دعوى ضمان العيب الخفي – كيفية بدء حساب التقادم – المالك في العمارة – الصفة في رفع الدعوى- اتحاد الملاك المشتركين

القــرار عـدد : 15-7-2013
المؤرخ فـي :15-01-2013
ملف مدني
عــــدد : 479-1-7-2011

القاعدة:

يمكن للمالك في عمارة رفع دعوى التعويض عن العيب الخفي اللاحق بسكنه وباقي الأجزاء المشتركة للعمارة إذا كان قانون الملكية المشتركة غير موجود.

الالتجاء إلى الخبرة لإثبات العيب الذي لم يستطع المشتري التعرف عليه عند تسليم المبيع يعتبر سببا من أسباب وقف التقادم المنصوص عليه بالفقرة الخامسة من الفصل 380 من قانون الالتزامات والعقود ولا يبتدئ سريانه إلا من تاريخ الإعلان عن نتيجة الخبرة والاطلاع عليها من طرف المشتري وعلمه بالعيب ومداه بصفة يقينية

الوسائل القانونية، عدا ما تعق منها بالنظام العام، لا يمكن إثارتها لأول مرة  امام محكمة النقض إذا لم تثر أمام محكمة الموضوع لأنها أسباب جديدة.

البائع يبقى ضامنا للعيب الخفي الموجود بالمبيع حتى ولو كان العيب محدثا من طرف الغير الذي كان يعمل لحساب البائع.

