والد زوجتي بنى عقار من تلاتة طوابق الكل في اسمه لاكنه قبيل نهاية الاشغال باع نصف البقعة دون العقار لاخيه وتوفي والد زوجتي.
الان عم والدتى لايريد الخروج من العقار ويزعم ان له النصف. فما هو الحل ؟
0 تعليق
وفي كلتا الحالتين لا أرى موجبا لطرده من العقار لأنه لا يبقى لورثة البائع سوى الحق في طلب الحصول على التعويض الموازي لقيمة البناء إذا لم يكن مشمولا بالبيع.
أما إذا كان حاز العقار كله وينفرد باستغلاله دون باقي ورثة البائع فيمكن للورثة أيضا الرجوع عليه بما زاد على نصيبه منه، وإلا فليطلبوا القسمة العينية إن كانت ممكنة أو قسمة التصفية وبيع العقار بالمزاد إذا لم تكن القسمة العينية ممكنة.
إشارة اخيرة
إذا كان العقار محفظا ولم يقيد المشتري شراءه بالرسم العقاري فإن هذا الشراء يعتبر هو والعدم سواء، وبالتالي يعتبر أخ الهالك محتلا للعقار ويمكن طلب طرده منه، وكل هذا عملا بنص الفصل الفصل 67 من قانون التحفيظ العقاري الذي ينص على أن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية، الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه، لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري، دون الإضرار بما للأطراف من حقوق في مواجهة بعضهم البعض وكذا بإمكانية إقامة دعاوى فيما بينهم بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم.
ومعنى هذا أن المشتري لا يمكنه الاحتجاج بانه مالك ولكن يمكنه فقط رفع دعوى مقابلة يطلب فيها إلزام الورثة بنقل الملكية بتقييد الشراء بالرسم العقاري إن تعذر عليه ذلك لسبب من الأسباب، ولكن لا يعطيه الحق قبل القيد في الرسم العقاري المطالبة بالحق في البقاء في العقار.
31 تعليق
أعتقد أن الموقع لا يتوفر على إمكانية استقبال الوثائق، ولكن يمكنك النقل الحرفي لعقد البيع مع حذف الأسماء طبعا وحذف ما قد يدل على هوية الطرفين فيه ومكان العقار أيضا لأنك لم تختر خاصية السؤال العاجل المخفي الذي لا يظهر لعموم الزوار.
هدا ماجاء في عقد البيع
شراء
الحمد لله وحده. نحن العدلان...يوم...تاريخ....وبعد الادلاء بشهادة اداء ضريبة التضامن الوطني والاعفاء من المباني والارباح العقارية.
اشترى بحول الله وقوته السيد...نيابة فقط في الثمن عن (المشتري) من البائع(...) اشترى جميع النصف في الشياع مع البائع من القطعة الارضية البنائية المجهزة تحت رقم...مساحتها ١٢ متر عرضا و ١٥ متر طولا حدودها معلومة من خريطة التصميم المملوكة للبائع برسم الشراء تحت عدد والمسجل ب ...بجميع ما للنصف من المنافد والمرافق وكافة الحرم والطرق الداخلة والخارجة بثمن....
يبدو من هذه الصياغة العدلية أن الشراء تم على أرض فارغة وإلا لما استعملت عبارة " القطعة الارضية البنائية المجهزة".
أما عبارة " جميع ما للنصف من المنافذ والمرافق وكافة الحرم والطرق الداخلة والخارجة" فهي عبارة اعتاد العدول على إضافتها حتى في الإراضي الفلاحية للدلالة على أن البيع شمل كل ما تعلق بالأرض، ولكن لا يقصد بها ما عليها من بناء لأنه في هذه الحالة يجب التنصيص عليه صراحة في العقد.
وبالتالي فإن جوابي السابق يبقى صالحا ومن حقكم مطالبة المشتري بقيمة البناء الذي تم عليها بالإدلاء بالفواتير أو طلب إجراء خبرة لتقيم ثمن البناء بجميع طوابقه، لأن المشتري مالك على الشياع للأرض ولهوائها وما كان على أبيكم البناء حتى في نصيب المشتري بعد البيع.
سلام الله عليكم
بعد أجابتكم محامي العم يقول انه يجب ان نتابع نحن وهو خلف البائع لتحفيظ العقار
بماذا تنصحونا جزاكم الله
سلام الله عيكم
فعلنا كما قلت وطالبنا بالقسمة والخروج من الشياع.
