خدمة إنشاء عقود الكراء

تعريف عقد الكراء وخصائصه

يعرف الفصل 627 من قانون الإلتزامات والعقود عقد الكراء بانه " عقد بمقتضاه يمنح احد طرفيه للآخر منفعة منقول او عقار خلال مدة معينة في مقابل اجر محدد، يلتزم الطرف الآخر بدفعها " من خلال هدا التعريف يمكننا تحديد خصائص هدا العقد وهي

1. عقد رضائي
2. عقد مؤقت
3. عقد تبادلي
4. عقد لا ينشئ إلا التزامت شخصية
5. عقد معاوضة

[ هل لديك استشارة بخصوص الكراء؟ اطرح سؤالك الآن ]

إجبارية عقد الكراء

يحدد القانون الجديد مجال تطبيقه في «المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني مؤثثة أو غير مؤثثة، التي تفوق مدة كرائها ثلاثين يوما». ويحدد ثمن وشروط الكراء بالتراضي وينص على إجبارية إبرام عقد الكراء بمحرر ثابت التاريخ يضمن كل المعطيات المتعلقة بصاحب المحل وواجب الكراء، وإضافة إلى ذلك، يجب تحديد المحلات المكراة، والمرافق التابعة لها، والغرض المخصص لها، وكذا التجهيزات المعدة للاستعمال الخاص من طرف المكتري وحده. ويشترط القانون أن يتوفر المحل المعد للسكنى، على المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء، المكونة له وشروط التهوية، والمطبخ ودورة المياه، والكهرباء والماء. وإذا لم يتوفر المحل على هذه المواصفات يمكن للأطراف قبل تسلم المحل المكترى الاتفاق كتابة على الأشغال التي يمكن للمكتري القيام بها، وكيفية خصم مصاريفها من واجب الكراء. ويجب على الطرفين المكري والمكتري إعداد بيان وصفي لحالة المحل المعد للكراء، وقت تسلم المحل ووقت استرجاعه، ويرفق هذا البيان بالعقد. وإذا لم يتم إعداد البيان الوصفي، فإنه بمجرد توقيع عقد الكراء يفترض أن المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال. إلزام المكري بالإصلاحات يلزم القانون المكري بصيانة المحل لاستعماله وفق ما هو منصوص عليه. وإذا تم إشعار المكري بالطرق المنصوص عليها، قانونا بالقيام بالإصلاحات ولم ينجزها خلال شهر، جاز للمكتري أن يستصدر أمرا من رئيس المحكمة الابتدائية يحدد قيمة الإصلاحات المطلوبة، ويأذن بإجرائها وخصمها من واجب الكراء. لكن هناك إصلاحات تقع على عاتق المكتري، مثل الإصلاحات البسيطة التي يقتضيها الاستعمال الطبيعي، مثل إصلاح الأبواب، والنوافد والألواح الزجاجية، والأقفال، والتجهيزات الكهربائية، وأشغال التبليط

[ هل لديك استشارة بخصوص اجبارية عقد الكراء؟ اطرح سؤالك الآن ]

عقد رضائي

 يعتبر عقد الكراء عقد رضائي لانه ينعقد بمجرد اتفاق طرفيه المكري والمكتري أصالة او نيابة على ان يمنح الاول للثاني حق الإنتفاع بشيء معين لمدة معينة بمقابل محدد. إلا ان هده الرضائية لم تعد مطلقة مند صدور ظهير 5 ماي 1928 كما دكرنا سابقا ، وهكدا اصبح إنشاء عقد الكراء يخضع لسلطة المتعاقدين اما إنهاؤه فاصبح بيد المكتري كما ان اجرة الكراء ولو حددت من الطرفين فقد اعطى المشرع الحق للمكتري في رفع دعوى داخل 3 اشهر من بداية العقد يطلب فيها تحديد الأجرة الحقيقية للمحل بواسطة خبير

ومن الملاحظ ان تدخل المشرع في الحد من إرادة المكري وقد في كراء المحلات السكنية والمهنية والحرفية اما كراء الاراضي الفلاحية او الرعوية أو الاشياء المنقولة كالسيارات و الاصول التجارية فإن احكام قانون الغلتزامات والعقود هي السارية عليها.

[ هل لديك استشارة بخصوص رضائية عقد الكراء؟ اطرح سؤالك الآن ]

عقد الكراء عقد مؤقت

 إن عنصر الزمن هو ما يميز عقد الكراء عن عقد البيع فالكراء يكون لمدة معينة والزمن المتفق عليه هو الوحدة التي على اساسها تحدد الأجرة.

