عقد السمسرة – إثبات – قرائن – أداء العمولة

الحكم التجاري عدد 10769 الصادر بتاريخ 2008/10/21

في الملف رقم 2006/6/9672

القاعدة

طبقا لمقتضيات الفصل 114 من ق م م فإن وفاة الأطراف أو تغيير وضعيتهم بالنسبة للأهلية لا يؤخر البت في الدعوى، ولا تستدعي المحكمة الورثة لمواصلة الدعوى إلا إذا كانت القضية غير جاهزة للحكم.( الفصل 115 من نفس القانون).

وحيث إن الدعوى قطعت شوطا  ولم يحصل طارئ الوفاة إلا بعد استنفاد الطرفين لوسائل دفاعهما وإتمام البحث الذي أمرت به المحكمة وتقديم الطرفين لمستنتجاتهما، وبالتالي فإن الإجراء المرتبط باستدعاء الورثة وتنصيب قيم في حقهم بعد عدم العثور عليهم كان إجراءا غير لازم ويتعين عدم ترتيب أي أثر عليه.

في غياب إثبات البائع أنه تعرف إلى المشتري بطريقه الخاص فإن أداء هذا الأخير للسسمسار عمولته يشكل قرينة على كونه هو الذي عمل على التقائها بالبائع

في غياب إثبات المدعى عليه أنه التقى المشتري بطريق آخر غير وساطة المدعية إذا تم استبعاد قرينة الأداء للعمولة من قبل المشترية ، يكون تدخل هذه الأخيرة في العملية لازم عقلا ومنطقا.

باسم جلالة الملك

                                      الوقائــع:

بناء على الحكم الصادر عن المحكمة الإبتدائية بالدارالبيضاء بتاريخ 20/3/2006 والقاضي بعدم الإختصاص نوعيا وإحالة الملف على هذه المحكمة.

وبناء على المقال  المسجل بكتابة ضبط  المحكمة المذكورة بتاريخ 10/3/2005  بعد أن أديت عنه الرسوم القضائية عرضت فيـه المدعية  بواسطـة نائبها أنها كلفت من طرف المدعى عليه بالبحث عن مشتري لعقاره الكائن ب 24 شارع المسيرة الخضراء بالدارالبيضاء والمسمى هلال الجنوب. وأنها بالفعل عثرت له على مشتري وهو السيد فليب حنانية بنيستي. وأن عملية البيع تمت على يد الموثق السيد محمد العلمي وتحدد الثمن في مبلغ 7.000.000 درهم. وأن المتعارف عليه أن عمولة السمسار تحدد في 2.5 في المائة من ثمن البيع لكلا الطرفين. وأن المشتري أدى واجبه في حين أن البائع امتنع عن أدائه. ملتمسة الحكم عليه بأدائه لها مبلغ 84.000 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ 13/3/2003 وتعويض قدره 10.000 درهم مع النفاذ المعجل والصائر وتحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى. وأدلت بمذكرة أرفقتها ببيان الأتعاب وصورة من عقد البيع و ووصل إيداع شيك.

وبناء على جواب المدعى عليه أن المدعية لم تدل بما يفيد صفتها في الإدعاء من قبيل عقد الوكالة أو عقد السمسرة الذي ينتج عنه استحقاقها لما تدعيه. واحتياطيا في الموضوع فإنه لم يكلفها بالبحث عن مشتر لعقاره أو أسند لها مهمة الإعلان عن بيع العقار. وأن ما تتمسك به المدعية من تطبيق للمادة 415 من مدونة التجارة  ، فإن الأجر المشار إليه فيها يستمد وجوده من وجود اتفاق مسبق بين المدعية والعارض وهذا ما لايوجد في موضوع الدعوى الحالية ، لأن  العارض لم يبرم معها أي اتفاق. كما أنه إذا كان هناك عرف يقر قاعدة استحقاق السمسار لنسبة 2.5 في المائة فهو عرف لايلزم العارض لأنه لم يكلف المدعية بشئ ولم يتفق معها. وأن الفصل 33 من ق ل ع ينص على أنه لايحق لأحد أن يلزم غيره ولا أن يشترط لصالحه إلا إذا كانت له سلطة النيابة عنه بمقتضى وكالة أو بمقتضى القانون. كما أن شهادة البنك التي تفيد استخلاص المدعية لعمولتها المتفق عليها مع المشتري لا تنهض دليلا على وجود التزام على عاتق العارض بل العكس ، فهي حجة على أن الأمر يتعلق باتفاق بين المدعية والمشتري ولا يد للعارض فيه. كما أن إثبات الإلتزام على مدعيه ملتمسا الحكم أساسا بعدم قبول الطلب واحتياطا رفضه .