لاكن محامي اخ المرحوم اصر على ان العقار اصبح عقارا رسميا وانه يجب متابعة البائع الاول للمرحوم لكي يتم البيع ويفرد رسم عقاري للبقعة للمرحوم واخيه لانهم مالكين للبقعة.
علما انه صعب متابعة ورثة البائع الاول لانه توفي...
فهل نحن ملزمين بالتحفيظ مع العم وهل بالامكان اقامة دعوى لطرده من العقار مادام لم يقبل بالقسمة للخروج من الشياع
العم ومحامه يطالبان بتقييد احتياطي للبقعة فهل هذا واجب وضروري قبل الطلب بالقسمة
في انتظار جوابكم سيدي
من خلال تعليقكم يتضح أن هناك معطى جديد لم تذكره في السؤال وهو أن العقار أصبح محفظا باسم الجميع، وعلى ما يبدو بمن فيهم العم، دون تمييز بين من يملك الأرض ومن يملك الأرض والبناء، وهذا خطأ منكم إذ سمحتم بتحفيظ العقار دون التنصيص على أن عمكم شريك فقط في نصف الأرض وليس في البنا، وبالتالي فهو مالك لنصف العقار وأنتم مالكون للنصف الآخر إرثا من والدكم. ( صحح لي إذا كان تخميني خاطئا)
بطبيعة الحال من يريد طلب القسمة عليه إجراء تقييد احتياطي، وفي هذا الصدد تنص المادة 316 من مدونة الحقوق العينية أنه لا تقبل دعوى القسمة إلا إذا وجهت ضد جميع الشركاء وتم تقييدها تقييدا احتياطيا إذا تعلقت بعقار محفظ.
شكرا على جوابكم
لا لم نخفظ شيئا بعد ولاكن العم ومخامه في مذكرة جوابية يطالبون ان يحفظ الورتة مع العم
إذن اشرح لي ما معنى هذه العبارة " لكن محامي اخ المرحوم اصر على ان العقار اصبح عقارا رسميا".
العقار اصبح محفظا والعم كان يعلم
بذلك وهو من اعطى المحامي شهاذة
الملكية التي بها اسماء ورثة البائع
الاول
ولاكن لا يوجد اسم المرحوم ولا اسم اخيه(العم)
إذن أنت متفق معي على أن العقار محفظ، ولكن ما لم أفهمه أن عمكم غير موجود كمالك مع أنه اشترى نصف البقعة، وبالتالي أين هو المشكل لديكم.
حفظت الارض التي عليها العقار
وليس العقار
فجنان بن كذا كبير وهو التي اقيمت عليه العمارة والعمارات
او الديور المجاورة لدار المرحوم
فبشهاذة الملكية
المدلى بها نجد ان مساحتها 51 ار
و14سنتيار هذه المساحة حفظت
وقد كان لها مطلب تحفيظ اثناء
الشراء ومذكور في عقد الشراء
هذه المساحة كلها حفظت وعلى جميع المشترين ان يقيدو عقود
شرائهم في هذا الرسم او شهاءة الملكية تم بعدها يحفظ كل واحد عمارته
او داره بمفردها ويستخرج لها
رسم خاص بها وهذا ما يسمى بشهاذة الملكية
فدار المرحوم ماهي الا جزء من كل
اي من جنان بن كذا و مساحة
الدار غير 120متر مقارنة ب 51ارو14سنتيار
فبقعة المرحوم ادن غير محفظة
لا باسم المرحوم ولا باسم اخيه
ثم ان المرحوم باع نصف البقعة عارية بعدما اوشك إكمال بناء التلاثة طوابق والكل في اسم المرحوم
هل الرسم العقاري للأرض المحفظة مذكور فيه إسم العم كمالك للنصف؟
الرسم العقاري الاول للمرخوم لايوجد به اسم اخيه
اما الرسم الدي عمل مع اخيه فيخص البقعة عارية وهذا ماجاء فيه
هدا ماجاء في عقد البيع
شراء
الحمد لله وحده. نحن العدلان...يوم...تاريخ....وبعد الادلاء بشهادة اداء ضريبة التضامن الوطني والاعفاء من المباني والارباح العقارية.
