قاعدة التطهير – الرسم العقاري المستخرج عن طريق التجزئة

القرار عدد 557

الصادر بتاريخ 2010/02/03

في الملف رقم 2008/1/1/122

القاعدة

رسم الملك الذي يكون نهائيا ولا يقبل الطعن ويطهر العقار من جميع الحقوق السالفة غير المسجلة بالصك العقاري طبقا للفصلين 2-62 من ظهير 12/8/1913 بشأن التحفيظ العقاري هو الرسم الأصلي المترتب عن مسطرة التحفيظ العقاري.

أما الرسم المستخرج عن طريق التجزئة من الرسم العقاري الأصل فلا يتمتع بالحصانة المنصوص عليها في الفصلين المذكورين، ويكون بالتالي قابلا للتغيير كسائر التقييدات اللاحقة لإنشاء الرسم العقاري الأصلي.

باسم جلالة الملك

بناء على المقال المرفوع بتاريخ 25/10/2007 من طرف الطالب أعلاه بواسطة نائبه المذكور. والرامي إلى نقض القرار الصادر عن محكمة الاستيناف بالقنيطرة بتاريخ 8/3/2005 في الملف عدد 423/00.

وبناء على مذكرة الجواب المدلى بها بتاريخ 1/4/08 من طرف المحافظ على الاملاك العقارية والرامية الى الحكم برفض الطلب.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 23/11/2009 وتبليغه.

و بناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 03/02/2010.

و بناء على المناداة على الطرفين و من ينوب عنهما وعدم حضورهما.

و بعد تلاوة التقرير من طرف  المستشار المقرر السيد محمد بلعياشي. والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد ولينا الشيخ ماء العينين.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، أن المدعي حأحم أحمد بن عمر الحريم تقدم بمقال أمام المحكمة الابتدائية بسوق أربعاء الغرب بتاريخ 3/8/1995 وبمذكرة إصلاحية بتاريخ 14/3/1996 عرض فيهما أنه سبق له أن اشترى  قطعة أرضية استخرج لها رسم عقاري تحت عدد 55601ر من الرسم العقاري الأم عدد 33004 ر، إلا أنه فوجئ بقرار صادر عن المحافظ على الأملاك العقارية بسوق أربعاء الغرب بتاريخ 18/2/1983 يخبره بإلغاء الرسم المستخرج  وضمه الى الرسم الأم، وأنه طلب من المحافظ مراجعة هذا القرار الا أنه أجابه بأن القرار المذكور يستند على الفصل 85 من ظهير 12/8/1913 ، مع ان هذا الفصل لا يتعلق بالنازلة لأنه يتوفر على عقد بيع صحيح، ولذلك لا يمكن القيام بأي تشطيب أو تعديل أو تغيير على تقييد تم بصفة قانونية إلا في إطار الفصلين 91 و92 من نفس الظهير وأن المحافظ إن أخطأ في تسجيل عقد الشراء لوجود تقييد احتياطي قبله، فهو الذي يتحمل مسؤولية ذلك لأنه حسن النية ولا يعلم بوجود تقييد احتياطي، وان الفصل 91 من الظهير المذكور ينص على ان كل ما ضمن بالسجل العقاري من تسجيل يمكن ان يشطب عليه بمقتضى حكم أو عقد وأن الحكمين المستدل بهما لا علاقة لهما بحقه المسجل والمفرد له رسم عقاري خاص به، وإنما يقضيان بإتمام البيع المبرم بين ورثة رفيير وورثة بوسلهام بن مصطفى ولا إشارة فيهما لأي تشطيب على الرسم العقاري المذكور. ملتمسا إلغاء القرار المذكور.