وبناء على تعقيب المدعية أنها أدلت بما يفيد كونها طرفا في عملية البيع وبما يفيد توصلها بعمولتها من المشتري وامتناع البائع رغم إعلامه وبالتالي فإن الصفة قائمة . وموضوعا فإنه من المتعارف عليه بمهنة الوساطة أن البائع يكلف وسيطا أو عدة وسطاء للقيام بالبحث عن مشتري لعقاره دونما تكليف كتابي إلا نادرا. وبمجرد تمام عملية البيع تكون العمولة مستحقة وثابتة للوسيط. كما لايدخل في باب المنطق أن يتولى الوسيط عملية البيع أو الشراء دون أي تكليف من البائع وكتحصيل حاصل ، لأنه لا يمكن التوجه إلى شخص ومساءلته عن النية في بيع عقاره دون تكليف منه. وأن المادة 415 تمنح الأجر للوسيط بناء على مجرد تقديمه للمعلومات للأطراف حتى ولو لم ينشإ العقد بين الأطراف المتعاقدة. كما أن أداء المشتري لواجباته دليل على تكليف البائع للوسيط بالبحث عن مشتري للعقار وبالتالي تكون قرينة بوجود تكليف مفترض من طرف البائع. ملتمسة الحكم وفق المقال.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 19/12/2006 تحت رقم 1799 والقاض بإجراء بحث بحصور الطرفين.

وبناء على جلسة البحث المنعقدة بتاريخ 6/3/2007 فحضر ممثل المدعية كما حضر ابن المدعى عليه وأدلى بتوكيل عن والده موضحا أنه رجل طاعن في السن وطريح الفراش ولا يستطيع حضور جلسة البحث مضيفا أنه شخصيا كلف من طرف والده ببيع العقار موضوع الدعوى والذي يتواجد بمكان معروف بالدارالبيضاء، وأن ممثل المدعى عليها عرض عليه خدماته فرفضها. وعن سؤال حول طريقة تعرفه على المشتري أوضح أنه يعرفه شخصيا بحكم كونه مستثمرا عقاريا كما يعرفه من خلال تسييره لشركة أورو كار وأدلى ببطاقة زيارة لهذه الشركة وبصورة مستخرجة من دليل عناوين الشركات بالمغرب. وعن سؤال حول أداء المشتري لأجرة السمسرة للمدعية أوضح أنه أمر يخصه لأنه سبق أن رفض خدمات المدعية من البداية وكان قد علق لوحة على باب العقار المبيع فيها إشارة إلى أنه معروض للبيع وفيها تنبيه للوسطاء بعدم التدخل، فضلا عن أن المشتري كان له عقار مجاور للعقارالمبيع مما يزيد التأكيد على أن الإتصال كان مباشرا دون حاجة لوسيط. وعقب ممثل المدعية بأن الإتصال الأول تم مع المدعى عليه شخصيا، وهذا الأخير كلفها بالبحث عن مشتر وسلمه مراجع الرسم العقاري قصد استخراج شهادة المحافظة العقارية والتصميم للبناء أو للمنطقة فقام فعلا باستخراج التصميمين وأجرى اتصالات مع المشتري عرض له فيها أنه وجد له مبتغاه وهو عبارة عن فيلا وأدلى بصورة مراسلة صادرة عنه بتاريخ 17/2/2003 وأن المرسل إليه وقع عليها مضيفا أنه بعد ذلك تم الإتصال بابن المدعى عليه بواسطة الهاتف المحمول المذكور في رأس الوثيقة المدلى بها. وبعد تبادل الردود بين الطرفين استقر رأي ممثل المدعية على توجيه اليمين الحاسمة للمدعى عليه شخصيا أنه لم يكلفه بإيجاد مشتري لعقاره فتدخل نائب المدعى عليه أن موكله طريح الفراش، والتمس من المحكمة التفضل بالإنتقال إلى محل سكناه. فتدخل ممثل المدعية من جهته أنه إذا كان الأمر كذلك فكيف وقع لابنه التوكيل بالحضور والنيابة. وأدلى ممثل المدعية بصورة من عقد الشراء، موضحا أنه استخرجه من الموثق، وصورة لحساب بنكي يفيد استخلاص أجرته من المشتري وفاتورة بالمبالغ التي أدتها المشترية مشار فيها إلى الرسم العقاري. وعن سؤال من نائب المدعى عليه حول ما إذا كان قدم اقتراحات للمدعى عليه فأوضح أنه قدم اقتراحات الأولى ب 15.000 درهم والثانية ب 15.500 درهم ثم كان لقاء بمكتب المدعى عليه موضحا أن آخر ثمن للبيع هو 17000 درهم مضيفا أنه لم تكن هناك اقتراحات لغير الشخص المشتري. وعن سؤال حول طريقة التعامل مع المدعى عليه أجاب أن الأمر كان يتم شفويا باعتباره شخصا عاديا وليس شركة مضيفا أن تركيزه على ذلك المشتري راجع لتكليفه له بإيجاد عقار بالدارالبيضاء وأن الثمن الذي تم به الشراء أعلى بكثير من الثمن الذي كان رائجا وبالتالي لم يكن له سوى ذلك الزبون للشراء بالثمن المعروض. وعن سؤال لوكيل المدعى عليه أجاب أن الإلحاح في الطلب بخصوص شراء العقار ابتدأ سنة 1996 حينما كان يقطن بالعقار وليس بعد أن تم الرحيل منه. وتدخل ممثل المدعية أن سبب عدم أداء أتعابه كونه صرح عند العقد أن العقار مهجور إلا أن إدارة الضرائب رفعت مبلغ الضريبة إلى 3.000.000 درهم، ونفى وكيل المدعى عليه ذلك.

