عقار محفظ – عقد بيع غير مقيد بالرسم العقاري – قبول دعوى الشفعة – لا

القاعدة:

طبقا للفصل 67 من ظهير 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري فإن الأفعال الإدارية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أونقله إلى الغير أوالاعتراف به أوتغييره أوإسقاطه لا تنتج أي أثر ولوبين الأطراف إلا من تاريخ التسجيل.

المحكمة عندما قضت بالشفعة بناء على عقد بيع غير مسجل على الرسم العقاري، تكون قد جعلت أثرا لعقد لم يعترف له به القانون، وعرضت قرارها للنقض.

القرار رقم 5452

الصادر بتاريخ 25 أكتوبر 1995

ملف مدني رقم 954 94

باسم جلالة الملك

إن المجلس الأعلى…

وبعد المداولة طبقا للقانون

فيما شأن وسيلة النقض الخامسة:

بناء على الفصل 67 من ظهير 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري.

حيث ينص هذا الفصل على أن الأفعال الإدارية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أونقله إلى الغير أوالاعتراف به أوتغييره أوإسقاطه لا تنتج أي أثر ولوبين الأطراف إلا من تاريخ التسجيل.

حيث يؤخذ من القرار المطعون فيه، ومن بقية وثائق الملف، أن بنت الحيرش حبيبة، تقدمت أمام المحكمة الابتدائية بالقنيطرة بمقال تعرض فيه، أنها تملك على الشياع بنسبة الثلث مع زوجها السعداوي عبدالقادر بن بوعزة في العقار ذي الرسم العقاري عدد 20672، وأن زوجها المذكور قام ببيع جزء من نصيبه يقدر بمساحة 15 مترا مربعا بمقتضى عقد عرفي مصحح التوقيعات بتاريخ 12/4/50، وذلك للهالك محمد بن المحجوب الشيظمي، الذي لم يقم بتسجيل شرائه بالرسم العقاري إلى أن توفى، فقام ورثته بدعوى ضد زوجها من أجل إتمام البيع وتسجيل شراء موروثهم، صدر فيها حكم ابتدائي بتاريخ 18/12/90 قضى وفق طلبهم، وأنها ( المدعية ) قامت بعرض مبلغ 2500 درهم الذي يمثل ثمن البيع ومصاريف العقد على المدعى عليهم ورثة المشتري وهم أرملته زهرة بنت الجيلالي وأولاده حجيلة أحمد، حجيلة كبور، حجيلة ادريس، حجيلة خديجة، حجيلة محمد، حجيلة فاطمة وحجيلة السعدية، حيث رفضت الأرملة المذكورة بتاريخ 15/7/91، ملتمسة الحكم بالمصادقة على العرض العيني الذي كان مودعا بصندوق المحكمة بنفس تاريخ الامتناع، وباستحقاقها لشفعة المبيع وتمكينها منه، وبأمر المحافظ على الأملاك العقارية بالقنيطرة بتسجيل الحكم الذي سيصدر في النازلة بالسجل العقاري … ومدلية بمحضر رفض العرض العيني ووصل الإيداع وصورة من عقد الشراء وبنسخة الحكم المشار إليه أعلاه القاضي بتسجيل عقد البيع بالرسم العقاري.

