استشارة .. والجواب عاجل جزاكم الله خيرا!
السلام عليكم احنا ورتة قمنا بكرا محل تجاري بدون عقد كتابي مجرد شفوي كان كلشي علا مايرام وفجاة المكتري توقف عن اداء واجبات الكراء مدة سبع اشهر بحجة انه يريد ان نعمل له عقد حتى يبيع اصل تجاري مع العلم ان المحل لم تمارس فه التجارة من صيف ٢٠١٦ والان المحل يتم وضع في السيارة فقط من طرف شخص من عائلة المكتري.
سؤالي : هل يمكنني ان اعارض على استخدام المحل لان المكتري اعطى مفاتيح لشخص من عائلتو
تانيا : هل العقد واجب ام بالتراضي بين الطرفين لان الورتة لايريدون عمل العقد
تالتا : هل يمكن وضع عدم بيع الاصل التجاري في العقد ام لا
لان القانون في المغرب يكون دائما مع المكتري ويطعن في حق المكري مع الاسف الشديد .
وشكراا
0 Commentaire
Envoyez un SMS et accédez à toutes les réponses pendant 24h
Votre satisfaction... Notre objectif
- Expertise Fiable: Nos experts juridiques ont des années d'expérience dans les tribunaux marocains et une compréhension approfondie des détails du droit marocain.
- Réponse Personnalisée pour Vous: Il ne s'agit pas d'une réponse générique. Cette réponse est conçue pour la question spécifique posée.
- Sponsorisé par Vous: Vous débloquerez cette réponse pendant 3 jours pour tous les visiteurs du site, et votre nom sera mis en avant en tant que sponsor officiel de la réponse.
- Accès Immédiat: Payez maintenant et obtenez immédiatement la clarté. Pas d'attente. Pas de tracas.
- Discussion Ouverte: Après avoir lu la réponse, vous pouvez poser des questions de clarification à l'expert.
اما في خصوص عدم ادائه للوجيبة الكرائية يمكن ارسلوا له انذار للاداء بواسطة مفوض قضائي وحددوا له اجل 15 يوما للاداء ان لم يادي يمكنكم سلوك مسطرة الافراغ للتماطل في الاداء مع ادائه الوجيبة الكرائية لكل المدة الغير المدفوعة
ملحوظة : هو ايضا من حقه ان يكون له عقد كراء ومن يريد ان يحمي نفسه بالقانون عليه اداء التزامه الذي يوجبه عليه القانون وهو التزامكم بالقيام معه بعقد الكراء والا اعتبر الشخص (انانيا)
24 Commentaires
لقد طرح عليك إشكالا يتعلق بإبرام عقد كراء شفوي لمحل تجاري كان يخضع لظهير 24 ماي 1955 الذي كان يجيز مثل هذه العقود الشفوية، وأن هذا العقد أبرم في صيف 2016 ولكي يكتسب المكتري الحق في الكراء ويمكنه تفويته كان عليه أن يستمر عقده إلى صيف 2020 ، ولكن القانون الجديد نص في مادته 38 فقرة 2 على أن الأكرية المبرمة قبل دخول القانون الجديد حيز التنفيذ تخضع للقانون الجديد.
والسؤال هل يمكن للمكتري تفويت الحق في الكراء في ظل القانون الجديد مع أنه لم يكتسبه بعد في ظل القانون القديم، وهل اكتسبه في ظل القانون الجديد مع أن العقد غير مكتوب.
الرجاء الجواب على هذا التساؤل لأتناقش معك فيه.
هناك قاعدة قانونية وهو اجتهاد للمحكمة النقض تقول ان القانون الواجب تطبيقه هو القانون المعمول به وقت نشوء النزاع وبالتالي فان النزاع نشا بعد دخول القانون الجديد حيز التطبيق وبالتالي هو القانون الواجب التطبيق والمحكمة ستقوم باعمال هذه القاعدة وتعمل قانون 49.16
ولكن القانون الجديد لا يعترف بالعقد الشفوي الذي كان يحدد له في ظل القانون القديم أربع سنوات.
كما أن المادة 37 من القانون الجديد تقول بتطبيق قانون الالتزامات والعقود.
الشخص يريد بيع الاصل التجاري يمكنه بيعه دون حق في الكراء
اما في شان الاشكالية التي تضعها فهنا يمكن للشخص ان يطلب من المحكمة الزامهم بكتابة العقد وفي حالة رفضهم اعتبار الحكم بمثابة عقد
السائل يسأل عن إمكانية معارضة المشتري في استخدام المحل بمعنى أن المقصود من سؤاله هو الحق في الكراء.
أما عن إجبار المكري على كتابة العقد فإن هذا مخالف للفقرة 2 من المادة 38 التي تتحدث عن إمكانية اتفاق الأطراف على إبرام عقد مطابق لمقتضيات القانون الجديد، وبالتالي الإجبار لن تقبله المحكمة.
أرجو ألا تتضايق من ملاحظاتي لأنني أريد أن أرتفع معك بالنقاش إلى أعلى مستوى لأنني لمست فيك اجتهادا في الأجوبة وأريدك أن تصقل موهبتك.