وأجاب المدعى عليه المحافظ على الأملاك العقارية بأن الرسم العقاري 55601 ر أسس بتاريخ 5/10/1991 عن طريق الاقتطاع إثر بيع جزئي صادر لفائدة المدعي بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في 26/10/1970، حيث تم استخراجه من الرسم العقاري الأصلي رقم 33004ر ، وأنه في إطار مقتضيات الفصل 85 من ظهير 12/8/1913 كان الرسم الأصلي وقتئذ مثقلا بتقييد احتياطي سجل بتاريخ 22/3/1971 بناء على دعوى كانت رائجة بين ورثة بوسلهام بن مصطفى تهدف الى تسجيل عقد شرائهم المؤرخ في 24/9/1964 وبحكم التبعية فإن هذا التقييد نقل تلقائيا إلى الرسم المستخرج عدد 55601ر ، وانتهت الدعوى لصالح الورثة المذكورين بصدور الحكم رقم 124 بتاريخ 29/4/1976 والذي لم يقع بشأنه استئناف حسب شهادة عدم الطعن بالاستئناف المؤرخة في 13/12/1982 والحكم رقم 6 بتاريخ 29/4/1981 المرفق أيضا بشهادة بعدم الطعن بالاستئناف مؤرخة في 13/12/1982، والقاضي بتسجيل عقد الشراء المؤرخ في 29/9/1967، ونظرا لكون التقييد الاحتياطي السالف الذكر يحمي الحق ويضمن رتبته في التقييد من تاريخ إجرائه ، فإن المحافظ وهو يطبق هذا الحكم المذكور أعاد الأمور إلى طبيعتها الأصلية، وذلك بالتشطيب على كل التقييدات اللاحقة لهذا الإجراء الوقائي بما في ذلك الرسم العقاري عدد 55601 ر والذي ألغي كباقي الرسوم العقارية الاقتطاعية الأخرى المشتقة من الرسم العقاري الاصلي عدد 33004ر.  وبتاريخ 14/10/1997. أصدرت المحكمة حكمها عدد 55 في الملف عدد 84/85 قضت فيه بإلغاء القرار الصادر بشأن التشطيب على الرسم العقاري عدد 55601ر ، وبإلغاء إدماجه في الرسم العقاري عدد 33004ر ، فاستانفه المحافظ، والغته محكمة الاستئناف المذكورة وقضت برفض الطلب، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من المدعي في السبب الفريد بفساد التعليل الموازي لانعدامه وخرق القانون، ذلك انه خرق الفصل 134 من ق م م والفصل 40 من ظهير التحفيظ العقاري إذ أن المحافظ بصفته مستأنفا بلغ بالحكم الابتدائي بتاريخ 24/5/1999 حسب الثابت من شهادة التبليغ موضوع الملف عدد  309/99، ولم يستأنفه إلا بتاريخ 13/6/2000 أي خارج الأجل القانوني، كما ان القرار خرق المبادئ المكرسة في الفصول 1-2-30-62-63-64-66-72-74-91 من ظهير 12 غشت 1913، ذلك انه اشترى القطعة الأرضية من ورثة رفيير وقام بجميع الإجراءات القانونية من أجل تخصيص رسم عقاري لها تحت  عدد 55601 ر، وهو الذي ألغاه المحافظ وضمه الى الرسم العقاري 33004ر ، وان القرار المطعون فيه سار في نفس اتجاه المحافظ، دون مناقشته لمتقضيات الفصل 1 و2 من الظهير المذكور، حيث ينص الفصل الأول على ان خضوع العقار لنظام التحفيظ العقاري يجعله محفظا دون إمكانية إخراجه من هذا النظام وينص الفصل الثاني على ان التحفيظ يطهر العقار من كل المنازعات، وان رسم الملكية له صفة نهائية ولا يقبل الطعن ويكشف نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المسجلة وأن الفصول 62-63-64 من نفس الظهير تكسب العقار المحفظ حصانة ضد أي ادعاء بل إنه لا يمكن للمتضرر اللجوء الى القضاء الا من أجل طلب التعويض فقط، ولا يمكنه طلب إلغاء وضعية العقار المحفظ، ولا يمكنه القيام بهذه الدعوى الا في حالة التدليس وسوء النيةن وهي الشروط غير المتوفرة في النازلة، وأن القرار المطعون فيه لما علل بان التقييد الاحتياطي يضمن الحقوق بالرتبة الواردة به  ومن تم فشراء ورثة بوسلهام كان سابقا عن تاريخ تسجيل شراء الطاعن، يكون بذلك قد ضرب نظام التحفيظ العقاري. وان تعليله بكون هؤلاء الورثة قد أثبتوا حقوقهم في مواجهة البائعين لهم مع أن الأحكام الصادرة لفائدتهم صدرت بعد أن أصبح محصنا بنظام التحفيظ العقاري، وأن هذه الأحكام لا علاقة لها بالطاعن لأنه لم يكن طرفا فيها ولا تتعلق بعقاره المحفظ ، كما أنه جاء في تعليل القرار بأن المحافظ استعمل صلاحياته في إطار الفصل 29 من القرار الوزيري الذي خوله إصلاح التسجيلات غير القانونية، رغم أن هذا القرار الوزيري ليس قانونا يرقى الى مرتبة قانون التحفيظ، وأن ما قام به المحافظ يتعارض مع الفصل 91 من ظهير 12/8/1913، لأنه قام بالتشطيب على الرسم  العقاري عدد 55601ر بدون حكم أو اتفاق. وان تلك الأحكام التي شطب بناء عليها على هذا الرسم العقاري الخاص بالطاعن فالأول يقضي بإتمام البيع الواقع بين ورثة ريفيير وبوسلهام بن مصطفى والثاني  يقضي بتنفيذه ولم يشر أي منهما الى التشطيب على الريم العقاري عدد 55601 ر، وانه حتى على فرض كون شراء الطاعن مشوبا بالبطلان أو الإبطال، فإن القانون يستلزم استصدار حكم قضائي يقضي ببطلانه أو إبطاله، وأن القرار المطعون فيه تجاهل عقد شراء الطاعن كونه صحيحا وتم تسجيله في الرسم العقاري وأفرد له رسم عقاري خاص به. وجانب الصواب لما اعتبر هذا الشراء متوقفا على مصير التقييد الاحتياطي، والحال أن هذا الشراء تحول الى رسم عقاري أنجز طبقا لمسطرة تحفيظ سليمة ،وهو رسم عقاري يحضى بالصفة النهائية ويطهر العقار من كل تحمل أو التزام، وبذلك يكون القرار المطعون فيه قد خلط بين التسجيل والتقييد الاحتياطي، فإذا كان المحافظ من حقه التشطيب على التقييدات الاحتياطية عملا بالفصلين 85 و86 من ظهير 12/8/1913 فليس من حقه التشطيب على التسجيلات نظرا لما تكتسيه من حجية بين الأطراف أو اتجاه الغير حسن النية. كما أن القرار المطعون فيه لما اعتبر الطاعن عالما بما هو مسجل في الدفتر العقاري بخصوص وضعيته القانونية، وبالمقابل أعفى المحافظ من مسؤولية هذا العلم يكون قد خرق المقتضيات القانونية المشار  اليها أعلاه، وأنه مادام الطاعن حسن النية فإنه لا يمكن إلغاء رسمه العقاري المستخرج عن حسن نية.

