تأسيس المحافظ للرسم العقاري – خطأ المحافظ – معناه

القرار عدد: 54-8

الصادر بتاريخ 30-1-2018

في االملف رقم 57-1-8-2017

القاعدة:

بمقتضى الفصل 100 من قانون التحفيظ العقاري فإن قيام مسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية تقتضي ارتكابه خطأ أثناء جريان مسطرة التحفيظ.

الخطأ في التحفيظ يترتب عند عدم احترام الإجراءات التي يحددها القانون لتسيير المسطرة، أو عند اتخاذ قرار التحفيظ دون فحص المستندات وعدم تقديرها.

تأسيس الرسم العقاري بسرعة غير عادية، على فرض صحته لا يشكل خطأ من جانب المحافظ إذا ثبت أنه تم احترام آجال النشر وآجال تقديم التعرض ولم يتم تأسيس الرسم العقاري إلا بعد انصرام آجال التعرض، وبعد أن أدلى طالب التحفيظ بالحجج التي تؤيد مطلبه. والمحكمة غير ملزمة بمقارنة المدة الزمنية التي مرت بين تاريخ تقديم المطلب وتاريخ تأسيس الرسم العقاري محل النزاع وبين المدة الزمنية التي استغرقها تأسيس رسوم عقارية أخرى ما دام أن العبرة باحترام المحافظ على الأملاك العقارية للإجراءات التي يفرضها القانون قبل تأسيس الرسم العقاري.

لا يكون المحافظ ملزما بتكليف طالب التحفيظ بتبرير الخلاف الحاصل بين المساحة التي تشهد لها حجته وبين المساحة الحقيقية للعقار إذا كانت المساحة التي أسفر عنها تحديد العقار تقل عن المساحة المذكورة في الملكية، وأن العبرة بالحدود المذكورة في الحجة لا بالمساحة التي قد تكون على وجه التقريب.

نص القرار

وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الدفع بعدم القبول.

حيث دفع المطلوب في النقض بعدم قبول مقال الطعن لكونه تضمن مجرد سرد للوقائع وهو أمر لا ينعقد فيه النظر فيه إلا لقضاء الأساس.

لكن؛ ردا على الدفع المذكور فإن مقال النقض تضمن الوقائع ووسائل النقض وفق ما هو منصوص عليه في الفصل 355 من قانون المسطرة المدنية ويبقى الدفع على غير أساس.

