1 إجابة واحدة
226 مشاهدة

استشارتين عقاريتين

سئل منذ 12 أيام بواسطة ossamag
تم الاستعجال منذ 12 أيام
226 مشاهدة

الموضوع: استشارة قانونية حول إدارة الإيجارات العقارية
السادة المحترمون في منصة محكمتي

نحن أصحاب عدة عقارات في الدار البيضاء، ونرغب في الاستعانة بخبرتكم القانونية في إدارة الإيجارات وحل مشكلتين محددتين. كما نود معرفة كيفية إقامة تعاون مستمر مع مكتبكم في جميع عملياتنا العقارية المستقبلية.

1. تأجير مكتب لشركة فرنسية بدون مخاطر
نعتزم تأجير مساحة مكتبية في الدار البيضاء إلى شركة فرنسية. نود معرفة أفضل الممارسات لتقليل المخاطر المرتبطة بهذا النوع من الإيجارات. نحن قلقون بشكل خاص من أن يقوم بعض المستأجرين بإنشاء نشاط تجاري مرتبط بالمكتب ثم يتوقفون عن دفع الإيجار لفترات طويلة.

هل لديكم نموذج عقد إيجار يتضمن بنوداً تحمي المالك في مثل هذه الحالات؟
ما هي الاحتياطات الإضافية التي يجب علينا اتخاذها لضمان عدم مواجهة مشكلات في عدم دفع الإيجار أو هجر العقار من قبل المستأجر؟
هل يمكن إدراج ضمانات محددة في العقد لمنع المستأجر من إنشاء نشاط تجاري دون موافقتنا المسبقة؟
2. إخلاء المستأجرين الذين لم يدفعوا الإيجار
لقد قمنا مؤخرًا بشراء منزل في الدار البيضاء، ويشغله حاليًا مستأجران لم يدفعا الإيجار لمدة عام ونصف. نظرًا لأنهم كانوا مستأجرين قبل شرائنا للعقار (منذ أكثر من سنتين على الأقل)، نود معرفة الإجراءات القانونية التي يجب اتباعها لإخلائهم بشكل آمن.

ما هي الخطوات القانونية اللازمة لبدء إجراءات الإخلاء؟
هل هناك إجراءات محددة يجب اتخاذها لضمان مغادرتهم للمنزل بشكل سلمي أو، إذا لزم الأمر، بتدخل قضائي؟
ما هي التكاليف والمدة الزمنية المتوقعة لإكمال هذه العملية؟
نشكركم مقدمًا على مساعدتكم القيمة، ونحن على استعداد لتزويدكم بأي معلومات إضافية قد تحتاجونها.

في انتظار ردكم، تفضلوا بقبول فائق الاحترام والتقدير.