[ هل لديك استشارة بخصوص مدة عقد الكراء؟ اطرح سؤالك الآن ]

عقد الكراء عقد تبادلي

 أي يلزم طرفيه معا فتنقي التزامات الطرف الاول حينما تنقضي التزامات الطرف التاني وتعتبر حقوق احدهما التزامات على الىخر والعكس

[ هل لديك استشارة بخصوص تبادلية عقد الكراء؟ اطرح سؤالك الآن ]

عقد الكراء عقد شخصي

 بمعنى ان حق المكتري يبقى دائما باتجاه المكري وليس الكافة بخلاف الحق العيني الدي يواجه به الكافة فمتلا ليس للمكتري حق الشفعة وليس له حق الإرتفاق كما ليس من حقه ان يعقد رهنا رسمبا او حيازيا على ما يكتريه

عقد الكراء عقد معاوضة

أي ان كلا الطرفين يعطي مقابلا يوازي ما يستفيد منه وهدا ما يميز عقد الكراء عن عارية الإستعمال الدي يسمح للمستعير باستعمال الشيء دون ان يدفع للمعير مقابل انتفاعه

عقد الكراء من عقود الإدارة

 إن عقد الكراء لا ينقل إلى المكتري ملكية الشيء المكترى وإنما ينقل له غقط منفعة هدا الشيء ولدلك فإنه ينقل له حقا شخصيا فقط وليس عينيا .

وبناءا على دلك ، يحق للشريك او الشركاء على الشياع الدين يملكون 75 بالمائة من العين أن يكروه للغير ولو دون موافقة باقي الشركاء على ان يدفعوا لهم نصيبهم من اجرة الكراء .

غير ان الكراء الطويل الامد والدي تفوق مدته 18 سنة يخول للمكري حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي بناءا على الفصل 87 من ظهعير 2/06/1915 المطبق على العقار المحفظ.

[ هل لديك استشارة بخصوص سؤال عام حول عقد الكراء؟ اطرح سؤالك الآن ]

تمييز عقد الكراء عن بعض العقود المشابهة

يوجد تشابه كبير بين عقد الكراء وعدة عقود اخرى من بينها عقد البيع وعقد الوديعة وعقد العارية والترخيص بالإستغلال وسنحاول هنا وضع اهم نقط التشابه وأهم نقط الإختلاف بين عقد الكراء وباقي العقود المذكورة حتى يتم تمييزه عنها.

عقد الكراء وعقد البيع

يعتبرعقد الكراء من اعمال الإدارة فقط بينما البيع من اعمال التصرف هدا من جهة ومن جهة اخرى يعتبر هلاك الشيء المبيع يقع على عاتق المشتري في البيع إدا وقع بعد التسليم بينما لا يكون المنتري مسؤول عن الهلاك إلا إدا وقع بسبب يرجع لخطئه أو خطأ من هو مسؤول عنهم.

الثمن في عقد البيع يكون دائما نقودا بينما في عقد الكراء يمكن ان يكون جزئا من الارباح إدا كان المحل يستغل في التجارة

وقد يدق أحيانا الفرق بين العقدين إلى درجة يصعب معها وصف التصرف وتكييفه كحالة العقد الوارد على المقالع والمناجم .ففي هده الحالة يكون العقد بيعا لأان المشتري يتملك جزئا من الارض .

عقد الكراء وعقد الوديعة

الاصل في الوديعة انها تكون بدون اجر ويمكن ان تكون باجر إدا اشترط دلك او تبين من ظروف الحال او من خلال العرف

غير انه يصعب التمييز احيانا بين الكراء والوديعة كما في حالة و الصناديق الحديدية الموجودة في الابناك والتي اختلف الفقه في تكييفها فقد دهب جانب إلى اعتبار هدا العقد كراء لأن اهم خصائص الوديعة أن يتسلم المودع لديه الوديعة ويتولى حفظها إلى غاية إرجاعها للمودع بناءا على طلبه، في حين ان البنك لا يتسلم الوديعة بل يضع تحت تصرف العميل صندوق حديدي

والراجح انها عقود كراء للأسباب التالية:

اولا: ان البنك لا يتحمل اية مسؤولية في حالة سرقة هده المخازن

تانيا : في حالة نشوب حريق في البنك بسبب عيب خفيفي البناء يلتزم البنك بتعويض المكتري

اما المخازن العامة فيعتبر العقد الرابط بين صاحبها وصاحب البضاعة عقد وديعة.

عقد الكراء وعقد العارية

عقد عارية الإستعمال هو عقد يعطى فيه الحق للمستعير باستعمال الشيء المملوك للغير على ان يرد هدا الشيء للمعير إما عند الطلب او في نهاية مدة محدد اي ان عارية الإستعمال عقد تبرع فيما عقد الكراء عقد معاوضة .

عقد الكراء والترخيص بالإستغلال

الترخيص بالإستغلال عقد يمنح بموجبه مالك العقار لشخص استغلاله مقابل تعويض .وكثيرا ما يصعب تكييف هدا العقد أو عقد ترخيص او كراء

إن عقد الإستغلال غالبا ما يقع على اراضي تملكها الدولة أو الجماعات المحلية او محلات ملحقة ببعض الفنادق الكبرى وهي غالبا ما تخصص للأكشاك او بيع الصحف والاكل الخفيفة والمشروبات

وهدا الترخيص وإن كان مشابها لعقد الكراء إلا انه لا يمنح لصاحبه الحق في المطالبة بتطبيق قانون الاكري، بل تحكمه شروط منح الترخيص.