شراء عقار في طور التحفيظ – عدم التعرض أو إيداع العقد – طلب تقييد الشراء بعد تأسيس الرسم العقاري – لا – التمسك بحسن النية – لا

القرار عدد 8/556 الصادر بتاريخ 2013/11/12

في الملف رقم 2013/8/1/418

 

القاعدة:

طبقا للفصلين 2 و62 من ظهير التحفيظ العقاري فإنه يترتب عن التحفيظ إقامة رسم للملكية وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السابقة غير المضمنة بالرسم العقاري الذي يعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة، ولا يبقى للمتضررين من التحفيظ إلا طلب التعويض في حال التدليس طبقا للفصل 64 من القانون المذكور.

 

باسم جلالة الملك وطبقا للقانون

بناء على المقال المرفوع بتاريخ 26/12/2012 من الطالبة أعلاه بواسطة نائبها المذكور، والرامي إلـى نقض القرار عدد 133 الصادر عـن محكمـة الاستئناف بالناظور بتاريـخ 06/03/2012 في الملف رقم 500/11.

وبناء على تعيين السيدة سهام الحنضولي كاتبة الضبط لدى محكمة النقض قيما عن المطلوب بعد  رجوع طي التبليغ إليه بملاحظة أنه غير معروف بالعنوان.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 30/09/2013 وتبليغه.

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 12/11/2013.

وبناء على المناداة على الطرفين و من ينوب عنهما وعدم حضورهم.

وبعد تلاوة المستشار المقرر السيد جمال السنوسي لتقريره، والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد ابراهيم الرزيوي.

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، أنه بتاريخ 14/07/2009 تقدمت فاطنة عياذ أمام المحكمة الابتدائية بالناظور بمقال تجاه احمد بن الطاهر حمادي عرضت فيه أنها اشترت من المدعى عليه المذكور جميع حظه في القطعتين الأرضيتين اللتين كانتا موضوع مطلب التحفيظ عدد 1126/11 و 2175 وأصبحتا بعد ذلك رسمين عقاريين الأول عدد 6398/11 والثاني عدد 1469/11، وأنها لم تقيد الشراءين المذكورين بالمحافظة العقارية قبل أن يصبح المطلبان المشار إليهما رسمان عقاريين، وأن البائع ملزم بنقل ملكية المبيع ، طالبة لذلك الحكم على المدعى عليه بإيداع نظيري الرسمين العقاريين عدد 6398/11 و1469/11 قصد تمكينها من تقييد شراءيها وعند الضرورة اعتبار الحكم الذي سيصدر بمثابة ترخيص للمحافظ بالتقييد وتسليمها نظيرين جديدين. وبعد عدم جواب المدعى عليه، أصدرت المحكمة بتاريخ 14/06/2010 حكمها عدد 467 في الملف رقم 326/7/09 برفض الطلب بعلة أن عقدي البيع سابقين على التحفيظ ، وبالتالي فهما مشمولين بأثر التطهير المقرر في الفصول 2 و 62 و 64 من ظهير 12/08/1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري. فاستأنفته المدعية وأيدته محكمة الاستئناف المذكورة وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه من المستأنفة في السبب الفريد بانعدام الأساس القانوني ونقصان التعليل الموازي لانعدامه، ذلك أنه علل بأنها تقر بكون الشراء انصب على حظ في عقار في طور التحفيظ، وتقر بتأسيس الرسم العقاري في اسم البائع، وبالتالي يكون مبدأ التطهير يتعارض مع طلب التقييد، وذلك بغض النظر عن وجود التدليس من عدمه، إلا أن القرار لم يناقش أسباب الاستئناف ولم يجب عليها، خاصة وأنها تمسكت في مذكرتها التعقيبية المؤرخة في 12/01/2012 بأن عقد البيع أبرم من المطلوب والذي أشهد على نفسه أنه لا يمكن العدول عن هذا العقد أبدا، وتبعا لذلك فإنه كان عالما بالتزاماته، ومبادرته إلى تحفيظ العقارين يعد إخلالا منه بها ويجب أن يعامل بنقيض قصده احتراما للعهود والمواثيق المبرمة بين الطرفين. وأن هذا الأمر يعد نقطة خلافية بين الطرفين، وأن المطلوب لم يتنكر لهذه الحقيقة ومن كون البيع سابق على طلب التحفيظ، والمحكمة لم تجر أي تحقيق في الدعوى كالبحث الشخصي للوقوف على هذا الأمر ، وبالتالي تكون قد أساءت تطبيق القانون، وأن مبدأ التطهير المنصوص عليه في الفصل 62 من القانون العقاري لا يمكن أن يواجه به حسن النية سيما وأن البائع طالب التحفيظ شخص واحد، وهو ما ذهب إليه قرار المجلس الأعلى عدد 4081 المؤرخ في 27/09/2011 و أضر بالطاعنة التي لا زالت تحوز وتتصرف في مشتراها منذ الشراء إلى الآن.

لكن؛ ردا على الوسيلة أعلاه، فإنه لا مجال للتمسك في النازلة لا بكون المطلوب كان عالما بالتزاماته المترتبة على البيع ولا أن تحفيظه العقار مع علمه بذلك يعتبر إخلالا منه بها، ولا بكون الطاعنة حسنة النية، إذ أنه طبقا للفصلين 2 و62 من ظهير التحفيظ العقاري فإنه يترتب عن التحفيظ إقامة رسم للملكية وبطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السابقة غير المضمنة بالرسم العقاري الذي يعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق العينية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة، ولا يبقى للمتضررين من التحفيظ إلا طلب التعويض في حال التدليس طبقا للفصل 64 من القانون المذكور. وأن المحكمة لا تكون ملزمة بإجراء بحث في النازلة إلا إذا كان ضروريا للفصل في النزاع. ولذلك فإن القرار حين علل بما جاء في السبب أعلاه و بأن ”المستأنفة تقاعست عن استعمال آلية المادة 84 من ظهير التحفيظ العقاري، لأجله يكون ما أثارته غير منتج في النازلة ومآل الطعن هو الرد” فإنه يكون تبعا لذلك معللا تعليلا كافيا ومرتكزا على أساس قانوني والسبب بالتالي غير جدير بالاعتبار.

 

                                                                                                          لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب وبتحميل الطاعنة الصائر.

به صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. و كانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفةـ رئيسا. ـ والمستشارين جمال السنوسي مقررا. وعلي الهلالي و محمد دغبر وأحمد دحمان أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد ابراهيم الرزيوي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة فاطمة العكرود.