تقييد احتياطي – دعوى ضد المالك – تفويت العقار للغير – التمسك بحسن النية – لا

القرار بغرفتين عدد 4697

الصادر بتاريخ 23-10-2012

في الملف رقم 3286-1-8-2011

القاعدة

قاعدة حسن النية بالنسبة للعقار المحفظ، تطبق عند المطالبة بإبطال التقييد لا إبطال شراء المقيد بالرسم العقاري.إذ بمقتضى الفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال التسجيل.

إذا كانت الدعوى ترمي إلى التشطيب على المالك من الرسم العقاري وتقييد مالك جديد به، وقام هذا المالك بتفويت حقوقه في العقار للغير الذين قيدوا شراءهم بعد اطلاعهم على التقييد الاحتياطي الذي أقامه المدعي، وتقدم هذا الأخير بطلب إبطال الشراء الأخير، فإن المحكمة ملزمة بالبت في الدعوى على مقتضى ما يدعيه الطاعن صاحب التقييد الإحتياطي تجاه المالك المقيد في الرسم العقاري ، ثم بعد ذلكىتقيم طلبه الإضافي الرامي إلى إبطال عقد شراء باقي المطلوبين الذين هم مجرد خلف للمالك المشار إليه، والذين تعتبر حقوقهم المحتملة رهينة بما سيؤول إليه النزاع المتعلق بالطاعن تجاه  المالك إيجابا أو نفيا، وهو الأثر القانوني الذي يرتبه التقييد الاحتياطي ؛ إذ بمقتضى الفصلين 85 و 86 من قانون التحفيظ العقاري: ” يمكن لمن يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا قصد الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق؛ وأن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يعتبر لتعيين رتبة التقييد اللاحق للحق “.

وبعد المداولة طبقا للقانون

 حيث يستفاد من مستندات الملف، أن أحمد بوحفورة قدم بتاريخ 19-08-2008 مقالا إفتتاحيا إلى المحكمة الابتدائية بفاس تجاه أخيه حسن وبمحضر المحافظ على الأملاك العقارية بفاس، عرض فيه أنه كان قد فوت نصف حصته من الملك ذي الرسم العقاري 9641/ف المسمى ”مبروكة” لفائدة المدعى عليه المذكور بنسبة 102410 جزءا من أصل 204820 جزءا وذلك  بمقتضى عقد الهبة المصادق على توقيعه بتاريخ 29-08-1977 والذي قيد في الرسم العقاري المشار إليه بتاريخ 10-03-2008 . وأن الموهوب له وهب نفس الحظ الموهوب، وذلك لنفس الواهب المدعي، بمقتضى عقد الهبة المؤرخ في 10-11-1983 . وأن المحافظ المطلوب حضوره رفض تقييد هذا العقد في الرسم العقاري، طالبا لذلك الحكم بتقييده فيه وأمر المحافظ بذلك.

وبتاريخ 07-11-2008 قدم المدعي مقالا إصلاحيا مع طلب إضافي تجاه نفس المدعى عليه وكذلك تجاه امحمد بن محمد لروب ومن معه ”خمسة أشخاص”، عرض فيه بخصوص المقال الإصلاحي  أن المطلوب حضوره المحافظ إذا كان قد رفض تقييد عقد الهبة المؤرخ في 10-11-1983 بسبب اختلاف المساحة الحالية للعقار، عن المساحة الواردة بعقد الهبة، فإن المدعي يصرح بقبول المساحة الحالية للعقار ويطلب تسجيل الهبة تبعا لذلك. وبخصوص الطلب الإضافي  فإن أخاه المدعى عليه الأصلي باع كامل حصته موضوع عقد الهبة المذكور في الملك محل النزاع إلى باقي المدعى عليهم في المقال الإصلاحي، بمقتضى العقد التوثيقي المؤرخ في 19-08-2008 والذي قيد بالرسم العقاري بنفس التاريخ. وان هذا التفويت انصب على ملك الغير لكون البائع سبق له أن وهب نفس الحصة للمدعي أخيه، طالبا لذلك الحكم ببطلان البيع المذكور والتشطيب عليه من الرسم العقاري وتقييد عقد الهبة المصادق عليه بتاريخ 10-11-1983، واحتياطيا الحكم على المدعى عليه بتحرير عقد ملحق لعقد الهبة وذلك بجعل مساحته مطابقة للمساحة الحالية للعقار تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها ألف درهم عن كل يم ابتداء من تاريخ الامتناع ، والتصريح بتقييد الحكم الصادر، في الرسم العقاري.

وبتاريخ 12-02-2009 تدخل في الدعوى المشترون المذكورون في المقال الإصلاحي، طالبين اعتبارهم أطرافا في الدعوى لكون العقار محل النزاع هو في اسمهم حسب شهادة المحافظ.

