بيع عقار محفظ – إتمام البيع – التزامات الورثة

القرار عدد 39 الصادر بتاريخ 2013/02/12

في الملف رقم 2011/7/1/4087

القاعدة

ضمان نقل ملكية المبيع من الالتزامات المترتبة على البائع بمقتضى عقد البيع، وينتقل هذا الالتزام إلى ورثته في حدود التركة، ومن مقتضيات هذا الضمان تسجيل عقد البيع بالرسم العقاري الذي لا تنتقل ملكية المبيع في العقار المحفظ إلا بإجرائه

 ولما كان البين من أوراق الملف أن موروثة الطالبات فوتت بالبيع نصف العقار محل النزاع إلى المطلوبة في النقض ومع ذلك قمن بتسجيل إراثتها في الرسم العقاري على كامل الملك موضوع البيع، ويحق للمطلوبة أن تطالبهن بالتشطيب على هذه الإراثة التي تشكل حائلا دون تسجيل عقد البيع،

المحكمة  لما قضت بصحة البيع في مواجهة الطالبات في حدود نصيبهن في الرسم العقاري وبالتشطيب على الإراثة في حدود ذلك النصيب باعتبار أن الموروثة باعت جميع النصف الذي تملكه في القطعة تكون قد اعتمدت مجمل ما ذكر وجعلت لقضائها أساسا صحيحا

المحكمة ليست في حاجة إلى البحث في إتمام البيع مع الطالبات ما دام العقد المبرم من طرف موروثتهن صحيحا وناجزا، وأن مقتضيات الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود تجعل اثر الالتزام يمتد للخلف،

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على عريضة النقض المرفوعة بتاريخ 4/8/2011 من طرف الطالبات المذكورات أعلاه بواسطة نائبهن الأستاذ سعيد بنمبارك، اللائي يطعن بمقتضاها في القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 25/2/2010 في الملف عدد 13/59/2009.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على قانون المسطرة  المدنية.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 8/1/2013.

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 12/2/2013.

وبناء على المناداة على الأطراف  ومن ينوب عنهم وعدم حضورهم.

وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد أحمد الحضري لتقريره في هذه الجلسة والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون :

حيث يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المشار إليه أعلاه أن المطلوبة في النقض جمعية الفضيلة تقدمت بمقال أمام المحكمة الابتدائية بتمارة بتاريخ 8/8/02 تدعي فيه أنها بتاريخ 25/6/99 اشترت جميع النصف من القطعة الأرضية المعروفة “بالحوض” بتمارة من الهالكة زهرة أعريش، وأنها عندما أرادت تسجيل العقد بالرسم العقاري عدد 29522 دال المتعلق بالأرض المذكور وجدت أن ورثتها الطالبين بادروا إلى تسجيل إراثة البائعة بالرسم العقاري المذكور، وأن أحد ورثتها وهو المسمى بوشعيب ثمرة قام ببيع حصته إلى المدعو العربي المعقولي، والتمست التصريح بصحة البيع المبرم بينها وبين الهالكة أعريش زهرة وببطلان البيع الصوري المبرم بين بوشعيب ثمرة والعربي المعقولي، وأمر السيد المحافظ بالتشطيب على أسماء الورثة من الرسم العقاري المذكور وتقييد عقد البيع المبرم بينها وبين الهالكة زهرة أعريش بالرسم العقاري تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير في التنفيذ، وأرفقت مقالها بالحجج التي تعزز دعواها، فأجاب المدعو العربي المعقولي بأنه اشترى العقار بحسن نية، وبعد انتهاء المناقشة قضت المحكمة الابتدائية بحكمها عدد 209 وتاريخ 30/4/08 برفض الطلب، وهو الحكم الذي ألغته محكمة الاستئناف جزئيا فيما قضى به بالنسبة للطالبات فاطنة والسعدية ورقية ثمرة، وبعد التصدي الحكم بصحة البيع في مواجهتهن والتشطيب على أسمائهن من الرسم العقاري عدد 29522/دال وبتأييده في الباقي، وهذا هو القرار المطلوب نقضه بوسيلتين :

في شأن الوسيلة الأولى :

حيث تنعى الطالبات على القرار المطعون فيه خرقه لقاعدة مسطرية أضر بهن، ذلك أن المحكمة لم توجه إليهن أي استدعاء بعد استئناف الحكم الابتدائي من طرف المطلوبة في النقض، وأن إخلال المحكمة بهذا الإجراء يشكل إخلالا بحق من حقوق الدفاع ويتعين نقض القرار.

