شهادة الملكية للارض غير مقسمة

السلم عليكم
اريد شراء بقعة ارضية من امراة مساحتها 100 متر بمبلغ 170000 درهم تقع داخل بقعة ارضية مساحتها الاجمالية 500 متر غير مقسمة و غير محفظة تقول انها ورتتها من زوجها وتريد تقسيمها وبيعها الى بقع من فئة 100 متر, اسئلتي كالتالي .
- هل من الضروري ان تستخرج شهادة ملكية البقعة الارضية التي اريد شرائها هل هو ممكن وما هي المسطرة المتبعة
- ما هي مصاريف التسجيل لدى ادارة الضرائب ومصاريف التوتيق لدى العدل
- هل يمكن اعتماد اللفيف الدلي (12 شاهد) فقط للاستخراج عقد الملكية وابرام عملية الشراء
شكرا على اجاباتكم