في الموضوع

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه، أن بعض ورثة أربيب الحاج محمد الحاج ميمون وهم أولاده ميمونت وغيتة وفريدة ولطيفة وعبد الحفيظ قدموا بتاريخ 02/05/2012 مقالا أمام المحكمة الابتدائية بالناظور، تجاه اربيب الحاج محمد الحاج محمد وأزرقان عمر المحافظ على الأملاك العقارية بالناظور ومن معهما، عرضوا فيه أن موروثهم خلف ما يورث عنه شرعا ومن جملة أملاكه القطعة الأرضية الكائنة بالمحل المدعو ”اوشير” والبالغة مساحتها 1350 مترا مربعا والتي كان يتملكها برسم الشراء عدد 32 بتاريخ 11/12/1955 والمبني على الملكية عدد 31 بنفس التاريخ، وأن المدعى عليه الأول قدم لها مطلبا للتحفيظ تحت عدد 28151/11 لتحفيظها باسمه دون باقي الورثة، وأن المدعين اتصلوا بالسيد المحافظ على الأملاك العقارية من أجل تسجيل تعرضهم على عقار المطلب من أجل المطالبة بحقوق مشاعة، غير أنه ظل يماطلهم من وقت لآخر بذريعة عدم عثوره على ملف المطلب، وبتاريخ 23/02/2012 حضر المدعون بواسطة وكلائهم وصرحوا للمحافظ بتعرضهم وقدموا الوثائق المثبتة لحقهم، غير أنه سارع إلى تأسيس الرسم العقاري باسم المدعى عليه الأول، طالبين لذلك الحكم لهم بتعويض مسبق مبلغه عشرة آلاف درهم والحكم تمهيديا بتعيين خبير لتحديد التعويض المستحق لهم عن تحفيظ العقار، وأدلوا برسم إراثة والدهم عدد 338 وإرثة والدتهم فاطمة غالب الحاج أحمد عدد 924 ورسم شراء موروثهم عدد 32 ونسخة من ملكية البائع له عدد31 بتاريخ 11/12/1955. وأدلى المحافظ على الأملاك العقارية بمذكرة جوابية أكد فيها أنه بتاريخ 25/05/2010 أودع أربيب محمد بن محمد مطلبا للتحفيظ قيد تحت عدد 28151/11 لتحفيظ الملك المسمى اربيب وأدلى بالملكية عدد 248 المؤرخة في 10/03/2005، وبتاريخ 09/06/2010 نشرت خلاصة المطلب بالجريدة الرسمية عدد 597، وبتاريخ 26/06/2010 أجريت عملية التحديد، وانتهى أجل تقديم التعرضات بتاريخ 21/06/2011 بعد أن تم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية عدد 642 بتاريخ 20/04/2011، وبتاريخ 20/02/2012 تم اتخاذ قرار بتحفيظ العقار وتأسس له الرسم العقاري عدد 32037/11 بعد التحقق من سلامة الإجراءات والتأكد من صحة الوثائق، وبتاريخ 23/02/2012 حضر المدعون من أجل تقديم تعرض على المطلب وتم إشعارهم بأن العقار أصبح رسما عقاريا ،وبعد جواب المدعى عليه الأول وتأكيده لما جاء في مذكرة المحافظ على الأملاك العقارية، وبأن المدعين لم يثبتوا وجود أي تدليس يستوجب التعويض، وأن الورثة سبق لهم أن أجروا قسمة بينهم حسب رسم القسمة عدد 623 صحيفة 260 بتاريخ 11/01/1993، وأن ما حفظه هو ملك خالص له حسب الملكية عدد 248 والتي من بين شهودها أحد المدعين وهو عبد الحفيظ، وبعد جواب الوكيل القضائي، وإجراء المحكمة خبرة بواسطة الخبير كمال أبو رشيد وتقديم المدعين لمقال إضافي، وإدلاء المدعى عليه بتنازل المدعي عبد الحفيظ عن دعواه، أصدرت المحكمة المذكورة حكمها عدد 1047 بتاريخ 22/10/2015 في الملف رقم 384/5/12 بأداء المدعى عليه الأول أربيب الحاج محمد والمحافظ على الأملاك العقارية بالناظور تضامنا تعويضا قدره 7.542.000,00 درهم لفائدة للمدعين، وإحلال صندوق التأمين محل المدعى عليه الثاني في الأداء في حالة إعساره، فاستأنفه أربيب الحاج محمد بمقال مؤدى عنه بتاريخ 24/11/2015، كما استأنفه المحافظ على الأملاك العقارية بالناظور سابقا وصندوق تأمين مسؤولية المحافظين بمقال مؤدى عنه بتاريخ 28/12/2015، وألغته محكمة الاستئناف المذكورة وقضت برفض الطلب، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض أعلاه من المستأنف عليهن ميمونت وغيتة وفريدة ولطيفة في الوسيلة الفريدة بنقصان التعليل وفساده والمنزل منزلة انعدام التعليل، ذلك أن المطلوب في النقض أربيب الحاج محمد أعد ملكية للقطعة التي هي من متروك والدهم وادعى أنها آلت إليه بموجب القسمة، وأن المقاسمة المدلى بها من طرفه تكذب ادعاءاته، وأنه أخفى على أخواته حقيقة الأمر وتقدم خلسة بمطلب التحفيظ ليظفر بأهم عقار خلفه والدهم، وأنهن أبرزن تناقضات المطلوب في النقض في مذكرتهن المدلى بهما بتاريخ 23/12/2014 و19/02/2015 غير أن القرار المطعون فيه لم يعتبر ذلك ، وبخصوص المحافظ على الأملاك العقارية فإنه عامل أربيب الحاج محمد معاملة خاصة، وأنجز له سائر إجراءات التحفيظ في وقت قياسي خرقا للقانون وللضمانات التي يجب مراعاتها حفظا لحقوق الأطراف، وأن الملكية التي اعتمدها طالب التحفيظ تشير إلى أن مساحة العقار هي 689.43 مترا مربعا بينما أسفر الرسم العقاري على أن المساحة هي 419 مترا دون تكليف طالب التحفيظ بتبرير الفرق بين ما ورد في الحجة وما ورد في الواقع، وأنهن أثرن وبشكل صحيح أنهن إناث لا تسمح لهن العادات بالتردد على الإدارات العمومية وأنهن وكلن عنهن من يقوم بتقديم التصريح بتعرضهن، وأن وكلاءهن بذلوا أقصى الجهد لإيصال صوت الطالبات وتقييد تعرضهن، غير أن المسؤول عن المحافظة العقارية ظل يماطلهم إلى أن أسس الرسم العقاري، وأن المحكمة المصدرة للقرار المطعون فيه لم تجر أي بحث مع المحافظ على الأملاك العقارية، وأن تأسيس الرسم العقاري تم بسرعة قياسية والمحكمة لم تجر أي مقارنة بين الزمن الذي استغرقه تأسيس الرسم العقاري لعقار النزاع وبين المدة الزمنية التي استغرقتها رسوم عقارية أخرى.

فيما يخص الطلب تجاه المحافظ على الأملاك العقارية.

