رفع دعوى الإفراغ للإحتياج

للتذكير فهو محل سكني كما انه في جلسة البحث لم يكن حاظرا في المحكمة فقط محاميه هو الدي كان متواجدا في جلسة الاستماع اضافة الى الشاهد الدي لم تكن شهادته كافية في نظر القاضي
سؤالي من فضلك لقد قمت بارسال اندار للاداء والافراغ الاداء فقط من اجل اثبات العلاقة الكرائية عند اثبات العلاقة الكرائية هل اقوم بارسال اندار اخر للاحتياج امهله شهرين للافراغ ام اكمل على الاندار الاول الدي ارسلته لان محاميه ينتبهون الى الشكليات

بما ان المحل سكني فانسى كل ما قلته لك اعلاه .
اولا يجب ان تعلم ان توجيه الانذار ليس هو الذي يثبت العلاقة الكرائية ولكن الذي يثبت العلاقة الكرائية هو محضر العرض العيني الذي سلمه لك المفوض القضائي اثناء عرضه مبالغ الكراء عليك ،
اما انهاء عقد الكراء السكني فيكون بتوجيه انذار يتضمن سبب مشروع لطلب الافراغ من قبيل (اسكان الشخص نفسه ، او احد فروعه او ....) او للهدم واعادة البناء ... مع منحه أجل شهرين وستقوم المحكمة باعطاء المكتري تعويض يوازي قيمة كراء سنة حسب السومة الكرائية الحالية بالاضافة الى مصاريف الانتقال المثبتة بوصولات .
لاحظ انه يجب ان توضح في الانذار بالافراغ السبب لا تكتب فقط (للاحتياج) يجب ان يتضمن احد الاسباب الموجودة في المادة 45 من القانون 67.16 وايضا احترام مقتضيات الفصول 46 و 47 وما يليها
واليك المواد التي تنص على ذلك :
المادة 45

يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة من قبيل :

­ 1- استرداد المحل المكترى لسكنه الشخصي، أو لسكن زوجه، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين -إن وجدوا - من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة 369 وما يليها من مدونة الأسرة، أو المكفول المنصوص عليه في القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.172 في فاتح ربيع الآخر 1423 (13 يونيو 2002)؛

­ 2- ضرورة هدم المحل المكتري وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ؛

­ 3- التماطل في الأداء.
المادة 46

يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان:

­ الأسباب التي يستند عليها المكري؛

­ شموله مجموع المحل المكترى بكافة مرافقه؛

­ أجل شهرين على الأقل.

يبلغ الإشعار بالإفراغ بحسب الكيفيات المشار إليها في الفصول 37 و 38 و 39 من قانون المسطرة المدنية.

يبتدئ أجل الشهرين من تاريخ التوصل بالإشعار.

المادة 47

إذا امتنع المكتري عن الإفراغ صراحة أو ضمنيا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي الأجل المحدد في الإشعار، أمكن للمكري أن يطلب من المحكمة التصرح بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري هو ومن يقوم مقامه بالإفراغ.

المادة 48
لا يمكن للمحكمة أن تصحح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة في المادة 45 أعلاه .


المادة 49


لا يقبل طلب تصحيح الإشعار بالإفراغ للسبب المشار إليه في البند الأول من المادة 45 أعلاه إلا بتوفرالشرطين التاليين:

1. أن يكون المحل المطلوب إفراغه ملكا للمكري منذ 18 شهرا على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ، على أن للوارث والموصى له والمكفول حق الاستفادة من احتساب المدة التي كان يملكه خلالها المالك السابق ؛

2. أن يكون المكري أو زوجه أو أصوله أو فروعه المباشرون من الدرجة الأولى أو المستفيدون من الوصية الواجبة، حسب الحالات، أو المكفول طبقا لمقتضيات القانون رقم 15.01 المتعلق بكفالة الأطفال المهملين ، لا يشغلون سكنا في ملكيتهم أو كافيا لحاجياتهم العادية.

لايشترط توفر هذين الشرطين إذا عرض المكري على المكتري سكنا مماثلا للمحل المطلوب إفراغه بنفس المواصفات ونفس الوجيبة الكرائية.

المحامي أخبرني بأنه سيقوم بإرسال إنذار الأداء والإفراغ للمكتري لأنه في هذه الحالة المكتري سيناقش الأداء لإتباث العلاقة الكرائية وبعدها وفي نفس الدعوى سنناقش الإفراغ للإحتياج لكن المعمول به يجب توجيه إنذار للمكتري وإمهاله شهرين وليس إنذار بالأداء والإفراغ الذي يحتوي فقط على مهلة خمسة عشر يوما
ما رأيك في هذا الإجراء الذي سيقوم به المحامي

جاء في سؤالك عبارة (وفي نفس الدعوى) !!
اذا قام المحامي بارسال انذار بالاداء والافراغ واستجاب المكتري وادى ما بذمته من واجبات الكراء فلا يحق لك قانونا ان تقوم برفع دعوى المصادقة على الانذار بالافراغ لان هذا سوء نية في التقاضي وستحكم المحكمة بالتعويض لصالح المكتري طبقا للمادة 30 من القانون 67.12 التي تنص على :
المادة 30
إذا ثبت أن المكري قد توصل بمستحقاته وواصل بسوء نية مسطرة المصادقة على الإنذار، حق للمكتري المطالبة بالحكم له بتعويض عن الضرر يتراوح بين مقابل وجيبة كراء شهرين وستة أشهر وذلك بصرف النظر عن المتابعات الجنائية ضد المكري عند الاقتضاء.

لدى كما قلت لك سابقا فان العلاقة الكرائية سيتم اثباتها من خلال محضر العرض العيني الذي سيعطيه لك المفوض القضائي ، ثم تحترم اجراءات انهاء عقد الكراء المنصوص عليها في القانون 67.12 والتي تبتدئ بانذار بالافراغ يتضمن اجل شهرين .

من أجل أن نثبت العلاقة الكرائية قام المكتري بعرض عيني للمحامي الخاص بي بدلا مني أنا كمكري فرفض المحامي استلام المبلغ فقام بوضعه في صندوق المحكمة.
الآن العلاقة الكرائية ثابتة بعد وضعه واجبات الكرائية في صندوق المحكمة.
إستشرة مع المحامي عن تفاصيل الإنذار فأخبرني بأنه سيستعين بنفس الإنذار الإفراغ للاحتياج الذي سبق وقام بإرساله المحامي السابق سنة 2018 والذي تم رفض الدعوى في الاستئناف وأريد أن أتأكد من مدى صلاحية هذا الإنذار من فضلكم

نعم يمكن الاستعانة بنفس الانذار بالافراغ لان هذا الاخير لا يتقادم الا بمرور 15 سنة