعينا في ذلك بالعرف، فإن لم يجد قام بتقديره حسب ما بذله السمسار من جهد ووقت لإبرام الصفقة.

باسم جلالة الملك

إن المجلس الأعلى

و بعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بفاس بتاريخ 25/7/2002 تحت عدد 884 في الملف 337/02 أن الطالبين المشيخ البرنوصي والعلام خاليد وأحمد شاكر تقدموا بمقال إلى المحكمة التجارية بفاس يعرضون فيه أنهم قاموا بالتوسط بين المشتري المطلوب الأول سلام الدراز والبائعين المطلوبين الثاني والثالث المنضري عباس والمنضري عثمان في عملية بيع الضيعة المعروفة باسم “بوحفرة 370-371) الكائنة بعمالة الحاجب موضوع الرسم العقاري عدد 22509-05، وبعد القيام بعملية التوسط في هذه العملية في شهر مارس 2000 تم إبرام العقد بين الطرفين عند الموثق محمد الكواكبي بطنجة بمبلغ 8.000.000 درهم، وأن البائعين قاما بتسديد مبلغ60.000 درهم، وأن أتعاب السمسرة لهذه العملية حددت في مبلغ 400.000درهم، امتنع المشتري أداء ما نابه من هذه العملية وهو مبلغ 200.000 درهم، واكتفى بإعطاء تسبيق قدره 5000 درهم، كما بقي بذمة البائعين مبلغ 140.000 درهم، الأمر الذي يلتمسون معه الحكم على المشتري الدراز سلام بأداء مبلغ 195.000 درهم واجب السمسرة وتعويض قدره 20.000 درهم وعلى البائعين فيما بينهما بأدائهما تضامنا مبلغ 140.000 درهم مع تعويض 10.000 درهم وتحديد الإكراه في الأقصى، وبعد الأمر بإجراء بحث صدر حكم قضى على المدعى عليه سلام الدراز بأدائه للمدعين مبلغ 20000 درهم وجعل الصائر على النسبة وتحديد الإجبار في الأدنى ورفض باقي الطلبات، أيد استئنافيا بمقتضى القرار المطعون فيه.

