هل يجوز للمكري أن يطالب المكتري بزيادة في مبلغ الكراء بعد ٣ سنوات علما أنه لا يجمعهما عقد كراء و لا يتوفر المكتري على اي حجة تتبت انه يدفع مستحقات الكراء لصاحب المحل؟
ما هي حقوق المكتري في حالة الكراء دون عقد كتابي ؟
0 تعليق أضف تعليق
عدم توفر المكتري على حجة تثبت الدفع لا علاقة له بطلب الزيادة، ولكنه يكون في وضعية من يجب عليه إثبات أن الدفع قد تم فعلا إذا ما طالبه المكري بالواجبات الكرائية، وإذا عجز فلا يبقى له سوى توجيه اليمين الحاسمة، فإذا حلفها المكري عليه الدفع للمرة الثانية وأمره إلى الله.
بالنسبة لحقوق المكتري في حالة عدم وجود عقد كراء كتابي ، فيجب التمييز بين المرحلة السابقة على 28-2-2014 والمرحلة اللاحقة على هذا التاريخ.
فبالنسبة للمرحلة السابقة فالعقد صحيح والمكتري يمكنه إثبات العقد بكل وسائل الإثبات بما فيها شهادة الشهود.
أما المرحلة اللاحقة على التاريخ المذكور فإن العقد يعتبر غير موجود والمكتري في وضعية محتل حتى ولو كان يؤدي الكراء وله تواصيل أداء، لأن مقتضيات المادة 3 من قانون الأكرية الجديد تنص على أن عقد الكراء يبرم وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ يتضمن على الخصوص:
الاسم الشخصي والعائلي للمكري والمكتري، والمهنة، والموطن ووثيقة إثبات الهوية وجميع المعلومات المتعلقة بالوكيل، عند الاقتضاء؛
الاسم الكامل والمقر الاجتماعي وعند الاقتضاء جميع المعلومات المتعلقة بالممثل القانوني إذا كان المكري أو المكتري شخصا معنويا؛
تحديد المحلات المكراة والمرافق التابعة لها والغرض المخصص لها وكذا التجهيزات المعدة للاستعمال الخاص من طرف المكتري وحده؛
بيان مبلغ الوجيبة الكرائية المتفق عليها ودورية أدائها؛
طبيعة التكاليف الكرائية التي يتحملها المكتري؛
الوسيلة المتفق عليها لأداء الوجيبة والتكاليف الكرائية؛
الالتزامات الخاصة التي يتحملها كل طرف.
وكلمة وجوبا الواردة في النص المذكور ليس لها من معنى آخر في نظري سوى تقرير البطلان في حالة انعدام الكتابة.
3 تعليقات
استاذي الكريم
لقد جاء في جوابكم ان عقد الكراء المبرم شفاهيا بعد تعديل قانون 16-49 يعتبر المكتري فيها محتل بدون سند مما يسهل طرده.وقد جاء جوابكم هذا للعديد من الاسئلة بهذا الشكل.ولتصحيح هذه المعلومة حتى يستفيد الجميع .فهذا جواب خطأ والصحيح هو ان هذا العقد الشفهي يصبح خاضعا في مقتضياته لقانون الالتزامات والعقود فقط.عوض خضوعه لقانون 16-49.وهذا بصريح المادة 37 من هذا الأخير.
وتقبلوا سيدي تحياتي
كلامك صحيح مائة في المائة، ولكن ربما غاب عنك أن كلامي ببطلان العقد إنما يتعلق بعقد الكراء المفروض خضوعه للقانون الجديد للأكرية التجارية، أي أنه كعقد كرائي خاضع للقانون الجديد فهو باطل، وهذا الأثر متعلق بالحقوق والامتيازات التي يضمنها القانون الذي نتحدث في إطاره لا سيما الحق في التجديد والتعويض عن الأصل التجاري.
وعملا بنظرية تحول العقد التي جاءت بها المادة التي أشرت إليها والتي هي تطبيق للفصل 309 من قانون الالتزامات العقود أخضع المشرع العقد الذي تخلفت عنه شرط الكتابة للقواعد العامة، غير أن من آثار ذلك أن من يعتمر المحل بهذه الصفة ليست له أي ضمانة في البقاء ويعتبر في وضعية من يتواجد به بصفة غير مستقرة ، ويكفيني ان أستدل لك بنص الفصل 687 من قانون الالتزامات العقود الذي سيطبق على هذا الكراء ولو تعلق بعقد كراء محل تجاري من الضخامة بمكان، لإذ سيصبح كراء هذا المحل منقضيا بقوة القانون عند انتهاء المدة التي حددها له المتعاقدان من غير ضرورة لإعطاء تنبيه بالإخلاء، وذلك ما لم يقض الاتفاق بغيره
كما يكفيني أن أستدل لك بنص الفصل 688 من نفس القانون الذي يقول بانه إذا لم تحدد للكراء مدة، اعتبر مبرما على أساس السنة أو نصف السنة، أو الشهر أو الأسبوع أو اليوم، بحسب ما إذا كانت الأجرة قد حددت باعتبار كذا في السنة أو نصف السنة أو الشهر إلخ... وينتهي العقد بانقضاء كل من المدد السابقة، من غير ضرورة للتنبيه بالإخلاء، وذلك ما لم يوجد عرف يخالفه.
وهو ما معناه أنه إذا كان الكراء يؤدى شهريا فإن المكري من حقه طلب إفراغ المكتري في نهاية الشهر إذا لم يتم التنصيص في العقد على مدة محددة.
فأي عقد هذا سيحمي التاجر الذي خالف شرط الكتابة ويريد الاستثمار في المحل المكترى.
أنا أعتبره مجرد ضيف طارئ يمكن أن تطلب مغادرته في أي وقت ( ضيافة النبي ثلاثة أيام) وسيعتبر محتلا بدون سند إذا رفض المغادرة ويمكن طرده بعد ذلك بالقوة العمومية بدون تعويض ولا أي شيء.
تحليل للتأمل.