الترجيح بين الأشرية بقدم التاريخ – عدم ترجيح الشراء الأقدم من بعض المالكين على شراء لاحق من كل المالكين

القرار عدد 447-8

الصادر بتاريخ 05-09-2017

في الملف رقم 4008-1-8-2016

القاعدة:

إذا كان قرار النقض والإحالة قد اعتبر أن الترجيح بين الأشرية بقدم التاريخ لا يكون إلا إذا تعلق بنفس المبيع، فإن ذلك لا يعفي محكمة الإحالة من البحث في مدى توفر باقي الشروط الأخرى قبل الترجيح بين الأشرية بقدم التاريخ، والتي من بينها اتحاد البائع.

إذا كان المشتري اللاحق تاريخا قد اشترى الملك من البائع السابق ومن شريكه فإنه لا يرجح شراء المشتري السابق بقدم التاريخ إذا كان البائع في الشراء الأول باع نفس المبيع دون شريكه الآخر.

نص القرار

حيث يستفاد من مستندات الملف، أنه بمقتضى مطلب تحفيظ قيد بالمحافظة العقارية بورززات بتاريخ 10-03-2008 تحت رقم 15058-22 طلبت حمامد صباح تحفيظ الملك الفلاحي المسمى”زهرة”، الكائن بالمحل المسمى تكمي الجديد جماعة ترميكت دائرة وإقليم ورززات، المحددة مساحته في 99 سنتيارا  بصفتها مالكة له حسب الشراء المضمن بعدد 225 صحيفة 243 بتاريخ 11-05-2007 من البائع لها  الحسان شاوش بن ستيتو  بن محمد، الذي كان يتملك المبيع بعقد الشراء العرفي المصادق فيه على التوقيع  بتاريخ 05-08-2004 من البائع له محمد كدي، والذي كان يتملك المبيع برسم الشراء المحفوظ بكتابة الضبط تحت عدد 261 والمؤرخ في 18-05-1989 من البائع له جنكور الحسين بن محمد، والذي كان يتملكه مع الغير برسم الملكية المؤرخ في 18-08-1970 المضمن بعدد 286 صحيفة 208.

وبمقتضى خلاصة إصلاحية بتاريخ 04-06-2008 أصبحت مسطرة التحفيظ تتابع في اسم الزاهي  الحسين بن علي، مستندا في تملكه لعقار المطلب على العقود المذكورة أعلاه وعلى عقد الشراء المضمن بعدد 485 صحيفة 490 بتاريخ 28-08-2008 من طالبة التحفيظ الأصلية حمامد صباح.

وبتاريخ 19-08-2008 (كناش 8 عدد 509) تعرض على المطلب  المذكور اسماعيلي علوي  رشيد بن مولاي الحبيب نيابة عن كشا عبد العزيز مطالبا بكافة الملك لتملك موكله له بالشراء عدد 450 المؤرخ  في 1-11-1991 من البائع له الشكوري التهامي بن حمو الذي كان يتملك المبيع برسم الشراء المؤرخ في 14-11-1989 والمحفوظ بكتابة الضبط بتاريخ 19-03-1990 تحت عدد 130 من البائعين له جنكور الحسين بن محمد بن علي و شقيقه الحاج إبراهيم.

وبعد إحالة ملف المطلب على المحكمة الابتدائية بورززات، وإدلاء المتعرض برسم الاستمرار عدد 286 المؤرخ في 18-8-1970 المشهود فيه بالملك للحسين بن محمد وأخيه إبراهيم، البائعين لسلفه، والمشهود فيه أيضا لأولاد أخويهما، وبعد إجراء المحكمة معاينة بمساعدة الخبير إبراهيم الحنافي، المساح  بمصلحة المسح العقاري، أصدرت بتاريخ 1-2-2012 حكمها عدد 05 في الملف رقم 70-2010 بصحة التعرض المذكور، فاستأنفه طالب التحفيظ، وأدلى برسم شراء محمد كدي من البائع له جنكور الحسين بن محمد المحفوظ بكتابة الضبط تحت عدد 261 المؤرخ في 18-5-1989، فقضت محكمة الاستئناف المذكورة بإلغاء الحكم المستأنف وحكمت بعدم صحة التعرض، وذلك بمقتضى قرارها عدد 222 بتاريخ 19-12-2012 في الملف عدد 74-2012 و الذي نقضته محكمة النقض بطلب من المتعرض بمقتضى قرارها عدد 548-8 بتاريخ 9-12-2014 في الملف 1763-1-8-2014 وأحالت الدعوى على نفس المحكمة للبت فيها من جديد بهيئة أخرى طبقا للقانون بعلة: ” أن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه اعتبرت أن نفس البقعة بيعت للطرفين معا و رجحت الشراء السابق، دون أن تبين من أين استنتجت أن شراء الطرفين انصب على نفس القطعة الأرضية، خاصة وأنه لا يستفاد من محضر المعاينة التي تم اعتمادها أنه تم تطبيق حجج الطرفين على المدعى فيه، وأن كل ما في الأمر أن القاضية المقررة التي أجرت المعاينة استفسرت وكيل المتعرض عن حدود العقار محل النزاع، فذكرها ووافقه عليها طالب التحفيظ و لم يتم تطبيق حجج الطرفين على محل النزاع، مما كان معه على المحكمة المصدرة للقرار  المطعون فيه أن تتخذ التدابير التكميلية للتحقيق المنصوص عليها في الفصل 43 من قانون التحفيظ العقاري وذلك بالوقوف على عين المكان لإجراء بحث وتطبيق حجج الطرفين على المدعى فيه للتأكد من موضوع شرائهما وشراء أسلافهما وبيان ما إذا كان شراؤهما ينصب على نفس القطعة الأرضية أم لا”.