وبعد جواب المدعى عليهم، بأن رسم الصدقة المدلى به من طرف المدعية لإثبات صفتها كشريكة على الشياع في العقار موضوع الدعوى، لا يتضمن معاينة شاهديه لحيازة المتصدق عليها (المدعية) للمتصدق به، مما يكون معه باطلا، بالإضافة إلى أن هذا العقد لاحق في التاريخ لشراء موروثهم، وبعد تعقيب المدعية بأنها لم تدل بأي رسم للصدقة، وبأنها تعتمد في دعواها على ما هومسجل بالرسم العقاري من كونها مالكة على الشياع مدلية بشهادة من المحافظة العقارية، أصدرت المحكمة حكما قضت فيه باستحقاق المدعية لشفعة الحصة التي فوتها شريكها على الشياع في الرسم العقاري عدد 20762 ر لموروث المدعى عليهم، وبأمر المحافظ على الأملاك العقارية بالقنيطرة بتسجيل مقتضيات الحكم بالرسم العقاري المذكور، بعد اكتسابه لقوة الشيء المقضي به وتحميل المدعى عليهم بالصائر، فاستأنفه المدعى عليهم مبينين في مقال استئنافهم أن دعوى الشفعة سابقة لأوانها لعدم تسجيل شراء موروثهم بالرسم العقاري، وأن المستأنف عليها لا حق لها في الشفعة لكون مصدر تملكها على الشياع هوالصدقة، وأن الجزء المبيع لا يشمله عقد الصدقة الذي يعتبر باطلا لعدم التنصيص فيه على معاينة حيازة المستأنف عليها للمتصدق به وبعد جواب المستأنف عليها بأنه فضلا عن كون المستأنفين حصلوا على حكم يقضي بتسجيل شراء موروثهم بالرسم العقاري، فإنه لا يشترط قانونا لممارسة حق الشفعة أن يكون عقد الشراء مسجلا على الرسم العقاري، وبأن العقد المطلوبة به الشفعة هوعقد بيع لا عقد صدقة وبأن الدكان الذي يدعي المستأنفون أنه هوالذي يشمله شراء موروثهم هومن ضمن مشمولات العقار موضوع الرسم العقاري موضوع الدعوى، وبأن المستأنفين لا صفة لهم في طلب إبطال عقد الصدقة، أصدرت محكمة الاستئناف بالقنيطرة بتاريخ 18/10/93 قرارا تحت عدد 2490 في القضية العقارية ذات العدد 1698/92/6 قضت فيه بتأييد الحكم المستأنف، بعلة أن المستأنف عليها مسجلة كهالكة على الشياع في الرسم العقاري موضوع الدعوى، وأن العقد المطلوبة به الشفعة هوعقد بيع لا عقد صدقة، وأن الدكان جزء من العقار موضوع الدعوى، وهوالمطلوب نقضه.

وحيث يعيب الطاعنون القرار المذكور، بخرق القانون وخرق الفصول 25 من ظهير 2/6/1915 و65 و66 و67 من ظهير 12/8/1913، ذلك أن الفصول الأخيرة لا تعتد بالحقوق العينية إزاء الغير إلا من تاريخ تسجيلها، وأن القرار المطعون فيه رغم الدفع بعدم إمكانية ممارسة الشفعة بمقتضى عقد البيع الذي تقر المطلوبة بعدم تسجيله على الرسم العقاري، فإنه لم يلتفت إليه وقضى باستحقاق المطلوبة للشفعة، خلافا لمقتضيات الفصول المذكورة، فكان بذلك معرضا للنقض.

حقا، حيث يتجلى من القرار المطعون فيه، ومن بقية وثائق الملف أن عقد البيع الذي طلبت بموجبه المطلوبة الشفعة في العقار موضوع البيع المذكور غير مسجل على الرسم العقاري.

وحيث أن العقود الرامية إلى نقل الحقوق العينية العقارية لا تنتج أي أثر، ولوبين الأطراف، إلا من تاريخ تسجيلها على الرسم العقاري، طبقا لمقتضيات الفصل 67 المشار إليه، ولذلك فإن المحكمة عندما قضت بالشفعة بناء على عقد بيع غير مسجل على الرسم العقاري، تكون قد جعلت أثرا لعقد لم يعترف له به القانون، وعرضت قرارها للنقض.

وحيث أن حسن سير العدالة، ومصلحة الطرفين يقتضيان، وبصفة استثنائية، إحالة القضية بعد النقض، على نفس المحكمة.

من أجله

ومن غير حاجة لبحث باقي وسائل النقض الأخرى.

قضى المجلس الأعلى بنقض القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بالقنيطرة بتاريخ 18/10/93 تحت عدد 2490 في القضية العقارية ذات العدد 1698/92/6، وبإحالة القضية على نفس المحكمة وهي متركبة من هيئة أخرى لتبت فيها طبق القانون وبالصائر على المطلوبة، وبإرجاع المبلغ المودع لمن أودعه.

كما قرر إثبات قراره هذا بسجلات المحكمة المذكورة إثر القرار المطعون فيه أوبطرته.

وبه صدر الحكم بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة تتركب من السادة:

 رئيس الغرفة:    – أبومسلم الحطاب            رئيسا

 والمستشارين:   – عبد النبي قديم              مقررا

                 – عبدالسلام بلشقر             عضوا

                 – محمد النوينو                 “

                  – محمد جفير                          “

 وبمحضر المحامي العام عبد السلام حسي ممثل النيابة العامة.

       وبمساعدة كاتبة الضبط العبدلاوي مباركة.