وبعد المداولة طبقا للقانون :
حيث يؤخذ من وثائق الملف ومن القرار المشار إليه أعلاه أن المطلوب في النقض مصطفى باعقي تقدم بمقال أمام المحكمة الابتدائية بمكناس يدعي فيه انه اشترى من الطالبة شركة العمران الشقة الموجودة في العمارة “دال5” بإقامة المنصور بطريق أكوراي بثمن قدره 175100 درهم وأن عيوبا ظهرت بها سنة 2005 طالت أساسات ورواسي العمارة مما أدى إلى تشقق في جدران الشقة والتمس الحكم على الطالبة بإنجاز كافة الأعمال الضرورية قصد رفع الأضرار اللاحقة بملكه وبالأساسات والهياكل الحاملة للعمارة واحتياطيا الأمر بإجراء خبرة لتحديد الضرر اللاحق بالشقة، وبعد إنجاز الخبرة من طرف الخبير عبد السلام الشرقاوي تقدم الطالب بملتمس يرمي إلى الحكم له بتعويض قدره مائة الف درهم، وبعد انتهاء المناقشة أصدرت المحكمة الابتدائية حكمها الذي قضت فيه بإلزام الطالبة برفع الأضرار اللاحقة بشقة المطلوب في النقض وباقي الاجزاء المشتركة للعمارة وبالهياكل الحاملة للبناية على يد مقاول مختص في ميدان البناء بعد إنجاز دراسة تقنية على نفقتها وفقا لما خلصت إليه خبرة السيد عبد السلام الشرقاوي المؤرخة في 4/12/08 تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم تأخير في التنفيذ وبتعويض عن الأضرار المادية والمعنوية بقيمة 20.000 درهم وبرفض باقي الطلبات وهو الحكم الذي أيدته محكمة الاستئناف مع تعديله برفع التعويض إلى 35.000 درهم وهذا هو القرار المطعون فيه بثلاث وسائل أجاب عنها المطلوب في النقض والتمس رفض الطلب.
في الفرع الأول من الوسيلة الأولى :
حيث تعيب الطالبة القرار المطعون فيه بخرقه للقانون ولقاعدة مسطرية من النظام العام وللفصل الأول من قانون المسطرة المدنية ذلك أن المطلوب في النقض تقدم بدعواه بصفة شخصية مع أن الجهة المؤهلة قانونا لتمثيل الملاك هو اتحادهم، وأن منحه الإذن بالتقاضي بصفة شخصية لا يكون إلا بتفويض من الجمعية العمومية، خاصة وأنه يطالب بإصلاح الأجزاء المفرزة والمشتركة في العمارة، والمحكمة لما قبلت الدعوى بالرغم من ذلك تكون قد خرقت القانون.
لكن؛ حيث إنه لئن كان الدفع بعدم القبول لانعدام الصفة من النظام العام يجوز التمسك به ولو لأول مرة أمام محكمة النقض فإن ذلك منوط بأن تكون عناصره الواقعية متوفرة لدى قضاة الموضوع، وإذ يكون بينا من أوراق الملف أنها تخلو مما يفيد وجود نظام للملكية المشتركة تخضع له البناية السكنية محل النزاع الشيء الذي حال دون مناقشة هذا الدفع من طرف المحكمة فإثارته في غياب النظام المذكور تكون غير مقبولة مما يجعل الوسيلة غير مقبولة.
في شان الفرع الثاني من الوسيلة الأولى والفرع الأول من الوسيلة الثانية :
حيث تنعى الطالبة على القرار المطعون فيه خرقه للفصل 573 من قانون الالتزامات والعقود، ذلك أنها أثارت أمام قضاة الموضوع سقوط حق المطلوب في النقض في المطالبة بضمان العيوب الخفية التي لم تكن موجودة وظهرت بالمبيع لاحقا ولم ترفع الدعوى بشأنها داخل سنة، وأن العيب الظني اكتشف لأول مرة خلال سنة 2005 والقطعي منذ تقديم طلب بإثباته من طرف أهل الخبرة بتاريخ 2005/10/03 وإنجازها بتاريخ 2006/1/02 في حين لم ترفع الدعوى إلا بتاريخ 2007/2/06 مما تكون معه المحكمة قد خرقت الفصل المذكور ويتعين نقض قرارها.
لكن؛ حيث إنه من المقرر فقها وقضاء أن الالتجاء إلى الخبرة لإثبات العيب الذي لم يستطع المشتري التعرف عليه عند تسليم المبيع يعتبر سببا من أسباب وقف التقادم المنصوص عليه بالفقرة الخامسة من الفصل 380 من قانون الالتزامات والعقود ولا يبتدئ سريانه إلا من تاريخ الإعلان عن نتيجة الخبرة والاطلاع عليها من طرف المشتري وعلمه بالعيب ومداه بصفة يقينية،والمحكمة لما لم تتقيد بتاريخ إنجاز الخبرة من طرف الخبير عبد السلام الشرقاوي المعين في 02-01-2006 ميعادا لبدء سريان التقادم المنصوص عليه بالفصل 573 المذكور وقدرت أن إعلان المطلوب في النقض بهذه الخبرة ونتيجتها لم يقع إلا بتاريخ لاحق ورتبت على ذلك قبول الدعوى المرفوعة بتاريخ 06-02-2007 تكون قد استعملت سلطتها في تقدير الأدلة وعللت قرارها تعليلا سليما مما يجعل ما أثير منعدم الأساس.
في شان الوجه الثالث من الوسيلة الأولى والثانية من الوسيلة الثانية والوسيلة الثالثة:
حيث تنعى الطالبة على القرار المطعون فيه خرقه للفصل 556 من قانون الالتزامات والعقود وسوء التعليل الموازي لانعدامه وخرقه لحقوق الدفاع، ذلك أن الحق في التعويض لا يكون إلا إذا كان البائع يعلم بعيوب المبيع أو خلوه من الصفات التي وعد بها أو صرح بعدم وجودها أما في حالة ظهور العيب بعد البيع أو كانت تجهله عن حسن نية فلا تعويض، وان الخبرة أثبتت أن العيب يرجع إلى تسرب مياه الأمطار والصرف الصحي فهو سبب خارجي لا مسؤولية لها فيه، وحتى في حالة ثبوت المسؤولية فإن أحكام الفصل المذكور خولت للمشتري حق الاختيار بين الفسخ واسترداد الثمن دون الحق في التعويض، كما أثارت أمام المحكمة عدم الاختصاص النوعي وكذلك عدم احترام الخبير لمقتضيات الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية التي توجب استدعاء الطرفين لحضور عملية الخبرة، وعدم جواب المحكمة على ذلك يشكل إخلالا بحق من حقوق الدفاع.
لكن حيث إن ما تتضمنه الوسيلة لم يسبق للطالبة أن أثارته أمام قضاة الموضوع فإثارته لأول مرة بهذا الشكل أمام محكمة النقض غير مقبولة.
في شان الوجه الثالث من الوسيلة الثانية :
حيث تنعى الطالبة على القرار المطعون فيه سوء التعليل ذلك أن المشتري كان على علم أو في حكم من يعلم بالمهندس المعماري والمقاول الذي نفذ الأشغال وكان على المشتري توجيه الدعوى ضدهما والمحكمة لما اعتبرت غير ذلك يكون قرارها منعدم الأساس.
لكن حيث إن البائع يبقى ضامنا للعيب الخفي الموجود بالمبيع حتى ولو كان العيب محدثا من طرف الغير الذي كان يعمل لحساب البائع، فالمهندس والمقاول مسؤولان تجاه رب العمل وليس نحو المشتري الذي له أن يتمسك بضمان العيب في مواجهة البائع، والمحكمة لما حملت الطالبة مسؤولية العيب الذي لحق بالبناء تكون قد رفضت ضمنا الطلب الرامي إلى إدخال المقاول والمهندس في الدعوى مما يجعل هذا الفرع من الوسيلة بدون جدوى.
لهـذه الأسبـاب
قضت محكمة النقض برفض الطلب وإبقاء الصائر على رافعه.
وبه صدر القرار وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالــربـاط وكـانـت الـهـيـئــة الحـاكـمــة مـتـركـبــة مـن رئـيس الـغـرفــة المدنية الـقـســم السابع السيد أحمد الحضري والمستشارين السادة : أحمد الحضري رئيسا ومقررا، الحسن بومريم، نزيهة الحراق، سعاد رشد، سابي بوعبيد وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة عتيقة سودو.