وبعد الإحالة، وإجراء محكمة الاستئناف معاينة بواسطة المستشار المقرر قضت بإلغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي الحكم بعدم صحة التعرض، وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه حاليا بالنقض أعلاه من المستأنف عليه في الوسيلة الثانية بعدم الارتكاز على أساس قانوني، ذلك أن شراءه مستند على تملك البائع له المؤرخ في 30-04-2007 تبعا للرسم المضمن بعدد 243 بتاريخ 11-5-2007، وأن ترجيح رسم شراء طالب التحفيظ على رسم المتعرض بعلة قدم أصله لا يرتكز على اساس قانوني سليم و يتعارض مع قواعد الترجيح.

حيث صح ما عابه الطاعن على القرار، ذلك أنه علل قضاءه بأنه ” لما ثبت من استقراء رسوم الأشرية المدلى بها من الطرفين أن المستأنف اشترى منزلا في طور البناء من حمامد صباح بتاريخ 19-05-2008 والتي اشترت مبيعها من الحسان شاوش بتاريخ 30-04-2007 والذي كان قد اشترى البقعـة الأرضية المبني عليها المنزل في 05-08-2004 من محمد كدي والذي كان قد اشتراها من الحسين جنكـور بتاريخ 18-05-1989 وهو البيع المستند على رسم استمرار البائع الأصلي المضمن تحت عدد 286، بينما المستأنف عليه كان قد اشترى البقعة المذكورة من الشكوري التهامي بتاريخ 1-11-1991 مستندا على رسم شراء البائع المؤرخ في 14-11-1989 والذي اشترى بدوره من البائعين له جنكور الحسين وشقيقه الحاج إبراهيم المستند على نفس رسم الاستمرار عدد 286، وأنه لما كانت رسوم أشرية الطرفين تستند على رسم البائع نفسه وتبين لهذه المحكمة استنادا لمحضر المعاينة انطباق رسوم الطرفين على المدعى فيه فضلا عن إقرارهما بذلك يكون تبعا لما ذكر بيع جنكور الحسين لمحمد كدي بتاريخ 18-05-1989 أسبق، وبيعه البقعة نفسها للشكوري التهامي بتاريخ 14-11-1989 بيع من لا يملك لكون تاريخ البيع لمحمد كدي الذي باع بعد ذلك للحسان الشاوش وتوالت الأشرية إلى أن اشترى المستأنف موضوع النزاع يكون أرجح لقدم أصله، وهذا ما يستنتج من قرار محكمة النقض التي لم تنقض القرار الاستئنافي لإعماله قاعدة أن الشراء من البائع نفسه يرجح الشراء الأسبق تاريخا وإنما لعدم بيان المحكمة من أين استنتجت بأن رسمي شراء الطرفين ينطبقان على المدعى فيه ”، في حين أن قرار محكمة النقض إنما اكتفى بنقض قرار محكمة الاستئناف السابق بعلة أن الترجيح بين الأشرية بقدم التاريخ لا يكون إلا إذا تعلق بنفس المبيع أولا، وهو لا يعني إعفاء محكمة الموضوع بعد الإحالة من أن تبحث في مدى توفر باقي الشروط اللازم توفرها قبل الترجيح بين الأشرية بقدم التاريخ، والتي من بينها اتحاد البائع، وأنه لا يرجح بين شراءين بقدم التاريخ إذا كان البائع في الشراء الأول باع نفس المبيع مع شريك له على الشياع في البيع الثاني، وأنه يتجلى من وثائق الملف أنه تم الإدلاء برسم استمرار يفيد أن المدعى فيه جزء من عقار مملوك في الأصل لمجموعة من الأشخاص من بينهم البائع للطرفين، إضافة إلى شقيق هذا الأخير الذي باع أيضا نفس عقار النزاع، وبالتالي فإن المحكمة لما رجحت بين الشراءين بقدم التاريخ دون أن تراعي أن الطاعن لم يشتر من البائع سابقا للمطلوب فقط وإنما اشترى أيضا من مالك آخر معه على الشياع مذكور في رسم الاستمرار، وهو شقيقه الحاج إبراهيم، وقضت بعدم صحة التعرض تكون قد مست بحقوق المشتري اللاحق التي اكتسبها من البائع الآخر وخرقت بذلك قواعد الترجيح بين الأشرية من نفس البائع وعرضت تبعا لذلك قرارها للنقض والإبطال.

لهذه الأسباب؛

قضت محكمة النقض بنقض وإبطال القرار المطعون فيه المشار إليه أعلاه وإحالة الدعوى على محكمة الاستئناف بمراكش للبت فيها طبقا للقانون وبتحميل المطلوب في النقض المصاريف.

كما قررت إثبات قرارها هذا بسجلات المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه إثره أو بطرته.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بمحكمة النقض بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السادة: العربي العلوي اليوسفي رئيس الغرفة ـ رئيسا. والمستشارين: العربي حميدوش ـ مقررا. وأحمد دحمان وجمال السنوسي والمعطي الجبوجي أعضاء. وبمحضر المحامي العام السيد عزيز التفاحي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة نزهة عبد المطلب.