وبناء على مستنتجات المدعية بعد البحث أن التوكيل الذي أدلى به ابن المدعى عليه شابته إخلالات شكلية منها أنها قدمت دعواها ضد امحمد بنعيدي شخصيا وليس ضد مؤسسة بنعيدي مما تكون هذه الوكالة غير صحيحة. ومن جهة أخرى فقد حاول وكيل المدعى عليه عبثا نفي التكليف للعارضة بالبحث عن مشتر للعقار، وأن الإدلاء ببطاقة الزيارة للمشتري ودليل عناوين الشركات تحايل واضح، وما يؤكد كون المدعى عليه لا يعرف المشتري هو الوثائق التي أدلى بها والتي تفيد أداءه لأجرة السمسرة. وأنه بالرجوع أيضا للوثيقة التي أدلت بها والمؤرخة في 17/2/2003 والمتضمنة لتوقيع المشتري سيتأكد للمحكمة أن ادعاءات المدعى عليه باطلة إذ تعرض فيها على المشتري كون المدعى عليه بصفته زبونا للمكتب كلفها ببيع العقار مما يفيد أن المدعى عليه كلفها فعلا بذلك باعتبارها متخصصة في الميدان وتتعاطى عمليات السمسرة ومعروفة على الصعيد المحلي والوطني. وأنها أبدت حسن نيتها في التقاضي واستعدادها لتوجيه اليمين الحاسمة للمدعى عليه، إلا أن وكيل المدعى عليه لجأ إلى اختلاق الأعذار قصد التهرب من ذلك، مدعيا أن موكله طريح الفراش ولا يستطيع الحراك والكلام متناقضا مع الوكالة التي أدلى بها، مما يؤكد أحقيتها في العمولة التي يحاول المدعى عليه حرمانها منها مستغلا في ذلك عنصر الثقة والإئتمان والشفوية الذي يسود ميدان المعاملات العقارية فيما يخص السمسرة. ملتمسة الحكم وفق الطلب واحتياطيا الإشهاد على استعدادها لتوجيه اليمين الحاسمة.

