تحفيظ – تطهير – المشتري من طالب التحفيظ – طلب تقييد العقد بعد تأسيس الرسم العقاري – لا

القرار عدد 464-8

الصادر بتاريخ 19-09-2017

في الملف رقم 7063-1-8-2016

القاعدة:

التطهير الذي ينتج عن تأسيس الرسم العقاري مطلق  وليس فيه أي تمييز بين الغير والخلف الخاص لطالب التحفيظ.

المشتري الذي لم يبادر إلى إشهار مشتراه أثناء جريان مسطرة التحفيظ بإيداع عقد شرائه أو التعرض على مطلب التحفيظ لا يملك سوى الحق في إقامة دعوى شخصية ضد طالب التحفيظ أو رثته من أجل المطالبة بالتعويض عن حرمانه من الحق الذي طاله التطهير، ولا يحق له بعد تأسيس الرسم العقاري في اسم البائع له، أن يطلب تقييد رسم شرائه بالرسم العقاري أو المطالبة بحلوله محل هذا المالك في رسمه العقاري، ولا محل ورثته المسجلين فيه بعد وفاته.

نص القرار

وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الطلب تجاه ورثة محمد باغور الحسين أحمد وورثة محمد بغور الحسين أحمد وورثة أحمد الشكري الحسين أحمد وورثة عبد السلام باغور الحسين أحمد.

حيث إنه بمقتضى الفصل355 من قانون المسطرة المدنية يجب تحت طائلة عدم القبول أن يتوفر مقال طلب النقض على بيان أسماء الأطراف العائلية والشخصية.

وحيث إن مقال طلب النقض أعلاه لا يتوفر على بيان أسماء ورثة المطلوبين المذكورين مما يكون معه بذلك مخالفا لمقتضيات الفصل المذكور والطلب بالتالي غير مقبول.

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن ورثة الورداني الواتي بن محمد حدو قدموا بتاريخ 10/04/2015 مقالا أمام المحكمة الابتدائية بالناظور، تجاه احمري ميمون بوشتة ومن معه، وبحضور المحافظ على الأملاك العقارية، عرضوا فيه أن موروثهم اشترى بموجب عقد الشراء العرفي المؤرخ في 20/01/1976 القطعة الأرضية السقوية الكائنة بسكتور الناظور موضوع مطلب التحفيظ عدد 2182 من البائعين له الفريق الأول من المدعى عليهم وهم أحمري ميمون بوشتة وأحمري الخضر وأحمري عيسى وأحمري محمد والتي آلت لهم بالشراء حسب العقدين العرفيين المؤرخين في 07/03/1974 و19/03/1974 من الفريق الثاني من المدعى عليهم محمد الكبير بن الحسين ومن معه، وأن الفريق الثاني من المدعى عليهم واصلوا إجراءات التحفيظ باسمهم إلى أن تأسس للعقار المبيع الرسم العقاري عدد 2712/11 الأمر الذي حال دون تقييد شراء موروثهم، طالبين لذلك إلزام المدعى عليهم بإيداع نظير الرسم العقاري بين يدي السيد المحافظ على الأملاك العقارية، والحكم على المدعى عليهم بتسجيل رسوم الأشرية الأول مؤرخ 07/03/1974 والثاني مؤرخ في 19/03/1974 والثالث مؤرخ في 20/01/1976 بالرسم العقاري عدد 2712/11، وفي حالة امتناعهم اعتبار ذلك بمثابة إذن للمدعين للقيام بدلهم بتسجيل كافة العقود واعتبار الحكم بمثابة إذن للسيد المحافظ للقيام بإجراءات التسجيل وتسليم نظير للرسم العقاري، وأرفقوا مقالهم بشهادة من الرسم العقاري ورسم إراثة موروثهم ونسخ من عقود الأشرية، وبعد جواب ورثة ميمونت الحسين بأن الدعوى غير مقبولة شكلا لأن الفريق الثاني من المدعى عليهم متوفون، وأن العقود المدلى بها من المدعين لا علاقة لها بالعقار موضوع الرسم العقاري، وأن تقييد العقود بالرسم العقاري من صلاحيات المحافظ وأن تقديم الطلب إلى المحكمة مباشرة فيه تجاوز لصلاحيات المحافظ، وبعد كل ما ذكر أصدرت المحكمة حكمها بتاريخ 13/07/2015 في الملف رقم 13/07/2015 برفض الطلب ، فاستأنفه المدعون وأدلوا بمقال إصلاحي من أجل إدخال ورثة محمد باغور وورثة محمد بغور وورثة أحمد الشكري وورثة عبد السلام باغور، وأيدته محكمة الاستئناف بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من المستأنفين في الوسيلة الفريدة بانعدام الأساس القانوني ونقصان التعليل وفساده، ذلك أن المحكمة مصدرته لم ترد على الأسباب التي أثاروها بموجب استئنافهم لأن قاعدة التطهير التي اعتمدها الحكم الابتدائي لا تطال الخلف الخاص الذي تلقى الحق مباشرة من طالب التحفيظ، ولأن الثابت من عقد البيع المطلوب تسجيله أن الطرف البائع هو نفسه الذي تأسس الرسم العقاري باسمه، وبالتالي لا معنى لقاعدة التطهير، وأن المطلوبين في النقض الذين تأسس الرسم العقاري باسمهم أقروا بالبيع، وأكدوا انتقال الملك من يدهم للمشتري، وأن حيازة العقار بيدهم منذ شراء موروثهم إلى الآن وهو ما يستدعي تسجيل  الشراء بالرسم العقاري.