لكن؛ ردا على الوسيلة، فإنه بمقتضى الفصل 100 من قانون التحفيظ العقاري فإن قيام مسؤولية المحافظ على الأملاك العقارية تقتضي ارتكابه خطأ أثناء جريان مسطرة التحفيظ، وأن الخطأ في التحفيظ يترتب على عدم احترام الإجراءات التي يحددها القانون لتسيير المسطرة، أو عند اتخاذ قرار التحفيظ دون فحص المستندات وعدم تقديرها، وقد تأكد للمحكمة المصدرة للقرار المطعون أن المحافظ على الأملاك العقارية احترم في النازلة كل الإجراءات والآجال المسطرية، وأن الطاعنات لم يثبتن أنهن تقدمن بطلب للتعرض داخل الأجل المحددة قانونا وقبل تأسيس الرسم العقاري، وأن محضر الحضور المدلى به من طرفهن لاحق على تاريخ تأسيس الرسم العقاري، وأن كون الرسم العقاري تم تأسيسه بسرعة غير عادية، فإن ذلك وحتى على فرض صحته فإنه لا يشكل خطأ من جانب المحافظ ما دام أن الثابت من مجريات المسطرة التي قطعها المطلب أنه تم احترام آجال النشر وآجال تقديم التعرض ولم يتم تأسيس الرسم العقاري إلا بعد انصرام آجال التعرض، وبعد أن أدلى طالب التحفيظ بالحجج التي تؤيد مطلبه، وأن المحافظ لم يكن ملزما بتكليف طالب التحفيظ بتبرير الخلاف الحاصل بين المساحة التي تشهد لها حجته وبين المساحة الحقيقية للعقار ما دام أنه من جهة، أن المساحة التي أسفر عنها تحديد العقار تقل عن المساحة المذكورة في الملكية، ومن جهة ثانية، أن العبرة بالحدود المذكورة في الحجة لا بالمساحة التي قد تكون على وجه التقريب، وأن المحكمة لم تكن ملزمة بمقارنة المدة الزمنية التي مرت بين تاريخ تقديم المطلب وتاريخ تأسيس الرسم العقاري محل النزاع وبين المدة الزمنية التي استغرقها تأسيس رسوم عقارية أخرى ما دام أن العبرة باحترام المحافظ على الأملاك العقارية للإجراءات التي يفرضها القانون قبل تأسيس الرسم العقاري، ولذلك فإن القرار حين علل تجاهه بأنه ”يستخلص من خلال تتبع مراحل مسطرة التحفيظ أنها تمت وفق المنصوص عليه قانونا، إذ أن المطلب أودع بتاريخ 25/05/2010 ونشرت خلاصته بتاريخ 09/06/2010 بالجريدة الرسمية وعملية التحديد تمت بتاريخ 26/07/2010، وأن حضور وكلاء المدعيات لإعلان التعرض على المطلب كان بتاريخ 23/02/2012 حسب البين من تقرير الحضور المحتج به أي بعد تأسيس الرسم العقاري الذي كان بتاريخ 20/02/2012 ولا يظهر من خلال ذلك أن السيد المحافظ قد أخل بأي إجراء شكلي مطلوب أو أنه ارتكب أي خطأ تدليسي.” فإنه نتيجة لما ذكر يكون القرار معللا تعليلا كافيا والوسيلة تجاه المحافظ على الأملاك العقارية على غير أساس.

وفيما يخص الطلب تجاه اربيب الحاج محمد.

حيث صح ما عابته الطاعنات على القرار ذلك أنه علل تجاههن بأن ”طالب التحفيظ أدلى بما يفيد إجراء القسمة بين الورثة حسب الثابت من رسم القسمة العدلية عدد 623 بتاريخ 20/05/1994 والدالة على أن القطعة المشاعة الواقعة بأولاد ميمون قد تمت قسمتها وانتهى الشياع بشأنها واختص بها الذكور من الورثة دون الإناث، وقد ثبت أن المطلب انصب على عقار معين موقعا وحدودا ومساحة وأن إجراءات التحفيظ بوشرت على عقار تغيرت حالته الأصلية بدليل وجود بناية قائمة سبقتها أشغال البناء باشرها طالب التحفيظ بشكل علني وبعد حصوله على ترخيص إداري.” في حين أنه متى ثبت أن العقار من متخلف موروث الطرفين وأنه كان شائعا بينهم، فإن إنجاز المطلوب في النقض ملكية باسمه وتحفيظه فإن ذلك قد يشكل تدليسا من طرفه، وأن الطاعنات تمسكن في مذكرتهن بتاريخ 23/12/2014 بأن رسم القسمة المستدل به يتعلق بقطعة أخرى وقد تم بيعها من طرف جميع الورثة، بينما القطعة التي شملها التحفيظ هي من متخلف والدهم ولا زالت على الشياع بين الورثة، الأمر الذي كان يقتضي من المحكمة التحقق مما تمسكت به الطاعنات باتخاذ التدابير التكميلية لتحقيق الدعوى، للتأكد ما إذا كان العقار محل النزاع قد شملته القسمة ومن كونه آل بموجبها لطالب التحفيظ، وهو ما لم تقم به فجاء بذلك قرارها ناقص التعليل الموازي لانعدامه الأمر الذي عرضه للنقض والإبطال.

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الدعوى على نفس المحكمة.

                                                             لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض برفض الطلب تجاه أزرقان عمر المحافظ على الأملاك العقارية بالناظور، وبنقض وإبطال القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه تجاه أربيب الحاج محمد وإحالة الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون وتحميل المطلوب في النقض المصاريف.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه إثره أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: أحمد دحمان ـ مقررا. وجمال السنوسي والمعطي الجبوجي والعربي حميدوش أعضاء. وبمحضر المحامية العامة السيدة لبنى الوزاني وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة أسماء القوش.