وبناء على مستنتجات المدعى عليه بعد البحث أنه يدلي بشهادة طبية تؤكد حالته الصحية التي تمنعه من الحركة أو التنقل ، وبخصوص مجريات البحث  فإن المادة 418 من مدونة التجارة تؤكد استحقاق السمسار أجرته من الشخص الذي كلفه ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو عادة تقضي بخلاف ذلك. وأن العارض أكد معرفته الشخصية بالمشتري مما تنتفي معه إمكانية تدخل طرف ثالث بينهما، علما أنه علق لوحة على العقار مع رقم الهاتف وتنبيها لعدم تدخل الوسطاء، خاصة وأن العقار يوجد بقلب مدينة الدارالبيضاء وقريبا من حي تجاري هو المعاريف. وخلافا لما يقوم به السمسار من تقديم مجموعة من المشترين والإقتراحات للبحث عن أفضلها بحكم أنه يستخلص أتعابه بنسبة ثمن البيع، فإن العكس هو الذي وقع فهو لم يجلب إلا مشتريا واحدا وهو من قدم العروض التي كانت تصب في صالح المشتري وكان يبحث عن أحسن ثمن له وليس للبائع، وهذا ما أقر به بجلسة البحث. وهو ما يؤكد أنه وسيط مكلف من طرف المشتري وليس البائع. كما ان طريقة الإتصال بين الطرفين تفيد أنه وسيط للمشتري الذي كلفه. كما أن تصريحه بأن تركيزه على المشتري راجع لتكليفه بإيجاد عقار بالدارالبيضاء وهو اعتراف بكونه لم يكلف من طرف العارض وإنما من طرف المشتري. وبالتالي تبقى مزاعمه عارية من الصحة وأن الإلتزامات لا تلزم إلا من كان طرفا فيها والمدعي لم يثبت عقد السمسرة. ملتمسا الحكم برفض الطلب. وأرفق مذكرته بشهادة طبية وصور فوتوغرافية لمكان العقار.

وبناء على تعقيب المدعية أن هناك تناقض صارخ في موقف المدعى عليه، إذ تارة ينفي العلاقة وأنه من جلب المشتري وتارة أن العارضة جلبته وفاوضت عنه. وأن المدعى عليه حاول استغلال كون السمسرة وعقودها يغلب عليها الشفوية، وأن المشرع نص في المادة الثالثة من مدونة التجارة أن الأعراف والعادات الخاصة والمحلية ترجح في الميدان التجاري وأن الكتابة في هذا الإطار لا تتم إلا مع الشركات. ملتمسة الحكم وفق مقالها.

وبناء على مذكرة دفاع المدعى عليه أوضح فيها أن موكله وافته المنية بتاريخ 4/7/2004 وأن الدعوى تبعا لذلك تصبح معيبة ويجب إصلاحها تحت طائلة عدم قبول الدعوى. وأرفق مذكرته  بموجز من رسم الوفاة وصورة إراثة.

وبناء على إدراج القضية أخيرا بجلسة 30/9/2007 فحضر نائب المدعية فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالحكم في جلسة يومه 21/10/2006.

التعليـــل

بعد الاطلاع على جميع  وثائق الملف و بعد المداولة طبقا للقانـــون.

في الشكــل :

حيث إن المقال مستوف لجميع الشروط الشكلية المطلوبة قانونا وأديت عنه الرسوم القضائية.

وحيث إنه طبقا لمقتضيات الفصل 114 من ق م م فإن وفاة الأطراف أو تغيير وضعيتهم بالنسبة للأهلية لا يؤخر البت في الدعوى، ولا تستدعي المحكمة الورثة لمواصلة الدعوى إلا إذا كانت القضية غير جاهزة للحكم.( الفصل 115 من نفس القانون).

وحيث إن الدعوى قطعت شوطا  ولم يحصل طارئ الوفاة إلا بعد استنفاد الطرفين لوسائل دفاعهما وإتمام البحث الذي أمرت به المحكمة وتقديم الطرفين لمستنتجاتهما، وبالتالي فإن الإجراء المرتبط باستدعاء الورثة وتنصيب قيم في حقهم بعد عدم العثور عليهم كان إجراءا غير لازم ويتعين عدم ترتيب أي أثر عليه.