لكن، ردا على ما جاء في السبب أعلاه فإنه ليس في مستندات الملف ما يفيد أن الطاعن أدلى للمحكمة بشهادة تبليغ الحكم الابتدائي للمحافظ على الأملاك العقارية لتدعيم دفعه بعدم قبول الاستئناف، ولذلك فإن القرار المطعون فيه رد على هذا الدفع بأنه لا يوجد بالملف ما يفيد توصل الطرف المستانف بالحكم المستانف وأن الطاعن لم ينتقد هذا التعليل. وأن التقييد الاحتياطي حسب الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري يرمي الى الاحتفاظ المؤقت بالحق لكل من يدعيه في عقار محفظ، وأن تاريخ هذا التقييد الاحتياطي هو لذي يعتبر لتعيين رتبة التسجيل اللاحق للحق في حالة ما إذا تم تكريسه قضاء  وهو ما حصل في النازلة بمقتضى الحكمين المشار إليهما أعلاه والصادرين في مواجهة البائعين من اجل تسجيل شراء ورثة بوسلهام بن مصطفى وهو الشراء السابق لشراء الطاعن ولذلك فإنه لامجال للقول من الطاعن بأنه ليس طرفا فيهما. وأن رسم الملك الذي يكون نهائيا ولا يقبل الطعن ويطهر العقار من جميع الحقوق السالفة غير المسجلة بالصك العقاري طبقا للفصلين 2-62 من ظهير 12/8/1913 بشأن التحفيظ العقاري هو الرسم الأصلي المترتب عن مسطرة التحفيظ العقاري وأما الرسم المستخرج عن طريق التجزئة من الرسم العقاري الأصل لا يتمتع بالحصانة المنصوص عليها في الفصلين المذكورين، ويكون بالتالي قابلا للتغيير كسائر التقييدات اللاحقة لإنشاء الرسم العقاري الأصل. ولذلك فإن القرار المطعون فيه حين أورد في تعليلاته بأن ” التقييد الاحتياطي يضمن الحقوق بالرتبة الواردة فيه ومن تم فشراء ورثة بوسلهام كان سابقا عن تاريخ تسجيل شراء المستانف عليه، وان ورثة بوسلهام بن مصطفى أكدوا حقوقهم بأحكام انتهائية في مواجهة البائعين لهم. وأن التسجيلات الواردة على عقار محفظ شرعت للإشهار اتجاه الكافة ومن تم يفترض علم الغير بهذه التسجيلات السابقة، وعليه فإن شراء المستأنف عليه متوقف على مصير التقييد الاحتياطي المسجل سلفا وأن حسن النية أو سوء النية في هذا المنحى غير عامل مادام أن التقييد الاحتياطي مشار إليه في الرسم العقاري قبل تسجيل شراء المستأنف عليه ومن تم فهو عالم بمحتوى وأثار هذا التقييد” ، فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار المطعون فيه معللا تعليلا سليما وغير خارق للمقتضيات المحتج بها والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار.

    لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وبتحميل صاحبه الصائر،

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. و كانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: محمد العلامي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: محمد بلعياشي ـ عضوا مقررا. والعربي العلوي اليوسفي ،  وعلي الهلالي ، ومحمد دغبر ـ أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد ولينا الشيخ ماء العينين. وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة نزهة عبدالمطلب.