وبتاريخ 30-03-2009 تقدم المدعي بمذكرة مع طلب إضافي، عرض فيها أنه طلب من المحافظ بتاريخ 19-08-2008 على الساعة الثانية عشرة و37 دقيقة بإجراء تقييد احتياطي بموجب مقال هذه الدعوى الافتتاحي، وأن المدعى عليهم المشترين تم إشعارهم بالتقييد المذكور، إذ أن المحافظ لم يقيد شراءهم في الرسم العقاري، إلا بعد أن صرحوا له باطلاعهم على هذا التقييد الاحتياطي. وبتاريخ 18-06-2009 أصدرت المحكمة المذكورة حكمها في الملف رقم 556-08 برفض جميع الطلبات المقدمة من المدعي أحمد بوحفورة وبرفض طلب المتدخلين في الدعوى امحمد لروب ومن معه. فاستأنفه المدعي أحمد بوحفورة وقضت محكمة الاستئناف المذكورة بتأييده، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من المستأنف أعلاه بثلاث وسائل مندمجة، بنقصان التعليل الموازي لانعدامه، وخرق مقتضيات الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري وخرق حقوق الدفاع،  ذلك أنه من جهة، في تعليله قلب حقائق النازلة حينما اعتبر أن الواهب في الهبة المؤرخة في 29-08-1977 هو المطلوب حسن بوحفورة والحال أن الواهب فيها هو الطاعن، واعتبر أن الواهب في عقد الهبة المؤرخ في 10-11-1983 هو الطاعن والحال أن الواهب هو المطلوب حسن المذكور، واعتبر القرار أن الطاعن لم يكن جادا في طلب العطية رغم أن العقد الذي جاء بها كان في 29-08-1977 مع أن صفة الطاعن في هذا العقد أنه هو الواهب وليس الموهوب له، وأن ما يعني الطاعن إنما هي الهبة المؤرخة في 10-11-1983 والتي كانت أساسا لدعوى النازلة الهادفة إلى التشطيب على الهبة الأولى الصادرة عنه وتسجيل الهبة الأخيرة لفائدته. ومن جهة ثانية فإن المطلوب الأول وهب للطاعن ما سبق لهذا الأخير أن وهبه له وبالتالي فإن تقييد عقد الهبة “المؤرخ في 1977 ” في الرسم العقاري محل النزاع انصب على حق لم يتملكه المطلوب، وأن القرار لم يجب على الهبة التي استدل بها الطاعن المؤرخة في 10-11-1983. ومن جهة ثالثة فإن القرار اعتبر شراء باقي المطلوبين قانونيا وأن علمهم بالتقييد الاحتياطي الذي باشره الطاعن لا أثر له، وفي ذلك إفراغ للتقييد الاحتياطي من محتواه خلافا لما ينص عليه الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري.

حيث صح ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أنه اقتصر في تعليله على أن: “الموهوب له حسن بوحفرة عمد إلى حيازة هبته المحمولة بموجب العقد العرفي المصادق عليه بتاريخ 29-08-1977 عن طريق تقييدها بالرسم العقاري المشار إليه أعلاه، وأضحى بذلك المالك لما وهبه له أخوه المستأنف، وقام بتفويت جميع ما يملك في العقار لفائدة باقي الأطراف المستأنف عليها؛ وعمد هؤلاء إلى تقييد مشتراهم بالرسم العقاري ، ولا يمكن التمسك بإبطال التسجيل لذلك في مواجهتهم لأنهم حسنو النية، وأن علمهم بالتقييد الاحتياطي الذي باشره المستأنف لا أثر له على التسجيل”. في حين، أنه يتجلى من مستندات الملف، أن دعوى الطاعن لا ترمي إلى إبطال التسجيل ضد المطلوبين المشترين امحمد لروب ومن معه، الذين تم تقييد حقوقهم المحتملة بعد التقييد الاحتياطي الذي أجراه الطاعن ضد المالك المقيد في الرسم العقاري محل النزاع. وإنما ترمي في الأصل إلى  تقييد عقد الهبة المؤرخ في 10-11-1983 ، الذي بموجبه وهب المطلوب حسن بوحفورة لأخيه الطاعن جزءا من المدعى فيه. وأن دعواه الإضافية إنما ترمي إلى إبطال شراء المطلوبين المشار إليهم، لا إلى إبطال تقييدهم، وبالتالي فإن قاعدة حسن النية بالنسبة للعقار المحفظ، تطبق عند المطالبة بإبطال التقييد. إذ بمقتضى الفصل 66 من قانون التحفيظ العقاري:” (لا يمكن في أي حال التمسك بإبطال التسجيل..) الأمر الذي كان يقتضي من المحكمة مصدرة القرار، أن تناقش الدعوى على مقتضى ما يدعيه الطاعن صاحب التقييد الإحتياطي تجاه المالك المقيد في الرسم العقاري، وتقيم طلبه الإضافي الرامي إلى إبطال عقد شراء باقي المطلوبين الذين هم مجرد خلف للمالك المشار إليه، والذين تعتبر حقوقهم المحتملة رهينة بما سيؤول إليه النزاع المتعلق بالطاعن تجاه  المالك إيجابا أو نفيا، وهو الأثر القانوني الذي يرتبه التقييد الاحتياطي ؛ إذ بمقتضى الفصلين 85 و 86 من قانون التحفيظ العقاري: ” يمكن لمن يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا قصد الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق؛ وأن تاريخ التقييد الاحتياطي هو الذي يعتبر لتعيين رتبة التقييد اللاحق للحق “. وان القرار لما لم يراع ما ذكر يكون ناقص التعليل المنزل منزلة انعدامه، ومعرضا بالتالي للنقض والإبطال.

                                                                                          لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض، بنقض وإبطال القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه، وبإحالة الدعوى على محكمة الاستئناف بمكناس للبت فيها من جديد طبقا للقانون وبتحميل المطلوبين الصائر.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة مصدرة  الحكم إثر القرار المطعون فيه أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط، و كانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة المدنية ـ  رئيسا، وإبراهيم بحماني رئيس غرفة الأحوال الشخصية والميراث، وعلي الهلالي مقررا، ومحمد دغبر ومحمد أمولود وأحمد دحمان وفريد عبد الكبير ومحمد ترابي وحسن منصف ومحمد بنزهة أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد عبد الكافي ورياشي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة فاطمة العكرود.