وحيث إن صفة المدعى عليها كسمسار ثابت في الملف من خلال الوثائق المدلى بها والتي تفيد أنها شركة ذات مسؤولية محدودة تمارس نشاط السمسرة العقارية.

وحيث يتعين بالتالي التصريح بقبول الدعوى شكلا.

في الموضوع:

حيث إن الطلب يهدف إلى الحكم بما سطر أعلاه.

وحيث أجاب المدعى عليه بالدفوع المشار إليها صدره.

وحيث إن واقعة بيع المدعى عليه لعقاره ثابثة بالملف من خلال نسخة عقد البيع المبرم بواسطة الموثق السيد محمد العلمي.

وحيث إن الثابت من وثائق الملف أيضا أن الشركة المشترية أدت للمدعي مبلغ 70.000 درهم واجب السمسرة بواسطة شيك مسحوب على بنك مصرف المغرب.

وحيث إن التساؤل الذي لم يجب عنه المدعى عليه ولم يثبته ، هو كيفية التقائه مع المشتري ، إذ أن هذا الأخير بأدائه للعمولة للمدعية يكون قد رتب قرينة لصالح المدعية مفادها أنها هي التي كانت السبب في التقائه مع البائع ، وبمعنى آخر ، فإن هذا الأخير ،أي البائع المدعى عليه، يكون قد كلف بدوره المدعية بالعثور على مشتري لعقاره، وإلا فلا يفهم كيف أنها عثرت على البائع وعرفت أنه يعرض عقاره للبيع بل وتمسك وثائق من قبيل الخريطة الطبوغرافية للعقار التي لا يملك الحصول عليها أو على مراجعها إلا صاحب العقار، فضلا عن توفرها على رقم هاتف محمول خاص بالمدعى عليه أو ابنه وهو الرقم 061.15.13.80 والذي لم يعط للمحكمة أي تفسير حول كيفية توفر المدعية عليه، إذ لو كان الأمر كما جاء في تصريحات وكيل المدعى عليه أنها عرضت خدماتها ورفضت لانتهى الأمر عند هذا الحد، ولو كان الهاتف معروضا على أنظار العموم لوقع إثبات ذلك، في حين ألا شيء يوجد بالملف يؤكد هذا الأمر.

وحيث إنه في غياب إثبات المدعى عليه أنه التقى المشتري بطريق آخر غير وساطة المدعية إذا تم استبعاد قرينة الأداء للعمولة من قبل المشترية ، يكون تدخل هذه الأخيرة في العملية لازم عقلا ومنطقا.

وحيث إن العمولة تحددت في الفاتورة وفقا للنسبة المقررة عرفا للسماسرة مما تكون الدعوى الرامية إلى اقتضائها مؤسسة وتتعين الإستجابة لها.

وحيث إن طلب التعويض عن التماطل ليس له ما يبرره ما دام أن امتناع المدعى عليه عن الأداء مرتكز على سبب مقبول وهو إنكاره وجود تكليف للمدعية من قبله حتى تستحق عنه أجرا ، وإن لم تسايره المحكمة في ادعائه.

وحيث إن باقي الطلب ليس له ما يبرره.

وحيث إن طلب تحديد مدة الإكراه البدني لم يبق له موجب لوفاة المدعى عليه وبالتالي فإن تنفيذ الحكم سيكون موجها ضد التركة.

وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل الصائر.

وتطبيقا للفصول 1/32/50/124/147 من ق م م ومدونة التجارة.

لهذه الاسبـــــاب

حكمت المحكمة  علنيا ـ ابتدائيا وحضوريا.

في الشكل :

بقبـول الدعــــوى.

في الموضوع:

1 – بأداء المدعى عليه لفائدة المدعية مبلغ( 84.000،00 درهم) أربعة وثمانون ألف درهم مع الصائر ورفض ما زاد على ذلك.

وبهـــذا صـــدر الحكم فــي اليـــوم والشهـــر والسنـــة أعــــلاه.