اشترى بحول الله وقوته السيد...نيابة فقط في الثمن عن (المشتري) من البائع(...) اشترى جميع النصف في الشياع مع البائع من القطعة الارضية البنائية المجهزة تحت رقم...مساحتها ١٢ متر عرضا و ١٥ متر طولا حدودها معلومة من خريطة التصميم المملوكة للبائع برسم الشراء تحت عدد والمسجل ب ...بجميع ما للنصف من المنافد والمرافق وكافة الحرم والطرق الداخلة والخارجة بثمن....
الرسم العقاري للارض المحفظة لا يوجد به لا اسم ايت اعبيدة محمد المرحوم
ولا العم
لانه لم يتم تقييد الشراء الاول في
الرسم العقاري فبالاحرى شراء العم
لم أعد أفهم شيئا، فأنت تقول أن الأرض التي عليها العقار محفظة وليس مذكورا في الرسم العقاري لا إسم المتوفى ولا إسم العم، فكيف باع المتوفى العقار لأخيه وهو لا يملك الأرض التي بني عليها.
لا أقول لك إن البيع غير صحيح لا سيما إذا كان المرحوم باع بناء على شراء ممن كانت البقعة محفظة باسمه، لأنه يكفي أن يتم قيد الشراء بالرسم العقاري للبائع المحفظة القطعة باسمه لتنتقل الملكية للمرحوم ثم لعمك المشتري بعد تقييد شرائه، أما تحفيظ البناء فله مسطرة خاصة وهي إنجاز ملف تقني وإيداعه بالمحافظة.
شكرا على جوابكم
لاكن كيف لنا تحفيظ البناء والعم يستعمر نصف البناء بالقوة في حين انه لم يبن شيئا من البناء.
وهل يحق لنا طرده وكيف يتم ذالك؟
تحفيظكم البناء في ظل النزاع القائم يقتضي أن تربحوا دعوى الإفراغ المقامة ضدكم، ولكن إذا كان المرحوم اشترى قطعة محفظة وباع نصفها فقط فيمكنكم المبادرة إلى تقييد شراء المرحوم وشراء العم للنصف ليتم قيد ملكيتهما معا للنصف ولا تضيع حقوقكم في الأرض وما يمكن أن يترتب عليه فيما بعد من حقوق تتعلق بالطابق غير المباع إذا ربحتم دعوى الإفراغ، ولكن في جميع الأحوال يمكنكم المطالبة بالتعويض على أن العم يستفيد من نصف ملكيتم للبقعة المحفظة ومطالبته بالتعويض عن ذلك.
ولا زلت أؤكد أن قراءة عقد البيع تفيد أنه لا يتضمن البناء لأن المرافق الداخلة في قطعة البقعة لا تشمل البناء مطلقا. ولكن إذا حكمت المحكمة بغير ذلك وتأكد الحكم فلا يبقى لكم إلا الحق في المطالبة بالتعويض عن نصف البقعة المقام عليها البناء.
سلام الله عليكم استاذ ايمن
وجدنا ان العقار غير محفظ. ورفض طلبنا القسمة والخروج من الشياع لان محامي الخصم طلب بتقييد احتياطي للبقعة.
فماذا نعمل لكي نقسم البقعة علما ان الخصم لم يبني شيئا .
إذا كان العقار غير محفظ فلا يمكن إجراء تقييد احتياطي عليه، وهو ما يناقض قولك بأنكم وجدتم العقار غير محفظ.
ربما تقصدون أن البناء غير محفظ.
إذا صح تحليلي راجعوا هذا التقييد وقل لي ما ذا طلب محامي الخصم حفظه من خلال التقييد الاحتياطي؟ أعني ما هي الحقوق التي يدعيها في العقار ويطلب حفظها بالتقييد الاحتياطي
محامي الخصم يطلب اتمام البيع مع
الخلف الخاص اي ورثة السيد ميدرك
الشخص الدي باع للمرحوم البقعة
الارضية
وهذا من الصعب تحققه لعدم معرفة
عناوينهم وتبليفهم
التبليغ لا يشكل مشكلة لأنه بإمكانه إعطاء عنوان المتوفى كعنوان للورثة ثم يقول للمحكمة لا عنوان أخر لدي وهي ستعين قيما يبحث عن العناوين بمساعدة السلطة والنيابة العامة وإذا لم يفض البحث إلى نتيجة يتم الحكم بإتمام البيع غيابيا وقد يعتبر الحكم بمثابة عقد بإتمام البيع إذا طلبه المدعي.