هل يمكن تقييد ثمن (1/8) جدتي لصالح أبي؟

سؤالك مسجل منذ يومين ولكنه لم يحول إلى سؤال عاجل إلا منذ لحظات، وبالتالي فالتزامنا بالجواب عليه قبل انصرام 24 ساعة يبدأ من تاريخ تحويله إلى سؤال عاجل وليس من تاريخ طرحه مبدئيا.
كان هذا لأجل التنويه فقط.
بالنسبة لسؤالك، لا مجال للحديث في النازلة عن قاعدة التطهير لأنها قاعدة خاصة بانتقال العقار من طور العقار غير المحفظ إلى طور العقار المحفظ وإنشاء الرسم العقاري لأول مرة، فهذه الحالة هي التي تنشأ عنها القاعدة المذكورة ( التطهير) بمعنى أن كل الحقوق السابقة التي كانت على العقار قبل تحفيظه تتلاشى إذا لم يتم الاحتجاج بها خلال مسطرة التحفيظ، ولا يبقى لأصحابها سوى الرجوع على طالب التحفيظ بالتعويض إن كان هناك تدليس في العملية.
أما نازلة السؤال المطروح حسب ما فهمت من عرض الوقائع فتتعلق بعقار محفظ سابقا، وبالتالي فإن معالجة الحقوق الموجودة لا يتم إلا بطلب تقييدها وليس هنام مانع يحول دون ذلك.
من خلال الحوار الذي دار بينك وبين من تطوع للجواب على السؤال تبين لي أن والدك لديه عقد شراء من جدتك( والدته) وهو الآن متوفى وتريد أن تحفظ حقوقه في الشراء ثم تقيد بعد ذلك الإراثة المثبتة لوفاته بالرسم العقاري.
هذه المسألة نظمها قانون التحفيظ العقاري في القسم الثاني من القانون المذكور والمسمى "إشهار الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقارات المحفظة وتقييدها في السجل العقاري" فنص في الفصل 65 منه على أنه يجب أن تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري، جميع الوقائع والتصرفات والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض، وجميع المحاضر والأوامر المتعلقة بالحجز العقاري، وجميع الأحكام التي اكتسبت قوة الشيء المقضي به، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عيني عقاري أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه، وكذا جميع عقود أكرية العقارات لمدة تفوق ثلاث سنوات، وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد على السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه.
وقد تولى الفصل 65 مكرر تحديد أجل القيام بهذه التقييدات تحت طائلة التغريم فنص على أنه يحدد أجل إنجاز التقييد المنصوص عليه في الفصل 65 في ثلاثة أشهر ويسري هذا الأجل بالنسبة:
1- للقرارات القضائية ابتداء من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضي به؛
2- للعقود الرسمية ابتداء من تاريخ تحريرها؛
3- للعقود العرفية ابتداء من تاريخ آخر تصحيح إمضاء عليها.
غير أن هذا الأجل لا يسري على العقود المشار إليها في البندين 2 و3 أعلاه إذا:
- كانت موضوع تقييد احتياطي طبقا للفصل 85؛
- تعلقت بالأكرية أو الإبراء أو الحوالة المنصوص عليها في الفصل 65 من هذا القانون.
وإذا لم يطلب التقييد بالرسم العقاري ولم تؤد رسوم المحافظة العقارية داخل الأجل المقرر أعلاه، فإن طالب التقييد يلزم بأداء غرامة تساوي خمسة في المائة من مبلغ الرسوم المستحقة، وذلك عن الشهر الأول الذي يلي تاريخ انقضاء الأجل المذكور و0,5 في المائة عن كل شهر أو جزء من الشهر الموالي له. ويمكن لمدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، في حالة القوة القاهرة، أن يمنح الإعفاء من الغرامة المنصوص عليها أعلاه بعد الإدلاء بأي وثيقة تفيد ذلك.