تعليق

إجابة واحدة
6.3k إجابة - مستشار قانوني - أكثر من 30 سنة خبرة في محاكم المغرب
اسأل هذا الخبير
عن السؤال الأول، المخاطر المحيطة بالإيجار دائما موجودة لا سيما ما تعلق منها بعدم دفع الأجرة عند حلول الأجل، وللعلم فإن تأجير عقار لشركة سواء كانت وطنية أو أجنبية محفوف دائما بعدم القدرة على استرجاع العقار من هذه الشركة إذا استغلته في عمل تجاري لأنه يصبح من ضمن ممتلكاتها المنقولة خاصة إذا كان العقار مسرحا لعملياتها التجارية ومكانا لعرض منتجاتها أو خدماتها التجارية ويتقاطر عليه الزبناء لإبرام الصفقات فيه لأن القانون اعتبر أن كراء العقار الذي يستمر لمدة سنتين مع تاجر سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا (شركة) يكسب المستأجر( المكتري) حقا تجاريا في العقار يسمى الحق في الكراء يمتنع معه إخلاءه من المكان بدون تعويض.
وفي هذا الصدد نصت المادة 7 من القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي والمنفذ بظهير 18 يوليو 2016 على أن المكتري يستحق تعويضا عن إنهاء عقد الكراء، مع مراعاة الاستثناءات الواردة في هذا القانون، ويعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ. ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري، كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل. غير أنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة. ويعتبر باطلا كل شرط أو اتفاق من شأنه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء. وفي الحالة المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة 4 أعلاه، لا يمكن أن يقل التعويض عن الإفراغ عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء.
هذا هو الخطر الأول، أما الخطر الثاني فهو عدم أداء الكراء واضطرار المكري ( المؤجر) للركوض وراء المكتري في المحاكم من أجل استخلاص أجرة الكراء مع ما يتطلب ذلك من مصاريف وأتعاب محامين، لذا أنصح أن يتم التعاقد مع أشخاص أو شركات بعد البحث في قدرتها المالية على سداد الأجرة، كما أنصح بتضمين عقد الكراء شرطا فاسخا للعقد تنفيذا لما نصت عليه المادة 33 من الانون أعلاه بأنه في حالة عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثلاثة أشهر، يجوز للمكري، كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا، وبعد توجيه إنذار بالأداء يبقى دون جدوى، بعد انصرام أجل 15 يوما من تاريخ التوصل، أن يتقدم بطلب أمام قاضي الأمور المستعجلة، لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ وإرجاع العقار أو المحل. فهذا الشرط الفاسخ يقلل من مدة وزمن التقاضي أمام المحاكم ويعفي المكري من اللجوء إلي المسطرة التقليدية الطويلة. وإذا كان هذا الشرط يضمن استرجاع الحل في أقرب الآجال بدون تعويض للمكتري فإنه لا يضمن للمكري استخلاص متأخرات أجرة الكراء.
صحيح أن القانون أعطى مجموعة من الضمانات للمكري ( المؤجر) من بينها ما يسمى بالحجز الارتهاني الذي نصت عليه الفصول 497 و 498 و 499 من قانون المسطرة المدنية والتي أعطت الحق للمكري بصفته مالكا أو بأية صفة أخرى لعقار أو أرض فلاحية كلا أو بعضا أن يعمل بإذن من رئيس المحكمة الابتدائية على إيقاع حجز ارتهاني لضمان الأكرية المستحقة والأمتعة والمنقولات والثمار الكائنة في ذلك العقار المكرى أو الموجودة بالعقار ويمكن أن يمتد هذا الحجز بنفس الإذن إلى المنقولات التي كانت أثاثا للدار أو مستعملة في الاستغلال الزراعي إذا كانت قد نقلت بدون رضى المكري، ولكن هذه الضمانة تتطلب أيضا اللجوء للمحاكم مع ما يتطلب ذلك من تعب ونفقات، وإن كان القانون سهل نسبيا من تعقيدات الإجراءات بسنه القانون.
وللأسف لا توجد مقتضيات مشابهة لما جاء في القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني المنفذ بظهير 19 نوفمبر 2013 والتي تتيح للمكري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني بالتقدم لرئيس المحكمة والطلب منه الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المكتري بأداء الكراء خلال 15 يوما وفي حالة عدم الأداء المصادقة على الإنذار والأمر بالأداء في حالة عدم الأداء الكلي أو الجزئي للمبالغ المستحقة والمحددة في الإنذار والذي ينفذ على الأصل بدون الحاجة إلي تبليغ.
بالنسبة لسؤال نماذج عقود الكراء فأنا ضد النماذج لأن الكثير ممن يلجؤون إليها يدون تفكير في العواقب قد يجدون أنفسهم أمام مشاكل قانونية نقلوها في عقودهم بدون تفكير، ولذا أنصح بأن تكون للمكري رؤية واضحة لما يطلبه من المكتري وهو الأجرة ومدة العقد والضمانات المالية المطلوبة لإرجاع المحل بالحالة التي كان عليها يوم تسليمه مع إجراء محضر وصفي بحالة المحل يوم التسليم، وقد يتم الاتفاق علي التزامات المكتري بالمحافظة علي المحل والقيام بالإصلاحات العادية، وحتي هذه إن تم السكوت عنها في العقد فقد تكفل القانون ببيانها، وهو ما يسمى في اللغة القانونية بالقواعد المكملة، وهي القواعد التي يتم الرجوع إليها في حال سكوت المتعاقدين.
أما إذا أردتم النماذج فصفحات الأنترنيت ملآى بها، ويمكن الاستعانة بها ولكن بخصوص طريقة الصياغة فقط ولا أنصح بالنقل الحرفي لما جاء فيها، وأنا على استعداد لمراجعة أي مسودة اتفاق تنجزونها لأعطيكم رأيي فيها وفي ثغراتها إن وجدت و أشرح لكم عواقب بعض الاتفاقات إن وجدت كذلك.
بالنسبة لسؤال هجر العقار من المكتري فقد تطرق القانون لهذه المسألة في المادة 32 من قانون الأكرية التجارية المشار إليه أعلاه حيث أعطى القانون الحق للمكري في حال توقف المكتري عن أداء الكراء وهجره للمحل المكترى إلى وجهة مجهولة لمدة ستة أشهر، أن يطلب من رئيس المحكمة، بصفته قاضيا للأمور المستعجلة، إصدار أمر بفتح المحل والإذن له باسترجاع حيازته وذلك بعد القيام ببحث للتأكد من واقعة الإغلاق أو الهجر.
يصدر رئيس المحكمة، بناء على الوثائق المدلى بها، أمرا بفتح المحل واسترجاع حيازته، وينفذ هذا الأمر على الأصل.
بالنسبة لسؤال تغيير النشاط التجاري، فهذا حق للمكري وإنما عليه التنصيص عليه في العقد بأن المحل تم تأجيره لممارسة النشاط التجاري كذا دون حق المكتري في تغييره، وإذا خالف المكتري هذا الشرط فإن جزاءه إفراغ المكتري من المحل بدون أي تعويض.
بالنسبة للضمانات الممكن إدراجها في العقد فقد قلت لكم أنها يمكن أن تشمل إعادة المحل بحالة سليمة كما تم استلامه، كما يمكن اشتراط تقديم كفالة شخصية من ضامن موسر لأداء واجبات الكراء.
بالنسبة للمنزل المستأجر ويرفض شاغلوه أداء الكراء فيجب معرفة هل تم إشعار المستأجر بتغيير المالك بطريقة رسمية، وإذا تم هذا الإجراء فيكفي احترام مقتضيات القانون رقم 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني والذي نصت المادة 44 منه على أنه رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف، لا تنتهي عقود كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى أعلاه، إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المحددة في هذا الباب.
ونصت المادتان 45 و 46 على أنه يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يتضمن الأسباب التي يستند عليها المكري وشموله مجموع المحل المكترى بكافة مرافقه ومنح المكتري ­ أجل شهرين على الأقل، وفي حال انصرام الأجل أمكن للمكري أن يطلب من المحكمة التصريح بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري هو ومن يقوم مقامه بالإفراغ.
ولكن قبل هذا يجب أن يوجه إنذار بالأداد مع منح المكتري أجل 15 يوما على الأقل قبل توجيه الإنذار بالإفراغ، ويمكن جمع الإنذارين في إنذار واحد ، بمعني إنذاره بالأداء داخل ١٥ يوما وفي حال عدم الأداء منحه أجل شهرين للإفراغ تبدأ من تاريخ انتهاء الأجل الأول وثم رفع دعوى المصادقة على الإنذار بعد انتهاء أجل الشهرين ونصف وليس قبلها.
بالنسبة لطلب المتابعة فنحن لسنا مكتب محاماة بل مكتب استشارات قانونية ويتعين عليكl اختيار مكتب محامي كفء يتكفل بمتابعة القضايا التي قد تنشأ عن عقود الكراء التي تبرمونها، ونرجو ألا تسألونا عن مكتب معين لأن قانون الموقع يمنعنا من تفضيل محامي على آخر دفعا للحرج وخوفا من تحمل المسؤولية لأن الإنسان لا يمكنه أن يضمن حتى نفسه.
منذ 11 أيام (معدّل: منذ 2 أيام)
تصفيق واحد