لكن؛ ردا على الوسيلة، فإنه بمقتضى الفصل 62 من قانون التحفيظ العقاري فإن ”الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن ، ويعتبر نقطة الانطلاق الوحيدة للحقوق والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه، دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة ” كما أنه وبمقتضى الفصل 64 من نفس القانون فإنه  ” لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء التحفيظ ـ يمكن للمتضررين في حالة التدليس فقط أن يقيموا على مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات.” وعليه فإن المشرع أضفى صفة مطلقة على مبدأ التطهير دون أي تمييز بين الغير والخلف الخاص لطالب التحفيظ ، وليس للمشتري الذي لم يبادر إلى إشهار مشتراه أثناء جريان مسطرة التحفيظ سوى الحق في إقامة دعوى شخصية في حالة توافر شروطها من أجل مطالبة طالب التحفيظ البائع له  بالتعويض عن حرمانه من الحق الذي طاله التحفيظ ، وبالتالي فإن المشتري لعقار في طور التحفيظ ، والذي لم يتعرض على المطلب، أو يسلك مسطرة إيداع عقد شرائه  به طبقا للفصلين 83 و 84 من ظهير التحفيظ العقاري، لا يحق له  بعد تأسيس الرسم العقاري في اسم البائع له، أن يطلب تقييد رسم شرائه بالرسم العقاري أو المطالبة بحلوله محل هذا المالك في رسمه العقاري، ولا محل ورثته المسجلين فيه بعد وفاته، ولذلك فإن القرار حين علل بأن ”المستأنفين لم يتلقوا المبيع مباشرة من طالبي التحفيظ أو عن من هم مقيدون بالرسم العقاري حتى يحتج عليهم بالعقود المطلوب تسجيلها، وما دام الحق المدعى فيه قد آل للمستأنفين من أطراف لم تكن مالكة له أصلا لتقاعسهم عن إيداعه على المطلب وقتها أو مباشرة إجراءات التقييد فإنه والحالة هذه يكون المعتمد في ثبوت الملك هو ما تضمنه الرسم العقاري.” فإنه نتيجة لما ذكر يكون القرار معللا تعليلا كافيا والوسيلة على غير أساس.

                                                                 لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بعدم قبول الطلب تجاه ورثة محمد باغور الحسين أحمد وورثة محمد بغور الحسين أحمد وورثة أحمد الشكري الحسين أحمد وورثة عبد السلام باغور الحسين أحمد وبرفضه تجاه من عداهم وتحميل الطاعنين المصاريف.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: أحمد دحمان ـ مقررا. وجمال السنوسي ومصطفى زروقي والمعطي الجبوجي أعضاء. وبمحضر المحامية العامة السيدة لبنى الوزاني وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة أسماء القوش.