اريد فقط ان اشير لك الى ان الفقرة الثانية من الفصل 38 تقول "تخضع الاكرية المبرمة خلافا للمقتضيات المنصوص عليها في المادة الثالثة لهذا القانون "
و المادة 3 تنص على شرط الكتابة وبالتالي فان تحليل هذه الفقرة سيعطينا انه :
اذا كان العقد المبرم بين الطرفين شفويا فانه يخضع لهذا القانون اي انهم شاؤوا ام ابو فانهم خاضعون لهذاالقانون ولا كن اعطاهم الحق في اذا ما ارادوا كتابة العقد فلهم ذلك ولاكن خضوعهم لهذا القانون هو امر محسومحسب الفقرة الثانية من المادة 38. وما لهم هو فقط حرية صورية اي كتابة العقد من عدمه ولاكنهم خاضعون بقوة القانون حسب الفقرة المذكورة الى قانون 49.16
لقد أجبت على تساؤلي. وأحسنت الجواب.
لكن وضح للسائل هل لا زال المحل خاضعا لهذا القانون في ظل إغلاق المحل وتوقف التجارة واستعماله مرآبا.
أشكرك.
اما في مايخص ان المحكمة لن تقبل طلب كتابة العقد فليس هناك ما يمنعه من هذه الدعوى حسب القانون 49.16 وللمحكمة ان تستجيب لطلبه ذلك انه خاضع للقانون 49.16 وهذا القانون يلزم الكتابة في مادته الثالثة
عدت للاختلاف معي.؟
القانون يقول أن لهم الاتفاق ( وهذا اختيار، وأنت تريد إن تجعله إجبارا.)
مع العلم أن القانون الذي تتحدث عنه يقول بأنهم خاضعون له شاؤوا أو أبوا، كتبوا العقد أو لم يكتبوه.
ثم إنك لم تجب على تساؤلي السابق.
وسأضطر للمغادرة الآن وسأقرأ تعاليقك فيما بعد.
تصبح على خير.
القانون لم يعطهم الاختيار بل فرض عليهم الكتابة الى ان المشرع تنبه الى ان هناك اشخاص لن يكتبوا العقد حتى لا يطبق عليهم القانون 49.16 ولذلك سد عليهم الطريق بالمادة 38 اي انه ولو لم يكتبوا العقد فانهم خاضعون للقانون ولاكن هذا لا يزيل الصيغة الاجبارية للمادة الثالثة اما العقد فهو قائم وله الحق في ان يطلب كتابته
في شان اغلاق المحل فان ذلك يدخل ضمن المادة 8 التي تعفيه من التعويض عن الاصل التجاري وله حق طلب فسخ العقد والافراغ لان المحل يستعمل في غير ما خصص له
بالنسبة لتعليقك الأول فالجواب عليه هو ما ورد في المادة 37 وليس ما تفضلت به.
أما عن تعليقك الثاني فهو صحيح في حدود إمكان طلب الإفراغ بدون تعويض لأن هذا القانون يعطي التعويض إذا كان المحل يستغل في التجارة ويستغل فيه أصل تجاري. وليس لأنه يستعمل في غير ما خصص له فهذا أمر ثاني.
قلت في تعليقك الأول أن من لم يبرموا العقد كتابة سد عليهم الطريق بالمادة 38 اي انه ولو لم يكتبوا العقد فانهم خاضعون للقانون49.16.
وأنا قلت لك أن جزاؤهم هو عدم الخضوع لهذا القانون وإنما الخضوع لقانون الالتزامات والعقود. وهذا ما نصت عليه المادة 37. ودليلي أن المشرع لا يمكن أن يتناقض فيقول في المادة 37 أن العقود التي لا تتوفر فيها شروط الباب الأول من القانون 49.16 يطبق عليها ق ل ع ثم يأتي في المادة الموالية 38 ويقول بأن الأكرية المبرمة خلافا للمادة الثالثة لهذا القانون تخضع له ويمكن للأطراف الاتفاق في أي وقت على إبرام عقد مطابق لمقتضياته.
ولعلمك، فإن الباب الأول يتضمن أيضا المادة 3.
إذن هناك سبب للتمييز بين العقود التي تخضع لقانون الالتزامات والعقود التي تخضع للقانون الجديد وانت تخلط بينها.
ولن أوضح لك الأمر حتى تكتشف خطأك وتعترف به وإلا لن تعرفها أبدا مني أنا على الأقل.
ولاكن المشرع قال في المادة 37 المخالفة للباب الاول الباب الاول فيه المحلات التي لا تخضع لهذا القانون والكتابة و المدة فان اجتمعت هذه الامور في عقد فان ذلك العقد يخضع للقانون الالتزامات والعقود وهذه القاعدة العامة ولاكنه استتنى العقود التي تخالف فقط المادة 3 وحدها وجعلها تخضع للقانون 49.16 اما اذا كانت هناك ايضا مخالفة للمادة 1و2 و 4 فهنا ستصبح خاضعتا للقانون الالتزامات ولاعقود لكونه ذكر مخالفة الباب الاول ولم يجزءه اي المخالفة هي للمقتضيات الباب الاول اما اذا كانت فقط مخالفة للمادة 3 وحدها فهنا يخضع العقد لقانون 49.16
تحليلك هذا سيؤدي إلى نتائج كارثية.
بمعنى أن القانون يقول للناس حتى ولو لم تكتبوا عقودكم ستخضع لهذا الظهير إنما يكفي أن تكون العقارات خاضعة له.
ومعنى هذا أن ما بناه في المادة 3 يهدمه في المادة 38.
تحليل عجيب.
نحن نبحث عن قصد المشرع لأن المحاكم إذا عرض عليها النزاع فهي مطالبة بتطبيق القانون كما أراده نواب الأمة وليس خلق البلبلة في نفوس المتعاملين مع هذا القانون
وما أجبت به في نظري لا يعبر عن قصد المشرع.