في شأن الوسيلتين الأولى والثانية مجتمعتين،

حيث يعيب الطالبون القرار سوء التعليل الموازي لانعدامه – خرق مقتضيات المادة الثانية من مدونة التجارة وخرق حقوق الدفاع سوء تطبيق مقتضيات المادة 419 من مدونة التجارة بدعوى أن المادة الثانية من المدونة تنص على أنه يفصل في المسائل التجارية بمقتضى قوانين وأعراف وعادات التجارة وقد أدلوا رفقة مقالهم الاستئنافي بمحضر اجتماع لجمعية الوكلاء العقاريين بفاس الذي حدد فيه السعر الأول لسمسرة بيع العقار في %2,5 من ثمن البيع والذي هو السعر المتعارف عليه وطنيا كأجر للسمسار عن وساطته في علميات بيع العقار، وأن محكمة الاستئناف التجارية التي اعتبرت أن وقائع هذه النازلة تخضع لمقتضيات المادة 419 من مدونة التجارة التي تعطي للمحكمة سلطة تقديرية لتحديد أجرة السمسار تلقائيا، كما اعتبرت أن محضر اجتماع جمعية الوكلاء العقاريين المدلى به لا يرقي إلى مرتبة القانون حتى يمكن اعتمادها وثيقة رسمية لتحديد أجرة السمسار، وأن المحكمة عندما نحت هذا المنحى تكون قد اعتبرت أن أجرة السمسار لا تحدد إلا بناء على نص قانوني أو للسلطة التقديرية للمحكمة، وبالتالي تكون قد تجاهلت مقتضيات المادة الثانية من مدونة التجارية، كما أن المحكمة ومن بين الحيثيات التي عللت بها قرارها (أن المستأنفين لم يدلوا بأية حجة لإثبات خدمات استثنائية أو تحملهم أعباء تستلزم حصولهم على المبالغ المطلوبة”، لأن الأجرة هي مقابل أتعاب وبغض النظر عن قيمة الصفقة، وبذلك فالحكم المستأنف صادف الصواب لما اعتبر أن ما تقاضاه المستأنفين من المستأنف عليهم يمثل أجرتهم في مقابل خدمات السمسرة المنجزة من طرفهم مادام لا يوجد بالملف ما يفيد أنها مجرد تسبيق عن أجرة متفق عليها سلفا الأمر الذي يتعين معه تأييده). في حين أن محكمة الاستئناف لما اعتمدت هذا التعليل تكون قد خرقت حقوق الدفاع عندما لم ترد في حيثيات قرارها على ما أثاره الدفاع من أن محاضر جلسات البحث التي تمت بمكتب القاضي المقرر خلال المرحلة الأولى، تؤكد أن السادة المنضري التمسا أكثر من مهلة من أجل تسوية النزاع، وهو ما يدل أن ما تقاضاه من المطلوبين لم يكن أجرا نهائيا وإنما جزء منه، من جهة أخرى فالقرار عندما اعتبر أنهم لم يدلوا بأية حجة لإثبات قيامه بخدمات استثنائية تستلزم حصولهم على المبالغ المطلوبة يكون قد أساء تطبيق مقتضيات المادة 419، مادام أن الملف به بداية حجة تتمثل في طلب التأخير المقدم من طرف السادة المنظري لإتمام القضية بالصلح، بالإضافة إلى محضر جمعية الوكلاء العقارين بفاس التي تحدد النسبة الأدنى لأتعاب السمسرة كان على المحكمة أن تستعين معها بخبرة لاستجلاء خلفيات النزاع مادام أنه كان عليها أن تفصل في النازلة التي هي معاملة تجارية بناء على العرف التجاري الذي ينظم مهنة السمسرة والمحكمة لما اعتبرت أنهم لم يثبتوا الخدمات الاستثنائية التي قاموا بها ولم يثبتوا أن ما توصلوا به هو مجرد تسبيق وغضت الطرف عن الرد حول ما أثاره الدفاع حول واقعة الصلح الثابتة من محاضر جلسات البحث تكون قد خرقت حقوق الدفاع وأساءت تطبيق المادة 419 من المدونة وعرضت قرارها للنقض.

لكن، حيث أن أجر السمسار قد يكون مبلغا معينا وقد يكون نسبة معينة من الصفقة التي تقع على يد السمسار وإذا لم يقع الاتفاق على تعيين أجر السمسار فعلى القاضي أن يعينه مستعينا في ذلك بالعرف، فإذا لم يوجد، فيقدر ما بذله السمسار من جهد ووقت لإبرام الصفقة، ومحكمة الاستئناف مصدرة القرار المطعون فيه أيدت الحكم الابتدائي وعن صواب بعدما تبين لها من شهادة الشهود الذين استمعت لهم بجلسة البحث أنهم لم يحضروا اتفاق الأطراف على تحديد مقدار أجرة السمسرة، وأن القانون لم يحدد أية نسبة وإنما ترك ذلك لحرية اتفاق طرفي عقد السمسرة، وأخضعت النازلة لمقتضيات المادة 419 من مدونة التجارة التي أعطت للمحكمة السلطة لتحديد أجرة السمسار، إذا لم تحدد باتفاق أو عرف واستبعدت توصية جمعية الوكلاء العقاريين لولاية فاس المؤرخة في 20/5/01 لكونها لا ترقى إلى مرتبة القانون حتى يمكن اعتمادها كوثيقة لتحديد أجرة السمسار، علاوة على أن المستأنفين لم يدلوا بأية حجة لإثبات خدمات استثنائية، أو تحملهم أعباء تستلزم حصولهم على المبالغ المطلوبة لأن الأجرة هي مقابل أتعاب بغض النظر عن قيمة الصفقة، فلم يخرق قرارها أي مقتضى أو أي حق من حقوق الدفاع، ولم يسئ تطبيق المادة 419 من المدونة والوسيلتان على غير أساس.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وتحميل الطالبون الصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيدة الباتول الناصري رئيسا والمستشارين السادة: الطاهرة سليم مقررة وزبيدة التكلانتي وعبد الرحمان مزور وعبد الرحمان المصباحي وبمحضر المحامي العام السيدة فاطمة الحلاق وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة فتيحة موجب.