لكن حيث إنه خلافا لما تنعاه الطالبات فإن البين من أوراق الملف ان الطالبات تم استدعاؤهن وتوصلن بواسطة ابن أختهن المسمى بوشعيب شهاب بتاريخ 15/1/10 حسب الثابت من شهادة التسليم بتاريخ 15/1/10 الأمر الذي يجعل ما أثير خلاف الواقع.

في شان الوسيلة الثانية :

حيث تنعى الطالبات على القرار المطعون فيه انعدام الأساس القانوني وانعدام التعليل، ذلك أن البيع المبرم بين المطلوبة في النقض ومورثتهن زهرة اعريش لا يتيح إمكانية تسجيله بالرسم العقاري لأن البائعة متوفاة وأن الميت لا أهلية له فتسجيل هذا العقد يقتضي إتمام البيع مع الورثة حتى يمكن لمقتضيات الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود أن تسري عليهن ويحللن محل موروثتهن، فكان على المحكمة أن تعرض عليهن البيع المبرم من طرف الهالكة زهرة أعريش حتى تتمكن من مناقشة الشروط والأركان اللازمة لانعقاده، إلا أن المحكمة اقتصرت على مناقشة البيع المبرم من طرف أحد الورثة بوشعيب ثمرة والمدعو العربي المعقولي، ومع ذلك قضت عليهن بالتشطيب من الرسم العقاري بدون أن تناقش البيع الذي أجرته مورثتهن، ولا يعرف الغاية من هذا التشطيب ما دام المحكمة لم تقض بتسجيل البيع، وهذا فضلا عن أن رقم الرسم العقاري الذي يملكنه هو 29522/راء بينما التشطيب المطلوب تم بالرسم العقاري عدد 29522/دال كما أن القرار قضى بالتشطيب عليهن من كامل الرسم العقاري.

لكن حيث إن ضمان نقل ملكية المبيع من الالتزامات المترتبة على البائع بمقتضى عقد البيع، وينتقل هذا الالتزام إلى ورثته في حدود التركة، ومن مقتضيات هذا الضمان تسجيل عقد البيع بالرسم العقاري الذي لا تنتقل ملكية المبيع في العقار المحفظ إلا بإجرائه، ولما كان البين من أوراق الملف أن موروثة الطالبات فوتت بالبيع نصف العقار محل النزاع إلى المطلوبة في النقض ومع ذلك قمن بتسجيل إراثتها في الرسم العقاري على كامل الملك موضوع البيع، ويحق للمطلوبة أن تطالبهن بالتشطيب على هذه الإراثة التي تشكل حائلا دون تسجيل عقد البيع، والمحكمة  لما قضت بصحة البيع في مواجهة الطالبات في حدود نصيبهن في الرسم العقاري وبالتشطيب على الإراثة في حدود ذلك النصيب باعتبار أن الموروثة باعت جميع النصف الذي تملكه في القطعة تكون قد اعتمدت مجمل ما ذكر وجعلت لقضائها أساسا صحيحا، ولم تكن في حاجة إلى البحث في إتمام البيع مع الطالبات ما دام العقد المبرم من طرف موروثتهن صحيحا وناجزا، وأن مقتضيات الفصل 229 من قانون الالتزامات والعقود تجعل اثر الالتزام يمتد للخلف، وما أثير بشأن الرسم العقاري فيعتبر مجرد خطأ مادي لا تأثير له على سلامة القرار الذي يكون مرتكزا على أساس ومعللا تعليلا كافيا والوسيلة على غير أساس.

لهـذه الأسبـاب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وتحميل الطالبات المصاريف.

وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية محكمة النقض بالــربـاط وكـانـت الـهـيـئــة الحـاكـمــة مـتـركـبــة مـن رئـيسة الـغـرفــة السيدة زبيدة التكلانتي رئيسا والمستشارين السادة : أحمد الحضري مقررا، أحمد ملجاوي، الحسن بومريم، لطيفة أيدي وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة عتيقة سودو.