عليكم السلام

سأجيبك على النقاط التي حدتها في اخر سؤالك :
- نوع العقد ، مدته : عقد كراء و من الأفضل أن يكون العقد مدته سنة فقط لكي لا يكتسب المكتري الأصل التجاري.
- الزيادة محددة في القانون 07.03 وهي 10 في المائة كل ثلاث سنوات.
- فسخ العقد : أسباب فسخ العقد جاءت على سبيل الحصر في المادة 8 من القانون 49.16 وهي 7 أسباب :
المادة 8
لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآتية:
1. إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء؛
2. إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليهداخل الأجل الممنوح له في الإنذار، على أن تتم الأشغال من أجل ذلك، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛
3. إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاريدون موافقة المالك، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليهداخل الأجل الممنوح له، على أن يتم هذا الارجاع، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛
4. إذا كان المحل آيلا للسقوط، ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في عدم القيام بأعمال الصيانة الملزم بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك؛
5. إذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسببقوة قاهرة أو حادث فجائي؛
6. إذا عمد المكتري إلى كراء المحل من الباطن خلافا لعقد الكراء؛
7. إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل.

- تسديد الواجب الشهري : هذا السؤال من الأهمية بماكان لأن تضمين طريقة ومكان الآداء تعفيك من تجيه الإنذار في حالة تماطل المكتري ، و أفضل طريقة هي أن تحدد طريقة أو مكان آداء واجبات الكراء ، مثلا تحدد في أحد بنود العقد أن يلتزم المكتري بآداء واجبات الكراء في الحساب البنكي للمكري أو حملها إلى عنوان المكري ....
و بالتالي إذا تراكمت على المكتري واجبات كراء ثلاث أشهر لا يلزم المكري توجيه إنذار بالآداء لإثبات تماطل المكتري !!
لأن السكون عن تحديد مكان دفع الوجيبة الكرائية تجبره مقتضيات الفصل 666 من قانون الإلتزامات و العقود (إلا إذا نص العقد على خلاف ذلك) .

بالتوفيق

شكرا جزيلا على هذه الاجابات القيمة، غير هو مسألة نوع العقد هل اسميه مثلا عقد تسيير؟وهل ابرامه يخول للمكتري أن يغير عداد الماء والكهرباء في اسمه؟
تحياتي أستاذ.

لا أعتقد أن المكتري سيوافق على ابرام عقد تسيير معك و إلا إن قبل فهو الأفضل بالنسبة لحالتك على اعتبار خوفك من فقدان عقارك ، إذا كان عقد تسيير فلا يحق له أن يغر عداد الماء و الكهرباء لأنه ليس مكتري و إنما مسير لأصل تجاري في ملكك أنت ، ولكن في حالة ابرام عقد كراء فيمكنه استصدار حكم بإدخال عداد الماء و الكهرباء في اسمه.

اذن أستاذ في حالة قبول المكتري بعقد تسيير وعلى اعتبار انه مسير لاصل تجاري فهل من المفروض إنشاء الأصل التجاري قبل كراء المحل؟