تعليقان

مستخدم

مشكور استاذ ايمن على الاجابات الواضحة فقط بالنسبة للمستأجر فلدي بعض التوضيحات :
بالنظر إلى أن المستأجر لم يقم بدفع مصاريف الإيجار لمدة سنة ونصف، وأنه على علم بأن المالك قد تغير لكنه لم يتلق إشعارًا رسميًا مكتوبًا بهذا التغيير، كيف يمكن للمالك الجديد التفاوض مع المستأجر على مبلغ معين لإقناعه بإخلاء العقار بشكل ودي ودون اللجوء إلى الإجراءات القانونية المطولة؟ او اللجوء الى اجراءات قانونية سريعة و منصفة لنا كملاك جدد للمنزل في حالة عدم التراضي ؟






منذ 11 أيام
6.3k إجابة - مستشار قانوني - أكثر من 30 سنة خبرة في محاكم المغرب

العلم بتغير المالك غير كاف بل يتعين الإعلام الرسمي بذلك لأنه لو تم توجيه إنذار له بالأداء مثلا فسيمتنع، وسيكون امتناعه مقبولا إذا لم يتم إشعاره بصفة رسمية وإرفاق ذلك بما يفيد انتقال الملكية فعليا.
مسألة التفاوض مسألة تتعلق بطرفيها ولا يمكنني إعطاؤكم حلا قانونيا حولها لأن الأمر متعلق بتلاقي إرادة الطرفين على حل معين، فقد يقبل المكتري إعفاءه من أداء متأخرات الكراء مقابل الإفراغ وقد لا يقبل، ولكن الشيء الأكيد هو أن إعلامه بانتقال الملكية بشكل رسمي وإنذاره بأداء الكراء يرتب إفراغه حتما إذا لم يؤد الكراء خلال الأجل المضروب له.
ولا توجد إجراءات قانونية سريعة لأن مسطرة الإفراغ قد وضحتها لك في جوابي السابق.

منذ 9 أيام

1.7k مشاهدة
سئل بواسطة Ali Serraj Andalouss
تم الرد عليه منذ 8 أعوام بواسطة أيمن - رجل قانون
1.7k مشاهدة
2.3k مشاهدة
سئل بواسطة Amin53
تم الاستعجال
تم الرد عليه منذ 5 أعوام بواسطة دليلك القانوني
2.3k مشاهدة
3.2k مشاهدة
سئل بواسطة Amin53
تم الاستعجال
تم الرد عليه منذ 4 أعوام بواسطة المستشار
3.2k مشاهدة
4k مشاهدة
سئل بواسطة Amin53
تم الاستعجال
تم الرد عليه منذ 4 أعوام بواسطة Azzouz Azerkane
4k مشاهدة
2.5k مشاهدة
سئل بواسطة Amin53
تم الاستعجال
تم الرد عليه منذ 4 أعوام بواسطة دليلك القانوني
2.5k مشاهدة

إحصاءات

محكمتي في أرقام


77k
استشارة

27.7k
إجابة

143.4k
مستخدم

29k
تعليق