الإشكال المطروح أولا هو طبيعة العقد الذي تم بين جدتك وابنها (والدك) هل كان عقدا عرفيا أم كان عدليا أم بواسطة موثق لأنه إبان إنجاز التصرف لم يكن القانون يشترط شكلا معينا لإنجاز مثل هذه التصرفات ولكن بعد 2011 أصبح القانون يشترط الرسمية ( إنجاز العقد بواسطة العدول او الموثقين) في التصرفات التي تجري على العقارات تحت طائلة بطلانها، وأخشى ما أخشاه أن يشكل ذلك عقبة في تقييد العقد بالمحافظة العقارية لأن المحافظ قد يطلب منكم إنجاز وثيقة لتأكيد صدور العقد من جدتك لابنها كأن يطلب مثلا منكم إحضار الموافقة على التقييد من الورثة، ولكنني لست متأكدا من هذه المسألة لأنها إن وقعت لن تعدو أن تكون اجتهادا من المحافظ قابل للنقاش القانوني.
ثم نأتي إلى كيفية إجراء هذا التقييد، وفي هذه الحالة فقد نص الفصلان 69 و 70 من القانون المذكور على أنه يجب على كل شخص يطلب تقييدا أو بيانا أو تقييدا احتياطيا بالرسم العقاري أن يقدم للمحافظ على الأملاك العقارية طلبا مؤرخا وموقعا من طرفه أو من طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن التوقيع يتضمن بيان وتعيين ما يلي:
1- العقار الذي يعنيه التقييد وذلك ببيان رقم رسمه العقاري؛
2- نوع الحق المطلوب تقييده؛
3- أصل التملك وكذا نوع وتاريخ العقد الذي يثبته؛
4- الحالة المدنية للمستفيد من التقييد المطلوب إنجازه؛
5- وعند الاقتضاء بيان ما يطلب تقييده، في نفس الوقت الذي يطلب فيه تقييد الحق الأصلي، من أسباب الفسخ أو قيد على حق التصرف أو أي تقييد خاص آخر، والكل مع بيان الحالة المدنية للمستفيدين من التقييد المذكور.
ويرفق بالطلب كل حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به أو كل عقد أو وثيقة أدلي بها تدعيما لهذا الطلب. وإذا كان الطلب مؤسسا على وثيقة اتفاقية وطلب المحافظ على الأملاك العقارية بشأنه بيانات أو توضيحات إضافية، فإنه يجب أن يكون مؤرخا وموقعا من قبل الأطراف المعنية. ( وهذا ماقصدته في ملاحظتي السابقة بشأن طلب المحافظ موافقة الورثة على التقييد لأن ذلك داخل في مهام المحافظ الواجبة عليه بشأن التحقق تحت مسؤوليته، من هوية المفوت وأهليته وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا وجوهرا، والمنصوص عليها في الفصل 72.
وعليه ولكون التصرف في العقار لوالد تم قبل وفاته ولم يقع تقييده فإن الأولى هو تقييد البيع أولا ثم الإراثة ثانيا؛ ولكن لاشيء يمنع من تقديم الوثيقتين معا للمحافظة العقارية بعد سداد الرسوم والغرامات ليقع تقييد البيع وتعديل الحصص ثم تقييد الإراثة ليقع الحساب النهائي للحصص على ضوء المتغيرات التي تمت للملاك في الرسم العقاري.
أما تقييد عمك إراثة جدك في المحافظة فغير مؤثر من الناحية الزمنية لأن وفاة جدك جاءت سابقة على تصرف جدتك فيما ورثته من زوجها(جدك) وبالتالي لا يخلق هذا الأمر أي إشكال قانوني لتقييد البيع ثم الإراثة بعد ذلك.

السلام عليكم
مادام والدك يتوفر على عقد بيع بينه وبين امه في 1/8 الذي ورتثه عن زوجها فلماذا لم يبادر إلى حد الآن إلى ايداع العقد الى حدود الساعة فالخقوق العينية لايعتد بها الامن تاريخ تسجيلها بالمحافظة العقارية وما عليك فعله هو ان يتقدم والدك أمام المحافظة العقارية ويطلب تسجيل البيع في إطار القانون وأن ماقام به زوج عمتك هو إجراء قانوني بوضع اراثة جدك وعلى من يدعي حقا على العقار تقديم حججه للمحافظة العقارية ولا يشكل مانعا أمامكم بالمطالبة بتسجيل عقد البيع