1 إجابة واحدة
762 مشاهدة

اجراءات ما بعد البيع في المزاد العلني

استشارة عاجلة منذ 4 أشهر بواسطة meksiamine01
إجابة مختارة واحدة
762 مشاهدة

اولا اود ان اشكر كل الطاقم الذي يسهر على ايجاد اجوبة لاسئلتنا بشكل واضح و في متناول الجميع.

ثانيا، اود ان اعرف، من فضلكم، الاجراءات التي تتعلق بمرحلة ما بعد بيع العقار (ارض غير مبنية) بالمزاد العلني (الخروج من الشياع) :
- كيف استخلص نصيبي من المحكمة ؟
- كيف ساقوم بأداء الرسوم و الضرائب (TPI و الضريبة على الاراضي الغير مبنية) و انا لم اتسلم بعد نصيبي من المحكمة حيت هذه الاخيرة تطلب مني الابراء الضريبي ؟

جازاكم الله خيرا كثيرا.

تعليق

إجابة واحدة
5.9k إجابة - مستشار قانوني
الجواب على السؤال الأول بسيط، يتم استخلاص نصيب كل شريك حسب النسبة التي يملكها في العقار المشترك والذي تم بيعه، فإذا كان هو النصف فيستخلص نصف الثمن وإذا كان الربع فيستخلص الربع إلخ....
المطالبة بالإبراء الضريبي هي مبدئيا لأجل تمكين المشتري بالمزاد من أن ينقل الملكية لنفسه، كما هو الشأن لو تم البيع بطريق الموثق أو العدل لأن الموثق يؤدي من ثمن البيع كل المصاريف والضرائب المتعلقة بالعقار قبل أن يسلم باقي الثمن للبائع.
وعون التنفيذ أو كتابة الضبط لما طالبتك بهذه الوثيقة كما لو أنها اعتبرتك بائعا للعقار بالمزاد العلني في إطار دعوى القسمة، وهو أمر غير صحيح لأن البائع هي المحكمة تنفيذا لحكم قضائي، وإذا كان واجبا أن يسلم العقار للمشتري بالمزاد مطهرا من أي التزامات ضريبية حتى تنقل الملكية صافية فالمفروض أن يتم هذا الإجراء من طرف كتابة الضبط التي أسند إليها أمر تنفيذ البيع، إذ خلال الحجز على العقار الذي هو إجراء واجب قبل عرضه للبيع يشار في محضر الحجز إلى وضعيته القانونية والضريبية ويحرر كناش للتحملات التي على العقار عن طريق استفسار الإدارة الضريبية عن الضرائب التي يتحمل بها واستفسار المحافظة عن الحقوق المقيدة ليكون المشتري على بينة من الحقوق التي على العقار ويحجز جزء من الثمن لسدادها.
وفي هذا الإطار نصت المادة 470 من قانون المسطرة المدنية على أن العون المكلف بالتنفيذ يضع العقار بين يدي القضاء بإجراء حجز عقاري عليه يبين محضره تبليغ الحكم وحضور المنفذ عليه أو غيبته في عمليات الحجز وموقع العقار وحدوده بأكثر دقة ممكنة والحقوق المرتبطة به والتكاليف التي يتحملها إن أمكنت معرفتها وعقود الكراء المبرمة في شأنه وكذا حالته تجاه المحافظة العقارية عند الاقتضاء.
وأضاف الفصل 474 أنه بمجرد ما يقع الحجز العقاري أو ينصرم أجل الشهر المنصوص عليه في الفقرة الأخيرة من الفصل 471 فإن عون التنفيذ يقوم بعد تهيئ دفتر التحملات ( لاحظ معي وجوب تهييء دفتر تحملات) بإجراء الإشهار القانوني على نفقة الدائن ويبين الإعلان عن المزاد تاريخ افتتاحه، وإيداع محضر الحجز ووثائق الملكية بكتابة الضبط وكذلك شروط البيع.
أما وأن شيئا من هذا لم يحصل، فإنه وإن كان بالإمكان مجابهة كتاب الضبط بأن دفتر التحملات لا يشير إلى وجود ضرائب على العقار حتى يلزم البائع بإحضار الإبراء الضريبي لأنه كان يجب إدراجها في دفتر التحملات، فإنه وحتى لا تضطر إلى اتخاذ إجراءات قضائية ضد رئيس كتابة الضبط الذي يفرض عليه إحضار الإبراء الضريبي بعد سداد ما على العقار من ضرائب من ثمن البيع، علما أن وجوب إحضار هذا الإبراء لا يكون إلا في البيوع الرضائية وليس في البيع بالمزاد العلني أو البيوع الجبرية بصفة عامة، لأن البحث عن تحملات العقار من واجبات عون التنفيذ عند إعداد دفتر التحملات، فإنه لا ضير في نظري أن تطلب شهادة بالوضعية الضريبية على العقار وليس الإبراء الضريبي، لأن كتابة الضبط سوف تخصم المبالغ التي ستذكر في الشهادة من الثمن ولا يقع توزيع ثمن البيع إلا بعد استنزال هذه الضرائب منه.
أما إذا اضطررت أن تؤدي ضرائب العقار وديونه لإحضار الإبراء الضريبي فإنه من حقك أن تطلب من رئيس كتابة الضبط استخلاص ما ينوب باقي الشركاء من باقي الثمن وإرجاعه إليك لأن الجميع ملزم به وليس وحدك.
أما المشتري فلو تم تسليمه محضر إرساء المزاد بدون إحضار هذه الوثيقة فإنه لن يسأل عن ديون العقار الضريبية ولا حق للإدارة الضريبية إلا على الثمن.
وفي هذا الصدد نصت المادة 220 من مدونة الحقوق العينية أن كتابة ضبط المحكمة لا تسلم محضر إرساء المزايدة إلا بعد أداء الثمن المستحق أو إيداعه بصندوق المحكمة إيداعا صحيحا لفائدة من له الحق فيه. ويترتب على تقييد محضر إرساء المزايدة بالرسم العقاري انتقال الملك إلى من رسا عليه المزاد وتطهيره من جميع الامتيازات والرهون ولا يبقى للدائنين حق إلا على الثمن.
وإن كان هذا النص لم يتحدث عن الضرائب واقتصر على التقييدات الواقعة على العقار بالمحافظة فإن مدونة تحصيل الديون العمومية خاطبت بهذا الإلزام الموثقين والعدول وكل شخص يمارس مهام توثيقية ولم تلزم طالب التنفيذ في البيع بالمزاد العلني، وبالتالي فإن ما تعاني منه هو جراء التقصير الذي شاب عملية جمع المعلومات عن الحقوق المثقلة بهاالعقار والتي كان يجب إحضار الوثائق المتعلقة بها من طرف عون التنفيذ لاستخلاص مبلغها من ثمن البيع قبل تسليم الباقي لأصحابه في حدود نسبة كل واحد منهم.
وبالتالي فأنا أعتبرك ضحية عيب في الإجراءات وعدم فهم للنصوص القانونية من طرف من يباشر الإجراءات القضائية ويتعين إيجاد دليل ارشادي للبيوع العقارية ليستأنس به أعوان التنفيذ.
أما عن سؤالك حول الضريبة على الأرباح العقارية فأنا لا أرى أنك خاضع لهذه الضريبة لأنك لم تبع عقارك رضائيا وإنما تمت قسمته قسمة تصفية فقط وبالتالي فهو يخضع لواجبات التسجيل وليس لضريبة الأرباح العقارية.
أما الضريبة عن الأراضي غير المبينة فهي خاضعة للأراضي التي توجد في المدار الحضري وهي تدخل في باب الإبراء الضريبي أما إذا كان العقار المبيع خارج المدار الحضري فلا ضريبة عليه.
منذ 4 أشهر (معدّل: منذ 3 أشهر)
تصفيقتان

تعليقان

مستخدم

شكرا على جوابك استاد.
فبالنسبة لضريبة على الاراضي الغير المبنية، لقد تم استخلاص المبلغ مباشرة من المحكمة من طرف قابض الجماعة.
لاكن مهما ان الارض بيعت في المزاد العلني الا و هناك ضريبة على الارباح لان ليس هناك قانون يعفيك منها،
المشكلة هو انني لا ادري متى يمكني استخلاص نصيبي او نسبة من نصيبي لكي اادي هذه الضريبة، و هل نصيبي يجب ان يمر عبر نقابة المحامون قبل ان استخلصه علما انني حددت مسبقا اتعاب المحامي عن طريق التزام مصادق عليه.

منذ 3 أشهر
5.9k إجابة - مستشار قانوني

أنا من رأيي أنه لو عارضت استقطاع ضريبة الأرباح عن قسمة تصفية تمت بواسطة المحكمة ورفضت الإدارة الضريبية ذلك فيمكنك منازعتها في الأمر لأنه بعد استقرائي لنصوص القانون المتعلقة بالموضوع لم أجد ضريبة أرباح على قسمة العقارات إلا في حالة واحدة، وقد حددت المدونة العامة للضرائب متى تؤدى ضريبة الأرباح العقارية عن القسمة في المادة 61 من المدونة المذكورة إذ فرضت الضريبة على الأرباح العقارية في حالة قسمة العقارات المشاعة بمدرك وقررت أنه لا تفرض الضريبة على إلا على الربح المحصل عليه من التفويت الجزئي الناتج عنه المدرك المذكور ، والمدرك هو أداء مبلغ مالي نقدا أوعينا مخصص أصلا لإحداث توازن في العقارات أثناء القسمة أو المعاوضة بين الأطراف.
والقول بخلاف هذا معناه أن المتقاسم يؤدي الضريبة رغما عنه لأنه كان يريد جزءا من العقار المقسوم فأعطي له نقدا، ثم لما يريد شراء عقار بما حصل عليه يؤدي عليه رسوم التسجيل وهذا شيء غير مستساغ من الناحية القانونية والمنطقية ومن ناحية العدالة الضريبية.
بالنسبة للمبلغ بطبيعة الحال سوف يأتيك عن طريق المحامي لأن كل مبلغ يتم تحصيله يحال على حساب النقابة والنقيب هو من سيعطيك شيكا بالمبلغ باسم النقابة إنما عليك إشعاره باتفاق تحديد الأتعاب حتى لا يقتطع لك منه أتعابا أخرى.
أما متى يحصل ذلك فعليك استعجال محاميك ليقوم بالإجراءات المتبقية للحصول على حقوقك.

منذ 3 أشهر (معدّل: منذ 3 أشهر)

1.7k مشاهدة
سئل بواسطة Lazrak noureddine
تم الرد عليه منذ 6 أعوام بواسطة أيمن - رجل قانون
1.7k مشاهدة
12.8k مشاهدة
سئل بواسطة Loubna Zoubir
تم الرد عليه منذ 5 أعوام بواسطة هشام المستشار
12.8k مشاهدة
18.1k مشاهدة
سئل بواسطة Tifa Fleur
تم الرد عليه منذ 3 أعوام بواسطة المستشار
18.1k مشاهدة
14.1k مشاهدة
سئل بواسطة Dais Hrh
تم الرد عليه منذ 3 أعوام بواسطة Mohamed Sarrah
14.1k مشاهدة
1.8k مشاهدة
سئل بواسطة oussamachiki115
تم الرد عليه منذ عام واحد بواسطة المستشار
1.8k مشاهدة